原告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市石桥铺石小路X号。
法定代表人：周某某，该公司总经理。
委托代理人：王世昌，重庆宏声昌渝律师事务所律师。
被告：中国东方资产管理公司重庆办事处，住所地重庆市渝中区X路X号重庆宾馆商务大厦X楼。
负责人：钱某，该办事处副总经理。
委托代理人：张某某，男，X年X月X日生，该办事处助理经理，住（略）-X号。
委托代理人：李某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）-X号。
原告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）与被告中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称东方资产公司）借款合同纠纷一案，鑫隆达公司于2007年12月28日向重庆市渝中区人民法院起诉。重庆市渝中区人民法院受理后，因该案的处理结果与本院(2006)渝高法民初字第X号案件相关，本院于2008年6月11日提审本案，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。鑫隆达公司的委托代理人王世昌，东方资产公司的委托代理人张某某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫隆达公司诉称，鑫隆达公司与东方资产公司曾有债权债务关系。2006年12月，鑫隆达公司与出资方达成融资协议，并最终在重庆市相关政府部门的主持下，与多家债权人及出资方达成债务重组协议。各方约定一起于2006年12月31日在重庆市渝中区房地产交易所现场办理相关手续。2006年12月31日晚，东方资产公司作为鑫隆达公司最大的债权人，不顾以前达成的债务偿还协议，突然拿出一份已起草好的《债务重组补充协议之四》要求鑫隆达公司签署，并以此为条件，否则拒不办理相关手续。鑫隆达公司当场提出异议，至2007年1月1日晨3时，鑫隆达公司为不影响债务重组的进行，迫于无奈，违背真实意思表示签订了《债务重组补充协议之四》。鑫隆达公司请求人民法院变更《债务重组补充协议之四》部分内容：1.变更第七条部分内容为，国家规定因房屋过户而该由东方资产公司承担的税费不应由我方承担，应由东方资产管理公司承担；2.变更第九条部分内容为，抵债房产的物管费自抵债之日起按正常物管费收取；3.变更第十条部分内容为，鑫隆达公司不再装修电梯前室；4.变更第十一条为，鑫隆达公司已收取的租金不是367.5万元，只能按实际收取金额支付给东方资产管理公司；鑫隆达公司不保证第X层的租金收入并不负责补足该层的未来租金；鑫隆达公司也不保证承租人将与东方资产公司重新签订租赁合同；5.变更第十三条内容为，鑫隆达公司在履行完支付给东方资产公司6000万元及以物抵债协议后，该条约定的剩余债务应予以免除，不能与前面的违约行为挂钩。
被告东方资产公司答辩称，双方的《债务重组补充协议之四》是在经过了多次磋商且鑫隆达公司拖欠东方资产公司巨额债务并已丧失还款能力的情况下形成的。该协议经过双方充分协商，是在自愿平等的基础上达成的“现金+以物抵债”方案，并已提前交给了鑫隆达公司查阅，不存在乘人之危的情况。综上，东方资产公司请求驳回鑫隆达公司的诉讼请求。
经审理查明，鑫隆达公司开发的重庆世界贸易中心大厦（以下简称世贸大厦）债务问题由来已久。2006年期间，鑫隆达公司与重庆聚千商贸有限公司等出资方达成协议，将世贸大厦部分楼层出售并由出资方注资3亿元进行资产重组。为配合该协议的履行，鑫隆达公司请求各方债权人与鑫隆达公司一起办理相关楼层的还款解押手续。为此，2006年12月28日，重庆市渝中区人民政府召开了解决世贸大厦债务处置问题的协调会并形成了会议纪要。中国银行业监督管理委员会重庆监管局，重庆市土地房屋管理局等多家部门和包括东方资产公司在内的众多债权人参加。会议主要内容是：1.若鑫隆达公司本次债务处置成功，将有利于鑫隆达公司和世贸大厦的经营和发展，有利于银行的风险化解，有利于重庆市渝中区的稳定和发展；2.各债权银行要从大局出发，抓住此次机会，化解风险，实现整体利益的最大化。3.东方资产公司在收到鑫隆达公司6000万元并取得双方约定的抵债房屋产权证的前提下，对约定的x平方米的房屋产权解除抵押等。
