原告上海XX实业有限公司，住所地上海市X路。
法定代表人肖XX，职务总经理。
委托代理人孙XX，该公司员工。
委托代理人唐XX，上海市XX律师事务所律师。
被告上海XX机电有限公司，住所地上海市X路，办公地上海市X路。
法定代表人祝XX，职务董事长。
委托代理人温XX，上海市XX律师事务所律师。
委托代理人杨X，上海市XX律师事务所律师。
原告上海XX实业有限公司诉被告上海XX机电有限公司（以下简称“XX公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长同意，本案审限延长60日。本案现已审理终结。
原告上海XX实业有限公司诉称，20XX年X月，原、被告签订合同，约定被告将位于本市X路X号（中山北路X号），面积X平方米的闲置地皮（简棚）出租给原告，并要求原告将简棚改建成饭店，可以解决被告单位职工的就业问题和方便被告公司的业务招待。当时被告还向原告出具了沪房土用（20XX）第X号批文及其它证明。双方约定，由原告自行投资改建成一至二层商业用房，期限自20XX年X月X日起至20XX年X月X日止。年租金X元，租金每月X元。此后，原告按约履行，投资了近X万元将该地块简棚改建成二层楼饭店，并向有关部门申领了营业执照。20XX年X月，原告征得被告同意后将系争房屋出租给陆XX用作饭店，原告每年收取陆XX租赁费X万元。租赁期限与原、被告之间合同相同。20XX年X月，陆XX又将该房屋（饭店）的经营权转包给季X经营。但20XX年X月初，原告接到有关部门的通知及闸规查（20XX）第（X）号《限期拆除违法建筑的决定》，认定原告自行投资改造的商业用房属违法建筑。此后，被告又致函原告，要求原告配合拆除违法建筑即系争房屋。20XX年X月X日，被告擅自将共和新路X号大门封闭，使达誉饭店的员工无法进出，被迫停业。同年X月X日，原告要求被告接通该房屋的电源、恢复供水，但均未果。同年X月X日，原告方员工到原告承租的场地存放物品，被案外人XX茶叶公司人员拒之门外。双方发生纠纷后，原告拨打公安110报警。原告从公安部门得知，原告在双方合同约定的租赁期限内，早已将原告租赁的土地背着原告出租给案外人即XX茶叶公司。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，致原告遭到巨大经济损失。现要求判令终止原、被告之间有关系争场地（简棚）的《租赁协议书》，判令被告赔偿原告直接经济损失X万元人民币，本案的诉讼费由被告承担。
被告XX公司辩称，双方签订协议约定被告将系争场地出租给原告使用之事属实。现同意终止双方之间的租赁协议。但是不同意原告要求赔偿损失X万元的诉讼请求，因为原告的这一诉请没有依据。按照协议第十一条的约定，如果因为原告改建的房屋缺乏必备报批手续而被行政部门处罚导致的损失应当由原告自行承担。
经审理查明，20XX年X月X日，原、被告签订《租赁协议书》，约定被告将位于上海市X路X号（中山北路X号）面积X平方米的闲置地皮（简棚）出租给原告。租赁期限自20XX年X月X日起至20XX年X月X日止。年租金为人民币X元，每月X元。租金先付后用，按季度支付。租金从20XX年X月X日起支付。原告对此闲置地皮（简棚）自行投资改造，自行承担投资风险，自行承办相关手续，自行获取投资经营收益。租赁期间，被告提供必备的物业设施，包括水、电等。本协议生效后，双方必须严格遵守，不得擅自毁约和违约。如有毁约和违约，则由违约方向对方赔偿全部损失。双方在协议的履行期间，如遇不可抗力因素，或如国家规划此地或国家批准企业自行建设此地时，原告不得向被告提出赔偿要求，但被告有义务协助原告向动迁方要求赔偿投资经营损失。协议又规定，原告将被告出租的地皮翻建成商业用房的一切报批手续由原告自行解决，所产生的所有报批手续费用由原告承担。如由于原告报批手续不完备而受到政府行政部门的处罚后所产生的一切后果由原告承担。本协议经双方签字盖章后生效。协议签订后，原告在未办妥相关合法手续的情况下，自行出资擅自在其承租的场地上建造了二层房屋（建筑面积约X平方米）。
