原告河南省艾搏健身康体有限公司，住所地：郑州市X街中原商贸城四楼。
法定代表人张某某，总经理。
委托代理人田永卫，河南刘•田律师事务所律师。
委托代理人王星东，河南刘•田律师事务所律师。
被告河南信宇房地产有限公司，住所地：郑州市X路X号。
法定代表人李某某，总经理。
委托代理人荆勇军，河南国基律师事务所律师。
被告郭某甲，女，38岁。
被告郭某乙，男，38岁。
被告郭某丙，男，19岁。
三被告委托代理人姚文锋，河南国基律师事务所律师。
第三人河南天旺奥德物业管理有限公司，住所地：郑州市金水区X路X号。
法定代表人秋某某，经理。
委托代理人张锋，河南国基律师事务所律师。
原告河南省艾搏健身康体有限公司诉被告河南信宇房地产有限公司（以下简称信宇公司）、郭某甲、郭某乙、郭某丙、第三人河南天旺奥德物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2008年5月23日作出（2007）金民一初字第X号判决书，原告河南省艾搏健身康体有限公司不服判决，提起上诉。2008年11月18日，郑州市中级人民法院作出（2008）郑民一终字第X号民事裁定书，撤销（2007）金民一初字第X号判决书，发回重审。
本院依法另行组成合议庭，于2009年7月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人田永卫、王星东，被告信宇公司委托代理人荆勇军，被告郭某甲、郭某乙、郭某丙委托代理人姚文锋，第三人委托代理人张锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为了拓展健身康体业务，于2006年9月22日与第三人签订编号为057–3的房屋租赁合同，租赁位于郑州市X路天旺广场1区X–66、1–X号房屋，双方约定于2006年11月1日交付使用。之后，原告于2006年12月28日又与第三人签订编号为0170–1的房屋租赁合同一份，租赁位于天旺广场2区X–41、2–X号房屋，将其作为天旺广场1区X–66、1–X号房屋的配套用房，双方约定于2006年12月31日前交付使用。但第三人未依约履行上述两合同的交房义务。2006年11月，原告多次致电第三人并亲赴第三人办公场所催促其依约交房，第三人告知该房屋还未通过消防验收检查。自2007年1月开始，原告多次向第三人发出履约请求函，催促其依约交房，但第三人仍拒不履行交房义务。后来，原告得知天旺广场1区X–66、1–X号房屋已卖给被告郭某甲、郭某乙、郭某丙，并得知被告信宇公司授权第三人全面负责在郑州市天旺广场的招商及租赁业务的事实，原告认为，尽管天旺广场1–66、1–X号房屋已卖给被告郭某甲、郭某乙、郭某丙，但根据相关法律规定，该三被告应该履行编号为057–3的房屋租赁合同，然而该三被告却以种种理由拒绝履行该合同。由于被告对编号为057–3房屋租赁合同的违约行为，且编号为0170–1的房屋租赁合同也没有履行，最终使原告在郑州市天旺广场的健身中心无法如期开业，导致原告与台湾演艺公司、健身设备的供应商、装修公司等多份合同存在单方违约行为，不仅被没收定金、预付款，还被追究违约责任，造成原告直接经济损失x元。请求判令被告信宇公司赔偿原告x元，被告郭某甲、郭某乙、郭某丙及第三人河南天旺奥德物业管理有限公司承担连带责任。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下证据：
第一组证据：证据1、租赁合同两份（编号：057–3、0170–1）；证据2、租赁保证金收条两张。
第二组证据：证据3、信宇房地产公司和天旺奥德物业公司的工商材料；证据4、2006年9月13日天旺奥德物业公司与郑州豫之园餐饮管理有限公司签订的租赁合同及信宇房地产公司对天旺奥德物业公司的授权书；证据5、2007年1月18日天旺奥德物业公司与郑州市金水区阿旺美食天旺广场签订的房屋租赁合同；证据6、天旺广场在报纸上进行招商和销售广告（东方今报2006–9–x版、2006–10–x版和河南商报2006–9–x版）；证据7、天旺广场散发的宣传页；证据8、天旺广场楼盘现场照片；证据9、天旺广场进行的带租约销售广播宣传。
第三组证据：证据10、合同备案两份。
