广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)广州天宁蒂威房地产开发有限公司，住所地：广州市X区X路X街X号707房，经营地址：广州市X路X街X号三楼。
法定代表人卓某，职务：董事长。
委托代理人唐耀君，广东明镜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)尹某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人邢伯伟，广东人民时代律师事务所律师。
上诉人广州天宁蒂威房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年9月15日，尹某与广州天宁蒂威房地产开发有限公司(以下简称天宁蒂威公司)签订编号为穗房合字（略）号《商品房买卖合同》，约定：尹某(买受人)向天宁蒂威公司(出卖人)购买金豪嘉苑第C栋X单元(自然层23)CX号房，建筑面积90．7平方米，套内建筑面积75．06平方米；该商品房属预售，单价为6298．18元，总金额为（略）元；买受人在2003年9月6日前支付全部房价款的20％计（略）元，2003年10月31日前支付全部房价款的47％计（略）元，余下33％楼款即（略）元申请办理银行按揭；出卖人应在2003年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未某本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行等。天宁蒂威公司于2003年11月30日分别开具（略）元和（略）元的发票给尹某。
2003年12月30日，天宁蒂威公司向广州中信物业管理公司金豪嘉苑物业管理处发出《通知书》，称金豪嘉苑C座2306房单元业主尹某，按商品房买卖合同的约定，已缴清该物业的购楼款、煤气管道初装费，…等费用，请物业管理处接此通知书后，按佥豪嘉苑物业管理条例规定，收取相关费用完毕后，交付该上述单元户门匙给业主。
2004年2月14日，广州中信物业管理公司与尹某签订《入住(使用)合约》。
尹某于2004年1月16日致函中信公司物业管理科湛先生，称：C—2306房2004年1月16日下午5：00收楼，未某按收楼通知书发出的日期收楼，原因在于装修问题尚未某工，此确认。尹某在上述函件中签名，广州中信物业管理公司金豪嘉苑管理处在该函件中盖章确认。
尹某为证明天宁蒂威公司于2003年12月30日通知其收楼时，房屋存在严重质量问题，提交了《交楼中存在问题限时整改通知》，该通知注明：验楼时间2004年1月16日，存在问题：1、主人房天花未某装整块夹板，未某荡，未某墙；2、厨房门后门校处未某水泥、未某、厨房炉未某孔、厨柜未某门；3、房门木地板金属线未某装；4、卫生间淋浴房末安装弧形淋浴间。在该通知备注栏注明，以上问题业主已签名确认，底单在物业管理处；物业管理处工作人员梁志城在该备注栏签名。
天宁蒂威公司为证明案涉房屋在2003年12月31日已经具备交楼条件，提供了以下证据材料：1、《商品房预售许可证》(复印件)，证明案涉房屋销售的合法性；2、《建设工程规划验收合格证》，证明案涉房屋已经通过规划验收；3、2004年3月15日广州市公安消防局核发《建筑工程消防验收意见书》，证明案涉房屋已经通过消防验收；4、《王程竣工验收申请表》，该表记载：施工单位潮阳市第四建筑总公司于2004年12月20日申请办理竣工验收手续，监理单位广东海外建设监理有限公司于2004年4月18日同意办理验收手续；5、《电梯检验报告书》，证明2003年8月25日电梯检测合格，准予使用；6、广州珠江水电建设工程有限公司给天宁蒂威公司的《关于金豪嘉苑永某用电工程移交事项的函》，证明案涉房屋已开通永某用水、电；7、《通讯工程验收证书》，证明案涉房屋通过通讯工程验收；8、邮寄回执，证明天宁蒂威公司于2004年1月1日寄出收楼通知书给尹某。
2005年9月30日，尹某向广州市X区法院诉称：尹某、天宁蒂威公司签订《商品房买卖合同》，尹某购买天宁蒂威公司开发的广州市X区X路西金豪嘉苑（略）房，总价款（略）元并约定天宁蒂威公司应于2003年12月31日前交付尹某所购买的商品房。天宁蒂威公司于2003年12月30日天宁蒂威公司向尹某发出《收楼通知书》，但在约定的时间尹某收楼验收时，发现楼房存在严重的质量问题，所以拒绝收楼。天宁蒂威公司对房屋进行了整改，至2004年2月14日才正式交付给尹某使用。根据合同约定，天宁蒂威公司应当向尹某承担逾期交付房屋的违约责任。据此请求：天宁蒂威公司向尹某支付逾期交楼违约金2127元(从2004年1月1日至2004年2月14日，按已付房款的每日万分之一计算)。