20XX年X月X日，上海市公安局闸北分局防火监督处就原告在其承租的场地擅自建造的房屋向被告发出的《责令当场改正通知书》称，“未经消防部门审批同意，擅自建造饭店（二层面积X平方米），不符合消防规范要求，应停止施工，补办消防审批手续，3日内整改完毕。”对检查发现的其他问题，将另发相应法律文书。20XX年X月X日，有关部门又向被告发出《复查意见书》称，根据《责令限期改正通知书》，20XX年X月X日派人对系争房屋进行了复查。复查意见如下：建筑工程的消防设计未经公安消防机构审核，擅自施工的情形未改正。对未改的消防违法行为，将依法予以处罚。同时有关部门向被告及工作人员送达了上海市公安局行政处罚决定书，决定对被告责令停止施工并处X万元人民币罚款。对被告的工作人员荣X处X元人民币罚款。20XX年X月X日，被告将公安部门送达的《责令限期改正通知书》并附《整改通知书》转交给原告。被告在《整改通知书》中称，公安消防部门进行防火安全检查时，对原告在其承租的地块上进行“未经消防部门审批同意擅自建造饭店”一事，做出不符合消防规范施工、应停止施工、补办消防审批手续，3日内整改完毕“的通知书。现要求原告立即按照有关部门要求，到政府有关部门补办相关报批手续，以符合国家法规的要求。否则，由此产生的后果由原告承担。原告收到了被告的通知书并在回执上签名盖章。20XX年X月X日，被告又向原告发出通知书，称原告收到20XX年X月X日被告发出的通知书及被告转交的《责令限期改正通知书》后，未按公安部门的要求进行整改。20XX年X月X日，被告又收到了公安消防部门发出的《复查意见书》及两份《行政处罚决定书》。被告称，按照双方签订的协议约定，原告应承担由于原告报批手续不完备而受到政府行政部门的处罚后产生的一切后果。为此，被告要求原告按《行政处罚决定书》接受处罚，并要求原告按照《复整意见书》的要求，依法履行消防安全职责，维持整改，确保消防安全，防止火灾产生。原告收到被告转交的《复整意见书》和两份《行政处罚决定书》后，向公安消防缴纳了行政罚款。但原告未按《行政处罚决定书》的要求，履行自20XX年X月X日始停止施工的义务。
20XX年X月，被告向原告出具书面证明称，被告出租给原告的共和新路X号（中山北路X号）的闲置地皮X平方米，并由原告自行投资改建成一至二层商业用房并对外招租经营，被告同意原告出租给陆XX进行饭店经营。
20XX年X月X日，原告与案外人陆XX签订《房屋租赁协议》，约定原告将其在承租的被告的场地上建造的房屋即共和新路X号东面第一间面积X平方米新改建的房屋出租给陆XX用作饭店经营。期限自20XX年X月X日至20XX年X月X日止，租金自20XX年X月X日起支付。年租金为人民币X元，每月X元。陆XX自行承办相关手续，自行获取投资经营收益。双方在履行协议期间，如遇不可抗力因素，陆XX不得向原告提出赔偿要求。此后，案外人陆XX即在系争房屋中经营饭店。20XX年X月，上海市闸北区环境保护局发出建设项目环境影响报告审批意见单，明确项目名称为达誉饭店，建设单位陆XX，建设地点共和新路X号，建设性质为新建，使用面积X平方米。审批意见：一、原则同意环境影响报告。在建设中如果项目的内容、规模、地点发生变化，应重新报批。二、应将环境报告表中的有关内容和有关要求落实到项目建设中。三、项目建成后办理环保试生产和验收手续。
20XX年X月，被告向陆XX出具证明称，上海XX机电有限公司将共和新路X号东面第一间的房屋，出租给上海XX实业有限公司。本公司出租的房屋如有产权纠纷，由本公司负责解决。被告对该份书面证明无异议。原告则称，这份书面证明是当时陆XX办理达誉饭店营业执照时，被告向陆XX提供的。20XX年8月，案外人陆XX取得个体工商户营业执照。营业执照字号名称为上海市XX饭店，经营者姓名为陆XX，经营形式个人经营，经营场所上海市闸北区X路X弄东面第一间。20XX年X月X日，陆XX取得上海市食品卫生许可证。20XX年X月X日，陆XX取得税务登记证。
20XX年X月X日，XX饭店与案外人季X签订《承包经营合同》，约定XX饭店将系争房屋（全装修的厨房、餐厅、包房及相关用品）给季X承包经营。承包期间伍年，自20XX年X月X日起至20XX年X月X日止。年承包金X元，二年后在原承包经营金的基础上递增3%。XX饭店提供经营执照、工商执照、卫生许可证、酒类零售许可证、税务登记证等。
