王xx诉上海xx商厦有限公司房屋租赁合同纠纷案

当事人: 法官: 文号:上海市闸北区人民法院

原告（反诉被告）王xx，女，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市浦东新区X路。

委托代理人倪xx（原告丈夫），住上海市浦东新区X路。

委托代理人马xx，上海市xx律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海xx商厦有限公司，住所地上海市闸北区X路。

法定代表人郑xx，职务董事长。

委托代理人洪xx，上海xx律师事务所律师。

委托代理人阎xx，上海xx律师事务所律师。

原告王xx与被告上海xx商厦有限公司（以下简称xx商厦）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年x月x日受理后，被告xx商厦提起反诉，本院依法合并审理，适用简易程序，由审判员卜怡君独任审判，于2009年x月x日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王xx的委托代理人马xx、叶xx（后原告撤销委托），被告xx商厦的委托代理人洪xx、阎xx到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，分别于2009年4月28日、11月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王xx的委托代理人马xx、倪xx，被告xx商厦的委托代理人洪xx、阎xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王xx诉称，原、被告于2007年10月23日签订《上海xx商厦铺位租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。根据合同约定，被告应按约提供各项审批手续齐全，水、电、煤、空调等配套设施完备，适合开办餐饮店的房屋给原告使用。原告于2007年12月2日完成店面装修的主体工程，并按时缴纳了第一期房租，但被告出租的房屋未通过消防验收，且未能将煤气开通交付原告使用，致使原告至今无法如期开业。被告无视自己的违约行为，还于2008年6月26日主动向原告提出解除合同，造成原告损失，故要求1、判令被告向原告赔偿店面装修损失18万元；2、判令被告向原告赔偿营业收入损失55万元（自2007年12月5日至2008年10月底，按每月5-6万元计付10个月）；3、判令被告向原告赔偿已实际支付的人员工资9.3万元；4、判令被告向原告赔偿违约金28.47万元（按年租金50%计算）；5、判令被告向原告返还收取的保证金5万元；6、判令被告向原告返还已给付的2007年12月16日至2008年2月15日的房租x元及物业管理费7592元，合计x元；7、判令被告向原告支付消防设计费5800元。

被告xx商厦辩称，第一，根据合同约定，双方合同解除后原告应在五日内办理撤场手续，否则将视原告滞留在租赁场地内的一切物品无偿赠与被告，且被告有权追偿因拆除原告装修所承担的一切费用。根据被告提交的照片，原告装修工程并未全部完成，对原告主张的装修损失数额不予认可。第二，原告始终未开业的原因是因为其未取得营业执照，无权要求被告承担营业损失。第三，员工工资是原告开业准备的必然成本，原告因为自身原因未取得营业执照，故不应向被告主张。第四，原告违约在先，且无法取得营业执照是根本违约行为，无权根据合同条款向被告主张违约金。第五，被告请求法院将保证金抵扣被告反诉请求中的租金。第六，不同意退还原告已交的房租和物业管理费。第七，消防设计费也是原告开业的必要成本，因其自身原因未取得营业执照，故被告不同意支付。综上，均不同意原告的诉讼请求。

被告（反诉原告）xx商厦反诉诉称，租赁合同签订后，反诉原告将房屋交付给反诉被告，但反诉被告未按约在合同签订后三个月内办妥工商营业登记，也从未向反诉原告提供过营业执照、税务登记证及经营商品的有关法律规定的证件。反诉原告多次给予反诉被告相应宽限期，但反诉被告不但拒不提供相应执照，而且未与反诉原告协商，擅自撤离，造成租赁场地空关数月，给反诉原告造成巨大的经济损失。故反诉要求1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2008年2月16日至2008年6月26日的租金、物业管理费x元；2、判令反诉被告向反诉原告支付2007年10月29日至2007年12月15日即装修免租期内的租金x元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金28.47万元（按年租金50%计算），4、判令反诉被告支付反诉原告代为垫付的燃气安装费用x元。

