原告上海某家具配件有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人任某，执行董事。
委托代理人孟某，男，系该公司员工。
委托代理人蔡某，河南A（略）事务所（略）。
被告上海某五金有限公司，住所地上海市松江区。
委托代理人陶某，执行董事。
委托代理人顾某，上海市B（略）事务所（略）。
原告上海某家具配件有限公司诉被告上海某五金有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月9日受理后，依法由审判员俞贵荣独任某判，于2010年9月6日公开开庭进行了审理，原告某公司的法定代表人任某及其委托代理人蔡某，被告某公司的委托代理人顾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称，原、被告双方于2004年10月起口头约定建立房屋租赁合同关系，原告将其所有的上海市松江区某一幢厂房及二幢厂房租赁给被告使用，被告按照每月30,000元的标准向原告支付租金。2007年2月起，双方约定将房租变更为每月42,000元。合同履行期间，被告按照约定向原告交纳至2007年12月底的房屋租金。从2008年起被告未按照约定支付房租，至2010年8月底，被告共拖欠原告32个月的房租共计1,344,000元。经原告多次催讨，被告以各种理由拒付，原告无奈之下于2010年8月2日向被告发出解除房屋租赁合同通知书，要求被告在收到通知书之日起7日内搬出租赁房屋。由于被告未能搬出租赁房屋，故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告立即支付租金1,344,000元；3、判令被告按照同期中国人民银行逾期贷款利率支付逾期付款的利息（2008年应交租金的利息从2009年起计算至2010年8月，2009年的租金自2010年至计算到2010年8月，2010年的利息自8月份其起计算至判决生效之日）；4、判令被告于判决生效之日起十日内搬离租赁房屋；5、判令被告承担本案诉讼费和财产保全费。
被告某公司辩称，原、被告之间确实对该租赁事宜达成了口头协议，由被告承租原告房屋，被告也于2008年1月开始欠缴租赁房屋租金。被告于2010年8月2日收到原告解约通知时，因不知道原告法定代表人变更事宜故未能及时回复。被告认为原告在发出解约通知后7日即向法院起诉未给予被告合理通知期限，同法律规定违背，故原告解除合同的主张不成立。其次，尽管被告自2008年1月开始欠缴租金，但原告从未向被告进行催讨，故原告起诉之日起一年前的租金已经超过了诉讼时效，超过诉讼时效的租金和利息法院不应支持。再次，被告称2010年8月2日原告解除合同通知书中的原告某公司公章为原告法定代表人任某私刻的，根据2010年8月3日被告另行收到的盖有原告原公章的函件，原解除合同通知书已经被推翻，故双方租赁合同未能解除。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、某公司营业执照一份，系上海市工商行政管理局松江分局颁发，证明自2010年7月20日起，任某已恢复为原告某公司的法定代表人，其行使职权的行为系某公司行为，且由于法定代表人变更，本案诉讼时效应当自任某担任某定代表人始算。
2、税务机关代开统一发票记账联，证明被告向原告支付租金的标准为每月42,000元，被告的答辩意见中其也承认了每月42,000元的标准；另依据2008年12月24日开具发票表明被告向原告仅支付至2007年12月底的房租。
3、2010年8月2日解除合同通知书，证明鉴于被告没有履行支付租金的义务，已经无法达到租赁合同的目的，故原告依法向被告发出解除合同通知书，通知被告解除合同，限期搬出租赁房屋。
被告对证据一、二、三的真实性均无异议，但对于原告提出的诉讼时效自2010年7月20日开始起算不予认可。对于证据三，被告认为根据民法的规定，合同解除应当给对方当事人合理期限，原告要求被告于7日内搬离不符合法律规定；另被告事后了解到该通知书中的公章为原告法定代表人任某私刻的，原股东不认可该公章，因此原告解除合同通知书是不合法的。