天宁蒂威公司答辩：1、合同约定的交楼条件是商品房经验收合格，交楼时间是2003年12月31日前，天宁蒂威公司在该日期前已经通过了政府部门的相关验收，具备交楼条件。天宁蒂威公司按照合同约定按期向尹某发出收楼通知，但尹某以部分装修质量问题，拒绝收楼，可见不是天宁蒂威公司逾期交楼，而是尹某逾期收楼；2、尹某以主人房天花板未某装整块夹板等为理由拒绝收楼。天宁蒂威公司认为上述均是关于装修的小问题，不影响正常居住使用，不属于房屋主体结构质量问题，不能成为拒绝收楼的理由；3、双方的交楼时间应当是2004年1月16日而不是2月14日，因为在尹某写给盖章为中信物业管理公司金豪佳苑管理处的确认函中可知，尹某确认于2004年1月16日下午5时收楼，2004年2月14日只是尹某与物业管理公司签订入住合约的日期，不代表收楼的时间。所以实际收楼时间应为2004年1月16日。故，不同意尹某的诉讼请求。
一审法院认为，尹某、天宁蒂威公司于2003年9月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。依照合同第八条之约定，天宁蒂威公司应当在2003年12月31日前将经验收合格的商品房交付给尹某使用。合同中所约定的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续，但天宁蒂威公司至今尚不能提供已办理取得竣工验收备案的证据，故在天宁蒂威公司取得竣工验收备案之前，尹某得拒绝收楼。但依照尹某于2004年1月16日致函中信公司物业管理科湛先生的函件，可得知尹某已于2004年1月16日收楼。对于尹某在天宁蒂威公司取得竣工验收备案登记之前收楼，应当自行承担收楼的责任。故，被告应当承担2004年1月1日至2004年1月16日的逾期交楼的违约责任。尹某所提交的《交楼中存在问题限时整改通知》虽然提到了房屋存在的瑕疵，但尹某已经收楼，该瑕疵可由天宁蒂威公司予以完善或承担保修责任。故尹某要求天宁蒂威公司承担2004年1月17日至2004年2月14日的逾期交付房屋违约金无事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2005年12月15日作出如下判决：一、广州天宁蒂威房地产开发有限公司在本判决发生法效力之日起10日内向尹某支付逾期交楼违约金(从2004年1月1日至2004年1月16日止，按照已付房款（略）元的每日万分之一计算)；二、驳回尹某的其他诉讼请求。案件受理费95元，由尹某负担50元，天宁蒂威公司负担45元。
一审宣判后，天宁蒂威公司不服，向本院提起上诉称：上诉人所建房屋在2003年12月31日时已具备交付条件。在此日期前，上诉人已将房屋建成，开通了永某、永某、通讯等。只是由于政府部门的原因，消防及建设工程质量验收手续没能及时办完，此责任不在于上诉人，不应由上诉人承担迟延交撵的违约责任。故上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
尹某答辩同意一审判决，不同意上诉人的诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审基本相同。
本院认为，被上诉人尹某与上诉人天宁蒂威公司就买卖广州市X区X路西金豪嘉苑（略）商品房自愿签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当依约全面履行。其中合同第八条约定天宁蒂威公司应当在2003年12月31日前将经验收合格的商品房交付给尹某使用。一审法院认定验收合格是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续正确，由于天宁蒂威公司在2003年12月31日前未某办妥竣工验收备案手续，已构成违约，故应依约承担相应的违约责任。天宁蒂威公司上诉认为迟延办理竣工验收手续是由于政府部门的原因，因没有充分举证证明，故其主张不承担迟延交楼的违约责任的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费95元由上诉人天宁蒂威公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈雯
二00六年四月十三日
书记员朱琳
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