上诉人（原审被告）湖南福地置业有限公司，住所地湖南省怀化市X路X号X楼，组织机构代码：x-0。
法定代表人张某某，该公司董事长。
委托代理人唐乐群（特别授权），湖南正发律师事务所律师，律师资格证号：湘司律证字第X号。
委托代理人刘某某（特别授权），男，X年X月X日出生，汉族，住（略），身份证号码：x。
被上诉人（原审原告）龚某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），身份证号码：x。
委托代理人皮朝南（特别授权），湖南清园律师事务所律师，律师资格证号：湘司律证字第X号。
上诉人湖南福地置业有限公司（以下简称福地置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2008）怀鹤民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年3月24日公开开庭对本案进行了审理。上诉人福地置业公司委托代理人唐乐群、刘某某，被上诉人龚某某的委托代理人皮朝南到庭参加了诉讼，上诉人福地置业公司法定代表人张某某及被上诉人龚某某未到庭。本案现已审理终结。
原判认定：龚某某与湖南福地置业有限公司于2007年5月7日签订《商品房买卖合同》，双方约定：龚某某购买湖南福地置业有限公司开发的福地•东方新城小区第壹拾壹幢肆层X号商品房（下称商品房）一套，用途为住宅，总金额为x元。合同第六条第三款约定：签订本合同之日支付购房款人民币肆万元整，首付人民币壹万陆千元整于2007年6月8日之前付清，余款人民币拾万元整办理银行按揭，如因买受人原因不能办理该付款方式，则自动转为分期付款，合同继续履行，否则视买受人违约。合同第七条第一款第二项约定：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五。合同第八条约定：出卖人应当在2007年12月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：若出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自龚某某解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之五的违约金。合同第十一条第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十条第一款约定：由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期不超过30日买受人按日支付万分之三的违约金，逾期超过90日出卖人有权解除合同，并按成交房款价扣除5%的违约金。买受人如果要求履行合同的按日支付万分之五的违约金。合同签订后，龚某某分别于2007年5月7日、8月2日、10月26日共向湖南福地置业有限公司交纳房款x元。2008年2月26日湖南福地置业有限公司在怀化日报刊登了交房通知，该交房通知对具体的交房房号及是否已验收合格并是否符合交付条件等事项未予注明，双方在目前仍未完成交付房屋手续。另查，龚某某在合同中载明的手机号至今未变更且一直使用。
原判认为：龚某某与湖南福地置业有限公司于2007年5月7日签订的《商品房买卖合同》（下称合同），系双方真实意思表示，不违反法律，应当认定合同合法有效。湖南福地置业有限公司应于2007年12月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但在举证期限内，湖南福地置业有限公司未能提供证据证明2007年12月30日前，商品房已验收合格以及符合合同约定的交付条件，故应认定湖南福地置业有限公司存在迟延交付，龚某某要求湖南福地置业有限公司承担逾期交房违约金及要求湖南福地置业有限公司继续履行合同的诉讼请求，符合合同第九条的约定，予以支持。湖南福地置业有限公司主张其已于2008年2月26日向购房者公告送达了交房通知，龚某某未按期与湖南福地置业有限公司办理交房手续，系龚某某违约并应承担违约责任。因龚某某在合同上载明的手机号至今未更改并一直使用，湖南福地置业有限公司可向龚某某直接送达交房通知而不存在障碍，且合同第十一条第一款约定商品房达到交付使用条件后，湖南福地置业有限公司应当以书面形式通知买受人办理交付手续，故湖南福地置业有限公司采用公告送达通知交房既不符合合同约定，也无事实必要，龚某某在2007年5月7日交房款x元，2007年8月2日交房款x元，在交房款时间上不符合合同第六条第三款约定，应按合同第七条第一款第二项的规定承担责任，龚某某虽迟延交付房款，但其已履行合同主要义务，且湖南福地置业有限公司接受，故湖南福地置业有限公司认为合同已无履行必要的理由不能成立。龚某某要求湖南福地置业有限公司立即交房及办理商品房权属登记手续的诉讼请求符合合同第八条、第十五条的约定，予以支持。湖南福地置业有限公司主张2008年元月发生冰灾，冰灾属不可抗力，逾期交房的时间中应扣除冰灾期间，因冰灾的发生时间在合同约定的交房时间之后，故发生冰灾的风险责任由湖南福地置业有限公司承担，对湖南福地置业有限公司的该主张不予采纳。鉴于龚某某与湖南福地置业有限公司双方在履行合同过程中均存在违约，故在计算日违约金时均以万分之三为计算依据。据此，遂判决：一、湖南福地置业有限公司继续履行与龚某某签订的《商品房买卖合同》，将龚某某购买的福地•东方新城小区第壹拾壹幢肆层X号商品房立即交付使用并提供相应的验收合格证明文件；二、湖南福地置业有限公司为龚某某购买的福地•东方新城小区第壹拾壹幢肆层X号商品房办理权属登记手续；三、湖南福地置业有限公司向龚某某支付逾期交房违约金x.80元（x×231×0.0003）；四、龚某某向湖南福地置业有限公司支付逾期交房款违约金264元（x×55×0.0003）；上述判决第三、四项相抵后，限判决生效后5日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费250元，由湖南福地置业有限公司负担200元，龚某某负担50元。
