原告张某甲。
委托代理人周某某。
委托代理人张某乙。
被告刘某某。
委托代理人杨某某。
第三人新郑市康盛实业有限公司。
法定代表人罗某某。
委托代理人邢某某。
第三人陈某某。
委托代理人李某某。
原告张某甲诉被告刘某某、第三人新郑市康盛实业有限公司（以下至判决主文简称康盛公司）、陈某某房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某甲及其委托代理人周某某、张某乙，被告刘某某的委托代理人杨某某，第三人康盛公司的委托代理人邢某某，第三人陈某某的委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某甲诉称：被告因承包第三人康盛公司的工程使用原告机砖，2005年4月28日经双方结算，被告欠原告砖款x元，因无现金支付，被告自愿将康盛公司出售给其的位于鑫鑫花园X号楼西单元X楼东西两套房抵偿给原告，该两套房屋的所有权归原告所有，但被告与第三人康盛公司拒不协助原告办理产权登记，故请求依法判令被告于2008年4月28日出具的以抵帐方式转让房屋产权的证明有效；同时被告与第三人康盛公司协助原告办理房屋的产权登记。
原告为证明其主张提供以下证据：证据1，原告与时任中原建筑公司第五项目部负责人的被告于2004年11月2日签订的协议书，用以证明被告以房抵债的情况。证据2，康盛公司的收据，用以证明被告于2004年11月2日以x元的价格取得了第三人康盛公司开发的鑫鑫花园X号楼西单元X楼东户、西户的房屋所有权。证据3，被告于2005年4月28日出具的证明，用以证明被告因无钱支付欠原告x元的砖款，愿用其所有的鑫鑫花园X号楼西单元X楼东、西两套房屋抵偿，同时将康盛公司出具的收据一并交付原告。
被告刘某某辩称：被告系湖北省云梦县第五建筑工程公司（以下简称五建公司）驻第三人康盛公司开发的建设工程的全权代表，被告承认原告向工地送过机砖，但其后果应由五建公司承担。另外，五建公司仅欠原告x元砖款，其出具的协议中显示的砖款金额是在原告胁迫下写的。被告认为其与第三人陈某某之间的交易行为是真实合法的，故要求驳回原告的诉讼请求。
被告刘某某为证明其主张的事实提供如下证据：证据1，建设工程施工合同两份，用以证明五建公司与康盛公司签订有合同，其履行的是职务行为。证据2，五建公司的委托书，用以证明五建公司委托被告全权处理与康盛公司之间的合同履行事宜，责任由五建公司承担。
第三人康盛公司述称：原告要求第三人康盛公司协助办理房屋登记没有法律根据，要求驳回原告针对康盛公司的诉讼请求。第三人康盛公司针对其主张没有提供证据。
第三人陈某某述称：本案涉及的两套房屋中的西户套房是陈某某经第三人康盛公司同意为其办理房屋产权登记后购买的，第三人陈某某不知道原、被告之间的交易情况，且其取得涉案房屋的所有权是善意的，其已对房屋进行了装修，故第三人陈某某作为善意第三人的权益应受到法律保护。
第三人陈某某为证明其主张的事实提供如下证据：证据1，第三人陈某某与被告于2004年10月29日签订的房屋转让协议书，用以证明其与被告约定购买被告的X号楼西单元X楼西户房屋。证据2，被告出具的收条，用以证明第三人已按协议履行了交款义务。证据3，被告出具申请，用以证明因被告将康盛公司的收款收据丢失，特申请康盛公司补开收据。证据4，收款存根，用以证明第三人康盛公司以背书的形式决定仍按原收据发放钥匙。证据5，物业管理服务合同及收据两份，用以证明第三人陈某某与物业公司签订了服务合同，并于2006年元月交纳了物管费及卫生费。
原、被告及第三人对对方提供证据的质证意见如下：被告对原告提供的证据均有异议，认为证据1是受原告胁迫所写，不是被告的真实意思表示；认为证据2内容空白，不能说明原告主张的事实；认为证据3亦是受原告胁迫所写。第三人康盛公司认为原告提供的证据与其无关。第三人陈某某对原告提供的证据均有异议，认为证据1、证据3均是原告与被告签订的还款协议，所涉及的房屋是对债权设定的物的担保，以担保物抵债的约定因违法而无效；认为证据2的内容看不清，无法质证。
原告对被告提供的证据均有异议，认为其不能说明原、被告签订的协议及被告出具的证明是职务行为，如被告实施的是代理行为，其应以被代理人的名义进行，但本案中从康盛公司的收据到其给原告出具的证明均是以个人名义进行的。第三人康盛公司、陈某某对被告提供的证据无异议。
原告对第三人陈某某提供的证据均有异议，认为证据1不真实，因2004年10月29日被告还未取得涉案房屋的所有权，协议中约定房屋交款收据当时并不存在；认为证据2不真实，收条中标注的时间有明显的涂改痕迹；认为证据3亦不真实，这份申请如果存在，其持有人应该是第三人康盛公司，事实上在2004年11月3日，第三人康盛公司出具的收据由被告持有；认为证据4的正面内容与原告所持收据内容一致，其无异议，但认为存根的背书部分系被告与第三人康盛公司的单方行为，侵犯了原告的权利，应属无效民事行为；认为证据5中的物业服务合同没有签订日期，收据不能证明其已合法占有了涉案房屋，其认为第三人实施的这些行为存在主观上的恶意。被告及第三人康盛公司对第三人陈某某提供的证据无异议。
