广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)周某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人李伯安，广东源本律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)佛山市X区石湾糖烟酒公司，住所地佛山市X区X路X号。
法定代表人黎某，经理。
委托代理人曾福强、张某某，广东丰源律师事务所律师。
上诉人周某因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市X区人民法院(2005)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决查明：原告佛山市X区石湾糖烟酒公司是全民所有制企业，被告周某是原告的原单位职工。当被告还是原告单位的职工时，原告将自己出资兴建的南海石清晖村X巷X号301房(及相应的单车房)以佛山市公有住房标准出租给被告居住。1999年，原告实行企业转制，被告成为下岗失业人员，但双方对上述房屋的租赁关系仍然保持不变，房屋每月租金为230.5元，由被告按季度向原告交付租金。2003年7月，原告没有按石水电有限公司的要求报装水表，导致被告自行垫付了1536。86元。为此，被告从2003年7月起拒付租金至今。
2003年8月19日，被告因为按揭购买禅城区丽日豪庭桂日丽居E座-702房而迁入该区居委会。
原告佛山市X区石湾糖烟酒公司诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的租金5071元和利息214.96元(利息暂计至2005年4月30日)；2、原、被告间的租赁合同关系解除，被告限期搬出租住的房屋及归还租用的单车房；3、被告承担本案诉讼费。被告周某提出反诉，请求判令原告向被告清偿垫付的水表安装费用1536.86元及利息145.7元(利息暂计至2005年6月9日，要求计至清偿之日)。
原审判决认为：被告作为原告的下岗职工，依法享有“国有企业下岗、失业人员已租住公有住房的，房屋产权单位应允许他们继续租用”的权利，但“公有住房”是解决住房有困难的特定人的居住权，而被告早已购买了新房，已不符合住房困难，需要安排公有住房的条件。并且被告从2003年7月起拒付租金，欠租时间长达两年，即使扣除其垫付的水表安装费后，仍欠租金超过六个月，根据《广东省公有房产管理条例》第二十五第(二)项“有意连续拖欠房租半年以上者，房管部门或产权单位除追收欠租外，有权将房屋收回”的规定，原告有权解除合同，并要求收回出租的房屋。原告请求解除租赁合同收回房屋，合法有理，予以支持。对于被告认为自己未支付租金是由于原告未尽报装水表义务在先，有关责任应由原告承担的辩解。双方产生矛盾，应友好协商解决，不应采取消极报复，甚至违反法律规定的方法来解决问题，故被告这一辩解，不予采纳。被告所辩双方从未明确约定支付租金的期限不成立，因原告已提供证据证明租金是按季度支付的。关于被告认为购买新房只是为了小孩读书方便，不能证明自己不在讼争房屋里居住这一节，被告既然已有属于自己的房屋，就应该将租住的公有住房归还产权单位，现在被告的行为已损害了国家集体及他人利益。原告作为出租房屋的所有权人，负有保证出租房屋通水通电的基本义务，安装水表的费用应由其承担。现被告为其垫付了水表安装费1536.86元，原告应予归还。故被告反诉请求原告清偿垫付的水表安装费1536.86元，予以支持。对于原告认为被告一直没有拿收据回公司报销，该责任由被告承担的辩解，不合常理，不予采信。至于原、被告各自所请求的利息，因双方均有一定的过错及违约行为，故均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《广东省公有房产管理条例》第十六条、第二十五条第(二)项的规定，判决：一、解除原告佛山市X区石湾糖烟酒公司与被告周某关于南海区X村X巷X号301房的租赁合同关系。二、被告周某于判决发生法律效力之日起三十日内搬出南海区X村X巷X号301房，将该房屋及相应的单车房交还原告佛山市X区石湾糖烟酒公司。三、被告周某应于判决发生法律效力之日起三十日内支付原告佛山市X区石湾糖烟酒公司的租金(按每月租金230.5元的标准，从2003年7月1日起计至判决确定的被告交还房屋之日止)。四、原告佛山市X区石湾糖烟酒公司应于判决发生法律效力之日起三十日内清偿被告周某垫付的水表安装费用1536.86元(可在上项中抵销)。五、驳回原告佛山市X区石湾糖烟酒公司的其它诉讼请求。六、驳回被告周某的其他反诉请求。案件本诉受理费221元，由被告负担；反诉受理费77元，由原告负担。