20XX年X月X日，被告发通知给原告称，今收到上海市闸北区城市规划管理局开具的闸规查（20XX）第X号《限期拆除违法建筑的决定》。该决定认定原告承租被告位于共和新路X号内X平方米闲置地皮所建造的X平方米房屋为擅自搭建的违法建筑，并要求于X月X日前予以自行拆除。逾期不拆，闸北区人民政府将组织力量强行拆除。为此，被告公司书面通知原告，要求原告在规定的时间内，按照上述决定对被告的违法建筑予以处置。否则，所产生的一切后果由原告负责。被告给原告的通知附《期限拆除违法建筑的决定》复印件一份。
20XX年X月X日，被告又发函给原告称，根据XX规划局（20XX）第X号“限期拆除违法建筑的决定”，有关部门现已查实确认在共和新路X号内有违章建筑面积X平方米。对政府部门要求限期拆除的违章建筑，房屋所有人和承租人都有义务和责任予以配合执行。目前，拆除工作已开始进入政府规范程序，请原告积极予以支持和配合。
20XX年X月X日，上海市闸北区城市规划管理局向在该房屋实际经营的XX饭店发出沪闸规检（20XX）第X号《询问通知书》，要求XX饭店的法定代表人（负责人）就系争房屋未办理建设工程规划许可证的违法事项进行询问调查。
20XX年X月X日，原告向被告发出的告知书称，20XX年X月X日被告将共和新路X号大门封闭，使原告的工作人员无法出入，致饭店当日无法经营而停业，要求被告立即开启共和新路X号大门，赔偿因停业而造成的损失。20XX年X月X日，被告向原告发出通知称，获知被告另一租赁单位上海XX茶叶市场经营管理有限公司（以下简称XX茶叶公司）将位于共和新路X号的大门关闭，严重影响原告工作人员的进出，致使饭店无法正常经营并要求被告立即予以调解处理。被告本着和平共处的原则，同XX茶叶公司进行了沟通，但未果。为此，决定20XX年X月X日上午在共和新路X号召开租赁单位协调会，请原告派员参加。
20XX年X月X日，原告向被告发出的告知函称，被告邀原告于20XX年X月X日上午参加共和新路X号房屋问题的协调会，原告向被告提出了赔偿及和平相处等一系列相关问题，但被告至今未给予任何回复。现要求被告尽快予以回复。20XX年X月X日，被告回函给原告称，收到原告的告知函，回复如下：一、20XX年X月X日上午召开的协调会，原告就租赁被告场地经营过程中发生的相关矛盾提出赔偿及和平共处等提出相关要求，并提出尽快提交要求被告赔偿的明细及数额，但被告至今未受到相关的材料。二、对于原告在租赁场地自行建造的XX饭店的处置建设，被告即刻将原告的方案向被告的另一租赁单位进行沟通。该单位认为其在被告出租的场地进行改建、经营活动合理、合法，并表示拒绝接受原告提出的XX饭店的处置方案。三、被告希望按照会议过程中的友好协商态度提出自己的诉求，以期望通过正当的途径顺利解决租赁场地的相关矛盾。
20XX年X月X日，XX饭店的承包人季X发函给原告称，自从20XX年X月承包该饭店后，没有违反约定。但20XX年X月XX茶叶公司筹建处成立和施工队的入驻，对该饭店的周边良好环境和安全进行了破坏，20XX年X月X日，在未得到任何通知的情况下，对煤气管道进行切割改道。中午12点左右施工，严重影响饭店的正常经营。20XX年X月X日，原告发函给被告称，自20XX年X月底以来，由于被告的另一承租单位XX茶叶公司工程队将饭店电源切断，原告多次向被告反映、交涉后至今未将饭店电源恢复使用，但供电单位的电费却显示饭店的用电量为X元，请被告尽快查明原因，并立即接通电源。另外，20XX年X月上旬，被告又将饭店的供水切断，原告也多次向被告反映、交涉，至今仍未恢复供水。现要求被告立即采取措施恢复饭店的水、电正常使用。
20XX年X月X日至X日，系争场地上原告擅自搭建房屋被政府有关部门依法拆除。对此，原告补交了该房屋被强行拆除时情况的部分影像资料。被告对该影像资料不认可，提出该资料中自相矛盾且已超过举证期限。
20XX年X月X日下午，原告的工作人员在系争场地与XX茶叶公司的工作人员发生纠纷。原告方随即向公安110报警。公安部门接警后派员到现场调解。但双方未达成协议。
