河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书
(2008)山民初字第X号
原告高某某，女，38岁。
被告焦作恒基置业有限公司。住所地：塔南路恒基花园内。
法定代表人王某某。
原告高某某诉被告焦作恒基置业有限公司租赁合同纠纷一案，原告于2008年6月12日诉至本院，本院于同日作出受理决定。2009年3月4日本院向原告送达了开庭传票、举证通知书等诉讼文书，2009年3月3日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼文书。本案受理后，依法组成合议庭于2009年6月4日公开审理了此案。原告高某某及其委托代理人、被告焦作恒基置业有限公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年初，被告宣传销售自己开发的恒基商厦商铺，称业主可自用做生意，如自己不用，恒基商厦可包租十年，包租每年支付租金不低于购房款的10%，保证业主十年收回成本赚一套房子。听信此宣传，原告就购买了被告开发的恒基商厦一层19B号商铺产权，面积16.37平方米，购房款x元，与被告签定了买卖合同，办理了房产手续。在被告的要求下，按被告制作的格式合同，又签定了《商品房买卖补充合同》，被告给原告出局了《恒基商厦购房租金情况表》，承诺每年支付租金为x元。但被告从2006年开始违反合同约定，至今尚欠租金x.74元。综上所述，被告不履行合同约定，故提起诉讼，请求法院判令：1、被告给付所扣租金x.74元、利息885.48元（利率7.56%）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告在答辩期内未向本院提交书面答辩状，当庭口头辩称，原告所述与被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房屋租赁合同》都是事实，但被告并不欠原告租金。原告年租金x元没有扣除税金、管理费，按照合同约定，管理费是租金的9%，税金是租金的17.5%，这两项税费扣除后才是实际支付给原告的租金。缴纳管理费及税金是每个租户的义务，被告与税收管理部门签订有委托代征税款协议书，请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩意见，法庭归纳本案的争议焦点为：原告要求被告支付租金x.74元及利息885.48元的事实和法律依据。
围绕争议焦点，原告提交下列证据：1、商品房买卖合同一份，证明原被告双方存在商品房买卖关系及总房款数额；2、商品房买卖补充合同一份，证明被告要求房屋租赁必须租给其选定的商户，以用约定被告可以收取理费的情形；3、恒基商厦购房租金情况表，证明原告的房产的承租人实际是被告，以及年租金数额和扣原告租金的数额；4、豫财税政（2003）X号及豫财办税（2008）X号文件，证明河南省在2003年将房产租赁营业税的起征点调整为1500元，2008年调整为3000元；5、2003年3月4日焦作日报8版，证明被告承诺净租金是房款的10%；6、孟照忠完税凭证4份、贺雪景2份完税凭证，证明被告任意开票、虚假开票，这些票是从大票套出来的，被告应提交大票证明这些票的真实性。
被告质证后发表如下意见：1、对证据1真实性、证明指向均无异议；2、对证据2真实性无异议，对证明指向有异议。该合同约定原告在收取租金的时应向被告交纳租金9%管理费；3、对证据3真实性无异议，对证明指向有异议，不能证明房产的承租人是被告，原告已按约定领取租金，其中包含已扣除管理费和租金；4、对证据4真实性无异议，对证明指向有异议，该证据只能证明河南省有此项税收政策，被告向原告所扣的税依据的是房产所在地税务机关出具的代征代扣协议；5、对证据5真实性无异议，对指向有异议，该广告并未显示租金是净租金。原告提交的均系复印件。6、对证据6真实性无异议，票据上盖有税务局的章。我们代填后，税务局审核后盖章。因为商户非常多，税务局给我们开的是大票，如果商户有需要我们再去税务局开小票。