被告为证明自己的主张，向本院提交《关于厂房租金相关事宜的函》一份。该函件为2010年8月3日由原告原法定代表人余靖华加盖原告公司原公章发给被告，函件内容为：由于原告股东内部原因，任某私自刻制公章进行原告公司的活动。为避免不必要的麻烦，原告通知被告关于催告厂房租金事宜一律以加盖原告原始公章出具的书面文件为准，要求被告对任某的行为不予理睬。被告认为其于2010年8月3日收到的函件已经推翻了原告解除合同通知函的内容，因此原告于2010年8月2日发给被告的解除合同通知不发生法律效力。
原告对被告提出该证据质证认为：原告于2010年8月2日发出的通知函中的公章并非是任某私刻的，而是由于余靖华拒不返还给原告公章，故原告在工商局的许可下，重新在工商局刻制的公章，故余靖华无权发函否认原告重新刻制的公章效力。
经本院查明：原、被告双方于2004年10月起口头约定建立房屋租赁合同关系，原告将其所有的上海市松江区科技园区X路X号的一幢厂房及二幢厂房租赁给被告使用，被告按照每月30,000元的标准向原告支付租金。2007年2月起，双方约定将房租变更为每月42,000元。
合同履行期间，被告按照约定向原告交纳至2007年12月底的房屋租金，但从2008年开始起被告未向原告支付房屋租金。原告于2010年7月20日进行工商变更，其法定代表人由余靖华变更为任某。因余靖华拒绝向任某移交公章，故任某经工商备案另刻制了原告公司公章，并用该印章于2010年8月2日向被告发出解除房屋租赁合同通知书，要求被告在收到通知书之日起7日内搬出租赁房屋。但余靖华于2010年8月3日加盖了其掌控的原告公司印章向被告发送一份《关于厂房租赁相关事宜的函》，通知被告关于厂房租赁事宜以原告原公章出具的法律文件为准。
另查明，任某、任某、余靖华和孟某是原告某公司原股东，其中任某和任某系姐妹关系，任某和余靖华系夫妻关系，任某和孟某系夫妻关系。之后原告股东产生纠纷，发生股权变更，现原告股东变更为任某和任某。被告某公司的股东是孟某和余靖华。
庭审中，原告确认除2010年8月2日向被告发出的解除合同通知外，之前均为原法定代表人余靖华向被告进行口头催讨，鉴于双方股东均为亲戚关系，并未向被告发送过书面的催讨通知。
以上事实由营业执照、税务机关代开统一发票记账联、解除租赁合同通知、关于厂房租金相关事宜的函等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更。本案中，原告某公司和被告某公司自2004年10月起口头协议建立房屋租赁合同关系，由被告承租原告房屋并按照每月30,000元的标准（2007年2月起租金标准调整为每月42,000元）向原告支付租金。自2008年1月开始被告未依据合同约定向原告支付租金。现原、被告双方对于租赁合同的成立及被告延付租金的事实均无异议，本案争议焦点为：原告于2010年8月2日发出的解除租赁合同通知的效力及原告房屋租金支付请求权诉讼时效期限。
（一）解除租赁合同通知书的效力
根据我国合同法第二百三十一条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原被告双方未明确约定租赁期限，为不定期租赁关系，因此本院认为原告向被告单方提出解除合同的行为与法无悖。
被告对原告提出解约通知提出二点抗辩意见：1、该通知未给被告合理的通知时间。被告的该点抗辩理由，本院认为：根据庭审记录，被告确认2007年某公司由于偷税漏税行为被举报，当时的法定代表人余靖华和财务任某均被判刑，某公司在租金支付能力上存在重大障碍。从合同实际履行上看，被告于2008年1月开始拖欠原告房屋租金至今，其行为已经严重违反了承租方应尽的支付租金的基本义务，给原告造成巨大的经济损失。鉴于本案中被告持久未履行义务的情况下，对原告在其法定代表人变更后为避免其经济损失进一步扩大于2010年8月2日向被告提出解除合同的行为，本院认为原告解约无需受合理通知时间的约束，其2010年8月2日的解除合同通知书发生法律效力。2、被告关于余靖华于2010年8月3日加盖原告公司公章《关于厂房租赁相关事宜的函》推翻了原告于2010年8月2日解除合同通知的抗辩理由，本院亦不予支持。因为2010年7月20日任某已经成为原告的法定代表人，故任某以原告名义进行的行为可视为原告自身进行的行为，其向被告提出解除合同的行为应对原、被告双方发生法律效力。相反，余靖华已经被撤销了原告法定代表人的职务，且为被告的股东，该租赁关系的存续对余靖华本人有重大的利害关系，因此余靖华于2010年8月3日的函件无法合法对抗任某作为原告法定代表人于2010年8月2日发送的解除合同通知书。