2006年12月31日，鑫隆达公司与东方资产公司签订《债务重组补充协议之四》，约定，截止2006年12月31日，鑫隆达公司共欠东方资产公司x.33万元，其中本金x万元，截止2006年12月31日止的违约金4440.33万元。鑫隆达公司同意以偿还东方资产公司6000万元现金及用该协议第4条所列抵押物进行以物抵债方式对债务本金x万元中的x万元进行冲抵，剩余200万元本金及4440.33万元违约金共计4640.33万元及抵押物按该协议第12、13条约定的办法处理。该协议第12条约定，鑫隆达公司用其他未解除的世贸大厦第-X层、-X层、X层、X层共9817.49平方米为该4640.33万元债务设定抵押担保，但鑫隆达公司如果履行完该12条中约定的全部义务后，东方资产公司同意对该抵押物解除抵押。该协议第12条还约定有对鑫隆达公司的8条义务，其中鑫隆达公司对以下义务已经履行完毕：（1）一次性支付6000万元人民币给东方资产公司，并将该协议第4条约定的抵债物过户到东方资产公司名下；（2）抵债物不存在任何权利暇疵；（3）鑫隆达公司严格按照该协议第8条约定的时间将抵债物交付给东方资产公司；（4）鑫隆达公司协助东方资产公司将剩余抵押物重新办理抵押变更登记手续。鑫隆达公司对该12条中的其余条款没有履行：（5）协议签订前，鑫隆达公司已督促世贸大厦物业管理公司向东方资产公司承诺完全接受该协议第9条约定的内容。其中协议第9条约定的主要内容是：抵债房屋在东方资产公司出租前，不收取物管费。10年内，世贸大厦物业管理公司必须承诺只能按照不高于每月8元/㎡标准收取物管费，抵债物暂停租赁期间重庆世界贸易中心大厦物业管理公司也不能收取物管费，如重庆世界贸易中心大厦物业管理公司拒绝承接上述条件，由此造成的损失均由鑫隆达公司承担赔偿责任等。（6）鑫隆达公司应完成该协议第10条约定的相关电梯前室的装修义务。第10条约定，鑫隆达公司应对东方资产公司的抵债房屋的电梯前室进行装修，并保证在2007年6月30日前完成并由东方资产公司验收合格，若东方资产公司或抵债房屋的买受人需要对房屋进行改造，鑫隆达公司应提供必要的配合，鑫隆达公司还应保证大楼至少两部电梯能一次性连通全部抵债房屋；（7）鑫隆达公司在2007年3月30日前偿还了人民币1200万元及将收取的第X层抵债物2007年度和2008年9月底前的租金合计367.5万元支付给东方资产公司；（8）关于东方资产公司撤诉后诉讼费承担的约定。
该协议第13条约定，鑫隆达公司履行完毕第12条约定的义务后仍欠东方资产公司3440.33万元，该债务如鑫隆达公司在该协议所约定的10年内无违反协议的违约行为，则东方资产公司在10年内不予主张，并在10年后自动放弃该笔债务。
该协议第7条约定，按法律规定因过户应缴纳的各种税费及鑫隆达公司欠缴的土地出让金和东方资产公司应缴纳的抵债房屋的大修基金等一切费用，均由鑫隆达公司承担。此条款鑫隆达公司已经履行，共计为东方资产公司向房地产管理部门交纳有关房屋转让规费及大修基金等共计1362.x万元。
该协议第11条约定，鑫隆达公司应将已经收取的第X层抵债物的2007年度和2008年9月底前的租金365.7万元支付给东方资产公司；鑫隆达公司应协调东方资产公司与承租人签订租赁合同，并保证第X层的租金收入为210万元/年，如承租人不同意支付该租金，不足部分由鑫隆达公司予以补足；鑫隆达公司还必须保证第X层的承租人与东方资产公司重新签订租赁合同，并从2007年1月1日开始的租金由东方资产公司直接收取。
