上诉人（原审原告）买某某，男，X年X月X日出生，回族，住（略）。
委托代理人高利国，河南囯昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）梁某某，男，X年X月X日出生，回族，住（略）。
委托代理人李富章，广西顺应律师事务所律师。
上诉人买某某与被上诉人梁某某租赁合同纠纷一案，买某某于2008年3月28日向武陟县人民法院提起诉讼，请求：判令被告赔偿原告资助被告的x元损失，并赔偿原告违约金x元。武陟县人民法院于2008年10月15日作出（2008）武民初字第X号民事判决。买某某不服原审判决，向本院提起上诉。本院于2009年7月28日受理后，依法组成合议庭，于2009年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人买某某及其委托代理人高利国，被上诉人梁某某的委托代理人李富章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2005年1月1日，原告买某某为甲方，武陟万宁皮革制品有限公司为乙方，签订了一份房屋租赁协议。协议约定，甲方愿将位于小麻村X路旁的厂房三间（面积750平方米）租给乙方。乙方每年向甲方交纳租赁费x元；租赁期间为10年，自2005年1月1日至2015年1月1日。在租赁期间，房屋由乙方修缮维护且不可随意终止协议，如违反此约定，乙方需向甲方交情全部租赁费作为赔偿。除国家公益性征用房屋外，甲方不得终止协议，如违约需赔偿乙方20万元损失。原告买某某、被告梁某某分别在该协议上签了名。该协议并在武陟大鑫会计事务所有限公司进行了备案。2005年6月2日，双方又签订了一份协议，内容为：武陟万宁皮革制品有限公司因管理不善于2005年6月2日宣布停产，并把设备运回广西，在这期间给买某某造成一定经济损失（购水罐、硬化地面等）共计x元。为了减少双方损失，经双方协商，1、万宁皮革制品有限公司愿把变压器产权过户给买某某；2、买某某在征得万宁皮革制品有限公司和广西苍梧皮革厂继续给买某某买某的许可下，认为损失可以在以后买某中慢慢补偿，故愿收万宁皮革厂x元。3、如万宁皮革公司和广西苍梧皮厂违反以上约定，买某某有权向对方追收x元。在此协议的签订过程中，双方口头约定，梁某某代表的武陟万宁皮革制品有限公司以后再来武陟与原合作做皮毛生意。但后来被告未来与原告合作。被告也与原告因买某皮料发生纠纷，梁某某于2005年8月8日向武陟县人民法院对买某某提起诉讼。买某某曾在上述案件中提出过与租赁合同纠纷合并解决。但案经再审，告知买某某可另案向人民法院提起诉讼。
原审法院认为，原告所持有的2005年1月1日梁某某（代表武陟万宁皮革制品有限公司）所签订的房屋租赁协议，虽为复印件，但与武陟大鑫合计事务所有限公司所保存的武陟万宁皮革制品有限公司验资的材料中所存的房屋租赁协议（复印件）内容完全一致。故应当确认原告所举证的房屋租赁协议的真实性。该房屋租赁协议并不违反国家法律法规，应确认其合法有效。2005年6月2日，被告梁某某与买某某所签订的协议，实际上是因被告的原因造成房屋租赁协议的终止履行。该协议中所列的给买某某所造成的经济损失均是买某某已经支付的直接经济损失。被告应当给付。因被告方的原因终止房屋租赁协议的履行，被告还应当支付违约金，但双方约定的违约金过高应当适当减少，以30%酌定为宜。武陟万宁皮革制品有限公司在设立过程中未依法登记即与原告签订协议。由此而产生的债权债务应由责任人即被告梁某某承担。在梁某某诉买某某买某合同纠纷案件中，买某某曾向梁某某主张该房屋租赁合同的权利，但高告知其可另案起诉，故梁某某抗辩买某某的诉讼请求超过诉讼时效的主张不能成立。
原审法院判决，一、被告应赔偿原告损失x元（已扣除已履行x元）；二、被告应向原告支付违约金x元；三、上述一、二项于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。诉讼费5755元，由原告负担1755元，被告负担4000元。鉴定费1500元，由被告承担。原告预交的诉讼费、鉴定费不予退还，被告于判决生效后十日内径付5500元给原告。
