广西壮族自治区高级人民法院
民事判决书
（2010）桂民一终字第X号
上诉人（一审原告）桂林市金润广告有限公司，住所地桂林市X路置业广场X号。
法定代表人杨某某，经理。
委托代理人韦坚，丛中建（略）事务所（略）。
被上诉人（一审被告）全州县新城房地产开发公司，住所地全州县X镇X路。
法定代表人唐某，经理。
委托代理人唐某，中纬（略）事务所（略）。
上诉人桂林市金润广告有限公司(以下简称金润公司)因委托合同纠纷一案，不服桂林市中级人民法院（2008）桂市民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年2月22日受理后，依法组成由审判员梁文担任审判长，审判员杨某群和代理审判员黄某旗参加的合议庭，于2010年3月29日公开开庭审理了本案。书记员孙晓静担任记录。上诉人金润公司的委托代理人韦坚，被上诉人全州县新城房地产开发公司（以下简称新城公司）的委托代理人唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：龙腾花苑系以新城公司名义开发建设的房地产项目。该项目由蒋小荣、杨某妹、唐某华、蒋爱国负责投资和管理。2005年5月13日，蒋小荣、杨某妹、唐某华、蒋爱国为甲方与金润公司为乙方，签订《整体策划推广及独家销售代理协议书》，约定：甲方委托乙方作为龙腾花苑楼房的整体推广和独家销售代理，委托期限从2005年5月13日起至2007年5月12日止；整个住宅小区销售价格均为930元3，甲方按每月实际销售商品房回款额的1.2%支付乙方代理佣金，并于每月5日前付清上月代理佣金；在双方共同商定销售价格的基础上，如属乙方能力超价销售，超额部分，甲乙双方按8:2分成。合同约定乙方责任为：对每个销售客户单位的代理责任在客户缴付完首付款，经过房产管理部门备案后（按揭客户完成按揭手续）后，或一次性付完款签好合同等相关手续即告结束。违约责任约定：项目合作期间，任何一方因擅自终止本协议造成对方损失的，违约方支付违约金100万元给对方；甲方应按协议规定的时间向乙方支付各期代理佣金，如有延付超过15日视为甲方违约，乙方有权单方终止合同等。合同生效后，金润公司按约定履行了对龙腾花苑进行营销宣传、推广策划，抽调工作人员在新城公司龙腾花苑售楼部以新城公司的名义为其售房。期间，金润公司于2005年9月29日作出了龙腾花苑第一期1#、2#、6#、7#、13#、14#楼销售均价1018.2。3、95折后销售均价967.3。3的《销售住宅汇总表》及《住宅售价表》；同年12月8日，金润公司作出第二期3#、4#、5#、8#、9#、10#、11#、12#楼销售均价1039.68元3、95折后销售均价998.09元3的《销售住宅汇总表》及《住宅售价表》；同月30日，金润公司作出第三期15#-22#楼销售均价1046.8。3、95折后销售均价1004.9。3的《销售住宅汇总表》及《住宅售价表》；2006年3月29日，金润公司作出第二期8#楼销售均价1029.9。3、95折后的销售均价988.7。3的《销售住宅汇总表》及《住宅售价表》。蒋小荣、杨某妹、唐某华、蒋爱国分别在上述《销售住宅汇总表》及《住宅售价表》上签字“同意按此价格销售”。
2005年10月3日至2006年4月31日止，金润公司销售住宅回款x元，金润公司分别于2005年12月9日和2006年1月4日，先后两次从新城公司处提取代理佣金x.7元，并出具收条。2006年1月1日至2006年4月31日，金润公司为新城公司销售住宅回款x元，因新城公司未按合同约定支付代理佣金，金润公司遂通过诉讼，已取得上述期间代理佣金x元及利息x元。
2006年5月1日至2006年9月22日止，金润公司销售住宅回款金额x元，其中超价销售金额x元，上述销售回款金润公司应提取的佣金为x元。2006年9月22日以后，金润公司销售住宅回款金额x元，其中超价销售金额x元。上述销售住宅回款己全部进入新城公司在中国农业银行全州县支行开户的x账户。从2006年5月1日起，新城公司未向金润公司支付代理佣金。
