浙江省舟山市中级人民法院
民事判决书
(2002)舟民再终字第X号
申请再审人(一审被告、二审上诉人)舟山市普陀建设投资开发公司，住所地舟山市X区X镇X路X号。
法定代表人陈某，该公司经理。
委托代理人陈某，浙江星岛律师事务所律师。
申请再审人(一审被告、二审上诉人)舟山市X区拆迁事务所，住所地舟山市X区X镇X路X号。
法定代表人严某，系该所负责人。
被申请人(一审原告、二审上诉人)姚某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人姚某乙，系姚某甲之子，X年X月X日出生，汉族，舟山市金三角股份有限公司家电批发部经理，住（略）。
委托代理人何叶敏，浙江五奎律师事务所律师。
原审原告姚某甲与原审被告舟山市普陀建设投资开发公司、舟山市X区房屋拆迁事务所房屋拆迁安置纠纷一案，普陀区人民法院于1999年12月9日作出(1998)普民重字第X号民事判决。宣判后，原审原告和两被告匀不服，上诉本院。本院于2000年10月10日作出(2000)舟民终字第X号民事判决，已经发生法律效力。普陀建设投资开发公司、普陀区房屋拆迁事务所不服，向本院申请再审，本院于2001年12月24日作出(2000)舟民监字第X号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人普陀建设投资开发公司法定代表人陈某及其委托代理人陈某、普陀区房屋拆迁事务所法定代表人严某、被申请人姚某甲及其代理人姚某乙、何叶敏均到庭参加了诉讼。现已审理终结。
经再审查明，舟山市普陀建设投资开发公司(以下简称投资开发公司)经批准开发普陀区沈家门西大三期工程，其中就该工程有关动拆和安置工作委托舟山市X区房屋拆迁事务所(以下简称拆迁事务所)代理，双方于1993年7月10日签订了《委托拆迁安置协议》。投资开发公司对整个西大三期工程以新同济路为界，路北侧为第一阶段工程，路南侧为第二阶段工程。并于1993年7月12日取得西大三期工程拆许字(93)第X号重房屋拆迁许可证，确定第一阶段拆迁期限为1993年7月14日至1994年12月30日；1994年5月26日，取得第一阶段建筑面积为18，000平方米的建设工程规划许可证。1994年12月31日，投资开发公司取得同济路以南的第二期工程重补拆许字第X号房屋拆迁许可证，拆迁期限为1994年12月31日至1995年9月30日；1996年8月23日，取得该第二期建设面积为18，027平方米的建设工程规划许可证。
姚某甲于1981年建造的位于沈家门宫下路X号建筑面积为95.40平方米的二层楼房屋一幢，其中一楼，姚某甲于1983年开始作为营业用房，经营棉布、百货，二楼居住。该房屋原址位于普陀建行办公楼前将新建的同济路路中，列入西大三期工程拆迁范围。1993年9月23日拆迁事务所与姚某甲签订了《拆迁安置补偿协议书》，第二条约定拆迁事务所拆除姚某甲在宫下路X号住宅用房，建筑面积95.40平方米，在原地段安置住宅使用面积88平方米，以商品房价增购使用面积33平方米，合并安置户型为45平方米、40平方米、36平方米各壹套，网点一间。增至七条记明“另以商品房价格购买网点房壹间”，除此，双方还对原房屋拆迁、搬迁、补偿、搬迁日期及过渡期的暂住费补偿等作了约定。该协议签订后，经普陀区公证处公证生效。协议生效后，各方开始按约履行各自义务。1995年9月开始，西大三期第一阶段工程竣工验收后进人拆迁安置、销售阶段。第一阶段工程中的宫下路西侧的X号楼、东侧的X号楼底层共计18间营业网点房和二楼以上的住宅房和X号楼三楼以上的住宅房，拆迁事务所于1995年9月张贴了关于西大三期工程安置通告，拆迁户虞XX、余XX、吴XX均看到通告后到拆迁事务所联系办理了住房产权调换和网点购买手续；姚某甲也是看到通告后到拆迁事务所联系了住房安置事宜，关于1995年11月6日，向拆迁事务所以书面表明对安置的三套住宅房的家庭分配意见。