买某某不服原判上诉称，1、在房屋租赁协议履行期间，其为了能让被上诉人长期经营按被上诉人的要求硬化了地面，盖了办公房等对被上诉人进行了大量的财产投入与人力支持，被上诉人仅交了一年的租金就违约造成上诉人至今大量固定资产闲置、废弃，给上诉人造成了很大的经济损失。要求被上诉人支付上诉人x元违约金是合法的，应当得到支持。2、被上诉人在诉讼中间，并没有主张违约金过高或应当减少，而原判却减少违约金数额，对此判决是不合法的。请求：撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人损失x元，并支付上诉人违约金x元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
梁某某答辩称，原审判令答辩人支付上诉人x元违约金违背法律规定，上诉人要求答辩人支付违约金x元无法律依据更无事实依据。答辩人并不否认房屋租赁协议，也不否认解除房屋租赁协议是答辩人的原因，但2005年6月2日的协议是双方协商一致的，解除双方的房屋租赁协议，并就解除合同的损失及支付达成一致意见，该协议是合法有效的。该协议中的x元，并非是上诉人已经支付的直接经济损失，该款包括厂房、办公室、变压器、水库、水罐等应归答辩人所有，在解除房屋租赁合同时答辩人将这些财产无偿转让给上诉人，而上诉人放弃追究违约责任，而原审法院置该事实与不顾，以酌定30%支付上诉人违约金是没有法律依据的。另外，上诉人对违约金的主张已经超过法定的诉讼时效，不应支持。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：2005年6月2日的协议是否有效，以及被上诉人应否支付上诉人违约金x元。
二审查明的事实与一审认定事实相一致。
针对二审的焦点问题，评析如下：
2005年6月2日的“协议”以及梁某某应否支付买某某违约金x元的问题。买某某、梁某某对该“协议”均表示无异议，应当认定有效。买某某主张该协议仅解决的是其对该厂的资产投入问题，由于梁某某管理不善停止生产后，赔偿其的直接损失，而不能证实是解除房屋租赁合同之协议。而梁某某则认为，该协议是解除双方之间的房屋租赁合同事宜而签订的。对于梁某某是否应当支付买某某违约金x元，买某某认为，由于梁某某终止房屋租赁合同，违反了双方约定的事项，应承担违约责任。梁某某认为，双方于2005年6月2日所签订的协议，应视为买某某已放弃了追究违约金的事实，在该协议中已经解决。
本院认为，2005年6月2日双方所签订的赔偿协议系双方的真实意思表示，合法有效，应予认定。根据该协议所载内容，为双方对买某某投入的固定资产作出的解决方案，同时，该协议中并没有确认房屋租赁合同就此解除，终止履行，故梁某某所称该协议是对房屋租赁合同的解除之主张，没有相关证据印证，其理由不能成立。原判据此协议的履行情况判决梁某某赔偿买某某损失x元并无不当。对该判决梁某某亦未提起上诉。至于梁某某是否应当支付买某某违约金x元，双方在签订房屋租赁合同时，为了合同的履行，双方约定了相互间的违约责任，应为合同双方的真实意思表示。在履行合同过程中，梁某某仅向买某某交纳了一年的租赁费x元，由于其经营管理不善，在双方没有协商如何解决租赁事宜的情况下，单方终止了合同的履行，故梁某某存在违约行为（梁某某不否认），梁某某应当依法支付买某某违约金；对于违约金的数额，依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，违约金是否过高或过低，应当以实际损失为基础，并兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确认。本案中，梁某某并不否认违约行为系其单方造成，且仅履行了一年的租赁合同，综合以上情况，应以买某某的实际损失为主要依据确认违约金数额，x元并未超出其实际损失，原判对违约金数额的确认缺乏事实依据和法律依据，应予纠正。故上诉人买某某的上诉理由成立，其请求本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持武陟县人民法院（2008）武民初字第X号民事判决的第一条及诉讼费部分，撤销第二、三、四条；
二、由梁某某支付给买某某违约金x元；
三、以上给付内容在本判决送达后十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼费5750元由梁某某承担，暂由买某某垫付，待执行时由梁某某径付给买某某，法律文书专递邮费30元由买某某承担。
本判决为终审判决。
审判长史文辉
审判员王文龙
审判员司园春
二ΟΟ九年九月十二日
书记员何磊
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