另查明：2006年9月3日，蒋小荣、杨某妹、唐某华、蒋爱国作出《关于终止金润广告公司为龙腾花苑销售房的决议》。该决议载明：根据全州县人民法院判决，从判决之日起结清金润公司原为龙腾花苑销售的房款，一次性付清法院判决的百分之一点二佣金后，同时终止金润公司的售房协议，并向龙腾花苑交接所有的售房资料及手续。同月22日，金润公司的工作人员正式撤离新城公司龙腾花苑销售部。
还查明：新城公司开发的龙腾花苑共有住宅636套，金润公司为其代理销售住宅共计594套。
一审法院审理认为，本案《整体策划推广及独家销售代理协议书》，虽系金润公司与无主体资格的龙腾花苑经理部签订，但已经新城公司盖章确认，此后金润公司策划宣传的楼盘出售广告、龙腾花苑商品房认购须知均明示了该楼盘的开发商是新城公司，且金润公司代为办理与购房户签订的商品房买卖合同中，有新城公司的签章。新城公司明知他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示，应视为同意。该协议是签订双方当事人真实意思表示，是合法有效的民事行为，应受法律保护。双方当事人均应恪守。金润公司依约履行了委托事项，新城公司亦应依约给付其相应报酬。
2006年5月1日至同年9月22日止，金润公司为新城公司销售住宅回款金额x元。对此，双方当事人均无异议，一审法院予以确认。金润公司认为，新城公司应按照双方协议约定的计算方式，支付其该时段的代理提成佣金x元。新城公司则认为，金润公司未按协议履行办理合同按揭、备案登记等义务，新城公司收取购房人订购金342万元是具有不确定性的意向金，不应给付代理费，但可考虑按协议约定的代理费中40％给付。一审法院认为：双方签订的销售代理协议第四条第2项约定：“甲方按每月实际销售商品房回款额的1.2%支付乙方代理佣金（开收款收据），并于每月5日前付清上月代理佣金”；第四条第4项约定：“在双方共同商定销售价格的基础上，如属乙方能力超价销售，超额部分，甲乙双方按8：2分成”。由此，新城公司向金润公司支付代理佣金的提取条件和计算标准是金润公司代理售房回款额的1.2%，付款时间是每月5日前付清上月佣金。在协议履行过程中，金润公司依据双方协议约定的计算方式，已于2005年12月9日和2006年1月4日，先后两次从新城公司领取佣金x元；金润公司也根据2006年1-2月份销售回款额制作《龙腾花苑1-2月份销售提成汇总表》，新城公司亦签字予以了确认，充分证明协议中约定代理佣金的计算方式双方不仅认可也已实际履行。同时，已经生效的一审法院（2006）桂市民终字第X号民事判决书也认定了上述佣金的计算和支付方式。虽协议第六条第7项约定：“乙方对每个销售客户单位的代理责任在客户缴付完首付款，经过房产管理部门备案后（按揭客户完成按揭手续）后，或一次性付完款签好合同等相关手续即告结束”。一审法院认为该约定并不是支付佣金的付款条件，只是金润公司代理工作结束的标志。故依据双方协议约定，新城公司应支付金润公司2006年5月1日至同年9月22日止的代理佣金x元。其中：销售提成佣金x元（即：x元×1.2%=x元）、超价销售佣金x元（即：x元×20％＝x元）。
2006年9月22日以后，金润公司为新城公司销售住宅回款金额x元。对此，双方当事人均无异议，一审法院予以确认。金润公司认为，从协议第六条中约定内容看，金润公司的代理工作内容相当庞杂而繁琐。商品房销售策划的确定与执行、客源的开拓占据了整个代理工作的绝大部分工作量，这是金润公司能与客户签订认购书，正式完成销售工作的关键点和突破点所在。也正是如此，新城公司才能顺利的和客户签订正式《商品房买卖合同》并收取购房款。新城公司单方解除代理协议后，金润公司对已完成的代理工作而获得的回款额，有权要求新城公司按协议支付佣金。新城公司认为，金润公司工作人员于2006年9月22日撤离龙腾花苑销售部，停止办理委托事项，其与客户签订的认购书，只是一种购房意向，收取意向金并不能导致签订购房合同。因此，9月22日以后的售房回款不应计算佣金。一审法院认为，新城公司单方解除与金润公司的委托合同，虽然金润公司工作人员于2006年9月22日撤离龙腾花苑销售部，没能如约完成全部的受托事项，但这是新城公司解约所致。金润公司在办理委托事项的过程中已经耗费了一定的时间、精力，因此新城公司不能以金润公司没有如约完成受托事务为由而拒绝向其支付报酬。当然，由于委托事务没有全部完成，亦考虑到认购的部分不确定性，所以金润公司提出按协议约定的计算方式获得全部报酬的主张，一审法院不予采纳。一审法院将根据金润公司在完成受托事务中的进展以及耗费的时间、精力等因素，酌情按销售回款的0.2%计算提成佣金x元（即：x元×0.2％=x元）。