反诉被告王xx辩称，是反诉原告的违约造成反诉被告的损失，反诉被告不存在任何违约行为，按照当时口头约定，燃气安装费应当由反诉原告承担，到反诉被告正式营业的时候可以出一部分，故不同意反诉原告的反诉请求。

经审理查明，被告与原告于2007年10月23日签订《租赁合同》，约定被告将位于上海xx商厦地下一楼面积约为120平方米的铺位租给原告用于清真类食品及餐饮，鉴于原告的公司正在申请批准过程中，被告同意原告先以个人名义签订本合同，但原告必须在本合同签订后三个月内办妥工商登记，届时，必须由原告为法定代表人的公司另行签订合同，并提供营业执照、税务登记证以及经营商品有关法律规定的证件，否则，被告有权单方面终止本合同，由原告承担相应的违约责任；租期内，被告应协助原告办理营业执照等所需的手续、出具应由被告出具的各项文件；租金为人民币x元/月(x元/年)，物业管理费为3796元/月(x元/年)，合同约定原告应在每贰个月的20日支付下期的租金和物业管理费，原告承担实际发生的水、电费及垃圾清运费；被告提供原告营运所需的水、电、空调用量（第8-4条）；押金5万元，在本合同因任何原因终止之日起至完全履行届满90日后，被告以不计息的方式一次性退还原告，由于原告的原因终止合同，被告无需退还原告押金，若由于被告的原因，则被告应返还全部租金；租赁期自2007年10月29日起至2012年10月28日，其中前45天为装修免租期，租赁期间内由于原告违约、提前退租等原因，致使本合同不能完全履行的，除按本合同承担相应的责任外，还需承担装修免租期间的租金；该房屋现有的安全消防、中央空调等设施状况，作为本合同约定交付原告使用；被告负责整幢大楼的消防设备的标准及性能达到消防部门规定的标准；租赁期限内原告如需中途解约的，应于90日前提出申请，经与被告协商同意后方可撤离，如原告擅自撤离，原告应支付全年租金的50%予被告作为违约金；被告如果违反本合同约定中途解约的，应向原告支付全年租金的50%作为违约金，双方还对其他有关事项作了约定。租赁合同签订后，被告将系争商铺交付给原告，原告支付了2007年12月16日至2008年2月15日的租金x元及物业管理费7592元、保证金5万元。后原告对系争商铺进行装修，支付了设计费5800元及部分装修款。原告于2008年6月25日取得了回家亲饭店内装修的建筑工程消防设计的审核意见书。原告未在合同签订后三个月内办妥工商营业登记，也未向被告提供营业执照、税务登记证及经营商品有关法律规定的证件。对此，原告称其积极办理上海回家亲餐饮有限公司的营业执照，并取得名称预核准通知书，当时被告口头说已经有煤气管道，不用再申请，并带原告去看了煤气总管，合同没有特别约定煤气的问题，但合同第8-4条应包括提供煤气，因被告与煤气公司没有协调好，未办妥增容手续，未安装燃气泄露报警器，没有办理通气挂表手续，未提供适租房屋，致使原告无法办理环评手续，也未能按时办出营业执照，原告店面装修也未能完成，且整个地下一层都未通过消防验收，造成原告店面装修的损失。被告则称，合同约定被告提供水、电、空调等，但没有关于提供煤气使用的约定，被告的煤气管道是有的，但做餐饮并不一定需要煤气，也可以用电、液化气等其他清洁能源，被告与真功夫等其他租赁户签订的租赁合同中，如租赁户需要用煤气，均在合同中明确作出关于煤气使用及费用结算的约定，另一家租户加州牛肉面大王与被告签订租赁合同的时间是2008年1月26日，煤气是2008年9月16日开通的，在煤气开通前加州牛肉面大王已经取得卫生许可证、营业执照等相关材料，故煤气的开通并非成立餐饮公司的必要条件。原告直到2007年底才提出需要用煤气，被告在帮其他租赁户办理时顺便帮原告办理，并将管道接入原告系争商铺，但将管道接到原告商铺后需要加装安全报警系统，该系统必须在原告的厨房设备安装完毕后再接到灶具上，并进行测试，因为原告未完成装修，所以无法接通，只要原告办妥营业执照，被告一个月内就可以开通煤气，另被告已经通过整幢大楼的消防验收，但二次消防应由原告负责，是原告自己未通过消防、环保等申报手续。原告还补充称，市、区有关部门领导非常重视，多次视察，原告均提出煤气问题，另在开业之前还需对员工进行培训，故提前雇佣了员工并发放工资，但因未办出营业执照，无法签订劳动合同也无法缴纳社会保险，其还订购了燃气灶具，只要被告通知原告煤气接通了，原告就可以通知安装灶具，因为煤气没有通，而环保测评时必须检测排油烟，所以原告无法开火测试，原告明知不可能通过环评，就没有去申报环评和食品卫生许可，更无法办理营业执照。原告还于2008年2月委托律师向被告发函，要求被告赔偿员工工资、装修及经营等损失。被告则否认收到原告的律师函，并称其多次给予原告相应宽限期，但被告拒不提供相应执照，因为一直无法联系原告，所以被告根据原告身份证地址于2008年6月12日、18日分别向原告发出律师函，要求原告在十个公历日内提供相应的证照，被告愿意继续履行合同，如果逾期，则被告将解除合同。该函件被退回，6月26日被告又向原告户籍地及原告另一处经营的清真饭店发出律师函，称因原告始终未能提供有关证照且长期拖欠租金，被告不得不解除合同，并代为清理系争商铺内的物品，被告还补充称原告未与被告协商，装修未完即于2007年12月3日擅自撤离，自然无法通过卫生、环保等行政部门的审查，造成租赁场地空关数月，给被告造成巨大的经济损失，因原告违约，被告有权要求原告支付租金和物业管理费以及装修免租期的租金。原告未能提供其营业损失的相关依据。

