江苏省南京市中级人民法院
民事判决书
(2002)宁民四再初字第X号
原审原告王某，男，X年X月X日出生，农民，住本市X村BX幢X室。
委托代理人卢某某，男，农民，住（略）。
委托代理人张某，男，溧水县在成中学教师，住（略）。
原审被告金陵石化工程开发公司(以下简称金陵石化工程公司)，住所地本市X村X号。
法定代表人缪某，金陵石化工程公司经理。
委托代理人黄某某，男，金陵石化工程公司副经理，住（略）。
委托代理人周某某，金陵石化工程公司干部。
原审被告溧水县经济技术开发总公司房地产开发公司(以下简称溧水房地产公司)，住所地江苏省溧水县X区X村。
法定代表人潘某，溧水房地产公司经理。
原审原告王某与原审被告金陵石化工程开发公司、溧水县经济技术开发总公司房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2000年11月22日作出(2000)宁民初字第X号民事判决，已发生法律效力。原审原告王某不服，向本院申请再审。2002年10月25日，本院作出(2002)宁民四监字第X号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告王某及委托代理人卢某某、张某、原审被告金陵石化工程公司的委托代理人黄某某、原审被告溧水房地产公司的法定代表人潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经再审审理查明，原审被告金陵石化工程公司系国有联营企业，成立于1991年7月5日，注册资金为（略）元，其经营范围中主营包括有房地产开发和商品房销售等。原审被告溧水房地产公司系国有企业，成立于1992年10月6日，注册资金为（略）元，其经营范围中主营包括有房地产开发等。
1992年11月，两原审被告签订联建协议，约定共同投资在溧水县X区合作兴建住宅商品房，以溧水房地产公司的名义对外开展工作，双方的投资比例为90％和10％，合同签订后即组成管委会等。1993年1月2日，原审被告金陵石化工程公司与溧水经济技术开发总公司以会议纪要的形式决定成立金陵石化.溧水开发区房产开发管委会，双方合资经营的商品房小区X村'，同时成立宝塔新村建设办公室。1993年12月2日，两原审被告书面通知宝塔新村建设办公室，以'金陵石化.溧水经济区房地产开发公司'的名义统一对外，开展销售工作，销售期间统一使用溧水房地产公司的专用发票。
1993年2月20日，溧水经济技术开发区指挥部批复同意溧水房地产公司与金陵石化工程公司合资新建宝塔新村X区，新建住宅建筑面积（略）平方米，总投资（略）元，由金陵石化工程公司投资90％，其规划设计经开发区规划建设部审查同意后方可实施。同年3月15日，溧水经济技术开发总公司与城郊乡X组签订征地协议。同年6月29日，溧水县X乡建设局批准同意在红线范围内办理征地手续。1993年12月28日，南京市土地管理局发出征用土地批准通知书，同意溧水经济技术开发总公司征用溧水县X组土地18.68亩。1994年6月23日，溧水县人民政府发出征用土地批准通知书，同意溧水经济技术开发总公司征用在城镇X组土地18.68亩作为新建宝塔新村X区用地。1995年10月25日，原审被告金陵石化工程公司领取了宝塔新村X－X幢房屋的商品房销售许可证，期限为1年，至1996年10月24日止。1997年6月10日，经南京市建设委员会批准，原审被告溧水房地产公司领取了房地产开发企业资质证书，资质等级为暂定三级。1999年11月，原审被告溧水房地产公司与溧水县土地管理局签订了溧水县X镇X路东（略）.06平方米的国有土地使用权出让合同，同时领取了该宗土地（略）.21平方米的国有土地使用证。
1996年5月22日，原审原告王某购买了两原审被告开发的宝塔新村BX幢X室房屋。建筑面积67.6平方米，价格（略）元。双方约定在原审原告支付全部款项后，交付使用，有关手续由两原审被告协助办理。合同签订后，原审原告王某支付了全部购房款，并实际居住使用至今。1994年5月房屋竣工，其中B2、AX幢房屋经溧水县建筑安装工程质量监督站验收合格，BX幢办理了委托质检的手续。原审原告以原审被告交付的房屋存在质量问题提起诉讼要求退房，被告返还原告购房款，并赔偿原告由此遭受的经济损失。
本案在原审审理期间，经本院指定南京市建筑安装工程质量监督站对本案争议的BX幢房屋质量进行鉴定。其中，B1鉴定结论为：1、BX幢地基基础沉降变形趋于稳定，地基基础不需采取补强措施，正常情况下，可以满足上部建筑荷载要求。2、BX幢主体工程的主要分项混凝土和砖砌体分项不合格；钢筋混凝土构件局部受损，钢筋锈蚀，造成部分钢筋混凝土构件承载能力降低，部分受力构件(悬挑梁、楼梯梁板、室内大于1.8m的梁等)存在安全隐患。3、BX幢屋面工程、楼地面工程、装饰工程、门窗工程和水电安装工程，因施工及材料原因，存在质量缺陷，有些已严重影响使用功能。
