上诉人（原审原告）株洲市祥盛房地产投资顾问有限公司，住所地株洲市芦淞区X路佳诚时代广场x室。
法定代表人周某，该公司董事长。
委托代理人李景林，湖南天桥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）株洲佳信房地产开发有限责任公司，住所地株洲市天元区X路银苑小区X栋X号。
法定代表人贺某某，该公司董事长。
委托代理人柏福舟，湖南西京律师事务所律师。
上诉人株洲市祥盛房地产投资顾问有限公司（以下简称祥盛投资公司）因与上诉人株洲佳信房地产开发有限责任公司（佳信房产公司）委托合同纠纷一案，均不服湖南省株洲市天元区人民法院于2008年12月16日所作的（2008）株天法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年2月21日立案受理后，依法组成合议庭于2009年3月10日在本院第八审判庭公开开庭进行了审理。上诉人祥盛投资公司的委托代理人李景林、上诉人佳信房产公司的委托代理人柏福舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2006年11月10日，原告祥盛投资公司与被告佳信房地产公司就被告委托原告策划、销售被告开发经营的佳信小区房产签订了代理合同，约定委托代理事项为项目全程策划，项目整体宣传推广，项目独家销售代理；被告按该项目总销售额的1.5％计提销售代理费用给原告，高出本合同附件约定销售价格的收益，原、被告按2：8分成，即原告享有20％的收益；委托期限为签定合同之日起至本项目销售工作结束止；销售定价方式为该项目各类销售详细价格表（小高层住宅实际成交均价不低于每平方米1620元，多层住宅实际成交均价不低于每平方米1380元，商铺销售物价由双方另行商定）及付款方式等由原告拟定，经被告审定后生效，并作本合同附件附后，在销售过程中的价格调整不影响原告按此均价计算溢价部分的提成；付款方式为原告完成销售总额达到200万元时，被告在核定之日起5个工作日内支付代理费用给原告，后续每月25日结算一次代理费，高出本合同附件约定销售价格的收益，被告按本合同约定分配标准与代理费结算时段同步结算，支付给原告。合同签订后，原告即开展了策划、销售工作。2008年3月5日，被告以原告的销售代理工作未达到其要求为由，书面通知原告要求解除代理合同。2008年3月14日，被告书面通知原告移交售楼部工作。同日，原告表示同意，并要求双方协商处理相关事宜。2008年3月16日，原告将销售工作全部移交给被告。事后，原、被告因代理费及溢价提成计算产生矛盾，双方协商未果而产生本案纠纷。
在本案审理过程中，原、被告共同确认了以下事项：1、原告共计销售房屋107套，面积x.05平方米，金额x元，代理费及服务费x.56元，被告已支付x元，尚欠x.56元；2、佳信小区第1、X栋商住楼无溢价提成，溢价提成仅限于佳信小区第X栋商住楼的住宅部分的销售，但双方由于对合同关于溢价提成的约定，以及对溢价提成计算的起算均价理解不一致而无法达成协议。
被告在佳信小区共计开发了X栋商住楼，其中第1、X栋为多层住宅，第X栋为小高层。其中佳信小区第X栋商住楼于2007年4月8日开工建设，2007年8月8日取得商品房预售许可证。原告于2007年8月29日开始与购房者签订认购协议销售该栋住房，至双方解除合同，共销售该栋住宅79套，面积为8719.05平方米，销售金额为x元，销售均价为每平方米1902.3元。2007年1月4日，原告书面向被告报送了佳信小区第X栋商住楼的销售价格计划，要求被告确认。2007年4月23日，被告确定了佳信小区第X栋商住楼住宅的销售价格（即起价为每平方米1710元，均价为每平方米1814.1元），并于2007年4月25日通知原告。2007年6月23日，被告经过市场调查研究后，决定对佳信小区第X栋商住楼的销售价格进行调整，在原有价格基础上每楼层每平方米增加50元（即起价为每平方米1760元，均价为每平方米1864.1元）。2007年8月30日，被告对佳信小区第X栋商住楼的销售价格又作出调整，起价不变，3－X层每上一层售价每平方米增加30元；11－X层每上一层售价每平方米增加20元。此后，被告还对价格进行过调整。
原审判决认为，本案系委托合同纠纷。原、被告之间的代理合同是在平等、自愿的基础上订立的，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告在2008年3月16日解除合同后，双方应就代理合同已履行的部分进行结算，被告尚欠原告的相应报酬应当支付。原告请求被告支付销售代理费及服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持，其具体数额应以双方在庭审中共同确认的数额为准。原、被告在合同中关于溢价提成的约定，其实质应为代理费（佣金），起算价格根据代理合同第五条第1款约定为高出本合同附件约定销售价格。而本合同附件约定的销售价格根据代理合同第九条为该项目各类物业销售详细价格表（小高层住宅实际成交均价不低于每平方米1620元，多层住宅实际成交均价不低于每平方米1380元，商铺销售物价由原、被告双方另行商定）及付款方式等由原告拟定，经被告审定后，并作本合同附件附后。在销售过程中的价格调整不影响原告按此均价计算溢价部分的提成。即只有进入销售过程后，被告对价格进行的调整才不影响溢价部分的提成，在进入销售之前所作的价格调整仍是溢价提成的起算均价。2007年4月23日，佳信小区第X栋商住楼刚刚开工（2007年4月8日开工），亦未取得商品房预售许可证，根据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。故该栋商品房的销售应以被告取得商品房预售许可证的2007年8月8日为起算点，以前应为销售前的准备阶段。