本案双方当事人在履行委托代理合同的过程中，由于新城公司未能按协议约定如期支付金润公司销售提成，金润公司于2006年5月向全州县人民法院提起诉讼，双方出现信任危机。2006年9月3日，蒋小荣、杨某妹、唐某华、蒋爱国作出《关于终止金润广告公司为龙腾花苑销售房的决议》，解除委托合同。依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，新城公司可以随时解除委托合同。鉴于委托合同的解除，金润公司未能如约完成全部的委托事项，且一审法院已考虑本案委托事务的进展情况以及金润公司所耗费的时间、精力等因素，酌情按销售回款的0.2%计算提成佣金，因此，金润公司提出判决新城公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百零五条、第四百一十条之规定，判决：一、新城公司应于本判决生效之日起十日内给付金润公司代理佣金人民币x元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。二、驳回金润公司的其他诉讼请求。一审案件受理费x元，由新城公司负担x元，金润公司负担8000元。
金润公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认为，对于2006年9月22日以后的购房回款，金润公司的可提代理佣金仅为x元，这是明显错误的。首先，虽然2006年9月22日以后，金润公司在新城公司单方违约解除代理协议的情况下被迫撤场，但是在金润公司已经基本完成了代理工作的情况下，其有权获得与自己代理工作相适应的报酬，即按合同约定的佣金比例计算代理佣金。其次，造成双方合作终止的过错方是新城公司，正是由于新城公司其单方解除代理协议的违约行为，才导致金润公司的代理工作被迫终止。二、一审判决认为已经酌情按销售回款的0.2%来计算代理佣金,因此不支持金润公司要求新城公司支付违约金的请求，这是明显错误的。首先，一审判决酌情按销售回款的0.2%来计算代理佣金，是因为金润公司根据代理协议有权获得的在2006年9月22日以后回款的代理佣金。其次，虽然在委托合同的法律关系中，新城公司享有任意解除权，但是根据代理协议“任何一方因擅自终止本协议造成对方损失的，违约方支付违约金人民币100万元整给对方”的约定，在新城公司单方违约终止代理协议的情况下，金城公司有权要求新城公司支付违约金100万元。请二审法院依法撤销一审判决，改判新城公司向金润公司支付代理佣金x元及利息，并支付违约金100万元。
新城公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。
根据金润公司的上诉意见及新城公司的答辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：金润公司主张新城公司支付代理佣金x元及违约金100万元有无事实和法律依据。
在本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。
综合根据金润公司的上诉意见及新城公司的答辩意见，结合本案的基本事实，本院综合评判如下：
本院认为，金润公司虽然是与蒋小荣、杨某妹、唐某华、蒋爱国签订《整体策划推广及独家销售代理协议书》，该代理协议内容合法，是金润公司与蒋小荣、杨某妹、唐某华、蒋爱国的真实意思表示，此后在金润公司的策划宣传楼盘出售广告、龙腾花苑商品房认购须知以及与购房户签订的商品房买卖合同中均明示了该楼盘的开发商是新城公司，也有新城公司的签章，且在一、二审诉讼中新城公司对蒋小荣、杨某妹、唐某华、蒋爱国的行为亦予以追认。因此，本院确认《整体策划推广及独家销售代理协议书》合法有效，受法律保护。