本院还查明，鑫隆达公司在签订本案的《债务重组补充协议之四》前曾于2006年11月23日向东方资产公司去函提出了一份债务偿还的函件（以下简称函件）。该函件与《债务重组补充协议之四》的主要相同点是：均约定鑫隆达公司归还东方资产公司6000万元，其余债务采取以物抵债方式冲抵，抵债物与《债务重组补充协议之四》相同，抵债房屋的税费和大修基金由鑫隆达公司承担，电梯前室装修及物管费的约定基本相同。主要不同点是：1.函件中鑫隆达公司缴纳的大修基金和房屋过户税费用于冲抵鑫隆达公司所欠违约金后，只需再承担500万元违约金，除此之外再无其他债务；而《债务重组补充协议之四》除要求鑫隆达公司缴纳应由东方资产公司缴纳的大修基金和房屋过户税费外，还需承担4440.33万元违约金。其中在2007年3月30日前偿还1200万元，剩余违约金3240.33万元及本金200万元在10年之内鑫隆达公司无《债务重组补充协议之四》中约定的违约行为时才予以免除，并约定了相应的抵押物;3.函件中提出第X楼的租金由鑫隆达公司每年支付300万元，《债务重组补充协议之四》要求鑫隆达公司支付已经收取的367.5万元。
本院又查明，鑫隆达公司申请部分债权人的工作人员作为证人出庭对鑫隆达公司与东方资产公司签订《债务重组补充协议之四》的具体过程作了证实。证人证言的主要内容是：
兴业银行股份有限公司重庆解放碑支行行长秦旭证实：1.2006年12月31日，多家债权人一起在房交所办理还款解押手续；2.鑫隆达公司与东方资产公司发生激烈争吵，鑫隆达公司对东方资产公司提出的《债务重组补充协议之四》提出了异议，直到2007年1月1日凌晨才达成协议。
重庆融丰典当有限责任公司财务总监赵燕、总经理易晓维证实：1.2006年12月31日其到房交所办理解押手续，但由于东方资产公司不解押，直到2007年1月1日凌晨才办完；2.鑫隆达公司对东方资产公司提出的协议提出了异议，并认为不应该由其缴纳税费；3.只要东方资产公司一家不解押，则当天就不可能办理解押及还款手续。
重庆银吉典当有限责任公司经理王中林证实：1.其于2006年12月31日到房交所办理相关手续，但直到2007年1月1日早上才拿到还款的本票；2.鑫隆达公司对东方资产公司提出的协议有异议，并认为不应该由其缴纳税费；3.只要东方资产公司一家不解押，则当天就不可能办理解押及还款手续。
招商银行股份有限公司重庆分行法律事务室经理李某桢证实：1.其于2006年12月31日到房交所办理相关手续，但直到2007年1月1日早上才拿到还款的本票；2.鑫隆达公司对东方资产公司提出的协议提出了异议，并认为不应该由其缴纳税费；3.只要东方资产公司一家不解押，则当天就不可能办理解押及还款手续；4.其代表的招商银行重庆分行最后为鑫隆达公司应向房交所缴纳的税费提供了担保，鑫隆达公司才完成了将抵债房屋过户给东方资产公司的手续。
华夏银行股份有限公司客户部经理叶茂证实：1.2006年12月31日其到房交所办理相关手续，当时房交所有多家债权人及相关法院的法官、房交所工作人员等约上百人；2.鑫隆达公司和东方资产公司发生了激烈争执，主要是抵债房产过户的税费承担问题；3.直到2007年1月1日早上才办理完毕，拿到了还款的本票。
中国银行股份有限公司重庆市分行主管罗有荣证实：1.2006年12月31日其到房交所办理相关手续，当时房交所有多家债权人及相关法院的法官、房交所工作人员等；2.鑫隆达公司和东方资产公司有个合同没签，双方发生了激烈争执，主要是抵债房产过户的税费承担问题。我们全部都在等他们谈判，直到凌晨3点钟他们才签订了协议；3.2007年1月1日早上全部操作完成，我们拿到了还款的本票。
2007年1月25日，鑫隆达公司向东方资产公司去函，就其中的1200万元的提出了还款计划。同年3月29日，鑫隆达公司又向东方资产公司去函，提出了1200万元债务及367.5万元租金的分批还款计划及解除抵押的请求。同年4月29日，东方资产公司给鑫隆达公司回函，提出1567.5万元债务及诉讼费、保全费等最迟应在2007年6月底前偿还及装修车库等要求，并说明即使鑫隆达公司同意该方案仍然需要其上级部门批准。
本院认为，关于鑫隆达公司诉称的《债务重组补充协议之四》的签订是否违背其真实意思表示及是否构成乘人之危的问题是本案争议的焦点，应结合《债务重组补充协议之四》的整个签订过程和内容作出综合判定。
