上诉人（原审原告）茹某某，女。
委托代理人雷军、张某，河南光河（略）事务所（略）。
上诉人（原审被告）李某，男。
委托代理人董玉南，河南辉龙（略）事务所（略）。
被上诉人（原审被告）赵某某，女。
原审第三人傅某某，男。
上诉人茹某某、李某因与被上诉人赵某某、原审第三人傅某某租赁合同纠纷一案，不服新乡市牧野区人民法院（2008）牧民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年6月25日，茹某某、傅某某作为甲方，与新东方服装厂签订租赁协议，约定新东方服装厂租赁涉案租赁物，租赁期限为十年，租赁费每年12万元，付款办法每付6个月，提前30日交付，若延期按日3‰进行处罚。2006年9月8日，傅某某与李某签订一份房屋使用协议，甲方为傅某某、茹某某，“茹某某”系傅某某所写，乙方为李某，协议约定乙方无偿使用和平路X号房屋场地一处，条件为乙方负责房屋场地修缮和整理。2008年6月2日，傅某某向李某出具“收到水电费9000元，水电费已结清”证明一份。现该场地大门已锁，李某不在该场地经营，大门旁显著位置处挂有“招租”广告，联系方式系茹某某的手机号码。茹某某称该招牌是起诉前挂上去的。另查明，新乡市X路X号院的土地使用者为新乡市银建建安有限公司，上有5处房产，房屋所有权人均为茹某某。新东方服装厂系赵某某于2005年2月申请开办的个体工商户字号。2006年10月12日，赵某某与李某及刘玉玲、李某琴共同出具证明称赵某某退伙，即日起以后债权、债务与赵某某无关。同日，李某与刘玉玲、李某琴签订合作协议，约定共同组建新东方服装厂。茹某某不同意追加刘玉玲、李某琴为本案的被告。
原审法院认为：茹某某是出租房屋的产权人，与新东方服装厂签订租赁合同并无不当，傅某某虽然在租赁合同上签了自己的名字，但傅某某不是房屋产权人，其在庭审中也不主张要租赁费的权利，傅某某作为介绍人更符合本案查明的事实。2006年9月8日，傅某某与李某签订的无偿使用场地协议，因傅某某不是产权人，也无茹某某的授权，且李某在2007年还在向茹某某交纳租赁费，故李某辩称2006年9月8日与傅某某变更了租赁合同，不予支持。因茹某某认可傅某某出具的2008年6月2日结清水电费收据及招租广告，故推定双方合同履行至2008年6月2日。至此双方的租赁合同已经解除，茹某某主张2008年6月份以后的租赁费，不予支持。新东方服装厂系赵某某开办的个体工商户字号，赵某某与李某及刘玉玲、李某琴的退伙证明不得对抗外部第三人，且租赁协议系李某所签，赵某某盖章，李某系租赁合同的实际履行人，故应由赵某某与李某承担连带责任。茹某某请求按约定的日3‰支付违约金明显过高，酌定按日万分之三的标准支付。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十六条之规定，判决：一、限李某于本判决生效后五日内支付茹某某2008年2月份至2008年6月2日的租赁费x元，并按日万分之三支付违约金(违约金自2008年2月1日起至本判决确定的给付之日止)。二、赵某某对本判决第一条确定款项与李某承担连带责任。三、驳回茹某某的其他诉讼请求。案件受理费2300元，茹某某承担1380元，赵某某、李某共同承担920元。
茹某某上诉称：1、原审判决推定双方的租赁合同至2008年6月2日解除，证据不足；2、原审判决将合同约定的违约金数额进行调整，不符合法律规定。请求撤销原判，改判由被上诉人支付2008年2月至2008年11月份的租金并按日3‰支付违约金。
李某上诉称：2006年6月25日租赁合同是赵某某与傅某某联系并签订的，傅某某以出租人的身份在合同书中签字，合同自签订至变更、终止，赵某某与李某从未见过茹某某。傅某某的身份无论是出租人或是茹某某的委托代理人，其与李某于2006年9月8日签订的无偿使用协议均应为有效协议，李某不应承担支付租金的义务。请求撤销原判，改判驳回茹某某的诉讼请求。
赵某某辩称：2006年6月25日租赁合同是赵某某与傅某某联系并签订的。2006年10月，赵某某退伙。涉案租金系退伙后的债务，不应由赵某某承担。
原审第三人傅某某辩称：傅某某与茹某某是叔嫂关系，傅某某仅是茹某某与赵某某、李某之间租赁关系的介绍人。2006年9月8日无偿使用协议，是李某称为了少缴税而签订的，茹某某不知道该协议，该协议也没有履行。
当事人在二审均未提交新的证据。傅某某称：2008年元月份，李某搬离租赁场地，但未通知傅某某，傅某某于两天后从邻居口中得知李某搬走的消息。傅某某多次与李某联系，双方未协商一致。本院对上述事实予以确认。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：涉案2006年6月25日租赁协议系李某代表东方服装厂与傅某某签订的，茹某某事后也予以追认，故该协议为有效协议。傅某某虽在协议书中“甲方”处签名，但因傅某某对涉案房屋、土地均不享有权利，也不不享有合同权利和承担合同义务，故傅某某为茹某某的委托代理人较符合客观实际。关于涉案2006年9月8日《房屋使用协议》，该协议虽系傅某某与李某签订，但茹某某事先不知情，事后亦未予以追认，故该协议应为无效协议，李某在订立协议后仍支付租金也说明该协议并非当事人的真实意思表示，故李某依据该协议主张免责，理由不成立，本院不予支持。关于协议的解除，涉案2006年6月25日协议第十二条约定，“协议期内若发生重大变故，须提前解除协议，……；乙方应提前至少三个月通知甲方，甲乙双方结清帐目并将标的物点清后协议解除”，依据该约定，当事人单方解除合同不以对方违约为条件，但在行使解除权时，应至少提前三个月通知对方。李某于2008年1月搬离租赁场地，但未提前三个月通知对方不当，故李某应承担傅某某知道李某搬走后三个月的租金，原审判决李某承担2008年6月2日（水电费结清的时间）前的租金基本适当，茹某某该上诉理由不成立，本院不予支持。李某逾期支付租金，应承担违约责任。根据协议第四条约定，承租人须提前30日向出租人支付6个月的租金，若延期按日3‰进行处罚，茹某某主张按照该约定支付违约金，李某以不欠租金为由提出抗辩，该抗辩应包含对茹某某相应主张的否定，双方约定的违约金数额超过实际损失的30%，原审予以适当调整符合法律规定，茹某某该上诉理由亦不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由茹某某负担500元，李某负担800元。
本判决为终审判决。
审判长杜伟强
审判员蒋雪梅
审判员梁国兴
二○一○年九月十五日
书记员刘志飞
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