辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈中民(3)合终字第X号
上诉人（原审原告）：黄某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：杜晋安、周某，辽宁长风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳万达商业广场管理有限公司，住所地：沈阳市X区X路X号。
法定代表人：丁某，该公司总经理。
委托代理人：丁某云、张某某，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人黄某与被上诉人沈阳万达商业广场管理有限公司因物业管理合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院[2005]和民合初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年5月16日受理后，依法组成由代理审判员陈林担任审判长、代理审判员周某主审、代理审判员田丽参加评议的合议庭，于2005年5月26日审理了本案。上诉人黄某及委托代理人杜晋安、周某，被上诉人委托代理人丁某云、张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明与原审认定一致的事实：黄某为租赁“沈阳万达商业广场”的商铺，于2003年6月23日与商铺的产权所有人孟庆芳签订了商铺租赁协议，租赁了其位于沈阳市X区X街沈阳万达商业广场D北X号的商铺，用于经营，租期自2004年1月1日起至2005年12月31日止。第一年月租金11,544元，商铺采暖费用由黄某自行支付。承租人黄某须在每月的前5日内直接向沈阳万达商业广场管理有限公司交付当月的物业管理费，管理公司在黄某归还业主商铺后六个月内将保证金无息退给黄某。黄某自行承担装修改造费用和责任。
黄某为租赁“沈阳万达商业广场”的商铺,于2003年6月12日与沈阳万达商业广场管理有限公司签订了委托租赁意向书，委托沈阳万达商业广场管理有限公司代理租赁D北X号的商铺，委托期限自2003年6月12日起至2003年12月31日止。
依据上述合同，黄某向业主交纳了三个月租金34,632元，向被告交纳质量保证金2,000元及物业管理费2,062元，向供暖公司交纳采暖费1,375元。
黄某在签订租赁合同的同时，与业主共同向沈阳万达商业广场管理有限公司方出具了保证函，业主保证黄某按期交纳物业管理费、质量保证金、采暖费等费用，如不履行义务，业主承担连带保证责任。
沈阳万达商业广场于2003年12月开业，承租人黄某入场进行了经营。但沈阳万达商业广场开业后的客流量没有达到宣传和预期的局面。至此，黄某与沈阳万达商业广场管理有限公司之间发生纠纷，黄某起诉到原审法院，沈阳万达商业广场管理有限公司答辩应诉。双方当事人均未提及合同所约定的仲裁问题。
沈阳万达商业广场管理有限公司经营范围：物业管理、商务代理、房产经纪与代理；建筑材料、日用百货、烟、酒、定型包装食品零售；园林绿化工程；打字、复印服务。
另查明：2003年10月27日，黄某、业主与沈阳万达商业广场管理有限公司签订了《统一经营管理委托合同》一份，约定由沈阳万达商业广场管理有限公司负责对商业广场的物业进行统一的物业管理。业主同意委托沈阳万达商业广场管理有限公司对外招商，制定并实施招商策略和租金方案。黄某或业主有权在不违反统一经营管理的相关规定的前提下，自主经营，并承担全部经营风险。在租期内，黄某对商铺享有独立的经营权。沈阳万达商业广场管理有限公司无须因提供统一经营管理服务而承担任何责任。此外，黄某应向管理公司缴纳进场经营质量保证金5,000元，作为在商业广场经营期间商品质量、服务质量的保证金。合同终止后，若黄某或业主完全履行该合同项下义务，沈阳万达商业广场管理有限公司应在10日内，将保证金无息退还给苏学东或业主。发生争议，解决不成，提交沈阳仲裁委员会按仲裁规定进行仲裁，仲裁为终局裁决。
原审认为：根据原、被告向法庭提供的委托租赁意向书及统一经营管理委托合同可以认定，原、被告之间依法成立委托合同关系，根据委托合同约定，被告应承担代理原告租赁沈阳万达商业广场D北X号商铺等义务，因原告已与业主签订了商铺租赁协议，被告已经履行了自己的受托义务，至此，委托合同因当事人双方已按约定履行而完成。
原告要求被告赔偿已向业主交纳的租金、向被告交纳的质量保证金及物业管理费、向供暖公司交纳的采暖费及自行承担的装修费等费用，均系原告与业主之间商铺租赁协议中约定的，原告应履行的合同义务，与被告没有直接关系，并非因被告不履行委托合同而给原告造成的经济损失。
关于原告主张的被告为销售商铺进行的大量宣传，导致了其与商铺产权人签订了租赁协议，又因万达商业广场没有形成商机和人气以至给原告造成经济损失的问题，在沈阳万达商业广场招商广告宣传中，虽过分夸大其状况，但宣传所谓的升值和投资回报，蕴含着商业风险，应为原告所充分注意，而且被告仅以管理团队的名义出现在广告宣传中，不能确认被告为广告发布者的身份。综上，原告要求被告承担赔偿损失的民事责任，没有法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告黄某的诉讼请求。案件受理费2,312元（原告已预交），由原告黄某负担。
一审宣判后，上诉人黄某不服，向本院提出上诉。要求被上诉人赔偿其经济损失60,069元。理由是：被上诉人未能履行对商场统一经营管理的职能，致使整个万达精品商场长期处在停业状态。1、未能实现招商广告中作出的12家世界500强企业同场经营的承诺，致使整个商场毫无商机和人气。2、被上诉人开业前未能兑现售铺广告中承诺的精品商铺整体封闭带中央空调的条件。3、被上诉人统一经营管理的万达商业广场长期不能正常营业。4、被上诉人一直不允许上诉人暂时停业歇业避免损失。
被上诉人辩称：请求二审法院维持原判。
上诉人黄某在本院审理过程中没有提交新的证据。
本院认为：上诉人黄某与被上诉人沈阳万达商业广场管理有限公司签订的合同依据双方约定的权利义务内容符合物业管理合同的特征。万达商铺的业主在购买商铺时已同意由被上诉人进行统一物业管理，虽然上诉人黄某不是商铺的业主，但其是物业使用人且与业主一道同被上诉人签订接受被上诉人进行物业管理的合同，按照该合同的约定向被上诉人交纳了有关物业管理费用并履行合同约定的其他义务，同时也享有合同约定的权利，应视为上诉人自愿受物业管理合同约束，故上诉人与被上诉人的纠纷可认定为物业管理合同纠纷，原审认定双方当事人之间为委托合同关系不当，应予纠正。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照合同约定履行义务。现双方为履行上述合同发生纠纷，应适用有关物业管理法律、法规调整。上诉人以被上诉人进行虚假广告宣传致使商场不能营业造成其损失为由，要求被上诉人赔偿其已向业主交纳的租金、向被上诉人交纳的质量保证金及物业管理费、向供暖公司交纳的采暖费及自行承担的装修费等费用，因上诉人的上述损失均非被上诉人不履行合同而造成的，且上诉人所指向的虚假广告是沈阳万达商业广场在招商广告宣传中所宣称的，被上诉人仅以管理团队的名义出现在广告宣传中，并不是上诉人所指向的虚假广告的发布者，且关于虚假广告引起的纠纷本院已另案处理，故上诉人要求被上诉人承担赔偿损失的民事责任的主张没有事实和法律依据。综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人黄某的上诉理由，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,312元，由上诉人黄某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈林
代理审判员周某
代理审判员田丽
二00五年六月七日
书记员周某星
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