处理建议：1、BX幢住宅楼上部砖砌体结构，在现有最不利的材料强度条件下经验算，砌体抗压容许承载力能够满足正常使用要求，砌体不需进行加固，但对墙体局部裂缝损坏处应进行密闭处理。2、建筑上部第二层楼层、第六层楼层及顶层悬挑混凝土构件、楼梯梁板及部分室内大于1.8m跨度的现浇梁应进行加固补强。3、外墙面及公用部分内墙面粉刷层全部铲除，按设计要求，重新进行粉刷。4、屋面卷材防水层，按屋面规范要求返工重做。屋面泛水节点及落水口重新处理，落水管及排雨水系统重新敷设。5、楼内公用部分楼地面局部返工重做。6、外窗进行整修，并进行防水密闭处理。7、水电安装工程影响正常使用功能的质量问题按设计和规范要求进行整修、更换。8、上述结构部分的加固补强及建筑构造处理应由具有相应资质的加固设计单位，提供处理方案，方可实施。
同时该鉴定报告注明：本报告鉴定仅针对于目前的质量状况，房屋竣工后，随着时间的变化以及用户的使用，造成房屋的外观使用及使用功能质量问题，本报告未作排除。经庭审质证，鉴定人明确表态，BX幢房屋质量不合格，但经过加固维修能够达到合格状态，并满足安全使用的要求。
以上事实，有双方当事人陈述，两原审被告签订的联建合同，会议纪要、通知，溧经区项(1993)第X号批复，宁土建(1993)第X号、溧政地(1994)X号征用土地批准通知书，国有土地使用权出让合同，宁溧国用(1999)字第X号国有土地使用证，商品房买卖合同，溧房字第X号商品房销售许可证以及两原审被告的营业执照、资质证书，南京市建筑安装质量监督站宁质监鉴2000－X号工程质量鉴定报告等证据证明，足以认定。
原审认为，两被告交付原告的房屋质量不合格系违约行为，但原告已居住使用数年，房屋的质量问题并未导致原告合同目的不能实现。因此，原一审判决，原告于本判决生效之日起10日内搬出自行过渡，两被告于本判决生效之日起6个月内对房屋进行加固维修直至经南京市建筑安装工程质量监督站检验合格；两被告于本判决生效之日起10日内一次性赔偿原告搬家费600元、差旅费200元、过渡费1200元。
本院再审认为，依法成立的合同受法律保护，但当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案原审原、被告双方签订的房屋买卖合同中，其销售方虽然未经批准成立和工商管理部门登记注册，但却系两原审被告拟成立的内部联营组织，且经过两原审被告授权其对外签订合同，在合同签订后，也是由两原审被告实际履行的。因此，该联营组织依法有权对外签订房屋买卖合同，在其依法成立之前该合同的权利义务应当依法由两原审被告承担。由于两原审被告联合开发建设宝塔新村商品房时，国家关于房地产开发方面的法律法规，如城市房地产管理法、建筑法等并未生效实施，根据法律不溯及既往的原则，应当以当时国家的有关法律法规及政策规定，依法认定合同的效力。事后，原审被告溧水房地产公司也取得了房地产开发资质，补办了土地出让手续，领取了国有土地使用证，原审被告金陵石化工程公司也领取了商品房销售许可证。因此，原审原、被告双方签订的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效。
两原审被告交付原审原告的房屋质量不合格系违约行为，该违约行为的后果，致使原审原告不能实现合同目的，故应解除双方的房屋买卖合同，两原审被告应退还原审原告购房款，原审原告应退还原审被告房屋。
在解除合同退房的情况下，原审被告还应赔偿原审原告主张某损失。原审原告对其居住的房屋已实际装修，因此，对其装修折旧值，应酌情给予赔偿。原审原告在诉讼中，有一定的误工且需支付必要的差旅费，故结合原审原告的诉讼请求，以误工费300元、差旅费200元的标准，应酌情给予赔偿。对于原审原告主张某退房后的电话、有线电视等损失，应按当地标准以实际发生的数额计算。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条之规定，判决如下：
一、撤销本院(2000)宁民初字第X号民事判决；
二、原审原告王某于本判决生效之日起十日内将江苏省溧水县X村BX幢X室房屋腾空交给两原审被告，两原审被告于本判决生效之日起十日内退还原审原告购房款（略）元。
三、两原审被告于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原审原告装潢损失2000元、误工费300元、差旅费200元，并按当地标准以实际发生的数额赔偿原审原告电话、有线电视等移机费用。
四、驳回原审原告王某的其他诉讼请求。
原审案件受理费2107元，鉴定费5000元，均由两原审被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审判长鲍强
审判员衡阳
审判员朱海强
代理审判员夏绪敏
代理审判员谈学敏
二00三年八月十一日
书记员朱宇彤
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