原告上海某物业顾问有限公司。
委托代理人刘某，某律师集团（上海）事务所律师。
委托代理人俞某，某律师集团（上海）事务所律师。
被告徐某。
委托代理人袁某，上海某律师事务所律师。
委托代理人黄某，上海某律师事务所律师。
原告上海某物业顾问有限公司诉被告徐某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚世春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘某，被告委托代理人袁某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某物业顾问有限公司诉称，2005年11月至2007年10月原告接受上海市X路某弄某苑小区开发商的委托成为该小区的物业管理单位,并已按照与开发商签订的《前期物业管理服务合同》的约定履行了合同义务，故有权按照该合同的约定向全体业主及物业使用人收取物业管理费。被告系该小区X号X室房屋的业主，其与开发商签订的《上海市商品房预售合同》所附的《前期物业管理服务合同》中也已明确载明物业管理费住宅房屋按每月每平方米建筑面积8元（人民币，下同）收取，但被告自入住以来一直拒绝向原告交纳物业管理费，被告的行为侵犯了原告的利益。原告因催讨无果，故起诉法院要求被告给付2007年1月至2007年7月的物业管理费12,447元（222.27平方米×8元/月·平方米×7个月）。
被告徐某辩称，根据原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》的约定，住宅房屋的物业管理费由原告按每月每平方米建筑面积8元收取；原告每月收取40,000元作为酬金；合同一式三份，开发商、原告及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。原告对于每月每平方米建筑面积8元的物业管理费标准既未提供取得物价部门批准，也未提供上述合同向物业管理行政主管部门备案的证据。原告实行酬金制收费，并非固定收费，即原告收取每月每平方米建筑面积8元的物业管理费并非最终标准，而是暂定标准。且原告收取的物业管理费中包括小区会所运行的费用，而实际上会所并未实际运行，故关于会所运行的部分不应收取。原告在管理某苑小区期间，既未按照《前期物业管理服务合同》履行其义务，也未达到该合同约定的物业管理服务标准。从未向包括被告在内的小区业主公布过设备运行及维修养护等物业管理费的收支使用情况；未某按照承诺达到业主和物业使用人对原告的管理满x%的标准；原告负责管理的小区公共设施、会所、房屋等存在严重质量问题，被告并未正常居住、使用，享受原告提供的物业管理服务。另外，原告于2010年1月起诉要求被告支付2007年1月至7月的物业管理费，但原告提供的证据既不某证明被告收到过原告邮寄的挂号信，也不某证明原告邮寄的即是向被告催款的挂号信，原告的起诉已超过诉讼时效。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2003年12月12日，原告与某苑小区开发商上海新浩中房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：原告对上海市X路某弄某苑小区进行前期物业管理，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；委托管理期限为24个月，自2005年11月1日至2007年10月31日；住宅房屋的物业管理费按每月每平方米建筑面积8元向业主收取；原告每月收取40,000作为管理酬金；每6个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；实现管理目标，即业主和物业使用人对原告的管理满意率x%。
2004年被告与上海新浩中房地产有限公司签订的《上海市商品房预售合同》一份，购买涉讼房屋上海市X路某弄某苑X号X室房屋（建筑面积：222.27平方米），该合同第二条载明：该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。
2006年12月15日，原告作为涉讼房屋业主，办理了该房屋的交接手续。2007年1月至2007年7月的物业管理费，原告未支付。
2007年8月起原告不再担任某苑小区的物业管理工作。
2008年10月8日原告向某苑小区内包括被告在内59名欠费业主邮寄催款挂号信，次日59封挂号信由某苑小区物业盖章收取。
以上事实由《前期物业管理服务合同》、《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》、《上海市房地产权证》、邮政局出具的59封挂号信明细表及说明、本院的审理笔录等证据证实。
本院认为,依法成立的合同受法律保护，上海市X路某弄某苑小区在业主委员会尚未成立之前，原告受开发商上海新浩中房地产有限公司的委托进行前期物业管理服务，符合有关规定。双方所签订的《前期物业管理服务合同》，其内容和形式均符合法律规定，应为有效合同，在前期物业管理中，该合同对已入住和尚未入住的业主均具有约束力。被告作为涉讼房屋上海市X路某弄某苑小区X号X室房屋的业主，在购买该房屋的《上海市商品房预售合同》中已附有《前期物业管理服务合同》,被告入住后接受了原告作为物业管理单位对其进行的服务，有义务根据合同的约定向原告交纳物业管理费。被告不按时交纳物业管理费，既影响小区物业管理工作的正常运作，同时也侵犯了其他已交费业主的利益。物业管理企业未履行服务、管理职某或履行服务、管理职某不符合约定的，业主可行使抗辩权。被告称原告负责管理的小区公共设施、会所及房屋等存在严重质量问题，其并未正常居住、使用，未享受到原告提供的物业管理服务，以被告提供的相关证据，虽不某排除原告在履行物业管理服务合同的义务中存在瑕疵，但主要是开发商的因素，不某充分证明原告提供的物业管理服务没有达到与其收费标准相适应的程度，被告以此作为对物业管理费交纳提出的抗辩理由，本院难以采纳。至于被告称原告本次诉讼已过诉讼时效一节，2008年10月8日原告已向某苑小区内包括被告在内59名欠费业主邮寄催款挂号信，并在次日由某苑小区物业盖章收取，虽原告未提供被告本人签收的证据，但已表明其已于2008年10月向被告主张过权利，故原告的本次起诉未过诉讼时效。综上，对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《物业管理条例》第六条、第七条、第三十六条的规定，判决如下：
徐某于本判决生效之日起十日内给付上海某物业顾问有限公司2007年1月至2007年7月的物业管理费人民币12,447元（222.27平方米×8元/月·平方米×7个月）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币某元减半收取，由徐某负担人民币55.50元；退还上海某物业顾问有限公司人民币55.50元。
如不服本判决，徐某可在判决书送达之日起三十日内，上海某物业顾问有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员姚世春
书记员薛文辉
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