上诉人（原审原告）周某某，女，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，无固定职业，住（略），身份证号码：x。
诉讼代理人王泽琪、李济宏，云南鑫明律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）袁某某，男，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，系柯达龙华数码图片社连锁店负责人，住（略），身份证号码：x。
原审第三人尹某某，男，X年X月X日出生，汉族，宣威市人，系个体工商户，现住（略），身份证号码：x。
上诉人周某某因与被上诉人袁某某、原审第三人尹某某房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2008）盘法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审经审理确认以下事实：双方当事人于2007年5月9日签订《租房续租合同》，约定周某某将其所有的位于昆明市白龙小区X幢X单元X号商住房一套出租给袁某某作为经营照相业务使用，合同期限5年，自2007年5月1日起至2012年4月30日止。合同还约定租期内袁某某不得改变租房用途，不得改变房屋结构，不得转租或者以其他方式承包给他人使用，如有违约，周某某有权终止合同，责任由袁某某承担。双方当事人在履行合同过程中，袁某某在租赁的铺面中做了木质装饰的隔断，并将隔出的一小部分空间让给尹某某开设了房屋中介服务部。为此，双方产生纠纷，周某某诉至原审法院，请求判令：一、解除双方签订的《租房续租合同》；二、袁某某赔偿损失，承担恢复原状的费用5000元，并将房屋腾还周某某（面积93.66平方米）；三、袁某某承担本案诉讼费。
原审法院认为：双方签订的《租房续租合同》系双方真实意思表示，并且不违反法律规定，该协议真实、合法、有效，双方均应严格遵照执行。双方当事人在履行合同过程中，袁某某在所租赁的铺面中做了木质隔断，并将隔出的一小部分空间让给尹某某开设房屋中介服务部，其行为并未违反合同约定，即其既未改动房屋结构，也未改变租房用途，仅是在经营照相业务中和尹某某增加了另一项业务，木质装饰隔断不能视为对房屋结构的改动。周某某不能举证证实袁某某改动房屋结构或者将房屋转租或承包给第三人并改变房屋用途。因此，为维护合同正常的持续履行，原审法院对周某某的诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：“驳回原告的诉讼请求。”案件受理费6292元，由周某某承担。
原审判决宣判后，周某某不服，向本院提起上诉称：双方合同约定租赁房屋是用作经营照相业务，现在该房屋又被开设了一个房屋中介，已经部分改变了房屋用途；2、袁某某将房屋分隔成两间，且重新安装了拉闸门，改变了房屋结构。故袁某某将房屋提供给他人使用，且改变了房屋结构和用途，构成根本违约，周某某有权终止合同，收回房屋，请求二审法院：1、撤销原判公正判决，解除双方签订的《租房续租合同》并判令被上诉人将房屋腾还给上诉人；2、判令袁某某承担恢复房屋原状的费用5000元；3、一、二审诉讼费用及周某某为实现债权的费用由袁某某承担。
袁某某答辩称：其没有改变房屋结构和用途，其一直在经营柯达照相馆，符合合同约定。尹某某系其亲戚，只是借用一部份房屋，并没有转租。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
尹某某述称：其服从一审判决。
双方当事人对原判确认事实均无异议，本院予以确认。
另查明，周某某与袁某某《租房续租合同》约定的租金标准为x元/年。袁某某已向周某某支付了2007年5月1日至2009年4月30日的租金。昆明市白龙小区X幢X单元X号商住房与昆明市盘龙区X路X-X号系同一地点。
本案争议焦点为：袁某某是否违约，如已违约应如何承担违约责任。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。周某某与袁某某签订的《租房续租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应严格履行各自义务。双方合同约定，承租人袁某某承租涉案房屋用于经营照相业务，且不得改变房屋用途、结构，不得转租或以其他方式承包给他人使用。在双方履行合同过程中：1、袁某某将房屋一部分交由他人经营房屋中介业务，第三人尹某某也就该项业务取得了营业执照，尽管袁某某自己仍使用另一部分房屋经营照相业务，因照相业务与房屋中介业务属完全独立且不相同的两项业务，故袁某某已在客观上部分改变了房屋用途，已经构成违约。2、袁某某用木隔断将房屋在空间上分隔为两间，因木隔断属临时设施，可随时拆除，并不影响房屋结构，故不宜认定袁某某存在改变房屋结构的违约行为。3、现袁某某和尹某某均主张其二人就涉案房屋是无偿借用关系，周某某亦不能举证证实袁某某以转租或其他方式承包给他人使用，故本院无法认定袁某某有转租或以其他方式对外承包的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，周某某与袁某某约定了周某某解除合同的条件，即袁某某存在改变房屋用途，或者房屋结构，或者转租或以其他方式承包给他人使用的违约情形，现袁某某存在改变房屋用途的违约行为，周某某解除合同的条件已成就，其可以依法行使解除权解除合同。故对周某某要求解除双方合同的上诉请求，本院予以支持。原判认为袁某某仅是与尹某某增加了一项业务并未违约的认定有误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，袁某某应当将租赁房屋全部返还周某某，因尹某某系房屋实际使用人之一，故其与袁某某应当一并向周某某返还房屋。故对周某某要求返还房屋的上诉请求，本院予以支持。周某某提出其将房屋恢复原状需5000元，因其未能举证予以证实，且经本院释明其亦不申请鉴定，故本院对此无法予以支持。对于袁某某、尹某某提出，如果解除合同，其二人投入的装修需由周某某补偿的要求，因周某某系在袁某某违约的前提下行使约定解除权，且根据双方约定此时所产生的责任均由袁某某承担，故对于袁某某要求周某某补偿装修费的要求，本院不予支持。而尹某某与周某某无合同关系，其使用房屋亦未经过周某某同意，故根据合同相对性原则，其无权向周某某主张装修费用，故对其要求本院亦不予支持。袁某某已预交了2009年4月30日以前的租金，故其须于该日向周某某返还房屋。综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2008）盘法民二初字第X号民事判决。
二、解除上诉人周某某与被上诉人袁某某于2007年5月9日签订的《租房续租合同》。
三、被上诉人袁某某与原审第三人尹某某于2009年4月30日向上诉人周某某返还位于昆明市白龙小区X幢X单元X号的商住房。
一、二审案件受理费x元，由被上诉人袁某某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的两年期限内向一审法院申请强制执行。
审判长孟静
代理审判员卢义颖
代理审判员田庄
二○○九年三月二十三日
书记员熊梓旭
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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