广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)广州天宁蒂威房地产开发有限公司，住所地：广州市X区X路X街X号707房，经营地址：广州市X路X街X号三楼。
法定代表人卓某，职务：董事长。
委托代理人唐耀君，广东明镜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)覃某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)罗某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上列被上诉人的共同委托代理人邢伯伟，广东人民时代律师事务所律师。
上诉人广州天宁蒂威房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年7月25日，覃某、罗某与广州天宁蒂威房地产开发有限公司(以下简称天宁蒂威公司)签订编号为穗房合字（略）号《商品房买卖合同》，约定：覃某、罗某(买受人)向天宁蒂威公司(出卖人)购买金豪嘉苑第C栋X层(自然层17)CX号房，建筑面积95．84平方米，套内建筑面积79．31平方米；该商品房属预售，按套出售，单价为6074．49元，总金额为（略）元；买受人在2003年7月12日前支付全部房价款的30％，余下楼款(70％)即（略）元申请办理银行按揭；出卖人应在2003年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权提出解除合同，…；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。该合同经广州市房地产交易所于2003年9月4日办理预售合同登记。天宁蒂威公司于2003年11月分别开具（略）元和（略）元的发票给覃某、罗某。
2004年4月17日，天宁蒂威公司向广州中信物业管理公司金豪嘉苑物业管理处发出《通知书》，称金豪嘉苑C座1703房单元业主覃某、罗某，按商品房买卖合同的约定，已缴清该物业的购楼款、煤气管道初装费，…等费用，请物业管理处接此通知书后，按金豪嘉苑物业管理条例规定，收取相关费用完毕后，交付该上述单元户门匙给业主。
覃某、罗某为证明天宁蒂威公司于2003年12月30日通知其收楼时，房屋存在严重质量问题，提交了《交付(业主)使用验收情况表》，该表在项目栏和检查情况栏注明：厨房大理石没装好、厨柜未装门、厨柜木条烂掉、主人房洗手间房门墙有个大洞、主人房墙未上灰、小孩房未装门、没有安装煤气炉的口等等。在该表上管理处意见栏有工作人员黄邦候的签名，落款时间为2004年1月18日。
天宁蒂威公司为证明案涉房屋在2003年12月31日已经具备交楼条件，提供了以下证据材料：1、《商品房预售许可证》(复印件)，证明案涉房屋销售的合法性；2、《建设工程规划验收合格证》，证明案涉房屋已经通过规划验收；3、2004年3月15日广州市公安消防局核发《建筑工程消防验收意见书》，证明案涉房屋已经通过消防验收；4、《工程竣工验收申请表》，该表记载：施工单位潮阳市第四建筑总公司于2004年12月20日申请办理竣工验收手续，监理单位广东海外建设监理有限公司于2004年4月18日同意办理验收手续；5、《电梯检验报告书》，证明2003年8月25日电梯检测合格，准予使用；6、广州珠江水电建设工程有限公司给天宁蒂威公司的《关于金豪嘉苑永某用电工程移交事项的函》，证明案涉房屋已开通永某用水、电；7、《通讯工程验收证书》证明案涉房屋通过通讯工程验收；8、邮寄回执，证明天宁蒂威公司于2004年1月1日寄出收楼通知书给覃某、罗某。
2005年9月30日，覃某、罗某向广州市X区法院诉称：天宁蒂威公司签订《商品房买卖合同》，覃某、罗某购买天宁蒂威公司开发的（略），总价款（略）元，并约定天宁蒂威公司应于2003年12月31日前交付覃某、罗某所购买的商品房。天宁蒂威公司于2003年12月30日向覃某、罗某发出《收楼通知书》，但在约定的时间覃某、罗某收楼验收时，发现楼房存在严重的质量问题，所以拒绝收楼。天宁蒂威公司对房屋进行了整改，至2004年4月17日才正式交付给覃某、罗某使用。根据合同约定，天宁蒂威公司应当向覃某、罗某承担逾期交付房屋的违约责任。据此，请求：天宁蒂威公司向覃某、罗某支付逾期交楼违约金（略）元(从2004年1月1日至2004年4月17日，按已付房款的每日万分之二计算)。
天宁蒂威公司答辩：1、合同约定的交楼条件是商品房经验收合格，交楼时间是2003年12月31日前，天宁蒂威公司在该日期前已经通过了政府部门的相关验收，具备交楼条件。天宁蒂威公司按照合同约定按期向覃某、罗某发出收楼通知，但覃某、罗某以部分装修质量问题，拒绝收楼，可见不是天宁蒂威公司逾期交楼，而是覃某、罗某逾期收楼；2、覃某、罗某以厨房大理石未装好，厨房大理石要换成浅蓝色、小孩房吊灯歪斜等为理由拒绝收楼。天宁蒂威公司认为上述均是关于装修的小问题，不影响正常居住使用，不属于房屋主体结构质量问题，不能成为拒绝收楼的理由；3、双方的交楼时间应当是2004年1月18日而不是4月17日，因为在验收情况表上可得知，覃某、罗某并无拒绝收楼，只是提出验收检查时应予维修的问题，所以实际收楼时间应为2004年1月18日。故，不同意覃某、罗某的诉讼请求。