同日，姚某甲之子姚某敏办理了X号楼X室住宅拆迁安置产权调换手续及领取1995年7月至10月的暂住、停业补偿款2355元。自此姚某甲已领取各项补偿款共计7880元。同年11月期间，姚某甲向拆迁事务所提出被诉房在靠近建行的同济路上，要求购买与原房址相近的同济路北侧的营业房一间，该所以该地段营业房已由政府安排给华光商业公司为由拒绝。姚某甲坚持要同济路上营业房，后经双方协商确定同济路南侧的营业房供姚某甲购买。拆迁事务所对宫下路X间营业房销售中，16间由西大三期工程拆迁户购买，尚有X号、X号两间分别于1996年3月20日、27日出售于非拆迁户；对未选购宫下路网点的第一阶段工程拆迁户包括姚某甲在内的五户编入西大三期续建工程推迟安置户名单清册中，并继续造表支付每月停业补偿款，但姚某甲自1995年10月起未再去领取。1997年6月，投资开发公司第二阶段同济路以南的工程竣工。1997年12月17日，姚某甲向拆迁事务所提出书面申请报告，要求:第一，原地安置，偿还其营业网点；第二，对安置的营业房应以当时房盘价格为准，可参照华兴酒家一楼店面之买价及移位所定价；第三，依据市府X号令42条之规定，由拆迁人按被拆房屋中在册从业人数及实际停业时间，每人每月补助200元，过渡期超出2年的，每人每月增加补助费50元，对此，应补足所欠的补助费；第四，对无故拖延施工长达将近5年，造成留存的服装、布匹、百货物资积压变质，损失为3万余元，应予赔补。1998年1月12日，拆迁事务所在姚某甲的该申请报告背面书面答复:第一，姚某甲户原拆除房屋系“住改非”按有关规定只能购买商品房网点壹处，不能以产权调换处理；第二，现安置姚某甲网点位置在建行投资开发公司同济路X#网点壹间，建筑面积16.26㎡，按19，800元/㎡计算，按商品房价享受优惠建筑面积10㎡，优惠率20％，另按总价付7.5％固定资产房间调节税(代收)；第三，根据政策姚某甲户的营业网点停业费可按规定发放。姚某甲收到了该书面答复后，对购买该X号网点房无异议，但坚持要按1995年10月华兴商业公司购买的一楼营业房价6000元/㎡价购买，两申请再审人均不同意。姚某甲于1998年6月18日提起诉讼。
另查明，1993年9月28日，同属拆迁户的舟山市普陀华兴商业公司与拆迁事务所签订了拆迁安置补偿协议，约定拆除华兴商业公司在宫下路X号网点房，建筑面积32.15平方米，在原地段安置非住宅建筑面积32.15平方米。1994年2月19日普陀区政府主持召集拆迁涉及的单位就商业网点安置及补偿问题作了协调，于1994年2月25日作出(1994)第X号《关于商业综合大楼建筑中商品网点拆迁补偿及安置问题的专题会议纪要》，确定将位于同济路北侧的沈家门一小东首地段总建筑面积约390平方米(一层门面四间)，作为华兴商业公司的连片经营网点，其中建筑面积65.94平方米属华兴原在东大街第九门市部两间作异地安置，建筑面积32.15平方米属宫下路X号网点拆迁安置，其余建筑面积，以商品房价购买。1994年4月13日，华兴商业公司与投资开发公司按该纪要签订了《购房合同》。拆迁事务所根据上述纪要在安置、销售阶段将X号楼朝同济路街面的一、二层营业房全部交付该公司安置和购买，其中一楼网点售价每平方米6000元。