一审宣判后，湖南福地置业有限公司有服，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》所约定的条款对合同双方均具有约束力。上诉人已公告和电话通知了被上诉人来办理房屋交接手续，而被上诉人一直未前来办理，而一审判决上诉人采用公告通知交房不符合合同约定，显然是不客观公正的；2、上诉人虽然在2007年12月30日前未能提供房屋已验收合格，但怀化市工程质量安全监督管理站已出示证明，于2008年元月9日该房屋已验收合格，尔后，上诉人便公告和电话通知被上诉人前来办理交房手续，故一审判决计算上诉人交房时间为起诉之日止，以此追究上诉人违约责任，显然不公平、公正；3、被上诉人违约责任远远大于上诉人的违约责任；4、被上诉人未及时前来办理交接房手续，按照《合同》第十一条规定，上诉人有权解除合同。综上，请求二审人民法院依法作出公正判决或裁定。
被上诉人龚某某未作书面答辩，但其委托代理人皮朝南在二审开庭庭审中口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
上诉人湖南福地置业有限公司在二审中向法庭提交了2008年2月26日电话通知被上诉人龚某某前来办理房屋交接事宜的电话记录，以此证明上诉人已电话通知了被上诉人交接房屋事宜。
被上诉人龚某某在二审中亦向法庭提交了上诉人所出售房屋的光盘一张，以此证明上诉人所开发的楼盘至今尚未达到交付条件。
二审补充查明：上诉人湖南福地置业有限公司与龚某某签订的《商品房买卖合同》所约定的房屋，怀化市工程质量安全监督管理站于2008年元月9日已验收合格并出示了证明；2008年2月26日，湖南福地置业有限公司按照龚某某在所签订合同中时书写的其本人的电话号码，电话通知了龚某某前往上诉人处办理房屋交接手续;2008年1月13日起，怀化市冰冻持续时间长达21天，至使全市交通、水路、电路均遭受了不同程度损坏，交通曾一度中断。
二审查明的其他事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。
上述事实，有原审判决所列证据及二审开庭庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：上诉人福地置业公司与被上诉人龚某某于2007年4月30日所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人协商一致真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应严格按约履行。福地置业公司在2007年5月7日、8月2日先后收到龚某某购房款x元、x元后，在同年年底，并未将《合同》中所约定出售的房屋交付给龚某某，直到2008年1月9日，该出售的房屋经怀化市工程质量监督管理站验收合格后，福地置业公司于2008年2月26日前往怀化日报社登报公告送达交房事宜，并于同日电话告知龚某某前去办理交房手续，那么，福地置业公司虽未在《合同》约定的时间内交付房屋，系一种违约行为，但此违约损失计算时间应为福地置业公司发出公告并电话通知时间止。因为，《合同》中虽约定为书面形式通知买受人办理交付手续，但该房屋竣工验收后，正值怀化市遭遇了百年不遇的冰灾，交通曾一度中断，水路、电路均亦遭到了不同程度的损坏，导致福地置业公司直接以书面形式送达给每一个买受人已不可能的情况下，而采取登报公告送达并电话告知的方式符合告知义务要求，亦符合情理。因此，福地置业公司赔付给龚某某延期交付房屋的违约损失应从2008年元月1日至同年2月26日止。再者，龚某某在先后交纳共计x元购买款后，剩余款其亦并未按《合同》约定及时交纳，亦存在违约行为，亦应承担相应民事责任。鉴于福地置业公司在一审诉讼过程中并未就此提出反诉，故一审判决由龚某某支付福地置业公司逾期交房违约金与法相悖，应予改判。综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律和处理欠妥，上诉人提出的部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2008）怀鹤民一初字第610民事判决第一、二项；
二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2008）怀鹤民一初字第X号民事判决第三、四项及诉讼费负担部分；
三、湖南福地置业有限公司支付给龚某某逾期交房违约金2667.60元（x×57天×0.0003）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计500元，由湖南福地置业有限公司负担251元、龚某某负担249元。
本判决为终审判决。
审判长彭湘平
审判员李东恒
代理审判员舒易成
二00九年四月一日
代理书记员杨世新
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