浙江省杭州市中级人民法院
行政判决书
(2003)杭行终字第X号
上诉人(原审原告)杭州市西溪别墅业主委员会，住所地杭州市X路X号。
诉讼代表人宓某，主任。
委托代理人杨某琴，浙江国强律师事务所律师。
委托代理人马某，男，X年X月X日出生，汉族，杭州银巢物业管理有限公司西溪别墅管理处主任。
被上诉人(原审被告)杭州市房产管理局，住所地杭州市X路X号。
法定代表人杨某，局长。
委托代理人冯某、郑某某，该局干部。
被上诉人(原审第三人)浙江中秦房地产开发有限公司，住所地杭州市X路X号求是大厦7B。
法定代表人周某，董事长。
委托代理人赵某，该公司职员。
委托代理人冯某周，国浩律师集团(杭州)事务所律师。
原审原告杭州市西溪别墅业主委员会(以下简称业主委员会)诉杭州市房产管理局(以下简称房产管理局)核发杭房权证西字第（略）号房屋所有权证行政争议一案，已由杭州市X区人民法院于2002年11月10日作出(2002)杭西行初字第X号行政判决，业主委员会不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2003年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人业主委员会的委托代理人杨某琴、马某，被上诉人房产管理局的委托代理人冯某、郑某某，被上诉人浙江中秦房地产开发有限公司(以下简称中秦公司)的委托代理人赵某、冯某周某庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2002年9月5日，房产管理局向中秦公司核发了杭房权证西字第（略）号房屋所有权证，权证确定坐落于杭州市X路X号西溪别墅综合楼X室的房屋属该公司所有。
原判根据双方举证、质证，认定如下事实:西溪别墅及其会馆系第三人中秦公司经批准开发建造，其别墅业主认为根据第三人之广告中关于别墅群中央有1000平方米生活配套用房的表述和其建筑面积清单等材料以及《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》的规定，第三人所建造的会馆(俱乐部)系摊入成本的公建设施，其所有权应为全体业主所有。第三人中秦公司则认为只要其无偿提供了规定面积的物管、公共和商业用房即可，双方为此产生争议。原告于2002年3月至8月分别向第三人、被告及有关部门要求确认会馆产权为业主所有。
2002年6月5日，第三人中秦公司持原余杭市X乡建设局(95)（略）号建设工程规划许可证及附件、杭州规划局(2001)杭规(西)验字第X号建设工程规划验收合格证、杭州市国土资源局杭土验字(2001)第X号建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书、杭州市建设委员会(2001)第X号杭州市住宅综合竣工验收合格证书、杭州市房产管理局物业处杭房物缴(2002)第X号物业维修基金和用房缴交确认单及第三人中秦公司企业法人营业执照，向房产管理局申领文苑路X号西溪别墅综合楼X、201、301非住宅房屋所有权证。因业主委员会于此间要求房产管理局暂缓、阻止第三人开发公司领证并要求将会馆确认给全体业主等，房产管理局于2002年6月20日交给第三人暂缓登记的通知。期间，房产管理局分别于2002年8月8日、8月之9日就杭州市信访局信要(2002)X号、（略）号、（略）号信访件作出杭房信[2002]X号、杭房信[2002]X号情况反馈函。该反馈函称接函后与杭州市规划局法规处就西溪别墅会馆(俱乐部)问题进行了会商并认为只要开发商扣除应交管理用房(如物管用房等)后，便可对规划批建范围内的俱乐部产权给予认定，根据有关规定应将俱乐部确权给第三人。此后，房产管理局依据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定，于2002年9月5日颁发了杭房权证西字第（略）号等房屋所有权证给中秦公司。业主委员会遂提起诉讼。