关于新城公司应支付给金润公司多少代理佣金的问题。（一）对2006年5月1日至同年9月22日止代理佣金的问题，本院认为，一审判决确认2006年5月1日至同年9月22日止，新城公司应支付给金润公司的代理佣金为x元，为此金润公司与新城公司均无异议，本院予以确认。但对该佣金x元应从2006年9月23日起计算利息。（二）对2006年9月22日以后代理佣金的问题，金润公司认为，虽然2006年9月22日以后，新城公司单方违约解除代理协议，但是金润公司已经基本完成了代理工作，因而有权按委托合同约定的佣金比例计算代理佣金，即新城公司应支付2006年9月22日以后的代理佣金x元。其中：销售提成佣金x元（即：x元×1.2%=x元）、超价销售佣金x元（即：x元×20％=x元）。新城公司则认为，解除代理协议后，金润公司工作人员于2006年9月22日撤离龙腾花苑销售部，停止办理委托事项，其与客户签订的认购书，收取意向金并不能导致签订购房合同。由于金润公司没有完成全部受托事务，因此一审判决确认9月22日以后酌情按销售回款的0.2%计算提成佣金x元（即：x元×0.2％=x元）正确。本院认为，虽然新城公司于2006年9月3日单方作出终止与金润公司的代理协议，金润公司工作人员也于2006年9月22日撤离龙腾花苑销售部，此时金润公司并未能如约全部完成受托事项。正因为金润公司没有全部完成受托事务，认购书又有一定的不确定性，因而金润公司上诉主张按协议约定的佣金比例计算其应得的佣金理由部分不成立，本院不予以支持。由于2006年9月22日以后，住宅回款金额x元，其中超价销售金额x元，是金润公司与新城公司共同完成的工作量。而金润公司与新城公司对该共同完成的工作量，均未能举证证实其各占有多少份额，且没有达成一致的处理意见。根据公平原则，本院确认金润公司与新城公司对该共同完成的工作量各占一半，即新城公司应支付2006年9月22日以后的代理佣金x.5元[其中：销售提成佣金x.5元（x元÷2×1.2%=x.5元）、超价销售佣金x元（x元÷2×20%=x元）]及从2007年7月1日起计算的利息。综上，因此金润公司上诉主张新城公司应支付代理佣金x元及利息的理由部分成立，本院予以支持。
关于新城公司应否支付违约金的问题，本院认为，在履行合同过程中，因新城公司未能按约定如期支付金润公司销售佣金，于是金润公司向全州县人民法院提起诉讼。双方信任出现危机，为此蒋小荣、杨某妹、唐某华、蒋爱国于2006年9月3日作出《关于终止金润广告公司为龙腾花苑销售房的决议》，解除了委托合同。虽然根据《整体策划推广及独家销售代理协议书》中关于“项目合作期间，任何一方因擅自终止本协议造成对方损失的，违约方支付违约金100万元给对方”的约定,新城公司擅自解除委托合同后就要向金润公司支付违约金100万元。但由于根据《合同法》第四百一十条规定，新城公司可以随时解除委托合同。因解除合同给金润公司造成损失的，应当赔偿损失。在本案造成金润公司损失只有利息损失，而利息损失金润公司在主张代理佣金时已一并主张并得到支持。因此金润公司上诉再主张新城公司应支付违约金100万元的理由则不成立，本院不予以支持。
综上所述，金润公司与新城公司签订《整体策划推广及独家销售代理协议书》有效。新城公司应支付金润公司代理佣金x.5元及利息。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持桂林市中级人民法院（2008）桂市民初字第X号民事判决第二项；
二、变更桂林市中级人民法院（2008）桂市民初字第X号民事判决第一项为：全州县新城房地产开发公司支付桂林市金润广告有限公司代理佣金x.5元及利息（利息计算：其中x元从2006年9月23日，x.5元从2007年7月1日计至本判决规定的履行期限最后一日止，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率分段计算）。
一审案件受理费x元，二审案件受理费x元(金润公司均已预交)，合计x元。由金润公司负担x元，新城公司负担x元。
上述款项自本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付超出履行期间的债务利息。债权人可在本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长梁文
审判员杨某群
代理审判员黄某旗
二0一0年五月五日
书记员孙晓静
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
