原告上海市松江区某人民政府，住所地上海市松江区。
法定代表人顾某，镇长。
委托代理人戴某，上海市A（略）事务所（略）。
委托代理人吴某，上海市A（略）事务所（略）。
被告吴某，女，汉族X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人潘某，瑞安市某法律服务所（略）。
原告上海市松江区某人民政府诉被告吴某建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2010年8月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员张红军独任审判，于2010年10月12日、11月8日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴某，被告及其委托代理人潘某均到庭参加诉讼。原告委托代理人戴某参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：其与被告签订了土地出让协议，但其并非市、县人民政府土地管理部门，不符合出让主体资格；且约定出让土地性质为集体所有土地，依法不得出让。故请求法院确认双方签订的土地出让协议无效。审理中，原告表示，愿意退还被告定金及土地款人民币800,000元。
被告辩称：双方签订的是租赁土地合同，应为有效。并表示保留要求原告赔偿的诉讼权利。
经审理查明：原、被告于2002年12月19日签订协议书一份，协议约定，被告进入上海市松江工业区温州工业园兴办工业项目，原告向被告提供的土地必须是经区人民政府批准，办毕一切法定手续的工业开发用地，该地块在被告以付全部土地转让金前应达到“五通一平”的使用要求，地块坐落于A5地块朝东主干道，东起主干道宽25米、西至A5地块西边相连、南临支干道、北接A5北而地块相连，以土地部门测定的实际面积计算，共计20亩（详见平面图），租期50年；原告负责工业园区X路及其他公共设施所需的配套用地；原告向被告提供的工业用地转让价为每亩80,000元，凡在2002年12月18日召开的“某投资说明会”上签定协议的土地价格作一次性优惠为每78,000元；原告为被告提供工商注册、税务登记和项目立项等全过程服务，及时解决投资者遇到的各种问题；原告在被告交付定金之后应立即向当地有关部门申报建造厂房所需的有关手续，待被告交付全部土地转让金后，可立即投入厂房建设；原告在被告交付全部土地转让金后的一个月内，负责办好土地使用权证，在被告厂房验收后三个月内，负责办理房屋产权证；被告在温州工业园批租土地20亩，总计土地转让金1,560,000元，签订本协议的五日需一次性交付20,000元/亩的定金，共计400,000元，签约定后的三个月内，要交付剩余的全部土地款，即1,160,000元（发新开发区在三个月内地块未能达到“五通一平”的要求时，交款时间由双方另行商定）；被告取得土地证和房产证后，即依法拥有对土地和房产的使用权和处置权，有权独立地开展生产经营活动，有权盖厂房出租，有权转让；协议履行过程中，若原告将被告已付定金的土地出让他人，应以两倍的定金数额赔偿给被告，若被告未在约定的时间内交付土地出让金，原告有权没收已付的定金并有权将地块另行处置；等。
协议签订后，原告分别于2002年12月24日、2003年8月7日、同年9月29日日收取了被告支付的400,000元、200,000元、200,000元。
另查明：原、被告约定出让使用权的土地性质为集体所有。
上述事实，有协议书、当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体所有土地只有依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。现原、被告约定出让使用权的土地性质为集体所有土地，故原、被告所签合同无效。被告辩称，合同性质为租赁土地合同，显与事实不符，本院不予采信。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、确认原告上海市松江区某人民政府与被告吴某于2002年12月19日所签协议书无效。
二、原告上海市松江区某人民政府于判决生效之日起十日内退还被告吴某定金400,000元。
三、原告上海市松江区某人民政府于判决生效之日起十日内退还被告吴某土地款400,000元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18,840元，减半收取9,420元，由原告上海市松江区某人民政府负担6,594元（已付），由被告吴某负担2,826元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员张红军
书记员陆求知
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