2006年11月23日鑫隆达公司向东方资产公司发出的函件载明，鑫隆达公司除支付6000万元现金及用相应房产以物抵债外，对剩余的3858.51万元违约金仅须以承担全部抵债房屋过户税费、大修基金加支付500万元现金的方式承担，而在《债务重组补充协议之四》中，鑫隆达公司不仅要承担全部抵债房屋过户税费、大修基金，还必须另行承担1000万元违约金，剩余3440.33万元违约金要在10年之后才有条件免除。因此，函件和《债务重组补充协议之四》的内容并不一致，鑫隆达公司的责任在函件中明显较轻，不能以鑫隆达公司已于2006年11月23日向东方资产公司出具了函件来证明双方已经就《债务重组补充协议之四》的内容进行了充分协商。
从《债务重组补充协议之四》签订的过程来看，为理顺重庆世贸易大厦历史遗留的债权债务关系，化解众多债权银行的风险，维护重庆市渝中区的稳定和发展，重庆市渝中区人民政府专门召开了协调会，就包括东方资产公司在内的各方债权人的债权清偿及鑫隆达公司的债务重组等问题作了协调，对东方资产公司的主要债权债务的偿还和x平方米房屋解除抵押作进行了协商，对鑫隆达公司而言，该债务重组行为也是关系到其自身经营发展的重大问题。因此，在2006年12月31日各家债权人、法院及相关单位前往办理还款解压手续的之前，东方资产公司就应当知道《债务重组补充协议之四》将使鑫隆达公司承担比函件更重的还款责任。在东方资产公司一直未对函件的内容提出异议且函件与《债务重组补充协议之四》的内容存在重大不一致的情况下，鑫隆达公司对按照函件的内容签订协议报有预期。东方资产公司还应当知道如果双方就《债务重组补充协议之四》不能达成协议，其一家不同意解除抵押及办理相关手续，则当天的债务重组就无法继续进行。一旦债务重组不能成功,这不仅会给鑫隆达公司的自身发展带来困难，而且影响到重庆市渝中区人民政府为维护重庆市渝中区的金融稳定和发展所召开协调会的目的的实现。因此，东方资产公司应当事先与鑫隆达公司就《债务重组补充协议之四》的内容进行协商。而东方资产公司在未事先告知鑫隆达公司《债务重组补充协议之四》内容的情况下，利用债权债务处置的关键时刻，要求鑫隆达公司签订《债务重组补充协议之四》属乘人之危的行为。
《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，一方乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受损害方有权请求人民法院变更。因此，鑫隆达公司向本院提起的变更合同条款的部分诉讼请求本院予以支持，但部分变更必须是原合同内容造成其相关合法权益受到损害的情况下才可以变更。对此，本院对鑫隆达公司请求变更有关合同条款的诉讼请求分别评述如下：
1.关于电梯前室装修问题。该约定并未损害鑫隆达公司利益，且鑫隆达公司在签订《债务重组补充协议之四》后还去函征求东方资产公司关于保留电梯前室地面石材的意见，这应当视为其已接受装修电梯前室的约定，根据诚实信用原则，此项不予变更；
2.关于物业管理费问题。由于鑫隆达公司无权代表世贸大厦的物业管理公司免收或少收物管费，故该约定不生效。无论是按正常标准收取物管费还是减免收取物管费，均系世贸大厦物业管理公司与东方资产公司之间的法律关系。故鑫隆达公司也无权请求变更该项物管费为自抵债之日起按正常物管费收取。
3.关于鑫隆达公司已经收取的第X层租金问题。由于鑫隆达公司已经在签订《债务重组补充协议之四》后的2007年3月29日向东方资产公司去函提出了还款计划，这应当视为其已接受了偿付租金的约定，根据诚实信用原则，此项不予变更；
4.关于第13条约定的其余违约金3440.33万元的问题。由于该违约金系鑫隆达公司原本所欠东方资产公司的，无论东方资产公司是否有乘人之危的情况，鑫隆达公司均应偿还该款。故该条款并未损害鑫隆达公司利益。鑫隆达公司要求免除该违约金的理由没有法律依据，不予支持。
