原告：中国信达资产管理公司重庆办事处，住所地重庆市渝中区X路X号半岛国际大厦。
负责人:邓某某，该处主任。
委托代理人：汪伟，重庆宏声昌渝律师事务所律师。
被告：重庆金岛置业有限公司，住所地重庆市渝北区X街X路X号金岛花园怡嘉苑X单元。
法定代表人：孙某，该公司董事长。
委托代理人：胡某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），该公司法律顾问。
委托代理人：杨某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），该公司总经理助理。
被告：重庆康信置业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区标准厂房4-2底楼。
法定代表人：孙某，该公司董事长。
委托代理人：胡某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），该公司法律顾问。
委托代理人：杨某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），该公司法律顾问。
原告中国信达资产管理公司重庆办事处（以下简称信达公司）与被告重庆金岛置业有限公司（以下简称金岛公司）、被告重庆康信置业有限公司（以下简称康信公司）侵权赔偿纠纷一案，本院于2007年6月25日立案受理后，依法组成本院，于2007年7月30日裁定中止诉讼，于2008年9月12日恢复审理，并于2008年9月26日公开开庭审理了本案。原告信达公司的委托代理人汪伟，被告金岛公司和康信公司的委托代理人胡某某、杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
在诉讼期间，原告信达公司向本院申请对被告的财产采取保全措施并提供担保，本院裁定查封了被告金岛公司价值835.x万美元（约合人民币6600余万元）的财产。
原告信达公司诉称，被告康信公司分别于1996年8月和1997年6月，向中国银行重庆市分行（以下简称中行重庆分行）申请开立了编号分别为1251、1252、1167，金额分别为257.4万、193.05万、296.01万美元的信用证，上述信用证均由中行重庆分行对外议付。
1996年12月26日，为确保康信公司按时还款，金岛公司与中行重庆分行签订了编号为（渝房97）抵押第x号《重庆市房地产抵押合同》，约定金岛公司用其位于重庆市X镇X路X号，建筑面积为x.7平方米的在建工程X幢、建筑面积为x平方米的X组团，共计x平方米的房产为康信公司申请开立的1251、X号信用证垫款本金等共计545.5709万美元提供抵押担保，约定担保范围是信用证本金、违约金及损失。该抵押合同在房地产管理部门进行了登记。其后，金岛公司与中行重庆分行将X号抵押合同进行了多次变更并进行登记，其中在2001年12月26日最后一次变更的《抵押合同变更协议书》（编号为渝房97抵押第x号附X号）中约定：抵押范围为康信公司在中行重庆分行申请开立的包括1251、1252、1167三单信用证在内的共计5单信用证的垫款，当前余额433万美元及利息。抵押物变更为房权证100字第x号下的7-X幢x.68平方米房产、房权证100字第x号下的7-X幢X.66平方米房产、房权证100字第x号下的1-X幢X.74平方米房产及重房1997预字第X号下的x平方米车库。
2004年6月25日，中行重庆分行将上述对康信公司的3笔信用证垫款的债权本金415.x万美元及利息、相关担保权利全部转让给原告。后原告在向康信公司主张权利时发现，金岛公司在没有征得原告同意的情况下，擅自将抵押物权已归属于原告的抵押物进行了变卖，并且由大量买受人进行了实际的占有和居住，造成原告的抵押物权无法实现。
现原告诉至本院，请求：1.依法判令被告金岛公司在抵押物价值不能实现的415.x万美元本金及419.x万美元利息，合计835.x万美元范围内承担相应赔偿责任（利息仅计算至2006年7月30日，届时利随本清）。2.康信公司对金岛公司的赔偿责任承担连带责任。3.本案诉讼费全部由被告承担。
被告金岛公司答辩称，中行重庆分行知道并同意金岛公司出售抵押房屋之事；自己承担的是抵押担保责任，不是保证责任，不应当赔偿债务金额。在庭审中，金岛公司认可信达公司抵押权受到侵害，但认为自己不应当在债权范围内承担责任，仅应当在抵押物评估价值范围内承担责任。
被告康信公司答辩称，同意金岛公司的答辩意见，但认为从未对信达公司与金岛公司之间的债务承诺过担保责任，因此，康信公司不应承担责任。
