上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2009）嘉民一(民)初字第X号
原告上海某某物业管理有限公司。
法定代表人陶某某，总经理。
委托代理人沈某某，上海市某某（略）事务所（略）。
被告谢某甲。
委托代理人谢某乙（系被告之女儿）。
原告上海某某物业管理有限公司（下称“某某公司”）与被告谢某甲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员江爱国独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陶某某、被告谢某甲之委托代理人谢某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称，原告系被告小区的物业管理单位，被告自2005年8月起拖欠物业管理服务费不付，截止2008年10月，被告共拖欠原告物业管理服务费人民币5950.69元，原告多次催讨未果，故向法院起诉，要求被告支付上述拖欠的物业管理服务费并偿付相应的利息损失人民币661元。
原告为证实其主张提供的证据材料为：
1、《企业法人营业执照》、《中华人民共和国物业管理企业资质证书》复印件各一份，以此证明原告于2005年2月7日依法成立，经相关部门批准认定其资质等级为“三级”，自2005年6月8日始从事物业管理业务；
2、《嘉定区物业管理服务收费等级定价前期物业审核表》、《上海市住宅物业服务收费重新评估申报表、审核表》各一份，以此证明2004年7月，被告所在小区的原物业管理服务公司上海古北物业管理有限公司向有关部门申报收费等级，并经上海市嘉定区房屋土地管理局物业管理科审核为“应严格按照三级标准实施管理”，同时，经嘉定区物价局核定“多层建筑按0.60元/平方米.月，小高层建筑按1.15元/平方米.月收费，多层水泵运行费按实计算。”原告入驻小区后于2005年11月向相关部门提交《重新评估申报表》，要求“多层建筑按照0.93元/平方米.月，小高层建筑按1.35元/平方米.月收费”，同年11月20日，经嘉定区物价局审核认定为“在业主大会成立前按原标准执行”；
3、《前期物业管理服务合同》一份，以此证明2005年9月21日，原告与建设单位上海某房产责任有限公司签订该合同，合同对委托管理期限、物业委托管理事项、物业管理费收费标准、物业管理服务要求标准、双方的权利义务等作了明确的约定；
4、相关《收费通知书》复印件四份，以此证明原告自2006年8月至2008年3月间，多次以书面形式向被告催收物业管理费；
被告谢某甲辩称，1、其是被动迁安置在该小区，但入住后发现，小区内的公共设施与原先的设计大相径庭，既没有小桥流水，又缺乏老人活动室、健身器材等设施；2、原告的资质有问题，且与原告没有合同关系；3、由于原告的问题，小区内绿化环境差，杂草丛生，电子监控系统处于瘫痪状态，被盗事件时有发生，每幢楼的电控门损坏后得不到及时维修；4、家中南阳台出现渗水情况后向原告报修，但原告未修理，导致墙体涂料受潮脱落。因此，不同意全额支付物业管理费，要求以每月每平方米0.75元的标准支付。
经质证，被告对原告提交的证据1、2、3无异议，被告对证据4认为只有在诉讼中看到过这些收费通知书，以前从未收到原告的收费通知书。同时，被告对于自己的辩解未提供相关证据予以证明。
综上，本院认定以下法律事实：被告谢某甲系上海市嘉定区X镇X室业主，该房屋建筑面积133.70平方米（预售合同面积为132.68平方米），属于小高层电梯房，系谢某甲向上海某房产责任有限公司（下称“某公司”）购置。上海市嘉定区X镇X室房屋于2004年8月2日被预告登记，预告登记的权利人为被告、共有人为俞某某、谢某乙、俞XX。
该物业原先委托上海古北物业管理有限公司（下称“古北公司”）进行前期物业管理，2005年某公司与古北公司终止前期物业管理服务协议。2005年9月21日，原告与某公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：被告小区某公寓由原告提供物业管理服务；委托管理期限自2005年8月1日至2008年12月31日止；物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米物业管理费1.15元（包括管理费0.22元、保洁费0.15元、保安费0.18元、水泵0.15元、电梯0.40元、维修养护费0.05元）向业主和物业使用人收取；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，某某公司可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。物价部门出具了相应的前期物业审核表，核定了原告的物业管理服务费的收费标准。原告对被告所在的小区提供了物业管理服务，并按合同约定的金额每季度以《收费通知书》的方式向业主收取物业管理服务费。
另查，2006年，原告曾以被告拖欠物业管理费为由向本院提起诉讼，后于同年12月19日申请撤回起诉，本院以（2006）嘉民一（民）初字第X号民事裁定书准许其撤回起诉。
又查明，本院（2008）嘉民一（民）初字第X号判决书认定：在收悉相关反映原告物业管理服务不到位的书面材料后，依法向该物业所在的居委会进行核实，反映原告确实在物业管理方面存在瑕疵。2006年，原告曾以业主拒缴物业管理费为由提起诉讼，后业主反响强烈，经镇政府、居委等部门出面协调，原告承诺进行整改，并撤回了诉讼。事后，原告虽在管理、服务领域有所改进，但在公共绿地、房屋建筑公用部位的维修、养护、管理，公共部位的清洁卫生以及公共秩序的安全方面确实存在不到位之处，引起业主的不满。
审理中，原告变更诉讼请求，同意物业管理费按照《预售合同》登记的面积132.68平方米收取，为5950.69元，并放弃要求被告偿付利息的主张。
本院认为，原告经工商行政管理部门依法核准登记成立，并取得相关物业管理服务的资质从事物业管理服务。在被告所在小区未成立业主委员会的阶段，该小区属前期物业管理阶段，前期物业管理服务合同由建设单位与其选聘的物业管理企业订立，故原告与被告小区的建设单位某公司签订的《前期物业管理服务合同》具有法律效力。原告在被告所在小区成立业主委员会并另行聘请其他物业管理企业之前，均系该小区的合法物业管理单位，根据《前期物业管理服务合同》对被告所居住的“某公寓”小区提供物业管理服务，被告作为业主接受了原告的服务，理应支付相应的物业管理服务费。原告和某公司在《前期物业管理服务合同》中对收费标准进行了约定，并且该约定的收费标准已由物价部门核定，原告主张按每月每平方米1.15元的标准收取物业管理服务费，并没有超出物价部门核定的标准，符合相关规定，本院依法予以照准。被告提出小区内的公共设施与原先的设计不符的主张，系小区建设、开发、建筑过程中所致，与本案属于不同的法律关系，被告可另行主张权利。至于被告提出的由于原告管理服务方面的不足，导致失窃事件时有发生，绿化设施差，以及电梯、电子监控、电控门等设施得不到维护保养等问题，要求按每月每平方米0.75元的标准收取物业管理服务费的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。至于原告当庭变更诉讼请求，要求以《收费通知书》上载明的132.68平方米收取物业管理费，并放弃利息请求的主张，系其依法处分自己的相关权利，且不损害被告方的权益，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告谢某甲应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某某物业管理有限公司2005年8月至2008年10月的物业管理服务费人民币5950.69元.
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告上海某某物业管理有限公司负担2.66元，由被告谢某甲负担22.34元（被告所负之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员江爱国
二○○九年三月二日
书记员王琦炜
审判员江爱国
书记员王琦炜
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