第四组证据：证据11、2006年12月31日关于1–66、X号商铺租约相关问题的会议记录（复印件）；证据12、原天旺奥德物业公司工作人员李某（会议记录的记录人）的证言；证据13、2007年2月28日艾博公司张总、李某与信宇房地产公司秋某某总经理和天旺物业公司张希旺副总经理的谈话记录；证据14、2007年1月6日至07年4月17日数次履约请求函和复函；证据15、2007年6月4日天旺奥德物业公司关于房屋租赁事宜的通知。
第五组证据：证据16、《活动代言和约书》、收据、催款单、违约通知；证据17、《艾维健身—天旺广场店空调工程施工合同》、收据、催款通知书；证据18、《动感单车销售合同》、收据、扣款通知单；证据19、《健身器材销售合同》、收据、扣款通知单；
证据20、《建筑装饰装修工程施工合同》、收据、催款通知书；
证据21、《艾博健身—天旺广场店水箱、热水器施工合同》、收据、催款通知书；证据22、上海益合体育用品有限公司的情况说明；证据23、哈尔滨瀚鹏工贸有限公司有关预付款的处理说明；
证据24、上能经纪有限公司有关已付款的处理说明；证据25、河南精英装饰设计工程有限公司有关预付款的处理说明。
被告信宇公司辩称：合同不是对着信宇公司签约，信宇公司也未给物业公司授权，故信宇公司不承担违约责任。因履行合同产生的损失不真实，与本案关联性不大。
为支持其答辩意见，被告信宇公司向本院提交（郑）公消验字（2006建）第X号建筑工程消防验收意见书一份。
被告郭某甲、郭某乙、郭某丙辩称：原告与第三人签订的合同是无效合同，因第三人对合同标的没有预知，在2006年12月13日之前，没有得到信宇公司追认，在06年12月13日之后，也没有得到我们的追认，第三人与原告的合同因不具备双方约定的生效要件而不具备法律效力。三被告在签订房屋买卖合同时并不知道所购买房屋已经出租的事实，且第三人与原告约定的房屋租赁期间是从07年1月1日至2016年12月31日，三被告的购房时间不在租赁期间内，先于租赁期间，第三人与原告的合同对三被告不具有法律约束力。原告与第三人的合同并未实际履行，原告未对房屋进行占有使用，原告请求的事实缺少事实及法律依据。故应驳回对三被告的诉讼请求。
为支持其答辩意见，被告郭某甲、郭某乙、郭某丙向本院提交商品房买卖合同复印件两份。
第三人河南天旺奥德物业管理有限公司辩称：1、合同无效，合同约定的生效要件未满足，签订合同之前未得到信宇公司授权，事后也未得到追认。本案争议房屋未通过消防验收合格，故应认定该合同无效；2、原告要求的损失已超出了第三人在签订合同时所能预见到的损失，故超出部分不应支持；3、在原一审时，原告已明确表示不让第三人承担责任，应视为对第三人请求权的放弃。
第三人为支持其答辩，向本院提交案例一份。
经质证，对原告提供的证据，被告信宇公司、被告郭某甲、郭某乙、郭某丙及第三人河南天旺奥德物业管理有限公司发表如下质证意见：
对第一组证据：对该证据的客观性、真实性都没有异议，但认为该组证据恰恰证明被告观点。证据1租赁合同是物业公司以自己的名义和原告签订的，证据2租赁保证金也是物业公司以自己的名义收取的。从证据中丝毫看不出原告签约对象与信宇公司有关的迹象。原告签约时根本就没有考虑与信宇签约，所谓的委托关系和表见也需在合同中体现被代理人名义，基于此理由，原告所述的物业公司与信宇公司的委托关系无论事实上还是法律上都不能成立。
对第二组证据：对该组证据3至6的真实性没有异议，对证据7、8真实性不认可，对证据4至8的关联性没有异议，证据9原告没提供原始载体，不予质证。证据3说明物业公司属于独立的法人单位，有权以自己的名义从事民事行为，信宇公司虽为其投资人，但不能据此认定信宇公司对物业公司行为有承担法律责任的义务。证据4通过被告对原告代理人当庭发问可知，该证据形成的时间晚于本组租赁合同，取得时间也是在本案二审期间，去的地点是在工商局，其主要作用也是为他人办理工商登记。因此，该证据与本案所诉争无关，原告在与物业公司签租赁合同时也未受到该证据影响，无法据此认定就本案租赁合同信宇公司给物业公司有授权或存在表见代理。该组其他证据形成的时间皆晚于本案租赁合同，也非与本案租赁合同存在必然联系，证明不了信宇公司就本案租赁与物业公司存在授权关系。
对第三组证据：对证据10证明方向有异议，该证据证明信宇公司出卖争议房屋日期早于本案合同租赁期间，2006年12月13日本案租赁合同追认权由信宇转为购买人，但双方都没有追认该租赁合同，故租赁合同无效。另外购买期间早于租赁期间，不适用买卖不破租赁之规定。