原告实际预售即与购房者签订认购协议也是此之后，最早的时间是2008年8月29日。故原、被告起算溢价提成的均价应为2008的8月8日之前，双方最后一次所确定的价格，即2007年6月23日所确定的价格。据此计算原告的溢价提成为（实际销售均价每平方米1902.3元－溢价提成起算均价每平方米1864.1元）×分成比例20％×销售面积每平方米8719.05元＝x.5元。本案经法院主持双方当事人调解未果，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条之规定，作出如下判决：1、被告株洲佳信房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告代理费及服务费x.56元，溢价提成x.5元，共计x.06元；2、驳回原告株洲市祥盛房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9376元，由原告株洲市祥盛房地产投资顾问有限公司承担7501元，由被告株洲佳信房地产开发有限责任公司承担1875元。宣判后，原审原告祥盛投资公司不服，向本院提起上诉，其理由为原审判决认定事实错误，溢价提成的起算均价应为双方在代理合同中约定的1620元/㎡或是在2007年4月23日经双方认可的1710元，其应得的溢价提成款应为x元或是x元，故请求二审依法予以改判，支持其在原审中所提的有关溢价提成部分的诉讼请求。原审被告佳信房产公司也不服原审判决，亦向本院提起了上诉，其理由为原审认定溢价提成的实质为佣金（代理费）有误，且违反了《商品房销售管理办法》的规定，故请求二审法院依法予以改判驳回祥盛投资公司有关溢
经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，对此，双方当事人均无异议，本院予以确认。在二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交任何新的证据。另查明，双方当事人在2006年11月10日签订代理合同后，又于2007年12月7日签订了《佳信北地带项目销售补充协议》，该协议又对销售目标、代理费计提标准及责任等进行了约定，而对溢价提成部分未涉及。
本院认为，本案系委托合同纠纷。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。上诉人祥盛投资公司与上诉人佳信房产公司双方所签订的代理合同、补充协议均是在自愿、合法的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应按此合同诚实、全面地予以履行。从本案的情况看，双方当事人均对原审所确定的代理费、服务费均无异议，主要的争议焦点在于溢价提成该不该计取及计取金额的问题。关于溢价提成该不该计取问题，从一、二审所查明的情况看，溢价提成部分双方当事人在合同中有约定，且该约定也是双方当事人在自愿合法的基础上所签订的，系双方当事人真实意思表示，双方虽在2007年12月7日又签订了补充协议，但该补充协议仅对代理费的计取比例和分阶段完成销售任务的奖励进行了约定，而对溢价提成部分在该协议中并未体现，更无明确的文字表述予以取消，故该代理合同中有关溢价提成的约定仍然有效，双方当事人均应当按照该约定予以履行；另从溢价提成的性质来说，其实质应为佣金，不属于佣金以外的其他费用，且《商品房销售管理办法》系建设部所颁布，非系行政法规，更非法律，故双方对此的约定并未违反有关法律和行政法规的规定，因此上诉人佳信房地产公司认为不应计取溢价提成的理由不能成立，本院不予支持。关于溢价提成计取金额的问题，上诉人祥盛投资公司主张按照双方在代理合同中约定的均价进行记取，经审查，根据合同的约定，虽最终定价权在于开发商，但在销售过程中的提价不影响溢价提成，因此本案的核心问题在于哪个价格是销售前的最终定价。从现有材料来看，X栋有关价格的制定共有4份，一份是2007年1月4日，该表系祥盛投资公司所拟定，其余3份是2007年4月23日、6月23日、9月8日，均由佳信房产公司拟定，而祥盛投资公司均知晓，且在庭审中对2007年4月23日的价格表予以认可，而实际销售X栋房屋的价格是按照2007年9月8日的价格表进行销售的，而《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《商品房销售管理办法》均规定，对于商品房的预售实行许可制度，必须取得商品房预售许可证才能进行销售。从本案来看X栋房屋预售许可证的取得是2007年8月8日，X栋房屋正式开盘销售的时间是2007年9月份，第一份正式销售合同的签订是在2007年9月24日，且最早的认购协议也是签订在2007年8月29日，因此祥盛投资公司在未取得预售许可证之前所进行的工作不能视为正式销售，而应当视为销售前的前期准备。故2007年4月23日的定价不能作为双方计取溢价的均价，而应以取得商品房预售许可证之前的最后一次定价作为双方计取溢价的均价，2007年8月8日之前最后一次定价是在2007年6月23日，该价格的调整应理解为销售前对价格的最后确定，故该溢价提成的起价应当该按照该价格进行计算，原审依照该标准进行计算还是较为适当的，祥盛投资公司所持的上诉理由与事实不符，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，判决恰当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9391元，由上诉人株洲市祥盛房地产投资顾问有限公司负担7926元，由上诉人株洲佳信房地产开发有限责任公司负担1465元。
本判决为终审判决。
审判长彭雁斌
审判员刘绍界
审判员彭建爱
二○○九年三月二十日
书记员林欣
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