经审理查明，康信公司分别于1996年8月和1997年6月，向中行重庆分行申请开立了编号分别为1251、1252、X号，金额分别为257.4万、193.05万、296.01万美元的信用证，上述信用证均由中行重庆分行对外议付。后康信公司归还部分本金，尚欠本金415.x万美元及相应利息没有归还。
1996年12月26日，金岛公司与中行重庆分行签订了编号为（渝房97）抵押第x号《重庆市房地产抵押合同》，约定金岛公司用其位于重庆市渝北区X镇X路X号，建筑面积为x.7平方米的在建工程X幢、建筑面积为x平方米的X组团，共计x平方米的房产为康信公司申请开立的1251、X号信用证垫款本金等共计545.5709万美元提供抵押担保，约定担保范围为信用证本金、违约金及损失。该抵押合同在房地产管理部门进行了登记。其后，金岛公司与中行重庆分行将X号抵押合同进行了多次变更并进行登记，其中在2001年12月26日最后一次变更的《抵押合同变更协议书》（编号为渝房97抵押第x号附X号）中约定：抵押范围为康信公司在中行重庆分行申请开立的包括1251、1252、1167三单信用证在内的共计5单信用证的垫款，当前余额433万美元及利息。抵押物变更为房权证100字第x号下的7-X幢X.68平方米房产、房权证100字第x号下的7-X幢X.66平方米房产、房权证100字第x号下的1-X幢X.74平方米房产及重房1997预字第X号下的x平方米的车库。即变更后抵押物为5148.08平方米的房产和x平方米的车库。
2000年11月10日，金岛公司与中行重庆分行签订编号为渝中银司信用证抵字第x号抵押合同（以下简称X号抵押合同），约定：1.担保内容是康信公司在1996年8月28日至1997年6月23日期间委托中行重庆分行开立的信用证项下不超过438.x万美元的垫款本金余额之和；2.抵押担保的范围为上述信用证垫款发生的全部债务，但抵押担保责任最高限额为人民币517万元；3.抵押物为3333.35平方米土地。同年12月18日，双方对约定的该土地使用权办理了编号为渝国土房屋[2000]押字第X号抵押证书，该抵押证书约定以渝国用（1997）字第X号土地使用证下的3333.35平方米土地为X号抵押合同的债务进行抵押担保。
2002年2月28日，中行重庆分行对康信公司就上述三单信用证垫款进行催收时，金岛公司在催款通知书上作为担保单位盖章。2004年6月25日，中行重庆分行将上述对康信公司的3笔信用证垫款的债权本金415.x万美元及利息、相关担保权利转让给了信达公司。
1996年2月10日起到1996年7月15日，金岛公司已将本案抵押房屋中的8套，共1909.1平方米卖出，分别是7-X幢X套共783.72平方米，7-X幢X套共1044.96平方米，1-X幢X套80.42平方米。在金岛公司与中行重庆分行签订抵押合同后，从1998年7月14日至2006年11月19日，金岛公司继续将本案抵押房屋中的10套，共2516.66平方米卖出，分别是7-X幢X套共1044.96平方米，7-X幢X套共1471.7平方米。其中，7-X幢X-11/12-1房屋在抵押合同中记载的面积与销售合同中面积不一致。抵押合同中面积记载为426.74平方米，销售合同中X-X-X为134.45平方米，X-X-X为198.77平方米，合计333.22平方米。经到渝北区房屋产权产籍监理所查询，此房屋无预售或变更登记的情形，建筑面积记载为426.74平方米。对此查询结果，双方当事人均表示以房管局确认面积为准。因此7-X幢X-11/12-1房屋面积按426.74平方米计算。金岛公司陈述在卖房时中行重庆分行知晓并同意，但未提供证据，信达公司亦不予认可。
2005年1月11日，重庆市建设工程质量监督总站向金岛公司发出《建设工程违规通知书》，载明“你公司建设的金岛花园地下车库工程，至今为止，未竣工验收就投入使用，违背了《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》，请立即予以纠正。”该车库工程至今未竣工验收。
2006年8月2日，信达公司起诉康信公司、金岛公司、重庆中侨置业有限公司（以下简称中侨公司）借款合同纠纷案，经本院一审，在（2006）渝高法民初字第X号《民事判决书》判决：“一、重庆康信置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还中国信达资产管理公司重庆办事处垫款本金415.x万美元及利息（截止2006年7月30日的利息为419.x万美元，从2006年7月31日起至付清时止按中国银行公布的同期美元流动资金逾期贷款利率计算）；二、中国信达资产管理公司重庆办事处有权就渝房97抵押第x号重庆市房地产抵押合同的附件7（渝房97第x附X号抵押物变更协议书）项下的抵押物折价或拍卖、变卖的价款对本判决第一项重庆康信置业有限公司的欠款行使优先受偿权；三、中国信达资产管理公司重庆办事处有权就渝国土房屋[2000]押字第X号抵押证书项下的抵押物折价或拍卖、变卖的价款对本判决第一项重庆康信置业有限公司的欠款在517万元人民币范围内行使优先受偿权；四、重庆中侨置业有限公司对本判决第一项重庆康信置业有限公司的债务在以本判决第二、三项抵押物折价或拍卖、变卖清偿后，重庆康信置业有限公司不能偿还部分在4500万元范围内承担赔偿责任。