20XX年X月X日，公安部门接到报警，公安110接警处登记表中明确：20XX年X月X日共和新路X号工地上有人偷放置在工地上的旧空调外机，后被看护人员发觉。X月X日工地人员发现此情况并报警。民警到现场让工作人员将空调外机搬回原处、恢复原样。20XX年X月初，原告将堆放在系争场地上属于原告的物品全部搬走。
被告对原告提交的于20XX年X月X日下午在现场拍摄的有人在系争场地上进行施工的照片不认可，提出无法确认拍摄的时间。为此，原、被告的委托代理人于20XX年X月X日上午共同前往系争场地察看。双方确认系争场地有二分之一以上面积，已被案外人重新铺了水泥地坪，并重新铺设了排水管道。
被告对原告提交的上海市人民政府土地管理文件《沪府土用（20XX）第X号》无异议。该文件明确，政府同意将系争土地以划拨的方式给被告作为工业用地。被告对原告提交的被告于20XX年X月X日向上海和田地区深化治理办公室递交的《关于翻改建公司办公场地的申请报告》无异议。但被告认为，被告当初准备将已经存在的办公楼翻造，这幢办公楼约X平方米，但与原告出租的X平方米场地无关。
被告对原告提交的有关建造系争房屋的工程概况复印件及四张收据复印件均不认可。工程概况资料表明，工程名称为XX饭店，建设单位为上海达誉实业有限公司，施工单位系上海XX建筑装潢部，建筑面积X平方米，工程总造价X元。四张收据的缴款人均为原告，缴款事由为土建装饰工程款，共计X万元。被告认为，这两份证据与本案无关，但被告对于原告在系争土地上两层楼房的事是知晓的。原告提交的两份证据上仅有上海X1建筑装潢部的印章。原告提出，该房屋的工程总造价包括了土建、装潢及空调、消防设施、厨房全套设备等。原告提交的总价为X万元的工程概况的证据材料中，包括有装饰工程X元；灯具、消防报警、空调、厨房全套设备、环保设备、桌椅、料理柜、门面灯箱、消防设备配表计X元等方面的内容。原告还称，该房屋被拆除后，其中所有的物品原告均不知去向。
原告对被告提交的有关系争土地的建设用地批准书、该土地上产权人为被告的房地产权证（建筑面积为X平方米）、被告公司章程、验资报告及与案外人浙江XX茶叶有限公司签订的房屋租赁合同的真实性无异议。但原告认为建设用地批准书明确，该块土地的用途为工业用地，有效期为20XX年X月至20XX年X月。既如此，被告就不应将系争土地出租给原告经营饭店。被告擅自改变土地用途。被告提交的产权证日期为20XX年X月X日。原告并且认为是被告误导了浙江XX公司，且被告出租给蒂芙特公司的房屋确已拆除。
20XX年X月X日，被告与浙江蒂夫特茶叶有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市X路X号房屋及相关道路有偿出租给浙江XX公司。房屋建筑面积合计X平方米。该房屋用途为厂房，承租人要将用途变更为办公经营须获得政府批准，对此被告应协助办理。租赁期限X年，自20XX年X月X日起至20XX年X月X日止。年租金X元。租金每满五年递增3%。装修免租期为X个月。装修免租期内承租人需支付其使用的水、电费及相关费用。同时，被告与浙江XX公司还签订了《关于员工劳务输出的补充协议》，明确承租人同意接受被告或下属企业4名员工以劳务输出形式参加物业管理工作。20XX年X月X日，被告与浙江XX公司在《租赁物业交付验收书》上签名，明确。相关的物业符合交付条件，自签署之日起生效。此后，浙江XX公司即在其承租的房屋及相关通道场地进行施工。
另查明，20XX年X月底，原告曾与上海XX纺织机械厂（以下简称“X纺机”）签订《房屋租赁协议》，约定原告向X纺机厂租用共和新路X号（中山北路口）面积为X平方米的房屋，原告承租该房屋用作摩托车修理部门面使用。租期从20XX年X月X日起至20XX年X月X日止。原告承租该房屋如改建门面，需办理各项规划、消防等手续，一律由原告自行办理，费用由原告自行承担。租赁期满，如终止，原告投资的房屋资产归出租人X纺机厂，原告投资的设备归原告所有。
