原告上海xx电影放映有限公司，住所上海市徐汇区。
法定代表人谢xx，职务董事长。
委托代理人徐xx，上海市xx律师事务所律师。
委托代理人寿xx，该公司工作人员。
被告肖xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，户籍地福建省将乐县，住上海市闸北区X路。
原告上海xx电影放映有限公司（以下简称xx公司）与被告肖xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月19日受理后，依法由审判员朱海燕独任审判，于2010年8月12日公开开庭进行了审理。原告xx公司委托代理人徐xx、寿xx，被告肖xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告xx公司诉称，2007年x月x日，原、被告签订《小卖部承包经营合同》，约定原告将坐落于上海市闸北区X路xxx号小卖部（以下简称系争房屋）交由被告承包经营，承包金每年人民币13,200元（以下币种均为人民币），保证金3,000元，期限自2007年x月x日至2008年x月x日止，承包期内发生的水电费治安费、各类管理费等费用由被告承担。双方还对其他有关事宜作了约定。之后，双方约定承包期顺延至2009年x月x日止。
2000年x月，上海市xx电影院（以下简称xx电影院）将自己的全部房产及设备的使用权出租给上海xx股份有限公司（以下简称xx公司），租赁期限为20年。xx公司在征得xx电影院同意后，委托原告对部分房产进行经营管理和转租。后原告在xx电影院内开设了OK厅、小卖部、咖啡厅、游戏机房、理发店等休闲娱乐场所，其中小卖部由被告承包经营。因xx电影院存在消防安全隐患，本着对人民、对社会高度负责的态度，xx公司和原告决定停止电影放映业务，并通知xx电影院双方的《租赁合同》于2008年x月x日解除。2009年x月x日xx电影院向法院起诉，要求解除《租赁合同》。2010年x月x日法院作出终审判决，解除了xx公司与xx电影院之间的《租赁合同》，并判令xx公司向xx电影院支付房屋使用费，xx公司承担连带责任。
2009年x月x日至今，被告一直未支付承包金。原、被告之间的《小卖部承包经营合同》于2009年x月x日届满，原告多次要求被告办理退房手续，但遭到拒绝。故请求判令：1、被告立即迁出系争房屋；2、被告向原告支付承包金（即房屋租金和使用费）18,700元（按照1,100元/月标准，从2009年x月计算至2010年x月）。
被告肖xx辩称，原告停止放映电影以后，导致被告生意不好，只能挣点伙食费，故无力支付承包金。被告现在还有一点积余货物，大约两个月左右卖完以后就迁出系争房屋。
经审理查明，2000年x月x日，xx电影院与xx公司签订《租赁合同》，约定xx电影院将现有的全部房产及设备的使用权出租给xx公司，租赁期限二十年。为履行上述合同，xx公司投资成立了原告，并委托原告经营管理。嗣后，原告将约1000平方米房屋分别出租给8个经营户，并与之签订转租合同或承包经营合同，用于开设xx电影院内的小卖部、理发店、卡拉OK、咖啡厅、网吧、游戏机房、棋牌室、重庆火锅王酒楼（后改为足疗中心），每年合计收取租金和承包金约63万元，其余约1600平方米房屋和场地（其中一楼电影大厅约400平方米，二楼电影小厅约120平方米）则由原告自行经营使用。
2007年x月x日，原、被告签订《小卖部承包经营合同》，约定被告在系争房屋承包经营小卖部，承包金每年13,200元，保证金3,000元，期限自2007年x月x日至2008年x月x日止，承包期内发生的水电费治安费、各类管理费等费用由被告承担。双方还对其他有关事宜作了约定。之后，双方约定承包期顺延至2009年x月x日止。
2008年x月x日，上海市闸北区公安消防支队对上海市闸北区X路xxx号公共娱乐场所进行消防监督检查，发现火灾隐患和消防违法行为，即发出《责令限期改正通知书》。xx公司和原告在与xx电影院就上述情况协商未果后，于2009年x月x日从xx电影院撤走，也不再向8个经营户收取租金等费用。
2009年x月x日，众经营户书面要求原告解决环境脏、乱、差等问题，但原告未能解决，且要求提前解除合同，遭众经营户拒绝，并拒绝支付租金和水电费。2009年x月x日，xx电影院与xx公司和原告发生诉讼。期间，供电部门因未收到电费而两次停止供电共约一周，水务部门亦告之将停止供水。为此，引发了众经营户上访。经上海市委信访办公室和上海市人民政府信访办公室协调，供电部门恢复供电，水务部门亦未停止供水，但因水泵未开启，二到五楼水箱不能供水，众经营户只能到一楼取水。为缓解矛盾，xx公司陆续垫付了2009年x月至2010年x月x日的电费及滞纳金合计21万余元。后众经营户支付了部分水电费。
2009年x月x日，原告通知被告合同自然终止后，请被告来领取保证金，遭被告拒绝。
2009年x月x日，本院一审判决xx电影院与xx公司签订的《租赁合同》和《关于<租赁合同>的补充协议》于2009年x月x日终止履行，xx公司给付xx电影院租金和房屋使用费（至判决生效之日止），xx公司负连带责任，xx公司和xx公司将电影厅等房屋、场地及设备（8户经营户及上海移动通信有限责任公司使用的部位除外）返还xx电影院，双方其余诉讼请求不予支持。双方当事人不服一审判决，分别提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后，于2010年x月x日依法作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。嗣后，原告要求被告返还系争房屋未果，致成讼。
审理中，原告同意退还保证金3,000元，对于本案未主张的房屋使用费和水电费保留诉权，今后另行处理。
以上事实，有原告提供的《小卖部承包经营合同》、通知、（2010）沪二中民二（民）终字第X号民事判决书以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《小卖部承包经营合同》，其实质属房屋租赁合同，双方当事人应本着平等、自愿、协商一致的民事活动原则，行使权利，履行义务。租赁期间，因消防部门发出《责令限期改正通知书》，xx公司和原告在未与xx电影院及被告协商一致的情况下，擅自撤离经营场地，造成管理失控，影响了被告的正常经营，对此，原告确有过错。虽然原告在有关部门的督促下，采取了相关措施，制止了失控事态的发展，但由此给被告正常经营造成的影响亦是不争的事实，原告应当承担相应的民事责任。现xx电影院与xx公司的租赁合同已经解除，原告与被告签订的《小卖部承包经营合同》约定的租赁期限亦已届满，原告要求被告迁出系争房屋，并支付租金和房屋使用费，尚属合理，可予准许。鉴于租赁场地因原告的过错造成管理失控，确实影响了被告的正常经营，故租金和房屋使用费可酌情减半收取，以此作为对被告的补偿。原告同意退还保证金3,000元，并无不当，可以准许。为维护房地产租赁市场的秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告肖xx应于本判决生效之日起十日内迁出上海市闸北区X路xxx号小卖部；
二、被告肖xx应于本判决生效之日起十日内给付原告上海xx电影放映有限公司租金和房屋使用费9,350元；
三、原告上海xx电影放映有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告肖xx保证金3,000元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费276.19元（原告已预缴），减半收取为138.10元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员朱海燕
书记员严毅超
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