审理中，上海燃气市北销售有限公司（以下简称燃气公司）委派员工汪xx出庭，其向本院表示被告于2007年12月向燃气公司提出用气申请，并申请三处煤气新装业务，2008年3月12日完工，在燃气公司验收时发现涉及原告的工程中进气立管被违章建筑压住，故验收没有合格，又因向地下室通气必须有报警装置和自动切断阀，即使验收合格了也要装燃气泄露报警器，然后才能办理通气和挂表的手续，2008年5月12日燃气公司向被告发放安全隐患告知书，要求其进行整改，直到2009年3月5日该工程验收合格，因另外两家安装了燃气泄露报警器，故完工通气，但涉及原告的业务仅安装了燃气管道，验收也仅到煤气表这段，准备待安装灶具后再进行验收，当被告将立管问题整改之后，灶具还没有装好，也没有安装燃气泄露报警器，后燃气公司经被告申请为被告办理了退煤气表款的手续。对此，被告称安装煤气并非被告的义务，但被告积极办理，已经委托燃气公司铺设了管道，因为原告没有支付燃气泄露报警器的费用，也没有提供可以通过报警系统的灶具，所以燃气公司停止办理，被告只能申请退费。原告则认为应由被告承担燃气泄露报警器的费用。证人张忠敏出庭作证，称其为xx商厦物业部经理，原告是2007年12月离场，未继续施工，之后一直没有联系物业部，2008年3月管道铺设完毕后被告向原告发函，要求其支付费用并继续施工，但函件被退回，如果要挂表还要加装燃气泄露报警器，费用很高，因为原告迟迟未来联系，故未再安装燃气泄露报警装置。证人丁x出庭作证，称其为xx商厦行政经理兼法务，当时与原告协商由被告垫资安装，等煤气决算书出来后由原告支付款项，煤气管道安装到位后，因为牵涉到费用问题，被告需要和原告确认，之后再申请安装燃气泄露报警器和煤气表，并要求原告安装灶具，但无法联系原告。