6.关于抵债房产的转让规费及大修基金的承担问题。东方资产公司利用优势地位要求鑫隆达公司全部承担显失公平，应当予以变更。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第二项：价款或报酬不明确的，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中双方在未能就上述费用的承担重新达成协议时，抵债房产过户的各种税费及大修基金等应按相关法律法规的规定执行。根据重庆市物价局、重庆市国土房管局关于转发国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》第1条、《重庆市契税征收实施办法》第2条及第4条、重庆市物价局、重庆市国土房管局《关于重新核定土地房屋管理系统房屋行政事业性收费标准的通知》之规定，鑫隆达公司与东方资产公司应当各自承担法律法规规定的相应部分抵债房产过户的各种税费；根据重庆市渝中区人民政府《渝中区物业维修基金管理办法（暂行）》第6条之规定：购房者在购买非住宅时应当按照每平方米建筑面积购房基价的3%-4%(多层3%，高层4%)交纳。东方资产公司作为抵债房产的买受人，应当承担大修基金的缴纳义务。
6.关于鑫隆达公司已经收取的世贸大厦第X层租金问题，由于鑫隆达公司已经在签订《债务重组补充协议之四》后的2007年3月29日向东方资产公司去函提出了还款计划，这应当视为其已接受了偿付租金的约定，按照诚实信用原则，此项不予变更。但鑫隆达公司关于保证承租人继续与东方资产公司签订合同及保证租金收入的条款因系其无权代理而不生效。此项应变更为：鑫隆达公司不保证第X层的租金收入并不负责补足该层的未来租金。
综上所述，东方资产公司在与鑫隆达公司签订《债务重组补充协议之四》的过程中，有乘人之危的行为。《债务重组补充协议之四》部分条款的签订损害鑫隆达公司的利益，鑫隆达公司要求变更的诉讼请求部分予以支持。《债务重组补充协议之四》的其余条款并未损害鑫隆达公司的利益，对鑫隆达公司的该部分诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条之规定，判决如下：
一、变更《债务重组补充协议之四》第7条中：“……按法律规定因过户应缴纳的各种税费及乙方（注：鑫隆达公司）欠缴土地出让金和甲方（注：东方资产公司重庆办事处）应缴纳的抵债房屋的大修基金等一切费用，均由乙方（注：鑫隆达公司）自行承担并在办理房屋所有权及土地使用权过户登记的同时交付给房地产交易登记部门”为：按法律规定因过户应缴纳的各种税费，由重庆鑫隆达房地产开发有限公司和中国东方资产公司重庆办事处各自承担法律法规规定的相应部分。中国东方资产管理公司重庆办事处应缴纳的抵债房屋的大修基金由中国东方资产管理公司重庆办事处承担。重庆鑫隆达房地产开发有限公司欠缴土地出让金由重庆鑫隆达房地产开发有限公司承担；
二、变更《债务重组补充协议之四》第11条中“……（鑫隆达公司）并保证东方资产公司对第X层的租金收入为210万元/年（17.5万元/月）。如承租人不同意按该金额支付租金，不足部分由鑫隆达公司予以补足”为：重庆鑫隆达房地产开发有限公司不保证第X层的租金收入并不负责补足该层的未来租金；
三、变更《债务重组补充协议之四》第11条中：“鑫隆达公司必须保证抵债房屋第X层的承租人与东方资产公司重新签订租赁合同”为：重庆鑫隆达房地产开发有限公司不保证承租人将与中国东方资产管理公司重庆办事处重新签订租赁合同；
四、驳回重庆鑫隆达房地产开发有限公司的其它诉讼请求。
本案案件受理费23.x万元，由重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担16.x万元，中国东方资产管理公司重庆办事处负担6.x万元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长蒋佩佚
代理审判员张超
代理审判员阎强
二○○八年十二月十九日
书记员陈瑜
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
