浙江省建德市人民法院
民事判决书
(2000)建民初字第X号
原告季某，女，X年X月X日出生，汉族，建德市人，浙江新安化工集团经营分公司职工，住（略）。
委托代理人陈正，浙江新安江律师事务所律师。
被告浙江省建德市明都房地产有限公司，住所地本市X镇X路X号。
法定代表人邢某，董事长。
委托代理人邵鸣，浙江新安江律师事务所律师。
委托代理人王某，女，浙江省建德市明都房地产有限公司销售部经理。
原告季某与被告浙江省建德市明都房地产有限公司(以下简称明都房地产公司)商品房买卖纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员厉建民独任审判，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告季某及其委托代理人陈正，被告的委托代理人邵鸣，王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年11月30日，原、被告签订商品房购销合同一份，约定原告向被告购买位于新安江镇X路百合园商品房一套，建筑面积142平方米，单价底层1160元／平方米，上层为1000元／平方米，柴间1160元／平方米，露台赠送，合计价格为（略）元。价款支付方式为支付首期，其余办理按揭贷款，房屋交付期限为2000年3月31日前。合同签订后原告以转帐方式向被告支付房款（略）元，并交纳按揭贷款公证费150元、评估费326.99元、印花税6元，原告已履行完一切应履行的合同义务。但被告在合同约定交付期限内并未交付房屋，原告多次与被告交涉无果，现诉至法院，请求判令被告按合同交付房屋，并承担违约金2699元。
被告未作书面答辩，在第一次庭审辩称，原告在签订合同时有欺诈行为，当时我们要求原告同时购买601、602二套房屋，但原告未来办理601这套房屋的买卖合同，造成我方损失（略）多元，所以我们房屋未能交付。在第二次庭审中被告又辩称，合同签订时是预售，价格并未核定，房屋未交付是因为我们要求原告按合同第6条实行的价款，但双方未达成一致意见。合同11条3款的前提是合同终止，而合同未能终止我方不承担责任。我们办理按揭贷款的手续已完成。
审理中，双方争议的焦点是：
1．双方签订的商品房购销合同的效力问题。
2．该商品房购销合同中房价是属于一次性定价即人民币（略）元还是有特别约定，属于“可调性的政府核定价”。
3．该商品房购销合同是否属于按揭贷款商品房购销合同，按揭贷款未办成的责任。
4．合同的违约问题。
原告为证明自己的主张向法庭举证如下：
1．商品房购销合同一份。证明原、被告在1999年10月30日签订了商品房买卖合同一份，对房价、交付期限、方式等作了约定。
2．被告出具的财务收据。证明被告已收到原告房款（略）元。
3．公证处收费票据一份。证明原告按合同在支付首期购房款后，办理了按揭贷款公证。
4．保险费票据一份。
5．评估费票据一份。
6．印花税发票一份。
证据4、5、6证明原告按合同办理了按揭贷款及相关手续。
7．推荐贷款通知单一份。证明被告向建行发函，要求建设银行为原告办理按揭贷款。
8．建德市物价局(99)X号文件。证明物价部门对有关商品房的价格有明确规定，一次性买断价低于或等于核定价时，按一次性买断价执行。
被告对上述证据质证后无异议。
被告为自己的抗辩理由提出如下证据：
1．邢某给销售科的批条。证明原告当时应是601、602二套同时购买。
2．建德市物价局(2001)X号文件。证明政府对本案涉及的房屋的价格有明确的核定。
原告对上述证据质证后认为，证据1未明确说明买主是何人，无法体现证据的真实性、关联性、合法性。证据2无异议。
本院依法向建设银行建德支行工作人员寇利群调查并制作了调查笔录一份。
主要内容：1999年11月30日，季某与明都房地产公司人员一起到我行来办理按揭贷款手续，我们为季某代开了保险费、公证费、评估费、印花税发票。季某在借款合同、保证合同、抵押合同上签了字，但内容由我行具体填写。因季某当天要出差，明都房地产公司将保证合同拿回单位盖章，但后来明都房地产公司一直未将该保证合同拿到我行来，至今按揭贷款未办成；一般按揭贷款是由购房人自己来办理的，保证合同也由购房人自己到房地产公司去签字盖章。