综上，本院判令原、被告双方的租赁合同自2010年8月2日解除，合同解除后被告应当及时向原告返还租赁房屋，并支付合同解除前欠付的租金及合同解除后至实际返还租赁房屋日止的使用费，使用费可参照租赁合同约定的租金标准计算。
（二）原告租金及利息支付请求权的诉讼时效
本案中，原、被告双方为不定期租赁关系，且对于租金支付具体时间没有明确的约定。依据《合同法》第二百二十六条的规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案双方的不定期租赁显然超过一年，不定期租赁的起算日期为2004年10月1日。故至2005年9月30日租赁首年期限届满，2004年10月1日起至2005年9月30日止的房屋租金被告应于2005年9月30日前支付，该期间段租金的支付请求权原告应当最迟至2006年9月30日前行使。以此类推，2008年1月1日起被告开始未向原告支付租金，被告未支付的时间按照每届满一年计算可以分为2008年1月1日至2008年9月30日、2008月10月1日至2009年9月30日、2009年10月1日至2010年8月2日。第一时间段：2008年1月1日至2008年9月30日期间的房屋租金被告应当于2008年9月30日前支付。由于租金支付请求权的诉讼时效为一年，故原告支付请求权最迟在2009年9月30日前行使。现原告没有证据证明其在该期限前向被告行使支付请求权，故该段期间的租金及利息本院不予支持。第二时间段：2008年10月1日至2009年9月30日期间的房屋租金被告应当于2009年9月30日前支付，根据租金支付请求权诉讼时效的规定，原告支付请求权最迟在2010年9月30日前行使，现原告于2010年8月9日向本院提起诉讼并要求被告支付租金，故该期间段原告要求被告支付租金并未超过法定的诉讼时效期间，故该期间段的租金支付请求本院予以支持，该期间的租金利息应当自租金支付期限届满即2009年9月30日起算。第三时间段：2009年10月1日至2010年8月2日期间的房屋租金在法律规定的诉讼时效期间之内，该期间段的原告租金支付要求本院予以支持。由于最后一年履行期限不足一年，故该期间租金支付期至2010年8月2日届满，被告未按期支付房租的预期支付利息应从2010年8月2日起算。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百三十六条的规定，判决如下：
一、原告上海某家具配件有限公司和被告上海某五金有限公司之间的房屋租赁合同于2010年8月2日解除；
二、被告上海某五金有限公司于判决生效之日起十日内迁出座落于上海市松江区租赁房屋，并将房屋返还原告上海某家具配件有限公司；
三、被告上海某五金有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海某家具配件有限公司支付2008年10月1日至2010年8月2日期间的租金926,710元；
四、被告上海某五金有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海某家具配件有限公司支付2010年8月3日起至实际返还房屋之日止的使用费（按照每月42,000元的标准计算）；
五、被告上海某五金有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率向原告上海某家具配件有限公司支付逾期付款的利息（其中以504,000元为本金，自2009年9月30日起计算至本判决生效之日止；以422,710元为本金，自2010年8月2日起计算至本判决生效之日止）。
如果被告上海某五金有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告上海某家具配件有限公司支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17,776元，减半收取8,888元，财产保全费3,020元，合计诉讼费11,908元，由原告上海某家具配件有限公司负担1,878元（已付），被告上海某五金有限公司负担10,030元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员俞贵荣
书记员顾伟琴
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