另查明，原告及其丈夫在本市另开设两处清真饭店。审理中，原告的员工文xx、程xx出庭作证，称原告夫妇招录了十几个人，都在原告夫妇开的浦东清真饭店里边做边培训，之后有些人因为回家亲饭店开不出来就走了，有些人留在浦东清真饭店继续工作。

审理中，原告要求对系争商铺的装修进行评估，本院依法委托上海立信资产评估有限公司对系争商铺装修进行评估，该司出具信司鉴报字（2009）第X号鉴定报告书，评估结果为以2009年8月4日为评估基准日，评估价值为9.63万元。原告遂表示要求被告赔偿店面装修损失9.63万元。被告则表示关于装修的归属问题，根据双方的合同约定，合同终止后原告须按被告通知的时间或指示撤除装修，否则视为原告无偿赠与被告，原告还应承担装修拆除所产生的一切费用。被告曾通知原告在合同终止后的三日内拆除装修，但原告未如期拆除，因此原告无权要求被告予以赔偿。如果法院认可评估报告的效力，也请求酌情减轻报告的数值。

上述事实，有原告提供的《租赁合同》、保证金收据、房租及物业费缴纳发票、设计费收据、企业名称预先核准通知书、现场照片、证人文xx、程xx的证言，被告提供的（1995）沪公消（建验）字第X号消防验收意见书、现场照片、煤气工程款发票，燃气公司汪xx的证言、信司鉴报字（2009）第X号鉴定报告书及双方当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。虽然原、被告的合同中未对提供煤气作出约定，但之后被告为原告申请并办理了了相关手续，应视为双方对被告提供煤气重新作出了约定，但双方对于铺设煤气管道后，安装灶具及煤气泄露报警器的费用承担等事宜未作进一步约定，也未有效沟通，致使煤气未正常开通，原告提前离场，对此，既有原告自身未积极与被告沟通等的原因，也有被告自身进气立管被违章建筑压住等原因，故对于双方的租赁合同未能继续履行，双方均有一定的责任。现双方均同意解除租赁合同，可予准许。因其员工表示在原告的其他饭店边工作边培训，故原告要求被告支付其员工工资缺乏依据，本院难以支持，因对于未能办理出营业执照原告有相应的责任，故原告要求被告支付经营损失及设计费并退还2007年12月16日至2008年2月15日的房租x元及物业管理费7592元的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，本院难以支持。对于装修损失，可依据实际情况，由本院酌定。对于被告的反诉请求，因本院陈述的上述原因，考虑到原告租赁的系争商铺确实未投入经营，故被告要求原告支付租金的反诉请求，由本院酌定。因被告申请的煤气管道等工程，权利主体为被告，亦可为被告今后利用，故被告要求原告承担煤气安装费用x元的反诉请求，本院不予支持。因原、被告双方对于合同未能履行均有责任，故原、被告要求对方承担违约金的诉讼请求，均不予支持。基于上述原因，被告要求原告承担免租期的租金的诉讼请求，亦缺乏依据，本院难以支持。对于原告支付的押金，可由被告返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）上海xx商厦有限公司应于本判决生效之日其十日内返还原告（反诉被告）王xx押金5万元；

二、原告（反诉被告）王xx应于本判决生效之日其十日内向被告（反诉原告）支付2008年2月16日至2008年6月26日的租金、物业管理费x元；

三、被告（反诉原告）上海xx商厦有限公司应于本判决生效之日其十日内支付原告（反诉被告）王xx装修款x元；

四、原告（反诉被告）王xx的其余诉讼请求不予支持；

五、被告（反诉原告）上海xx商厦有限公司的其余反诉请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费x元（原告王xx已预缴），反诉案件受理费4852.34元（被告上海xx商厦有限公司已预缴），评估费6000元（原告王xx已预缴）由原告王xx、被告上海xx商厦有限公司各自负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长朱海燕

审判员卜怡君

代理审判员吴妮娜

书记员袁佳铭