申请再审人（原审被告、二审被上诉人）李某某，男，X年X月X日出生。
被申请人（原审原告、二审上诉人）河南省新乡中药饮片厂。
法定代表人吴某某，厂长。
委托代理人张学勇，河南辉龙（略）事务所（略）。
李某某与河南省新乡中药饮片厂（简称中药饮片厂）房地产买卖合同纠纷一案，不服新乡市中级人民法院（2010）新中民一终字第X号民事判决，向本院申请再审。本院于2010年10月22日作出（2010）豫法民申字第X号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。李某某、中药饮片厂委托代理人张学勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
中药饮片厂于2006年9月10日向法院起诉称：2000年9月，中药饮片厂与李某某达成协议，将中药饮片厂在新乡市X路西段的房屋367.84平方米，土地使用面积1562.10平方米出售给李某某。因该协议违法，且恶意串通，致中药饮片厂至今没有得到价款。请求确认双方签订的房地产买卖协议无效。
新乡市牧野区人民法院审理查明：2000年9月4日，中药饮片厂与李某某签订《房地产买卖契约》。协议主要约定，中药饮片厂将该厂坐落于新乡市新华区（现属牧野区）建设路X路南的房地产（房屋建筑面积367.84平方米，土地使用面积1562.10平方米）出售与李某某，价款为25万元，李某某于2000年9月1日前一次付清给中药饮片厂。中药饮片厂于2000年8月5日将上述房地产正式交付给李某某，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交。双方于同日又签订《补充协议》，约定由于双方已经办理了房产过户手续，并已付清院落款，中药饮片厂同意按李某某要求无偿协助办理土地过户手续。另，中药饮片厂于2000年8月12日曾为李某某出具收据，载明收到李某某交付的房款20万元。李某某也在当日为中药饮片厂出具证明，载明上述收据已取走，实际未支付现金。2000年9月8日，李某某交纳了房产过户税费，将中药饮片厂的上述房产过户至其名下。2002年4月22日，中药饮片厂与李某某签订《协议书》，约定由于土地使用权过户手续未办理完毕（土地使用权证存于李某某处），李某某亦未向中药饮片厂支付25万元房地产款，为使双方利益不受损失，约定：1、从2002年4月份起，总租赁费2000元，中药饮片厂收取租赁费1500元，李某某收取租赁费500元。2、中药饮片厂不负担李某某办理土地证过户手续的一切费用。3、李某某不得将任何费用冲抵该房地产款。4、李某某办理完过户手续后，3日内将25万元房地产款付给中药饮片厂。5、中药饮片厂无条件支持、配合李某某办理土地使用权过户手续，并负责签章等手续，如不能履行，由此造成的损失由中药饮片厂全部负担。6、将来李某某给付中药饮片厂25万元房地产款时，中药饮片厂须有5人以上在场。7、李某某将该房地产款25万元给付中药饮片厂后，该协议终止。8、李某某未办理完毕土地使用权过户手续，中药饮片厂不得以任何理由向李某某索要房地产款。
另查明，中药饮片厂转让给李某某的房地产中的土地使用权性质为国有划拨土地。中药饮片厂至今未经政府有关部门批准办理土地使用权出让手续。中药饮片厂因与中国工商银行新乡北干道支行借款纠纷一案，该厂土地使用权被新乡市中级人民法院2000年9月4日查封至今。
新乡市牧野区人民法院认为：中药饮片厂与李某某签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》、《协议书》均系双方当事人真实意思表示，并无恶意串通、欺诈等情节。在协议履行过程中，双方已共同办理完毕房产过户手续，表明房地产买卖行为已经得到房产管理部门的认可。双方的买卖行为合法有效，故对中药饮片厂的诉讼请求不予支持。该院于2009年11月5日作出（2009）牧民二初字第X号民事判决:驳回中药饮片厂的诉讼请求。案件受理费6260元，由中药饮片厂负担。
中药饮片厂不服一审判决，上诉称：1、本案一系列协议均系李某某与中药饮片厂前法定代表人任冠洲签订并履行，但时至今日中药饮片厂的合同权利仍未实现，当然应认定协议系当事人恶意串通，损害集体利益。2、一审不应将房屋和土地割裂开来，本案土地的性质为国有划拨土地，转让时必须经过有批准权的人民政府审批，否则该行为无效，中华人民共和国《城市房地产管理法》和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中均有明确规定。3、由于李某某的不断信访导致本案历经数年、多次审理，不能因其上访而改变法律的主旨。综上，请求撤销原判，支持中药饮片厂的诉讼请求。