20XX年X月X日，被告代理人在致本院的书面情况说明中称，目前靠近原告承租场地相关地块的建设立项方归上海XX机械有限公司，在原告租赁场地上并未进行建房施工而是正在进行地下管线的铺设工作。20XX年X月X日上午双方代理人及本院共同到现场察看后，原告称20XX年X月X日向法院提交的照片现场是事实，照片拍摄的是大型机械在现场挖土。原告承租场地的四分之三面积已重新铺设了水泥地坪，是谁施工原告不清楚。对此被告称，原告租赁的X平方米的场地上目前设有任何建筑物或正在建造的建筑物。原告承租的场地上有将近二分之一的面积铺过水泥地坪。据被告了解是上海第七纺织机械厂在系争场地下铺设了排污管道。因此重新进行了地面平整。20XX年X月X日，被告致函本院称，由于原告在建造饭店时的违法行为，原X平方米场地上的房屋被XX规划局依法强制拆除后，造成了高低不平，存在安全隐患。而后该场地上没有建造任何房屋，只是案外人浙江XX公司在地下铺设了排水管道后顺便对部分路面进行了水泥平整。被告还称在本案的审理过程中，原告明确提出要求依法判令解除双方签订的场地租赁协议书，被告对此表示认可，故被告与原告之间关于X平方米场地租赁关系已经解除。该场地目前状况与本案审理没有关联性。20XX年X月X日，案外人浙江XX公司向本院提交书面情况说明称，关于与被告于20XX年X月X日所签订的房屋租赁合同，约定浙江XX公司对共和新路X号房屋和相关道路进行改建，其中不包含原告承租的X平方米场地。该X平方米的场地没有任何建筑物或堆放物品。浙江XX公司在地下重新铺设了排水管道，并对部分崎岖路面进行了平整，铺设了水泥，没有在该场地建造任何房屋。
20XX年X月X日，被告致函本院称，被告出租给原告的场地，与被告与浙江XX公司签订的租赁合同之间不存在场地的重合。由于原告没有按约定办理建房的立项报批手续存在违法性，原告违法建造的房屋被政府有关部门依法强制拆除，与被告与案外人所达成的租赁协议没有因果关系。因为原告在本案的审理过程中，明确提出要求判令解除双方之间的租赁协议，现被告在审理中也对此表示同意，故应视作双方之间的租赁关系已经解除。鉴于原、被告已对解除租赁关系达成一致意见，为避免给被告造成不必要的经济损失，被告决定将该场地另作他用，特告知。
20XX年X月X日，原告在给本院的书面情况说明中称，一、原、被告签订的租赁合同依法有效成立，期限为从20XX年X月X日起至20XX年X月X日止。二、原告经被告同意，将共和新路X号东面第一间简棚危房改建成商业用房，共花费X余万元。三、原告征得被告同意与案外人陆XX签订了转租协议，租赁期限从20XX年X月X日起至20XX年X月X日止。陆XX进行了饭店注册经营，并已合法经营了三年。被告还在饭店注册时给工商部门提供了相关的书面承诺，原告则从与陆XX签订的转租协议中收取转租费X万元。四、被告在20XX年X月与案外人XX茶叶公司签订租赁合同后已造成一女二嫁的状况，使原告证明齐全、合法经营三年的饭店，被有关部门以违章建筑拆除，使原告建房损失X万元，转租损失计有X年X万元，这都是直接经济损失。五、案外人陆XX将饭店给季X五年的承包经营，由于饭店被拆除后的合同纠纷，现已经由法院审理，但与本案无关。六、由于陆XX与季X的承包经营合同给赔偿数还处于不确定情况，故陆XX暂时还未追究原告及被告的责任。
双方确认，从20XX年X月X日起，至20XX年X月X日止，原告共向被告支付租金计X元。
经本院释明，原告表示如人民法院认定双方签订的合同无效，原告则要求被告赔偿的数额为X万元，因为原告没有过错，全部责任均应由被告承担，其中包括原告向案外人应赔偿的损失。被告则认为，如人民法院认定合同无效，被告无异议，要求对合同无效的后果一并处理，并要求原告给付场地使用费，但原告与案外人签订合同产生的纠纷、赔偿与被告无关。
20XX年X月X日，当庭播放了原告提交的有关系争房屋情况的影像资料。此后，原告又将相关的影像制成光盘作为证据提交。被告则称，该影像资料相互矛盾，且作为证据已经超过举证期限，故被告对此不予认可。原告提交的影像资料共有三部分，其一为20XX年X月X日上海XX饭店开业10周年的情况。其二为原告在该房被拆前20XX年X月X日拍摄的房屋及设备设施情况。其三为20XX年X月X日该房屋被拆除过程中的情况。