原判认为，《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第二条之规定确定了其适用范围，而本案争议的房产坐落于杭州市X路X号，属该《条例》适用范围，故上述《条例》应为本案争议所适用的规范性文件。该《条例》第八条规定:申请房屋产权登记，权利人应提交下列文件，1.房屋产权登记申请书；2.权利人合法有效的身份证明；3.房屋产权的合法来源证明；申请新建房屋产权初始登记时，建设单位或个人还应提交土地使用证明。本条规定了房屋产权登记申请人在申请登记时所必须递交的文件，也同时规定了房屋产权产籍登记机关所需审查的内容。本案中，第三人在2002年6月5日申请产权登记时，递交了其申请书、企业法人营业执照，也同时递交了其经有关行政机关规划批建、竣工验收以及土地使用验收等证明文件，房产管理局据此认为第三人中秦公司已递交了《条例》第八条所规定的文件包括合法来源的证明，事实清楚。同时，第三人在申请房产登记时，另行递交了《杭州市物业维修基金和用房缴交确认单》，房产管理局据此认为中秦公司已在办理房屋产权证前于2002年4月交付了《杭州市物业管理条例》所规定和开发商应无偿提供物管用房、公共用房、商业用房之面积，证据充分。因第三人中秦公司系于2002年6月5日申请登记，故《杭州市物业管理条例》作为物业管理方面规范性文件，亦应适用本案。据此本院认为房产管理局在审查第三人申请房屋产权登记时，事实清楚，证据充分。在办证期间，因业主委员会主张第三人申请登记的房产为全体业主所有并以书面形式多方反映，房产管理局遂暂缓登记并告知申请人即第三人中秦公司，此行为符合《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第十二条的有关规定，此后，房产管理局亦将业主委员会异议不成立的理由以信访反馈函的形式告知有关部门，作为房屋产权管理机关依照其职权作出认定并不违反法律。因此，被诉行政行为的程序符合规范性文件的要求。业主委员会依《浙江省商品房住宅价格构成及价格行为规范》中“谁投资、谁受益、谁所有”之原则认为本案争议的房产已列入开发成本而应为全体业主所有之意见，本院认为该规范性文件是针对商品房之价格构成、行为而作出规定，并非房屋产权登记管理的规范性文件，因此，不能作为本案被诉行政行为合法性审查的依据。因《杭州市物业管理条例》第三十四条已就开发商应无偿提供的物管、公共活动及商业用房作出规定，本案第三人亦确已交付上述无偿提供的物管等用房，故业主委员会所述本案争议的房产应为全体业主所有的理由不予采纳，判决维持杭州市房产管理局于2002年9月5日颁发的杭房权证西字第（略）号房屋所有权证的行政行为。
业主委员会不服，向本院提起上诉称，西溪别墅会馆属公建设施这一点无可辩驳，根据《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》的规定，上述公建设施的开发成本已摊入各业主所支付的购房款中，因此西溪别墅会馆的所有权应属小区内全体业主所有。请求撤销一审判决。
被上诉人房产管理局答辩称，西溪别墅会馆不列入住宅小区详细规划的非业性公共配套设施建设费，故其未列入商品住宅成本。被上诉人根据《浙江城市房屋产权产籍管理条例》的有关规定，在申请人中秦公司提交了申请产登记所必备的文件后，向其核发房屋产权证的行为、合法。请求驳回上诉，维原判。
被上诉人中秦公司答辩称，答辩人取得上述房屋所有权证具有法律依据，合法定程序。答辩人作为开发商，已按法律规定提供了总建筑面积千分之七公共管理用房、活动用房和商业用房并且实际交付的已超过千分之七的规。涉讼房屋的性质为西溪别墅综合楼，其用途不仅限于《杭州市物业管理暂办法》确定的物业管理用房、公共活动用房、商业用房。在国家没有明文规别墅房价定位的情况下，答辩人有权对开发的别墅自行定价，涉讼房屋根本不上已列入开发成本。
在二审庭审中，各方围绕杭州市房产管理局向浙江中秦房地产开发有限公核发了杭房权证西字第（略）号房屋所有权证的行政行为是否合法，这一议焦点进行质证、辩论。