对第四组证据：对该组证据11至13原告未提供原件不予质证。对证据14的证明方向有异议，该组证据证明纠纷发生后原告一直是和物业公司在进行协调，信宇以调解人的身份回复过原告来函，但日期发生在房屋出卖之后，故无法证明业主或信宇认可双方租赁合同。证据15与本案无关，律师代理关系证明不了合同的授权关系。
对第五组证据：对该组证据的真实性、关联性都不认可。通过法庭询问，原告无法说清损失合同的支付方式、签订地点等关联性问题，损失合同本身漏洞很多，而仅凭收据无法认定损失合同款项必然支付。另外，损失合同未经法律途径最终处理，所谓损失无法认定。原告损失合同根本没有实际履行，故原告也无法证明合同履行地点及所谓的损失与本案的租赁合同有关。原告在郑州有2、3家健身俱乐部，若其真的购买健身设备等，不必然用于准备履行本案租赁合同。
对被告信宇公司提交的证据，原告对其真实性无异议，但认为证明不了原告证明的问题，与本案没有关系。
被告郭某甲、郭某乙、郭某丙及第三人对被告信宇公司提交的证据无异议。
对被告郭某甲、郭某乙、郭某丙提交的证据，原告对其真实性无异议，但认为买卖契约不影响租赁契约，租赁契约签订在先，买卖合同在后。该房子是带契约销售的，广告上也是这样说的，三被告不知道，也可能是信宇公司未告诉三被告。
被告信宇公司及第三人对被告郭某甲、郭某乙、郭某丙提交的证据无异议。
原告对第三人河南天旺奥德物业管理有限公司提交的证据有异议，认为该判例解析是错误的，合同是否有效取决于实质要件而非形式要件。
被告信宇公司及被告郭某甲、郭某乙、郭某丙对第三人河南天旺奥德物业管理有限公司提交的证据无异议。
根据原、被告及第三人的诉辩意见、举证、质证及庭审，本院确认如下事实：
1、2006年9月22日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将座落在郑州市X路X号天旺广场1区X–66、1–X号房屋出租给乙方作为商业使用，出租单元的面积暂定为2126.08平方米，最终以房管局实测面积为准，该出租房屋仅限于经营健身康体、美容美发使用；租赁期限自2007年1月1日起，至2016年12月31日止，共10年，甲方同意2006年11月1日前将房屋交付给乙方先行装修；租金按1月为一支付期，先使用后支付，前期月租金总数为x元，以后乙方必须在每一支付期结束前5日支付完毕，甲方在收到租金后应开具书面发票给乙方；乙方同意于2006年9月30日前支付给甲方相当于1个月租金的保证金，即x元，甲方在收到保证金后应开具书面证明给予乙方；在租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定的理由违约的，应向对方支付2个月租金之总和作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿；甲方确认有出租该房屋的权利，因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付两个月租金的总合作为违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方还应负责赔偿。合同对租金数额、递增情况及支付方式、双方责任义务、其他费用的支付、违约责任等均进行了约定。根据合同约定，原告向第三人支付了合同约定的租赁保证金x元，第三人向原告出具了收据。该合同签订后，第三人未按约定向原告交付合同约定的房屋。
2、上述合同签订时，天旺广场1区X–66、1–X号房屋所有权人为被告信宇公司，2006年12月13日出售给被告郭某甲、郭某乙、郭某丙。
3、因第三人未按上述合同约定将房屋交付原告，原告于2007年1月6日向第三人发出履约请求函，要求第三人明确交房日期第三人予以回复，表示正在商议中，会尽快给予回复。后原告分别于2007年2月3日、2007年3月13日两次向第三人发出履约请求函，第三人于2007年3月19日作出回复，内容为：天旺广场1区X–66、1–X号房屋的购房业主对贵我双方签订的租赁合同中的付款条件有异议，并提出修改意见，经我司协调，贵司与业主方多次协商，但一直未达成一致意见，致使业主方不愿意与贵司签订租赁合同，1–66、1–67两套房屋也无法交付。2007年4月4日，原告向被告信宇公司发出履约请求函，要求被告信宇公司履行合同，并表示要求被告信宇公司承担赔偿责任。信宇公司给予了回复，内容为：我公司收到贵方的损失清单后已及时告知了1–66、1–X号商铺业主，并多次催促其尽快给予答复，对方如有回复意见，我公司会第一时间通知贵方。