审理中，被告不同意原告要求赔偿X万元的诉讼请求，认为双方的租赁协议中约定，原告在承租系争场地上翻建商业用房的一切报批手续由原告自行解决，所产生的所有报批手续费用由原告承担，如由于原告报批手续不完备而受到政府行政部门的处罚后所产生的一切后果由原告承担。原告在承租的场地上翻建商业用房，未按规定依法办妥相关的手续，该房被政府有关部门强行拆除后，所有责任按约定应由原告承担；现原告提交的证据，不能证明原告翻建的房屋已支付了X万元。原告提出要求被告赔偿经济损失X万元的请求，没有依据。但被告同意原告要求终止双方签订的租赁协议书的诉讼请求。被告还表示，如双方调解解决，则同意给予原告经济补偿款X万元，但被告不承担违约责任。否则，由人民法院依法判决。如果人民法院认定双方所签订的租赁协议书无效，则要求对协议无效的后果一并处理，并要求原告按租金的标准支付使用费，不同意原告要求被告赔偿X万元的诉讼请求。原告则认为，由于被告的欺骗行为，致使原告在承租场地投入巨资翻建房屋，并将该房屋转租给案外人经营饭店。该饭店被政府行政有关部门以违章建筑拆除后，致原告遭受巨大经济损失，故坚持其诉讼请求。但原告又表示，虽然案外人自20XX年X月初起在系争场地施工，但由于案外人并不知道原、被告之间的租赁合同，而被告对此是明知的，故原告不要求案外人承担责任，而要求被告承担本案的全部责任。因被告对案外人有告知义务。如确实是案外人在系争场地施工，所产生的纠纷要求被告与案外人另行解决，与本案无关。原告并表示，目前本院受理的季X诉陆XX承包合同纠纷案，与本案的场地（房屋）租赁合同是两个不同的法律关系。因此原告在本案中的主张与季X诉陆XX之间的承包经营合同无关。如果人民法院判决双方所签的租赁协议无效的，则要求被告双倍赔偿原告的经济损失共X万元。因为如果原、被告之间的租赁协议无效，必将导致原告与案外人陆XX的合同也无效。为此原告必然将会为此承担赔偿责任。再则，被告将其有使用权的工业用房出租给原告翻建房屋经营饭店，全部过错均在被告，故被告应承担全部的赔偿责任。
本院认为，原、被告于20XX年X月签订的有关上海市X路X号（中山北路X号）X平方米闲置场地（简棚）的出租协议书，虽系双方当事人真实意思的表示，但由于该协议的主要条款违反了现行有关法律的强制性规定，应属无效。双方在该协议中约定，原告对此闲置地皮（简棚）自行投资改建，自行承担投资风险，自行承办相关手续，自行获取投资经营收益。原告在被告出租的地皮上翻建商业用房的一切报批手续由原告自行解决。但由于双方在签订该协议时就已知晓，该地块由市政府（20XX）第X号文件中明确，同意被告对该国有土地享有使用权，该土地的性质为工业用地。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条明确规定，建设单位使用国有土地，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权批准文件的规定使用土地；确需变更该幅土地用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。而上海市人民政府土地管理文件即沪府土用（20XX）第X号文件明确规定，被告依法享有共和新路X号地块的使用权，但该土地的性质为工业用地。原、被告违反有关法律的强制性规定，擅自同意变更该土地的使用性质，事后也未向有关政府部门办理相关的手续，故双方签订的租赁协议应属无效协议。根据有关法律的规定，合同被人民法院确认为无效合同后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，原、被告对合同的无效均有过错，故双方均应承担相应的责任。首先，作为被告应将其收取的全部租金返还给原告。被告提出如协议被人民法院确认无效后，要求原告给付相应的使用费，并要求按租金的标准支付。对此本院认为，虽然双方所签的租赁协议为无效协议，但由于原告实际使用（本案中为原告擅自建房后转租给案外人经营使用）该场地，故原告应当向被告支付使用费。但原告向被告支付使用费数额，可在原租金的数额基础上略作调整。