就作出核发房屋所有权证的事实依据，房产管理局向原审法院提交了:1.02年6月5日中秦公司的杭州市房产交易、产权登记申请表一份，证明房产理局之颁证系由中秦公司申请；2.(95)（略）号建设工程规划许可证及附件，证明商品房及配套设施总建筑面积为（略）平方米及第三人已超出总积7％。的物业管理、公共活动、商业用房；3.(2001)杭规西验字第X号芝设工程竣工规划验收合格证》、杭土验字(2001)第X号《建设项目土地用情况复核验收合格通知书》、(2001)第X号《杭州市住宅综合竣工验收格证书》，证明中秦公司甲请颁证的房屋之来源合法；4.杭州市房产管理局业处2002年4月6日出具的杭房物缴(2002)第X号杭州市物业维修基金用房缴交确认单，其载明物管经营用房为会馆中心一层，面积为285.77平米，证明第三人已缴足规定的物管办公、共用活动和商业用房之面积；5.秦公司的企业法人营业执照一份，证明申请颁证时的身份。
上诉人对上述证据中的证据4的真实性、合法性提出异议，认为确认单中物管用房面积的认定精确至小数点之后的2位数，房管物业处确认盖章的时为2002年4月26日，而房地产交易产权登记管理中心出具的“杭州市房地测绘成果表”的时间是2002年5月28日，确认单在前，实际面积测绘在，故房产管理局的行政行为不合法。为证明上述观点，上诉人当庭提交了杭市房地产交易产权登记管理中心出具的“杭州市房地产测绘成果表”。对其证据的真实性上诉人表示无异议，但认为不具有关联性。被上诉人房产管理局辩称，测绘成果表与确认单的时间问题和被诉具体行政行为的合法性没有必然的联系。被上诉人中秦公司认为，实际测绘的时间在2002年4月6日之前，测绘成果表是事后签发的。
对上述质证辩论意见，本院认为，“杭州市房地产测绘成果表”签属的时间确系在房管物业处确认盖章之后，但二者的房屋面积是一致的，被上诉人房产管理局提交该证据是用以证明开发商在办理房产证之前已提供了房屋总建筑面积7‰物管用房，故在面积一致的情况下，不足以否定房产管理局核发房产证的合法性。
被上诉人房产管理局为证明其核发房屋所有权证程序合法，向原审法院提交了以下证据:6.中秦公司于2002年6月20日出具收到房产管理局暂缓登记的告知书之收据，证明房产管理局在业主委员会提出相关异议后按规定通知申请人暂缓登记的事实；7.2002年8月8日，房产管理局给杭州市信访局[2002]X号《重要信访转办》处理结果反馈单，其载明了房产管理局对业主委员会提出的异议之处理意见即第三人建造的会馆符合确权条件应予确权给第三人，证明房产管理局已对业主委员会的异议通过信访反馈形式告知了的事实。
上诉人业主委员会认为房产管理局在明知房产有争议的情况下，予以发证，系滥用职权，属不合法的行政行为。被上诉人房产管理局辩称初始登记的产权是明确的，在争议已不存在的情况下予以发证，并没有违反法律规定。
对上述质证辩论意见，本院认为，上诉人业主委员会的异议并没有针对房产管理局提交的用以证明其作出被诉具体行政行为程序合法的证据本身。相关法律、法规规定，在房屋产权不清晰或有争议的情况下，房地产业行政主管部门有作出暂缓登记决定的权利，同时也规定，在暂缓登记情形消除后，房地产业行政主管部门有权核准登记。故被上诉人房产管理局根据上述规定操作并无不当。
就房产管理局作出发证行为的法律依据，房产管理局向原审法院提交了:《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》、《杭州市物业管理条例》。
上诉人业主委员会认为，本案应适用《杭州市物业管理暂行办法》，而非2002年2月1日开始实施的《杭州市物业管理条例》，因为西溪别墅的物业管理活动于1999年8月已经进行，根据《杭州市物业管理条例》第三十七条的规定，“条例实施前已交付使用的物业”及“物业管理用房”，由“市县(市)人民政府另行规定”，故本案应适用《杭州市物业管理条例》的前身《杭州市物业管理暂行办法》。被上诉人房产管理局和中秦公司辩称，中秦公司向房产管理局缴交物业管理用房及申请涉诉房屋产权登记均在2002年2月1日之后，根据《杭州市物业管理条例》第五十八条规定“本条例自2002年2月1日起施行，市人民政府1999年6月30日颁布的《杭州市物业管理暂行办法》同时废止。”因此，本案中房产管理局接收物业管理用房的行为，应适用《杭州市物业管理条例》。