案件受理费、财产保全费合计33.x万元，由重庆康信置业有限公司负担。”康信公司不服上诉至最高人民法院，2008年7月25日，最高人民法院以（2007）民四终字第X号民事判决书维持原判。
本案在审理过程中，金岛公司和信达公司均向本院提出申请，请求对相关抵押物的价值进行评估，经本院依法委托司法鉴定，鉴定结论如下：
“1.房权证100字第x号的7-X幢X.68平方米房产，单价2870元/平方米，合计524.83万元；房权证100字第x号的7-X幢X.66平方米房产，单价2870元/平方米，合计722.28万元；房权证100字第x号的1-X幢X.42平方米房产，单价3370元/平方米，合计27.10万元；房权证100字第x号门面722.32平方米，单价x元/平方米，合计744.71万元。以上房产评估总值为2018.92万元。（注：以上金额均是以万元为单位，精确到小数点以后两位，但若以元为单位，精确到小数点后两位，数额会有细微不同）
2.重房1997预字第X号的x平方米车库鉴定结果：假设其通过竣工验收，可正常投入使用，并可办理房屋产权证的合法情况下鉴定价值为1777万元，单价1777元/平方米（含建筑物及合理分摊的土地价值）。未通过竣工验收条件下，该车库不能投入使用，且不能办理房屋产权证的违章情况下鉴定价值为930万元，单价930元/平方米（仅含建筑物成本，不包含分摊土地价值）。
3.渝国用[1997]字第X号土地使用证的3333.35平方米土地（绿化用地）鉴定价值为116.67万元，单价350元/平方米。”
对鉴定结论，信达公司没有异议，但认为金岛公司应当在债权金额范围内进行赔偿，金岛公司提出金岛花园的房屋系安居工程，不应当以商品房的价格来评估，但其未向法庭提交任何证据，本院认为不应予以采信。
以上事实，有各方当事人提交证据，庭审笔录、相关民事判决书及《司法鉴定意见书》等在卷，经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据最高人民法院（2007）民四终字第X号生效民事判决书的内容，信达公司对康信公司享有415.x万美元本金及相应利息（截止2006年7月30日为419.x万美元）的债权，并有权就渝房97抵押第x号重庆市房地产抵押合同的附件7（渝房97第x附X号抵押物变更协议书）项下的抵押物（即5148.08平方米的房产和x平方米的车库）折价或拍卖、变卖的价款对前述欠款行使优先受偿权，有权就渝国土房屋[2000]押字第X号抵押证书项下的抵押物（3333.35平方米土地）折价或拍卖、变卖的价款对前述欠款在517万元人民币范围内行使优先受偿权。现在信达公司提出因为房产被卖出、车库是违章建筑因而不能实现债权，土地从商业用地改为绿化地价值大大降低，因此要求抵押人金岛公司承担债务范围内的赔偿责任，同时要求主债务人康信公司承担连带赔偿责任，实质上是信达公司认为因金岛公司的行为致使自己不能行使优先受偿权而要求金岛公司进行赔偿的侵权赔偿之诉。本案的争议焦点在于：（一）金岛公司是否应当承担赔偿责任；（二）如果应当赔偿，金额是多少；（三）如果金岛公司应当赔偿，那么康信公司是否应当承担连带赔偿责任。本院评析如下：
（一）关于金岛公司是否应当承担赔偿责任的问题。
本院认为，根据最高人民法院生效判决内容，信达公司对金岛公司提供的本案讼争抵押物享有优先受偿权。金岛公司损害信达公司抵押权的情形分为三种情况。其一、金岛公司在与买受人签订买卖合同但未办理房屋过户手续的情况下，将已卖出房屋抵押给中行重庆分行并办理抵押登记，虽然房屋先卖出后抵押，但由于卖出后未过户，抵押后进行了登记，且金岛公司不能提供证据证明中行重庆分行在签订抵押合同时知晓房屋被卖出，则中行重庆分行无过错，应当享有合法的抵押权，现金岛公司认可其隐瞒抵押物已事先卖出的行为损害了中行重庆分行对此部分抵押房屋的优先受偿权，金岛公司应当对信达公司的损失进行赔偿。其二、金岛公司在与中行重庆分行签订抵押合同后将部分房屋卖出，现金岛公司不能提供证据证明自己在卖出相关抵押物时通知并经中行重庆分行同意，现金岛公司承认就已卖出并被买售人实际占有的抵押房屋信达公司不能享有优先受偿权，即金岛公司认可因自己的行为致使信达公司的优先受偿权受到损害，则金岛公司应当对自己侵害信达公司优先受偿权的行为承担赔偿责任。其三、金岛公司的车库在抵押时虽然是在建工程，但修成后为符合规范、质量合格、能够转让的建筑乃抵押权人的合理预期，现因为金岛公司的过错至车库未竣工验收就投入使用，被重庆市建设工程质量监督总站下发违规通知书，亦不能办理所有权证，其在价值上与合法建筑有差异，金岛公司应当对此向信达公司承担赔偿责任。由于金岛公司是在债务人不履行到期债务时才向信达公司承担抵押担保责任，现在其损害抵押权的情况下，亦是在债务人不履行到期债务时才向信达公司承担相应的赔偿责任。