一审法院认为，覃某、罗某与天宁蒂威公司于2003年7月25日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。
依照合同第八条之约定，天宁蒂威公司应当在2003年12月31日前将经验收合格的商品房交付给覃某、罗某使用。合同中所约定的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续，但天宁蒂威公司至今尚不能提供已办理取得竣工验收备案的证据，故在天宁蒂威公司取得竣工验收备案之前，覃某、罗某得拒绝收楼。且根据覃某、罗某所提交的《交付(业主)使用验收情况表》，案涉房屋内的基本设施尚有大量未完成的部分，影响正常的使用。现天宁蒂威公司无证据证实覃某、罗某是何时签收案涉房屋钥匙、办理收楼手续，故可按覃某、罗某自认的2004年4月17日为覃某、罗某收楼时间。天宁蒂威公司没有按照合同约定的条件和时间交付房屋给覃某、罗某使用，应当依照合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。天宁蒂威公司辩称案涉房屋在2003年12月31日前已经符合合同约定的交楼条件，无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2005年12月15日作出如下判决：广州天宁蒂威房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向覃某、罗某支付逾期交楼违约金(从2004年1月1日至2004年4月17日止，按照已付房款（略）元的每日万分之二计算，违约金总额不得超过（略）元)。案件受理费419元，由天宁蒂威公司负担。
一审宣判后，天宁蒂威公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人所建房屋在2003年12月31日时已具备交付条件。在此日期前，上诉人已将房屋建成，开通了永某、永某、通讯等。只是由于政府部门的原因，消防及建设工程质量验收手续没能及时办完，此责任不在于上诉人，不应由上诉人承担迟延交楼的违约责任。二、一审判决认定收楼时间为2004年4月17日，与客观事实不相符合，被上诉人实际收楼时间应确定为2004年1月18日。因为被上诉人在此日期的《交付(业主)使用验收情况表》上签名，虽然其在此表上填写了需维修的内容，但并未明确表示拒绝收楼，且该表的名称即是交付使用的内容，应认定被上诉人在此日期同意收楼。即便延迟交楼，也应以确定此日期为被上诉人收楼日期为宜。故上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
覃某、罗某答辩同意一审判决，不同意上诉人的诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审基本相同。
本院认为，被上诉人覃某、罗某与上诉人天宁蒂威公司就买卖广州市X区X路西金豪嘉苑（略）商品房自愿签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当依约全面履行。其中合同第八条约定天宁蒂威公司应当在2003年12月31日前将经验收合格的商品房交付给覃某、罗某使用。一审法院认定验收合格是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续正确，由于天宁蒂威公司在2003年12月31日前未能办妥竣工验收备案手续，已构成违约，故应依约承担相应的违约责任。天宁蒂威公司上诉认为迟延办理竣工验收手续是由于政府部门的原因，因没有充分举证证明，故其主张不承担迟延交楼的违约责任的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。至于覃某、罗某在《交付(业主)使用验收情况表》签名只表明对案涉房屋内的基本设施尚未完成部分的确认，并没有同意接收房屋的意思表示，天宁蒂威公司以覃某、罗某在该表签名为由上诉认为其在此日期同意收楼，亦依据不足，不予采纳。综上所述，天宁蒂威公司上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费419元由上诉人天宁蒂威公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈雯
二00六年四月十三日
书记员朱琳
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