合议庭对上述证据评议后认证如下：原告提供的8份证据，被告质证后无异议，予以确认。被告提供的证据2原告质证后无异议，予以确认。被告提供的证据1系被告自制书证，其内容仅说明601、X室的房价，欲证明原告应同时购买601、602二套房屋缺乏证明力。
原、被告对本院的调查笔录质证后无异议，予以认定。
根据上述有效证据，本院查明如下事实：1999年11月30日，原告与被告签订商品房购销合同一份，合同约定，原告向被告购买位于新安江镇X路百合园商品房一套(X号，X号房)，建筑面积142平方米，单价底层为1160元秤方米，上层为1000元／平方米，柴间为1160元／平方米，露台赠送，合计价格为（略）元。房屋交付期限为2000年3月31日前。合同签订后原告以转帐方式向被告支付房款（略）元，被告向建行建德支行提供了推荐贷款通知书，表明愿为原告按揭贷款（略）元作担保。原告向建行交纳了按揭贷款公证费150元、评估费326.99元、印花税6元等，此后双方发生纠纷，被告不愿意在保证合同上签章，被告在合同约定交付期限内也未交付房屋。后原告诉至法院，请求判令被告按合同交付房屋，并承担违约金2699元。
本院认为，原、被告签订的商品房购销合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应认定有效。本案双方争议的主要焦点之一是原告认为该合同约定的购房价格是一次性定价，而被告认为签订合同时是预售价，应按合同的第六条特殊约定条款确定“政府核定价”，从该合同的内容来看，双方在协商一致的情况下已对合同条款中原告所购商品房的面积、每平方米单价，总房价等进行了明确的约定，而且被告提供给中国建设银行建德支行的推荐贷款通知单中也明确载明销售给原告的商品房的总房价为（略）元；从交易习惯看，现行的商品房的预售买卖一般也以预售时双方约定的价格成交；从政府对商品房的价格管理看，允许双方在不超过核准的预售价的前提下，自行协商商品房价格。由此可以认定原、被告之间约定的房价人民币（略）元是一次性定价。被告辩称的签订合同时是预售价，应按合同的第六条特殊约定条款确定最后核定价的抗辩理由依据不足，理由是该商品房购销合同是格式合同，其格式条款是预先制定的，在订立合同时并未与对方协商，该合同第六条格式条款与合同第四条的价格条款不一致，应当采用非格式条款：况且作为提供格式条款一方的被告应当负有提请对方注意该条款的义务，如果发生争议，也应作出不利于被告的解释。被告主张该合同是原告欺诈所订亦无证据证明。争议之二的按揭贷款问题，该合同文本的封面盖有按揭贷款的字样，被告又提供给中国建设银行建德支行的推荐贷款通知单，并且被告又派人员与原告一起到贷款银行办理相关的手续，故可以认定该合同是按揭贷款商品房购销合同，被告未履行相关的提供担保义务显属不当。争议之三的违约问题，合同约定房屋的交付时间是2000年3月31日，但被告至今未交付属违约，应当按合同的约定支付违约金。被告辩驳的原告未付清房款而未交付房屋于法无据。现原告要求被告按合同交付房屋并承担违约金2699元的请求本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告建德市明都房地产有限公司将位于本市X镇X路百合园第三幢X、702房(具体内容见商品房购销合同)交付给原告季某，相关的按揭贷款手续双方继续履行。
二、被告建德市明都房地产有限公司支付原告季某违约金人民币2699元。
上述一、二项被告应履行之义务，被告应于本判决生效后十日内履行完毕。
本案案件受理费人民币6010元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6010元(开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号（略），户名：浙江省杭州市中级人民法院)。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长沈小明
审判员吕兆荣
代理审判员厉建民
二○○一年八月二十三日
代理书记员陈军强
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