证据的分析与认定：被告及第三人对原告提供的证据1、证据3虽有异议，但对其真实性不持异议。被告认为此两份书证均是受原告胁迫所出具，并申请本院调取其于2005年4月28日向原公安局城关镇派出所报案的相关材料，为此新郑市公安局新建路派出所向本院出具了未接到被告报警的证明。第三人陈某某认为此两份书证针对抵押物的所有权归抵押权人所有的约定违法，经本院审查认为此两份书证约定的是抵偿而非抵押。故本院认为原告提供的证据1、证据3符合证据三性的要求，本院予以采信。原告提供的证据2因客观原因导致内容不够清晰，但结合第三人陈某某提供的收据存根，足以确认其真实性，该证据本院予以采信。针对被告提供的证据，原告虽认为其不能证明以房抵债的行为属职务行为，但对被告提供的证据的真实性没有异议，被告提供的证据本院予以采信。其可证明被告实施的旨在履行五建公司与第三人康盛公司之间的建设工程施工合同的相关行为属职务行为，而被告以中原建筑公司第五项目部（简称第五项目部）名义与原告签订的协议与五建公司无关。原告对第三人提供的证据均有异议，经本院审查认为第三人提供的证据1，其内容不违法，但其来源有悖于正常的交易习惯，因2004年10月29日被告并未从第三人康盛公司处取得涉案房屋的所有权，其约定的需交付给第三人陈某某的房屋交款收据还没有产生，该协议不真实，本院不予采信。第三人提供的证据2中的时间存在明显的涂改现象，该证据不真实，本院不予采信。证据3是被告以票据丢失要求第三人康盛公司补开票据的申请，该申请的时间是2004年11月3日，也是第三人康盛公司给被告开具收据的第二天，该申请与被告2005年4月28日给原告出具的证明内容不符，该证明显示被告将第三人康盛公司开具的票据一并交给原告。以上情况说明，该申请的内容不真实，证据4的正面内容与原告提供证据2相吻合，尽管其背面有批注，但不能作为第三人取得涉案房屋所有权的证据。第三人的证据5虽然真实，但也不能作为其取得所有权的证据。
结合以上当事人的陈某及对证据的分析与认定，将本案的事实确认如下：
被告刘某某于2002年11月及2003年11月分别以五建公司代理人的名义与第三人康盛公司签订了两份建设工程施工合同，五建公司承包了康盛公司X号、X号楼工程。被告刘某某在负责施工期间，购买原告机砖，2004年11月2日，被告刘某某以第五项目部负责人的名义作为甲方与作为乙方的原告签订了一份协议，协议内容为：因甲方负责人刘某某（所领的建筑队挂靠于中原建筑公司第五项目部）在康盛公司鑫鑫花园工地建筑X号楼时欠乙方张某甲砖款x元未付，经双方协商达成协议如下：①甲方拿工程款从康盛公司开出X号楼X楼东、西两套房作抵债与乙方。②待两套房卖出后，乙方收齐所欠砖款后，余下部分归甲方。③限期4个月，若超出时间，由乙方自行处理，或抵此砖款。同时，第三人康盛公司将X号楼西单元X楼东户（154.52㎡）、西户（158.03㎡）两套房出售给被告，并给被告开具了收款收据，收据上注明系抵工程款。协议签订后被告在约定的时间内未偿还欠原告砖款，2005年4月28日，被告向原告出具证明，内容为：“我欠张某甲砖款x元（大写贰拾柒万贰仟元整），因我无现金支付，经我与张某甲协商将位于鑫鑫花园X号楼西单元六楼东西户套房（含隔热层）作价x元给张某甲，以抵偿此砖款，并将2004年11月2日新郑康盛实业有限公司开据的发票壹份一并给张某甲。此证明出具之日起两套房子产权归张某甲，办理产权手续由张某甲办理，费用自理”。被告出具证明后，将第三人开具的收据交给原告。后原告在根据被告出具的证明行使对六楼西户房屋的权利时与第三人陈某某发生纠纷，第三人陈某某在本案审理过程中，以其系善意第三人，不知原、被告之间的纠纷为由，要求确认其对鑫鑫花园X号楼西单元六楼西户房屋拥有所有权。
另查明，经本院调查，五建公司已于2006年12月20日在工商行政管理机关申请注销。
本院认为，被告刘某某以五建公司代理人名义与第三人康盛公司签订了建筑工程施工合同，但此后并又以中原建筑公司第五项目部负责人的名义与原告签订协议，在原告不知道被告代表的是五建公司还是中原建筑公司第五项目部的情况下，原告依法可以向被告主张权利，被告提出其实施的行为应由中原建筑公司第五项目部承担的抗辩理由，本院不予采纳。被告以抵帐的形式将其所有的房屋转让给原告，给原告出具了协议及证明，并交付了第三人康盛公司的售房收据，双方意思表示真实，双方对房屋作为抵偿物的约定，不违反法律行政法规强制性规定，故对原告要求确认其与被告之间的抵债方式签订的有关房屋转让手续有效的请求，本院予以支持。被告提出协议及证明的系胁迫所写的抗辩理由，没有提交证据证明，本院不予支持。因原、被告约定的是抵偿而非抵押，故第三人提出的原、被告所签协议及证明无效的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。因不动产善意取得的成立条件之一是受让人已进行了房产的登记，故第三人提出其是善意第三人的抗辩理由不能成立，本院亦不予采纳。原告要求被告及三人康盛公司协助办理房屋产权登记的请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
一、确认原告张某甲与被告刘某某2004年11月2日的签订的协议及证明有效。
二、被告刘某某及第三人新郑市康盛实业有限公司应当于本判决生效后三十日内协助原告张某甲办理房屋登记。
案件受理费100元，由被告刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长高飞
审判员李某喜
代理审判员潘龙峰
二ΟΟ九年八月二十五日
书记员王伟平
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