（二）关于赔偿金额的问题。
侵权赔偿的金额应当是侵权造成的损失，从查明事实部分可以看出，如果在抵押物合法且未被卖出的前提下，信达公司有权就金岛公司提供的5148.08平方米的房产、x平方米的车库和3333.35平方米的土地折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。现在5148.08平方米的房产已被金岛公司卖出4332.24平方米，对卖出部分致使信达公司不能享受优先受偿权，其评估值即为信达公司的损失。卖出房产分别是7-X幢X套共1828.68平方米，评估值2870元/平方米，共计52.x万元；7-X幢X套共2516.66平方米，评估值2870元/平方米，共计722.x万元；1-X栋X套80.42平方米，评估值3370元/平方米，共计27.1万元。以上卖出房产评估值合计1274.x万元，未卖出部分信达公司仍然可以行使优先受偿权。x平方米的车库在抵押时虽为在建工程，但修成后为合法建筑乃是抵押权人的合理预期，如果该车库为合法建筑，现在的评估值为1777万元，但其因为金岛公司未竣工验收就投入使用，被重庆市建设工和质量监督总站定为违规建筑，在此情形下，评估值仅为930万，即车库在系违规建筑，未办产权证的情况下，信达公司损失847万元，此时，信达公司有权就违规的车库行使优先受偿权，同时金岛公司应当赔偿信达公司损失847万元。关于3333.35平方米的土地，信达公司提出，该土地本是商业用地，但后来金岛花园调整规划，将此部分土地调整为绿化用地，至价值降低。但《司法鉴定意见书》中明确载明“证载土地用途为商住，经评估师现场勘察，该宗地坡度大，面积小，且呈带形，下临排洪排污沟，无法作商住用地使用。”且信达公司并未提交在该地块抵押前是商业用地后来调整为绿化地的证据，因此，对信达公司的主张不予以支持。在土地状态合法，用途始终未改变的情形下，抵押人仅是向抵押权人承诺以土地变现时的价值作为担保，而不是对债权金额作担保，在金岛公司没有采取任何行为损害土地价值的情形下，无论其评估值为多少，信达公司以该土地依法变现后在517万元的范围内享受优先受偿权，不足517万元部分，金岛公司不承担赔偿责任。
（三）关于康信公司是否应当承担连带赔偿责任的问题。
康信公司作为主债务人有偿还债务的义务，其对金岛公司的抵押担保责任没有承诺进行担保，或对金岛公司的侵权行为没有辅助、共同的行为时，康信公司对金岛公司的赔偿责任没有承担连带责任的义务。因此，对信达公司诉请康信公司承担连带责任的诉请不应予以支持。
综上所述，金岛公司擅自出卖抵押房产，及抵押建筑物车库未进行竣工验收的行为，侵害了抵押权人信达公司对抵押物享有优先受偿的权利，理应对信达公司因此受到的损失进行赔偿。信达公司要求康信公司对金岛公司的赔偿责任承担连带责任没有事实依据和法律依据，应当驳回信达公司对康信公司的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、在被告重庆康信置业有限公司不履行中国信达资产管理公司重庆办事处垫款本金415.x万美元及利息（截止2006年7月30日的利息为419.x万美元）时，重庆金岛置业有限公司对中国信达资产管理公司重庆办事处承担2121.x万元的赔偿责任。
二、驳回中国信达资产管理公司重庆办事处的其他诉讼请求。
如果重庆金岛置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费18.59万元，保全费5000元，鉴定费6.78万元，合计25.87万元，由中国信达资产管理公司重庆办事处负担18.109万元，重庆金岛置业有限公司负担7.761万元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至中华人民共和国最高人民法院。
审判长蒋佩佚
代理审判员闫强
代理审判员朱鸿春
二○○九年三月二十四日
书记员陈瑜
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