双方在租赁协议中约定，原告在承租的场地上翻建商业用房，一切报批手续由原告自行解决，所产生的所有报批手续费由原告承担，如由于原告报批手续不完备而受到政府部门的处罚后所产生的一切后果由原告承担。同时，原告对承租的场地(简棚)自行投资改建、自行承担投资风险，自行承办相关手续，自行获取投资经营收益。由此可见，原、被告均十分清楚，对在违反有关法律的强制性规定的情况下签订的租赁协议是要承担相应的法律责任的。原告在明知的情况下，违反法律的强制性规定，擅自在承租的场地上翻建商业用房，最终导致所建的违法建筑被政府有关部门强制拆除，由此造成的经济损失，原告应承担主要责任。由于被告对此也有过错，如同意原告转租，向案外人出具证明等，故被告应对原告由此产生的经济损失予以赔偿。
关于原告的经济损失的问题。原告要求被告赔偿的经济损失X万元，由两部分组成。其一、是原告自行投资在承租的场地（简棚）上翻建的二层商业用房（包括约X平方米），违法搭建房屋中的装饰、消防、空调及厨房全套设备及环保设施、桌、椅等经营饭店所需的用品等，其向施工方支付了工程款X万元。由于原告自行投资翻建的二层商业用房，被政府行政部门以违法建筑强制拆除，故造成了原告X万元的经济损失。但原告未能就其自行投资翻建的二层房屋已向施工人支付X万元提交合法、有效的证据予以佐证，对此，本院难以认定。但原告自行投资翻建的房屋被强制拆除，致原告遭受一定的经济损失，是确定的。其二、原告要求被告赔偿的X万元，是其转租给陆XX经营饭店（合同期到20XX年X月X日止）所能逾期取得的经济利益。因原告每年可向陆XX收取的租金为X万元。从20XX年X月X日到20XX年X月X日。对此本院认为，虽然原告每年可以向案外人陆XX收取X万元的租金，但原告还应每年向被告支付X元的租金。可见，即使该房屋出租给案外人陆XX经营至合同期满，原告也不可能取得X万元的经济收益。因此，原告称，因该房屋被政府部门强制拆除，致原告减少收入X万元，本院难以认定。至于被告应当补偿给原告的损失，由本院结合已被拆除房屋的结构、面积、已使用年限，被告的过错程度以及出租场地的受益情况酌情予以确定。虽然系争场地上原告自行翻建的房屋被政府行政机关的违法建筑强制拆除后，案外人浙江XX公司于20XX年X月初在该场地上进行地下排污水管及平整场地的施工，但由于原告在本案审理中明确表示，案外人不知道原、被告之间的租赁关系，即使确实是案外人在原告承租的场地上施工，仍坚持要求被告承担本案的全部责任，不要求案外人承担责任。对此，本院认为，原告坚持要求被告承担本案的全部责任，不要求案外人承担责任，是其真实意思表示，不违反有关法律的规定，可以准许。
另外，双方所签订的协议中约定，被告应向原告提供水、电等设施。但自20XX年X月底始，原告转租给他人经营的饭店因水、电、煤气的不正常供应并最终导致饭店不能经营，由此造成的后果，被告亦应承担相应的民事责任。由于原告在本案中对此并未提出请求，故对此当事人可另行依法解决。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海XX实业有限公司与被告上海XX机电有限公司于20XX年X月X日签订的有关上海市X路X号（中山北路X号）场地（简棚）的《租赁协议书》无效；
二、被告上海XX机电有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海XX实业有限公司租金X元；
三、原告上海XX实业有限公司于本判决生效之日起十日内，给付被告上海XX机电有限公司使用费（至20XX年X月底止）X元；
四、被告上海XX机电有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海XX实业有限公司经济损失赔偿款X元；
五、原告上海XX实业有限公司应将其承租的场地返还给被告上海XX机电有限公司。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华全国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件审理费x元（原告已预缴），由被告负担9864元，原告负担x元。被告应给付原告9864元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长陈秀兰
审判员蔡国华
代理审判员吴妮娜
书记员陈瑶
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