一审判决认为:被告普陀拆迁事务所在接受被告普陀建设开发公司有关拆迁安置工作的委托后，虽以自己名义与原告签订拆迁安置补偿协议，但因被告普陀建设开发公司和原告对此并未提出异议，故被告普陀拆迁事务所与原告签订的拆迁安置补偿协议合法有效，该协议中被告普陀拆迁事务所应承担的义务，均应由委托单位被告普陀建设开发公司承担。协议中所约定的“原地段”的含义，不能理解为在原址(即原告原房屋所在位置)，而应理解为整个西大三期工程范围，故二被告应在整个西大三期工程范围向原告提供营业网点供原告购买。协议中虽未对购买营业网点的期限作约定，根据诚信原则，当二被告有条件提供营业网点时，即应允许原告购买，否则应视为违约。在1995年10月，现宫下路两侧营业网点房竣工可供安置时，二被告本应有条件供原告购买该地段营业网点房，且该地段营业网点房也符合协议中约定的原告购买条件，但二被告未能通知原告购买，属违约行为，应由被告普陀建设开发公司承担相应民事责任，二被告提出曾经通知原告购买的主张，因未能提供充足证据，不予采信。原告的合理经济损失，应为原告在1995年10月本可购买现宫下路二侧营业网点房而未能购买所造成的经济损失。鉴于被告普陀建设开发公司应履行协议约定的由原告以商品房价购买营业网点房一间的义务，原告提出，要以每平方米6000元的价格进行购买，无法律依据，不予支持。据此，判决:(一)被告舟山市普陀建设投资开发公司酌情赔偿原告经济损失66，625元，在判决生效后15日内付清。(二)由原告在本判决生效后一个月内可以每平方米19，800元的价格(按规定应承担的有关费用除外)，向被告普陀建设开发公司购买同济路X号营业网点房一间，同时可根据普陀区政府舟普政复(1996)X号文件规定享受相应的优惠价。如原告逾期未购买，则视为放弃购买。(三)驳回原告要求被告舟山市X区拆迁事务所承担民事责任的诉讼请求。本案一审案件受理费4560元，由原告负担2000元，由被告舟山市X区建设投资开发公司负担2560元，二审诉讼费300元，由原告负担。判决宣判后，原告和两被告均不服，各持原诉辩理由提起上诉。
二审判决认为:普陀拆迁事务所虽然以自己的名义与姚某甲订立了拆迁安置补偿协议，但普陀开发公司对此未表示异议，所以该协议合法有效。该协议中所确定的权利义务均应由普陀建设开发公司享受和承担。双方在协议中虽然约定了姚某甲以商品房价购买网点一间，但未约定安置的地点、面积、朝向、价格，属约定不明。对安置的地点、面积、朝向，现普陀开发公司同意将位于同济路X号营业网点房出售给姚某甲，对此，姚某甲也表示同意，所以双方对安置X号网点房事后达成一致意见，是双方对拆迁安置协议的补充，本院予以认可。对安置的期限和价格，普陀建设开发公司同意以每平方米19，800元的价格出售给姚某甲，本院予以准许，但普陀建设开发公司应当在取得西大三期第一阶段的建设工程规划许可证二年内，即在1996年5月前，将姚某甲安置完毕。由此，造成姚某甲因普陀建设开发公司延期交付而造成房价上涨的经济损失应由普陀建设开发公司承担。承担损失的计算标准，应以1996年5月16日与该网点房同地段、同面积、同用途的店面房价格为参照依据，即依据浙江省价格事务所计价事务(2000)复字第X号复裁定结论评估的价格，每平方米6850元，与19，800元价格之差作为损失的范围，但要酌情减去姚某甲本应在1996年5月需支付房款的利息(利息算至购买该店面止)，至于姚某甲所受到的房屋租金损失，也应从1996年5月到姚某甲购买该店面房这段期间本可出租营业房而能够获得的租金收益。普陀建设开发公司提出异议认为，浙价事务所(2000)复字第X号复核裁定结论中评估的房屋价格偏低，并认为房屋未建成不存在房屋价格。本院认为，普陀建设开发公司对此未提供证据，且评定的房屋价格是期房价格，不是现房价格，所以此异议本院不予采纳。原审认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。姚某甲的上诉理由有理，本院予以支持。判决:(一)维持浙江省普陀区人民法院(1998)普民重字第X号民事判决之第三项(即驳回原告要求拆迁事务所承担民事责任的诉讼请求)；(二)撤销浙江省普陀区人民法院(1998)普民重字第X号民事判决之第一、二项。