4、2006年12月28日，原告（乙方）与第三人（甲方）再次签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将座落在郑州市X路X号天旺广场2区X–41、2–X号的房屋出租给乙方作为商业使用，出租单元的面积暂定为883.24平方米，最终以房管局实测面积为准，该出租房屋仅限于经营健身康体使用；租赁期限自2007年1月1日起，至2016年12月31日止，共10年，甲方同意2006年12月31日前将房屋交付给乙方先行装修；租金按1月为一支付期，先使用后支付，前期租金支付时间为本合同签订后交付使用之日，总数为x元，以后乙方必须在每一支付期结束前5日支付完毕，甲方在收到租金后应开具书面发票给乙方；乙方同意于2006年12月28日前支付给甲方相当于1个月租金的保证金，即x元，甲方在收到保证金后应开具书面证明给予乙方；在租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定的理由违约的，应向对方支付2个月租金之总和作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿；甲方确认有出租该房屋的权利，因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付两个月租金的总合作为违约金，违约金不足抵付乙方经济损失，甲方还应负责赔偿。合同对租金数额、递增情况及支付方式、双方责任义务、其他费用的支付、违约责任等均进行了约定。根据合同约定，原告向第三人支付了合同约定的租赁保证金x元，第三人向原告出具了收据。该合同签订后，第三人未按约定向原告交付合同约定的房屋。
5、上述合同签订时，天旺广场2区X–41、2–X号房屋所有权人为被告信宇公司。
本院认为：第三人于2006年9月22日、2006年12月28日与原告签订《房屋租赁合同》二份，将天旺广场1区X–66、1–X号的房屋和2区X–41、2–X号的房屋出租给原告使用，经本院查明，第三人并非上述房屋的所有权人。原告主张被告信宇公司授权第三人全面负责天旺广场的租赁业务，证据不足，且被告信宇公司及第三人均表示双方不存在委托关系，故对原告该主张，本院不予采信。对原告要求被告信宇公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告郭某甲、郭某乙、郭某丙之间不存在合同关系，且三被告并未收取原告租赁保证金，原告要求三被告承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。
第三人出租上述房屋的行为为无权处分行为，且未得到权利人的追认，故第三人出租上述房屋的行为为无效民事行为，第三人与原告签订的上述两份《房屋租赁合同》为无效合同。因原告已基于该两份合同向第三人交纳了租赁保证金x元，对该租赁保证金第三人应予以返还。第三人存在过错，应对原告的损失承担赔偿责任。原告提供的证据无法认定合同损失款项会必然发生，对原告请求赔偿的损失数额无法认定，但依照二份《房屋租赁合同》的约定，第三人无权出租而造成原告损失的，第三人应当向原告支付两个月租金作为违约金，违约金不足以抵偿原告损失的，第三人还应赔偿。故第三人应赔偿原告的损失为x元。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、第三人河南天旺奥德物业管理有限公司于本判决书生效后十日内返还原告租赁保证金x元，赔偿损失x元，共计x元。
二、驳回原告河南省艾搏健身康体有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元，由第三人河南天旺奥德物业管理有限公司负担2350元，其余由原告负担。保全费5000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长程维强
代理审判员刘卫霞
代理审判员李某
二OO九年九月四日
书记员崔璐
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