李某某辩称：1、本案一系列协议是双方当事人真实意思表示，不存在恶意串通、欺诈情形。2、李某某按约定依法办理了房屋权属过户登记，取得房屋所有权。未支付价款只是履行合同中的问题。3、本案不应适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。因本案合同为房地产买卖合同而非土地使用权转让合同。即便适用该司法解释，依据第八条，人民法院对中药饮片厂的诉讼请求也应驳回。4、李某某未办理土地使用权过户手续，是因该土地使用权被人民法院查封，而不属于“未经有批准权的人民政府批准”的情形。按照国家相关部委及新乡市人民政府的文件，本案属于过去的遗留问题，可以办理土地使用权转让手续。5、李某某通过合法程序向河南省高级人民法院申请再审，不存在不断上访。请求依法维持原判。
二审查明的事实与一审相同。
新乡市中级人民法院认为：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案中，双方当事人协议转让的房地产中土地系国有划拨性质，虽然对于未能办理土地所有权过户手续的原因双方各执一词，但本案土地使用权转让行为至今尚未办理相应的审批手续是不争的事实，故中药饮片厂请求确认本案协议无效理由充分，应予支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律有误。经该院审判委员会讨论决定，新乡市中级人民法院于2010年8月1日作出（2010）新中民一终字第X号民事判决，一、撤销新乡市牧野区人民法院（2009）牧民二初字第X号民事判决。二、中药饮片厂与李某某于2000年9月4日签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》，2002年4月22日签订的《协议书》均属无效。
一、二审案件受理费各6260元，由李某某负担。
李某某不服生效判决，向本院申请再审称：一、李某某与中药饮片厂签订的一系列协议是双方真实意思表示，为有效合同。二、本案不是土地使用权转让合同纠纷，不适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。请求撤销二审判决，维持一审判决。中药饮片厂答辩称：一、双方签订的协议因涉及国家划拨土地，而双方的买卖没有经过有关部门批准，该协议无效。二、原审适用法律正确，请求驳回李某某的再审申请，维持二审判决。
本院再审查明事实与原审相同。
本院再审认为：本案的审理焦点是李某某与中药饮片厂签订的一系列《房地产买卖契约》、《补充协议》和《协议书》是否有效的问题。2000年9月X号，中药饮片厂与李某某签订的房地产买卖契约中约定，中药饮片厂将其座落在新乡市X路西段的房地产（房屋建筑面积367.84平方，土地使用面积1562.10平方）出售给李某某，李某某支付25万元给中药饮片厂。随后双方就付款及办理土地使用权证又签订了补充协议和协议书。由于双方签订的房地产买卖契约中的1562.10平方米土地系国家划拨土地，因此就涉及到转让国家划拨土地以及该土地上的房产的协议效力问题。1990年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权”，说明中药饮片厂的该宗土地系无偿取得，因此中药饮片厂在处分国家划拨土地使用权时权利受到限制，不能随意处分其划拨土地使用权。该条例四十四条规定“划拨土地使用权除本条例四十五条的规定外，不得随意转让、出租、抵押”。1992年，国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定“划拨土地未经市、县、人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。1995年实施的《房地产管理法》第三十九条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。而李某某与中药饮片厂转让的土地至今未经有关部门办理土地使用权的批准手续，故双方签订的一系列房地产买卖协议即使是双方真实意思表示，亦因违反国家法律、行政法规的强制性规定，而使上述协议归于无效。至于李某某办理了房产过户手续，能否发生买卖房地产协议有效的问题。因双方协议中转让的并非单纯的划拨土地上的建筑物，还包括建筑物下面的土地及其他土地，协议中25万价款中，不仅有367.84平方的房屋，还有1562.10平方的划拨土地使用权。由于我国实行土地使用权和建筑物所有权相结合的原则，所以划拨土地上的建筑物转让时，由于划拨土地使用权不能转让，故李某某即使已办理了房屋过户手续，也不能使本案房地产买卖协议有效。综上所述，李某某的申诉理由不能成立，本院不予支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
维持新乡市中级人民法院（2010）新中民一终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长荆国安
审判员王亦新
代理审判员薛霞
二○一○年十一月二十日
书记员侯子剑（代）
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