广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)陈某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审被告)张某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审被告)陈某丙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
法定代理人张某乙，女，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人(原审原告)广东建基商贸发展有限公司，住所地：广州市X区X路X号首层。
法定代表人王某，职务：董事长。
委托代理人陈某丁，男，X年X月X日出生，该公司职员，联系地址同公司。
原审第三人广州市海印南苑房地产开发有限公司，住所地：广州市X路X号宜安广场X室。
法定代表人张某戊，职务：董事长。
上诉人陈某甲、张某乙、陈某丙因物业管理纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2001年2月1日，广东建基集团广州实业有限公司(广东建基商贸发展有限公司前称)与广州市海印南苑房地产开发有限公司(以下简称海印南苑公司)签订《物业管理委托合同示范文本》，约定海印南苑公司将海印南苑(广州市X区X路X-X号及建基路X-X号，建基路X-X号)委托广东建基商贸发展有限公司(以下简称建基公司)实行物业管理，期限自2001年2月1日至2003年1月30日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由建基公司按建筑面积每月每平方米高层1.2元、多层0.7元向业主或物业使用人收取；管理服务费的调整，按物价部门审批调整等。2003年2月28日，广东建基物业管理有限公司(建基公司前称)与海印南苑公司签订《物业管理委托合同示范本》，约定海印南苑公司将海印南苑(广州市X区X路X-X号及建基路X—X号，建基路X-X号，南苑街X、17、X号)委托建基公司实行物业管理，期限自2003年2月28日至2005年2月28日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由建基公司按建筑面积每月每平方米高层1.2元、多层0.7元向业主或物业使用人收取；管理服务费的调整，按物价部门审批调整等。2002年11月5日，广州市X区物价局发出《关于海印南苑小区物业管理服务收费的批复》(海价函[2002]X号)，该文记载：广东建基物业管理有限公司，你司申请关于海珠区X区物业管理服务收费收悉，经研究，现批复如下：物业管理服务收费标准按每月每平方米，多层住宅0.7元，高层住宅1。65元等。之后，广州市X区物价局向建基公司发出《广东省经营服务性收费许可证》(编号为第（略）号)，核准广州市X区X路X号(海印南苑)高层住宅物业管理服务费收费按建筑面积平方米计，收费标准为1。65元等。以上事实有广州市X区人民法院已经发生法律效力的(2005)海民三初字第X号民事判决所确认。
2000年8月5日，陈某甲、张某乙、陈某丙与海印南苑公司签订《商品房预售合同》，约定陈某甲、张某乙、陈某丙向海印南苑公司购买海珠区X路以东、海珠冲以西海印南苑第X幢第X层F号房，建筑面积64。08平方米；买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》等。陈某甲与海印南苑物业管理处签订《入住管理合约》，约定：陈某甲(并代表住宅内所有房屋使用人)完全明白并愿意认真执行海印南苑物业管理处《住户手册》之各项管理规定及《广州市X区物业管理办法》，对海印南苑物业管理处的各项管理工作给予支持和配合等。
2004年4月29日，建基公司邮寄挂号信给陈某甲、张某乙，要求陈某甲、张某乙、陈某丙交纳有关管理费用。一审诉讼中，建基公司提供了一份陈某甲、张某乙、陈某丙所欠物业管理费的明细表，陈某甲、张某乙、陈某丙从2003年1月1日起至2003年3月31日欠交管理服务费307.59元。
陈某甲、张某乙、陈某丙提供了如下证据：1、广州东华物业管理有限公司收取2004年1月17日及补交2003年7月至11月均摊水费80元、均摊电费90元的收据；2、2001年10月29日海印南苑公司收取建基公司水费备用金200元的收据；3、2003年8月10日陈某甲、张某乙、陈某丙缴纳2003年7月1日至2003年8月30日管理费，5月16日至7月11日公用电费，水费的收据；建基公司对上述证据予以认可，但认为不是其收取。
再查明，2002年2月1日，经广东省工商行政管理局批准，广东建基集团广州实业有限公司变更企业名称为广东建基物业管理有限公司。2004年9月23日，经广东省工商行政管理局批准，广东建基物业管理有限公司变更企业名称为广东建基商贸发展有限公司。