(三)由姚某甲在本判决生效后一个月内以每平方米19，800元的价格购买位于普陀区X镇X路X号(原同济路X号网点，建筑面积为16.26平方米)的房屋，由舟山市X区建设投资开发公司在本判决生效后一个月内酌情支付给姚某甲房屋差价损失款180，000元。(四)由舟山市普陀建设投资开发公司在本判决生效后一个月内酌情赔偿给姚某甲其他经济损失费115，000元。一审案件受理费4560元，由舟山市普陀建设投资开发公司负担4000元，姚某甲负担560元，二审案件受理费4560元，鉴定费6500元，均由舟山市普陀建设投资开发公司负担。
投资开发公司、拆迁事务所不服本院终审判决，向本院申请再审称:1.原判认定违约事实证据不足。1995年9月同济路以北西大三期第一阶段宫下路两侧网点房安置时，以公告形式告示，姚某甲也办理了住宅安置手续，对网点房明知未要求购买，造成延迟购买属其本人的责任。同济路以南西大三期第二阶段房屋建设工程规划许可证取得在1996年8月28日，1997年11月，双方对安置第X号网点房购买达成一致意见后通知其购买，也未超过法定二十四个月的安置期限。故两次安置均不构成违约。2.原判以同济路以南西大三期第二阶段第X号网点房作为违约参照依据而计算违约赔偿责任为295，000元，显然错误。如果存在违约，违约责任也应以宫下路两侧网点房的房屋升值差价和房租损失赔偿金作为依据。
姚某甲再审辩称:1.申请再审人认为其未构成违约的事实不成立。(1)申请再审人称其以公告形式告示，履行了告知义务的说法，未提供充分证据证实。(2)按双方拆迁安置协议，本人的房屋属第一阶段拆范围被拆迁，按法定的拆迁期限应以第一阶段建设工程规划许可证领取时计算，至迟应在1996年5月26日前将原拆迁人安置完毕，申请再审人未及时安置属违约。2.对违约责任的承担。申请再审人应在1996年5月26日前安置的同济路北侧的营业房价格是6000元坪方米，宫下路两侧营业房的平均售价5127元秤方米，申请人逾期安置后变更交付的X号营业房价格是19，800元/平方米，答辩人虽同意以19，800元坪方米的价格购买X号营业房，但二者之间的差价损失应由申请再审人赔偿。对于租金损失是依据申请再审人申请复议后作出的浙价事务(2000)复字第X号复核裁定结论书，该结论书是以与X号营业房同地段、同面积、同用途的店面营业房自1996年5月以来的租金为据而确认的，并不是指X号营业房在1996年4月的租金。值得指出的是，根据图纸记载，答辩人被拆房屋的原址就是X号营业房附近，又根据《拆迁安置补偿协议书》第二条约定甲方在原地段安置乙方住宅使用面积中的“原地段”有两种不同理解，该协议书是申诉人提供的格式合同，应当作为对答辩人有利的解释，即“原地段”应理解为原地。故应当以X号营业房附近同地段、同面积、同用途的营业房的租金作为参照依据。
本院认为:本院再审各方当事人对一、二审判决认定投资开发公司与拆迁事务所1993年7月10日签订的西大三期工程《委托拆迁安置协议》和拆迁事务所与姚某甲于1993年9月13日签订的《拆迁安置补偿协议》合法有效，认定投资开发公司承担拆迁安置协议中拆迁人应履行的义务责任，均无异议，按原审判决。双方在《拆迁安置补偿协议》中明确姚某甲原用作营业的住宅面积以产权调换方式予以安置，协议中另约定在原地段以商品房价购买网点壹间，仅是双方鉴于姚某甲原享有的经营权给予在原拆迁地段优先购买新建网点的权利，普陀建设投资开发公司作为拆迁人有义务在法定拆迁安置期限内视房源情况提供新建的网点。