对上述辩论意见，本院认为，1.房产管理局核发房产证的行为主要是依据产权产籍方面的有关规定，其适用《杭州市物业管理条例》主要是根据该条例第三十四条的规定:“建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供房屋总建筑面积3‰的物业管理办公用房和公共活动用房，以及总建筑面积4‰的商业用房，由市、县(市)物业管理部门代为接收”。即实行物业管理所需的物业管理用房的规定。而根据该条例第三十七条的规定:“本条例实施前已交付使用的物业，实行物业管理所需的物业管理用房，由市、县(市)人民政府另行规定”。故就本案而言，适用《杭州市物业管理条例》还是《杭州市物业管理暂行办法》，并不是根据中秦公司向房产管理局缴交物业管理用房及申请涉诉房屋产权登记的时间，而应根据建设单位交付物业的时间。本案中秦公司交付物业的时间分在两批，小部分在《杭州市物业管理条例》实施之前，大部分在之后。2。本案是适用《杭州市物业管理条例》，还是适用《杭州市物业管理暂行办法》，对上诉人的实体权利不产生任何影响，如前所述，房产管理局适用物业管理方面的法规，是基于建设单位提交物业管理用房比例的有关规定，而上述两个法规在此规定上并不矛盾。
根据予以采信的证据，可以确认原判认定的事实存在。
本院认为:
1.根据规划，本案争讼的房产属于公建设施，这一点各方当事人均认可，因此，房屋的性质并不能因权属登记及开发商的行为而发生变更。
2.关于本案是否属初始登记的问题。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款之规定，“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”，建设部《城市房屋权属登记管理办法》中将房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记六大类。所谓初始登记根据建设部在《城市房屋权属登记管理办法条文释义》中的解释，是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第九条规定，“新建的房屋，建设单位或个人应当自竣工交付使用之日起三个月内申请房屋产权初始登记。”本案中，涉讼房屋与其他别墅一起经规划批准建造的房屋，属新建房屋范畴，而新建房屋申请产权登记的类别应当是初始登记，且申请人应是开发建设的单位或个人。至于中秦公司未在竣工交付使用之日起三个月内申请房屋产权登记的事宜，根据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的规定，应由其承担法律责任(限期补办或罚款)，但并不能因此改变房屋权属登记的性质。另一点需说明的是，根据现有的法律、法规，只有《杭州市物业管理条例》第三十四条的规定，“建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，”提供7‰物管用房，也就是只有物管用房有不办理初始产权登记的规定，其他新建房屋都必须办理产权初始登记。
3.本案是否应审查争讼房产的开发成本有否摊入各业主所支付的购房款中的问题。本院认为本案无权审查上述问题。因为房产管理局对中秦公司核发房产证的行为属初始登记的行为，初始登记的产权属开发商这一点无可争议，若已摊入各业主所支付的购房款中，则是另案审查的问题。
4.初始登记申请人所要提交的文件问题。被上诉人房产管理局是依据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第八条的规定，“申请房屋产权登记，权利人应提交下列文件:(一)房屋产权登记申请书；(二)权利人合法有效的身份证明；(三)房屋产权的合法来源证明。申请新建房屋产权初始登记时，建设单位或个人还应提交土地使用证明。”根据上述规定，中秦公司已提交了所有的文件。
综上所述，本院认为，房产管理局向中秦公司核发房屋所有权证的行为并无不当，原审法院判决维持是正确的，上诉人业主委员会的上诉请求不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费80元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长徐斐
代理审判员寿凯迎
代理审判员秦方
二OO三年三月十日
书记员吴宇龙
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