2005年8月31日，建基公司向广州市X区人民法院起诉称：其公司曾负责“海印南苑”小区的物业管理工作，陈某甲、张某乙、陈某丙是海印南苑X号楼X室的业主。其公司对陈某甲、张某乙、陈某丙的物业依法进行了相应的管理工作，但陈某甲、张某乙、陈某丙未按期向其公司支付物业管理费，拖欠2003年1月1日至2003年3月31日的物业管理费307.59元。其公司多次向陈某甲、张某乙、陈某丙催款，但陈某甲、张某乙、陈某丙仍拒绝履行付款义务。故起诉要求：1、陈某甲、张某乙、陈某丙支付拖欠的物业管理费307.59元(2003年1月1日至2003年3月31日按每月每平方米1.6元计)；2、陈某甲、张某乙、陈某丙以总欠款为基数，从2003年11月1日起按日息万分之二支付逾期付款利息至实际付款日止；3、诉讼费由陈某甲、张某乙、陈某丙承担。
陈某甲、张某乙、陈某丙答辩称：一、我方自入住该房屋以来，没有证据证明建基公司曾负责海印南苑小区的物业管理工作；二、管理费没有交，是因为建基物业公司违反合同规定，擅自将管理费提升至1.6元每平方米，侵犯了我方的合法权益，而且服务达不到要求，还串通开发商，蒙骗广大业主，减低服务质量，还把业主己交的2003年7月11日至2003年9月11日的水费、公摊电费一并卷走，建基公司的行为严重违约。此外，开发商在售楼的时候曾以宣传单的形式承诺管理费按1.2元每平方米收取，所以建基公司要求按1。6元每平方米收取不符合开发商的承诺。三、物业管理公司邮寄过很多信函给业主，建基公司实际邮寄的内容其不清楚，无法认定建基公司实际邮寄的内容，而且其没有收到过此信函，其没有欠建基公司的管理费。据此，不同意建基公司的诉讼请求。
海印南苑公司一审没有到庭答辩。
一审法院认为，建基公司是由广东建基集团广州实业有限公司、广东建基物业管理有限公司经工商行政部门批准变更名称而来的，所以，原广东建基集团广州实业有限公司、广东建基物业管理有限公司的权利义务应由建基公司承担。
陈某甲、张某乙、陈某丙与海印南苑公司签订的《商品房预售合同》约定，陈某甲、张某乙、陈某丙同意海印南苑公司所指定的物业管理公司为陈某甲、张某乙、陈某丙所购买房屋的管理公司，因此，建基公司接受海印南苑公司的委托，承担对海印南苑及附属设施的物业管理服务之责，向海印南苑业主、使用人提供相应的服务，建基公司与陈某甲、张某乙、陈某丙已构成事实上的物业管理服务关系。按照权利义务相对等的法律原则，陈某甲、张某乙、陈某丙应按享受的服务，支付对价给建基公司。对于物业管理服务费的标准问题，经查，建基公司与海印南苑公司2001年2月1日所签订的《物业管理委托合同示范文本》及（略）月28日所签订的《物业管理委托合同示范本》均约定住宅房屋按高层1.2元、多层0.7元向业主或物业使用人收取，同时2003年2月28日所签订的《物业管理委托合同示范本》第22条第二点明确约定，管理服务费的调整，按物价部门审批调整，2002年11月5日，广州市X区物价局发出《关于海印南苑小区物业管理服务收费的批复》的物业管理服务收费标准按每月每平方米，多层住宅0.7元，高层住宅1.65元等。故建基公司主张2003年1月至3月的管理费按1.6元／平方米，并无超过物价部门批准的范围，对建基公司所主张某物业管理费标准予以采纳。对于陈某甲、张某乙、陈某丙辩称海印南苑公司曾承诺物业管理费按1.2元每平方米的标准收取的问题。经查，陈某甲、张某乙、陈某丙所提交的宣传单中并无印制的时间，对于管理费的内容也无说明承诺的期限，故无法认定海印南苑公司承诺在业主委员会成立之前物业管理费均按1.2元／平方收取。故对陈某甲、张某乙、陈某丙主张某业管理费应按海印南苑公司承诺的1.2元／平方收取不予支持。
对于欠费应否支付利息。当事人对支付物业管理服务费的期限和逾期支付物业管理服务费的违约责任没有约定，故建基公司要求陈某甲、张某乙、陈某丙支付从2003年11月1日起的利息缺乏依据，不予采纳。建基公司于2004年4月29日邮寄信函给陈某甲、张某乙、陈某丙，催促陈某甲、张某乙、陈某丙交纳2003年1月1日至2003年3月31日的物业管理费等费用，陈某甲、张某乙、陈某丙认为物业管理公司邮寄过很多信函给其，但实际邮寄的内容其不清楚，而且其没有收到过建基公司上述信函。对此，陈某甲、张某乙、陈某丙应承担举证责任，陈某甲、张某乙、陈某丙没有举证证明其收到的信函不是建基公司所主张某信函，应承担举证不能的后果，故对建基公司的主张某以采信。陈某甲、张某乙、陈某丙至今未付上述管理费，故应从建基公司交寄信函之日起合理期限10天届满后计付所欠物业管理费的利息给建基公司。利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第八十四条、第一百一十二条的规定，于2005年11月15日作出如下判决：一、陈某甲、张某乙、陈某丙在本判决生效之日起10日内，清付2003年1月1日至2003年3月31日的物业管理费(按每月1。6元×64.08计)给广东建基商贸发展有限公司。二、陈某甲、张某乙、陈某丙在本判决生效之日起10日内，支付从2003年1月1日至2003年3月31日止物业管理费的利息(从2004年5月10日起至陈某甲、张某乙、陈某丙实际支付之日上，按所欠的物业管理费为本金，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)给广东建基商贸发展有限公司。三、驳回广东建基商贸发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广东建基商贸发展有限公司负担5元，陈某甲、张某乙、陈某丙负担45元。
