河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书
（2009）山民初字第X号
原告（反诉被告）焦作高新区X街道办事处仇化庄村村民委员会（以下简称仇化庄村委会）。住所地：焦作市高新区X街道办事处仇化庄村。
法定代表人贾某甲，村委主任。
委托代理人赵某华、李某某，河南苍穹律师事务所律师。
被告（反诉原告）薛某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人郭有才，焦作市高新区X法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）仇化庄村委会与被告（反诉原告）薛某某租赁合同、财产损害赔偿纠纷一案，本诉原告于2009年3月9日向本院起诉，本院于2009年3月11日作出受理决定。2009年4月9日向本诉被告薛某某送达了起诉书、开庭传票、举证通知书等，2009年4月10日向本诉原告仇化庄村委会送达了开庭传票、举证通知书等。2009年4月29日被告（反诉原告）薛某某向本院提起反诉，本院于2009年4月29日向原告（反诉被告）仇化庄村委会送达了反诉状、开庭传票、举证通知书等，向被告（反诉原告）薛某某送达了开庭传票、举证通知书等，依法组成合议庭于2009年5月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人赵某华、李某某，被告（反诉原告）薛某某及其委托代理人郭有才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告仇化庄村委会本诉诉称，05年4月1日，被告与原告签订了“场院租赁协议”，协议将位于原告村X街，西头路北的老校院出租给被告焦作高新区爱心纯净水厂使用。协议有效期三年，承租金第一年人民币1.5万元，第二、三年各1.8万元；协议生效日，爱心纯净水厂应将当年租金一次性交给原告。爱心纯净水厂将第一年的1.5万元租金支付给原告，2006年4月1日以后的两年租金仅于2007年3月份支付7400元，余款2.86万元一直未支付。此期间原告多次口头，书面索要，爱心纯净水厂一直以种种理由拖欠不给。双方协议期满后至2009年1月20日爱心纯净水厂仍在租赁原告的房屋场院中生产，原告认为双方构成不定期租赁关系，原告有权利向被告主张租金，此期间实际租金应为1.45万元。爱心纯净水厂注册的经营者为薛某某。现起诉要求：⒈被告支付拖欠原告2年9个月零20天的租金共计x元；⒉被告承担诉讼费。
被告薛某某本诉辩称，被告不应支付租金。原告起诉称被告欠租金不是事实，原告仇化庄村委会与被告爱心纯净水厂以纯净水抵房租结算清，互不相欠。2007年3月至2008年3月间原告仇化庄村委没有起诉，足以证明被告不欠原告租金x元。原被告间租赁协议存在，是薛某某委托薛某保签的；房子一直使用到09年1月，钱是薛某保代薛某某交的。09年1月10日大门被原告锁住了，直到现在。
被告（反诉原告）薛某某反诉诉称，2009年元月10日原告以被告欠租金为由，将被告经营的大门锁上。至今拒不开锁，造成被告三个月（从2009年元月10日起到2009年4月10日止）的损失，经焦作市源平价格事务所有限公司价格认证结论为x元。被告依法提出反诉，要求：⒈反诉被告仇化庄村委会赔偿反诉原告薛某某三个月营业收入x元；⒉责令反诉被告开锁，返还反诉原告薛某某的纯净水生产设备等个人财产；⒊反诉被告承担诉讼费及评估费。
原告（反诉被告）仇化庄村委会反诉辩称，反诉中的陈述不是事实，反诉请求无事实和法律依据。事实是2009年元月5日晚，反诉原告将水厂的资产偷偷拉走一部分，反诉被告于2009年元月12日向纯净水厂下达了缴纳租金的通知，到09年元月20日反诉被告为维护自己的合法权益将大门锁住，至今未开。租赁房屋内存放的东西反诉被告不清楚。
原告（反诉被告）仇化庄村委会为证明自己的主张，提交了以下证据材料：⒈场院租赁协议书，证明原被告间存在租赁关系，被告应履行支付租金义务；⒉催交租金通知复印件，证明原告向被告催要租金；⒊收据复印件，证明原告收被告租金x元；⒋工商登记资料，证明薛某某是爱心纯净水厂的法定代表人，为个体工商户；⒌申请证人赵某丙、赵某戊、贾某乙、贾某丁出庭作证，证明原告不间断地向被告催要租金以及2009年元月5日晚被告将原告的部分资产拉走的事实。
被告（反诉原告）薛某某对原告所举证据提出质证意见如下：证据1真实性无异议，但协议第5条可以证明该协议是无效的；催交通知书没见到；证据3、4均无异议；证据5有异议，证人赵某丙、赵某戊与本案有利害关系，其证言应视同原告陈述；证人赵某丙与证人贾某乙证言中要账时间相互矛盾，二证人的证言均无效力；证人赵某戊所述要账都是一个人去的，孤证不能作为定案依据；证人贾某丁证明的事实与本案无关，证人只看见一个车尾，别的什么都没看见。
对于原告（反诉被告）仇化庄村委会提交的证据材料，经审核本院作出如下认定：被告对证据1的真实性、证据3、证据4均无异议，但就证据1的效力提出异议认为协议无效，综合原告证据，证据1与证据3之间可以相互印证，被告异议不成立，均予以确认；被告对证据2、证据5均提出异议，但证据2与证据5之间、证据5中证人赵某丙、赵某戊、贾某乙的证言均可相互印证，故被告异议不成立，均予以确认；被告对证人贾某丁的证言提出的异议成立，不予确认。