该公司在第一阶段工程网点房源提供过程中，因同济路北侧网点房源由当地政府协调安排给同属西大三期工程拆迁户华光商业公司作集中连片商业网点，无房源提供给西大三期私房拆迁户的理由正当；姚某甲承认看到拆迁安置通告，但认为该通告没有与网点相关的内容，与此同时，其他同期拆迁户均证实在看到宫下路两侧的住宅和网点的安置通告后办理了住宅安置和网点购买手续，可以证明拆迁事务所以通告形式向该拆迁地段拆迁户履行了告知第一阶段工程住宅可安置及网点可购买的义务；姚某甲在办理住宅安置手续期间，向拆迁事务所明确提出要求购买同济路北侧网点而未表示要求选购宫下路网点，且宫下路X间网点有16个已由拆迁户认购，尚有两间由非拆迁户购买，也足以证明姚某甲应该知道宫下路两侧网点可购买却放弃购买，因此，普陀建设投资开发公司申请再审称其在第一阶段工程网点房源提供中并无违约的理由成立。姚某甲有权选择购买同济路南侧第二阶段工程网点，对方也同意提供X号网点，由此带来购买权的延期行使双方是认可的。客观上，姚某甲属第一阶段工程拆迁户，X号网点属第二阶段工程范围，分别有不同的拆迁和建筑许可期限，姚某甲既然选择后者，就要等待，并自愿承担延期购买的后果。至于姚某甲在庭审中提出同济路南侧网点迟延建造具有违法性一节，无证据证明主管部门已作出违法确认，故本院不予采纳。拆迁事务所虽并不构成对安置协议的违约，但因已与姚某甲达成延期购买的一致意见，故仍应履行1998年1月12日向姚某甲作出的书面承诺，依当地政府有关规定给予姚某甲享受以优惠价购买网点及补偿停业期间的经济损失的权利。姚某甲延期购买是自己选择商业价值高的网点所致，并不存在因违约造成的原本可购买而未予购买造成房价上涨的经济损失和应得未得的租金收益损失，因此，要求对方赔偿违约造成经济损失的诉讼请求不成立，二审予以支持并参照X号网点为计算依据确定违约赔偿数额的判决不当，再审应予纠正。鉴于姚某甲延期两年购买，客观上商业中心地段网点的房价上涨增幅大，且开发商普陀建设投资开发公司是直接的受益者，出于公平考虑，该公司应给予酌情补偿。本案经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下:
一、维持浙江省舟山市中级人民法院(2000)舟民终字第X号民事判决第一项，即维持一审判决第三项“驳回原告要求被告舟山市X区房屋拆迁事务所承担民事责任的诉讼请求”。
二、撤销浙江省舟山市中级人民法院(2000)舟民终字第X号民事判决第二、三、四项；撤销浙江省普陀区人民法院(1998)普民重字第X号民事判决第一项。
三、维持浙江省普陀区人民法院(1998)普民重字第X号民事判决第二项，即由原告在本判决生效后一个月内可以19，800元/㎡的价格(按规定应承担的有关费用除外)向被告普陀建设开发公司购买同济路X号营业网点房一间，并可根据普陀区政府舟普改复(1996)X号文件规定享受相应的优惠价，如逾期未购买，则视为自动放弃。
四、普陀建设投资开发公司应执行市政府发布的《舟山市城市房屋拆迁管理具体规定》第四十二条规定，支付姚某甲停业补偿款，即从1995年11月起算至2000年12月共62个月，每月为200元；计12，400元；1996年6月至2000年12月共55个月，属超过过渡期限每月增补50元，计为2750元，共计15，150元。
五、舟山市普陀建设投资开发公司酌情补偿给姚某甲房价上涨的经济损失70，000元。
本案诉讼费一审4560元，按一审判决由姚某甲负担2000元，舟山普陀建设投资开发公司负担2560元；二审4560元和鉴定费6500元由姚某甲和舟山普陀建设投资开发公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长高雅英
审判员吴玉风
代理审判员金旭光
二○○二年六月十日
书记员王祖敏
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