一审宣判后，陈某甲、张某乙、陈某丙不服，向本院提起上诉称：1、虽然建基公司单方面主张某物业管理费标准并未违反海价函[2002]X号批复中的规定。但该函中批复的收费标准只是一个最高限价，并不是一个确定的收费标准，具体的收费标准应由双方协商确定。况且，开发商在售房广告宣传单清晰注明“管理费1.2元／平方米(包括电梯电费及维护费)”，应视为要约。因此，开发商既然承诺按每月1.2元／平方米的标准收取物业管理费，就不应按每月1.6元／平方米的标准执行。2、被上诉人无理拒收管理费且违约在先，应免除上诉人欠缴的物业管理费及利息，案件受理费也应由被上诉人全额负担。上诉人曾多次向被上诉人表示愿意按原每月1.2元/平方米的标准缴交物业管理费，但被上诉人拒收。另被上诉人突然于2003年11月1日单方面撤出，给小区造成了极度的混乱，且至今未能向现物业管理公司移交物业维修资金。3、被上诉人在一审庭审中承诺海印南苑公司欠上诉人的有关款项可用于抵扣上诉人欠缴的物业管理费。故上诉请求：1、判令免除上诉人欠缴的物业管理费及利息；2、判令被上诉人建基公司在一审庭审中承诺由其承担的债务共人民币5980。4元向上诉人做出赔偿；3、由被上诉人建基公司负担一、二审的案件受理费。
建基公司答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
海印南苑公司没有答辩。
本院二审查明：建基公司在2002年2月1日后至2004年9月23日期间，经工商部门核准的经营范围其中包括物业管理(在资质证书有效期内经营)。本院二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，广东建基集团广州实业有限公司、广东建基物业管理有限公司经工商行政管理部门批准更名，该公司原有的权利、义务依法应由被上诉人建基公司承继。因2003年以前海印南苑尚未成立业主委员会，故该小区的开发商海印南苑公司与建基公司签订的《物业管理委托合同示范文本》，符合《广州市物业管理办法》第三十三条的规定，为有效合同。该合同规定管理服务费的调整，按物价部门审批调整。现该收费标准调整为高层住宅每月每平方米1.6元，并经物价部门核准，合法有效。上诉人陈某甲、张某乙、陈某丙作为海印南苑的业主，享受了建基公司提供的物业管理服务，理应支付物业管理费给建基公司。关于陈某甲、张某乙、陈某丙上诉认为开发商在销售广告承诺的每月1.2元／平方米的标准收取物业管理费问题，由于该宣传单既没有印制时间，对于管理费标准也没有具体承诺期限，故陈某甲、张某乙、陈某丙认为该宣传广告属要约，缺乏依据，本院不予支持。陈某甲、张某乙、陈某丙抗辩称建基公司物业管理服务质量差等情况，但无举证证实，本院亦不予采信。至于陈某甲、张某乙、陈某丙以建基公司在本案一审曾承诺抵扣其欠缴的物业管理费为由，上诉请求建基公司赔偿5980。4元问题。经审查一审开庭笔录没有陈某甲、张某乙、陈某丙所称的建基公司承诺内容，且其本案没有提出独立的诉讼请求，故本院不予审查。鉴于建基公司本案主张某某光、张某乙、陈某丙按日息万分之二支付逾期付款利息属违约金性质，故依公平原则，应以陈某甲、张某乙、陈某丙所欠物业管理费本金为限。综上所述，陈某甲、张某乙、陈某丙上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，除关于逾期付款利息处理欠妥，予以纠正外，其余处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项，判决如下：
一、维持广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决第一、三项及受理费负担的决定；
二、变更广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决第二项为：陈某甲、张某乙、陈某丙在本判决送达之日起10日内，支付从2003年1月1日至2003年3月31日止物业管理费的利息(从2004年5月10日起至陈某甲、张某乙、陈某丙实际支付之日止，以所欠的物业管理费本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该违约利息以不超过所欠物业管理费本金为限)给广东建基商贸发展有限公司。
本案二审受理费50元由上诉人陈某甲、张某乙、陈某丙共同负担。
本判决为终审判决。
审判长张某华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈某丁
二00六年四月三日
书记员朱琳
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