被告（反诉原告）薛某某为证明自己的主张，提交了以下证据材料：⒈价格认证结论书，证明被告三个月营业收入为x元；⒉评估费发票12张，证明支出评估费1200元；⒊财产清单，证明锁门后生产设备和生产用具都停产停业了。
原告（反诉被告）仇化庄村委会对被告所举证据提出质证意见如下：证据1真实性无异议，对指向有异议，该结论缺乏应有的规范性、科学性，鉴定机构并未到现场实地勘查，仅凭委托方对案情的介绍作出鉴定结论；鉴定的唯一书面材料是委托方提供的销货清单，且清单的真实性尚不能确认；鉴定结论仅是销售收入，不能代表原告的营业利润，所以不能证明反诉原告的损失；证据2真实性无异议，但不应由反诉被告承担；证据3有异议，该清单是反诉原告单方所列，效力等同于反诉原告的陈述，不予认可。
对于被告（反诉原告）薛某某提交的证据材料，经审核本院作出如下认定：证据1原告异议成立，仅就其真实性予以确认；证据2的真实性予以确认；证据3原告异议成立，不予确认。
经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：爱心纯净水厂系个人经营，经营者薛某某。2005年3月1日，薛某某委托薛某保向仇化庄村委会交承租款（2005年4月1日-06年3月31日）壹万伍仟元。2005年4月2日，以仇化庄村委会为甲方，爱心纯净水厂为乙方，双方正式签订场院租赁协议。协议主要内容：甲方将座落在村X街，西头路北的老校院承租给乙方使用；协议有效期三年，自2005年4月1日起至2008年3月31日止，第一年租金1.5万元，第二、三年每年租金各1.8万元，三年合计5.1万元；协议生效期为2005年4月1日，乙方应于协议生效日将当年租金一次性缴给甲方，否则协议无效。协议签订后，被告薛某某经营的爱心纯净水厂一直在租赁原告仇化庄村委会的院落内经营生产销售桶装纯净水业务，至2009年1月10日。2008年3月，被告薛某某向原告仇化庄村委会交款7400元，其余租金未交纳，原告向被告多次催要租金未果，遂于2009年1月10日将被告租赁的场院大门锁住。
本院认为，原告仇化庄村委会与被告薛某某间的租赁合同是双方当事人真实意思表示，又不违反相关法律规定，合法有效，对双方均有约束力。合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原告仇化庄村委会作为出租人，已按照约定将租赁物交付给承租人被告薛某某，被告应当按照约定的期限支付租金；被告无正当理由未按照双方合同中约定的期限支付租金，原告以书面和口头形式向被告多次催要未果，以锁住被告租赁的场院大门的形式解除双方租赁合同，并无不当。双方租赁合同届满后，被告继续使用租赁的场院进行经营，原告未提出异议，则原合同于租赁期间届满后继续有效，期限为不定期。原告仇化庄村委会起诉要求被告薛某某支付拖欠原告的租金，理由充分，应予支持，但应以本院所计算的数额为准；被告薛某某辩称双方以纯净水抵房租结算清，互不相欠，未提供证据，不予认可；被告薛某某反诉要求原告仇化庄村委会赔偿其三个月营业收入、未提供有效证据，证据不足，不予支持；被告薛某某反诉要求原告仇化庄村委会开锁并返还其纯净水生产设备等个人财产，因双方先前未就财产进行清点并约定由原告保管财产，故该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）薛某某于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）焦作高新区X街道办事处仇化庄村村民委员会租金x元；
二、驳回被告（反诉原告）薛某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费878元，反诉费998元，共计1876元，由原告焦作高新区X街道办事处仇化庄村村民委员会承担76元，被告（反诉原告）薛某某承担1800元（暂分别由原告和反诉原告垫付，待履行时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长汤四新
审判员樊媛媛
陪审员武燕
二○○九年五月三十一日
书记员屈继霞
河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书（附页）
（2009）山民初字第X号
⒈（2009）山民初字第X号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：
⑴《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。……
⑵《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
⑶《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
⑷《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
⒉计算方法：
⑴租赁合同期限为2005年4月1日至2008年3月31日，租金x元；租赁合同到期后转为不定期合同，期限为2008年4月1日至2009年12月31日，共计九个月。每月租金x/12=1500元，故九个月租金为x元。以上三年零九个月租金共计x元；
⑵被告薛某某已付款x+7400=x元；
⑶被告应再支付租金x-x=x元。
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