围绕争议焦点，被告提交下列证据：1、解地税委【2007】X号委托代征税款协议书一份；2、山阳地税委【2006】X号委托代征税款协议书一份，以上证据证明恒基商厦的商户都应该缴纳税金；3、（2007）焦民终字第X号民事判决书一份，证明与八原告同类型案件，中院已判决原告应承担管理费及税金；4、补充合同一份，证明原告在购买房产时，已明确知道应该向被告交管理费；5、代扣代收税款凭证三份，证明被告是按租金17.5%扣除税金；6、租金情况表和扣税及管理费明细，证明被告扣过管理费和税后，将剩余租金归还原告。
原告质证后发表如下意见：1、对证据1的真实性无异议；2、对证据2真实性无异议。但对证据1、2的证明指向有异议，根据税法的相关规定是谁拿租金谁纳税，被告为了多卖房，2004年和2005年都没有向原告收取管理费并代扣税金，所以原告购房款的10%应当是净房租，代征原告的税无依据；3、对证据3的真实性无异议，判决书与本案不同类型，与本案无可比性；4、对证据4真实性无异议。但被告忽略约定情形；5、对证据5的真实性有异议，因为2008年是山阳区的代扣协议，而此税票是解放的，说明该税票不真实。被告是每月代扣原告的税金，这三份代扣代收税款凭证是原告起诉后被告通过关系补开的；6、对证据6真实性无异议，但不能证明其合理性，只能证明扣款的数额。
经合议庭评议，依法对双方提交的证据认证如下：被告对原告所提交的证据1、2、3、4、5、6真实性均无异议，本院对以上证据的真实性依法予以确认。合法性、关联性将综合予以认证。原告对被告提交的证据1、2、3、4、6的真实性均无异议，本院依法予以确认。原告对被告提交的证据5的真实性有异议，但未举证予以反驳，本院对证据5的真实性依法予以确认，这三份证据可以证明被告2009年依据与税务机关签订的委托代征税款协议书代扣代缴原告税金的事实。
根据双方当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2003年9月17日，原被告双方签定房屋买卖合同一份，合同约定原告购买被告开发的百货大楼恒基商厦一层19B号房产一处，共付房款x元。同日，双方又签订了商品房买卖补充合同，合同第2条约定：“买受人如愿意将该房出租时，必须出租给本商厦的商户使用。租金的收取按出卖人与合作经营商家签订的合作经营协议的有关规定计算，但买受人须向出卖人交纳租金9%的管理费。”2006、2007年，被告分别与焦作市山阳区地方税务局及焦作市解放区地税局签定了《委托代征税款协议书》并从租金中代扣代收原告营业税、土地使用税、城建税、房产税、教育费附加、印花税、个人所得税等共计8534.71元，与此同时，被告从原告租金中扣除了9%的管理费计3977.91元。原告认为被告自2006年起未按购房款的10%向原告支付租金已构成违约，双方多次协商未果，原告诉至本院为本案事实。
本院认为，原告高某某与被告焦作恒基置业有限公司签订的名为商品房补充合同实际内容为租赁房屋，该合同是当事人真实意思表示，应为有效合同。原告高某某将其房屋交给焦作市恒基置业有限公司，由焦作市恒基置业有限公司统一出租给商户使用，按照补充合同约定高某某须向焦作市恒基置业有限公司交纳租金的9%管理费。由于焦作市恒基置业有限公司代征税款是受税务机关依法委托，属于税务机关具体行政行为，不属于民事法律调整范围。原告高某某要求被告恒基置业有限公司支付所扣租金x.74元及利息885.48元的诉讼请求无事实和法律，本院依法不予支持。依据经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告高某某要求被告恒基置业有限公司支付所扣租金x.74元及利息885.48元的诉讼请求。
案件受理费115元由原告高某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于焦作市中级人民法院。
审判长赵继林
审判员林素花
人民陪审员李丽霞
二00九年八月二十七日
书记员张洁
河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书(附页)
(2008)山民初字第X号
(2008)山民初字第X号民事判决书引用的相关法律规定，具体内容表述如下:
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