宣判后，原审被告、反诉原告周某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对事实的认定明显矛盾，得出的结论明显错误。1、按照佛山市人民政府佛府办[1998]X号文件精神，只要属于下岗、失业人员，并且已经租住公有住房，房屋产权单位就应当允许他们继续租住，这是佛山市人民政府规定标准租住公有房屋的唯一条件，不论其是属于“无房户”和还是属于“有房户”。上诉人属于下岗失业人员，具备租住公有住房的条件，被上诉人请求解除房屋租赁合同没有法律依据。原审判决将继续租用公有住房的标准变更为“无房户”，并以上诉人已经购买了住房为由，得出上诉人不需要安排公有住房的结论，明显错误。2、享受房改福利政策是每一位国有企业、事业单位及政府行政工作人员的一项权利，房改福利政策是对以前低工资的一种补偿，只要属于纳入房改的工作人员，均有权享受这一福利，任何人和任何单位均无权剥夺。上诉人是被上诉人的员工，1995年被上诉人已经购买了讼争房屋，并取得产权，当时被上诉人就应当按照福利分房的标准将讼争房屋卖给上诉人，但被上诉人的负责人员未将讼争房屋卖给上诉人，严重侵犯了上诉人的合法权益，现被上诉人又要求解除租赁合同，无疑是对上诉人这一合法权利的剥夺。
二、原审判决认为“被告从2003年7月起拒付租金，欠租时间长达两年，即使扣除其垫付的水表安装费后，仍欠租金超过六个月，根据《广东省公有房产管理条例》第二十五条第(二)项的规定，原告有权解除合同”，这一认定明显错误。1、上诉人欠缴租金是因为被上诉人拒不支付水表安装费引起的。而水表安装费1536。86元在2003年7月已经发生，在此之前的租金已按时支付，上诉人并未拖欠，被上诉人支付水表安装费属于先履行义务，上诉人支付租金属于后履行义务，依据先履行抗辩权法理，被上诉人拒不履行先前的义务，上诉人当然有权拒不履行后履行义务。《广东省公有房产管理条例》第二十五条第(二)项适用于出租人没有违约，承租方单方面拒不支付租金这一情形，原审判决没有考察本案的具体情况，而适用该条之规定，认定被上诉人有权解除合同，明显曲解了该条的立法意旨，属于法律适用错误。2、上诉人一直没有接到被上诉人催缴房屋租金的通知，上诉人根本不知道应当缴纳多少房租，具体和谁结算。在这种情况下，上诉人没有缴纳房租是合情合理的，只要和被上诉人结算清楚，上诉人马上缴纳房租，决不迟延。3、即使拖欠租金，按照佛山市人民政府佛府办[1998]X号文件精神，被上诉人也没有解除租赁合同的权利。
三、原审判决认为“被告既然已有属于自己的房屋，就应当将租住的公有住房归还产权单位，现被告的行为已损害了国家集体及他人利益”，这一认定明显错误。1、上诉人即使有了一套新房，不退出原来租赁的房屋，也不会损害了国家、集体及他人利益。2、如果原审判决认定的结论正确，按照这一推理，购买了福利房的员工又买了另外一套住房，岂不应当将购买的房改房退掉，否则，就损害了国家、集体及他人利益。
据此请求：撤销原审判决的第一项和第二项，驳回被上诉人请求解除房屋租赁合同关系的请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
二审期间上诉人周某提供以下证据：
1、佛山市深化住房制度改革方案实施说明一份、《关于1998房改年度公有住房出售价格问题的通知》一份，证明周某符合房改条件，1998年房改年度公有住房出售价格远远低于1300元/平方米，但被上诉人坚持以此价格房改。2、(2000)佛石法民初字第X号、(2000)佛中法房终字第X号民事判决书各一份，证明与本案相同的案件已经经过法院处理，两级法院均驳回了被上诉人解除租赁合同的诉讼请求，情况与本案类似。
被上诉人佛山市X区石湾糖烟酒公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，与本案没有关联性。对证据2的真实性没有异议，但与本案案情不同，本案不适用，而且我国也不是实行判例法的国家。
被上诉人佛山市X区石湾糖烟酒公司答辩称：一、涉讼房屋是集资建房，答辩人已优先照顾被答辩人。被答辩人原不是佛山市户籍，通过关系进入到答辩人单位工作。答辩人是全民所有制企业，因历史原因企业职工住房问题一直难以解决。1995年7月，为了缓解企业内部职工住房问题，经答辩人发起由本单位职工集资在南海区X村自建楼房，考虑到被答辩人是外地户籍，答辩人将集资款所建楼房以佛山市公有住房的标准优先照顾出租给被答辩人居住。入住之前，双方都明白，该房屋是单位集资房，和房改房不同性质，该房只能照顾本企业职工优先租用，且须按季度交租，不准转租给他人居住。在1995年7月到1999年间，该房屋的租金按季度由本单位财务人员在租用房屋人工资中扣除，不存在拖欠房屋租金的问题。1999年底企业转制，一部分职工要分流，对于被答辩人在前租用的房屋，答辩人再次强调，集资所建的公房只供本企业职工优先租用，须按时按季交付租金，不准转租他人。1999年以后，被答辩人就同其他租赁户一起不交租金，后经多次追收才得以交租。
二、被答辩人长期恶意拖欠公有住房租金，并且将公有住房转租他人，答辩人依法有权收回公有住房并追收欠交的租金。2003年7月遇石地段实行“一表一户”的用水措施，要求各住房户报装独立水表，因答辩人的职工在该地段有十多户，他们分属不同楼层，各户所需费用不一，为了便于各用户在不同时间装表，答辩人通知各用户自己先支付，后按实际费用凭发票到单位报销。事实上除被答辩人等四户外，其余各住户都顺利解决“一表一户”的报装工作。而被答辩人以答辩人不给报销为借口长期不交租金，经多次催收仍不交租金，后经答辩人多次实地调查获悉，被答辩人原租用的房屋已转租他人居住，被答辩人已不再使用涉讼房屋，其将公有房屋转租他人进行赢利，直接侵害答辩人的利益。鉴于被答辩人擅自将公有房产转租他人和长时间恶意违法不交租金的行为，已不符合优先照顾租用本企业集资所建的公有住房的条件，答辩人依法有权收回公有住房，并收取欠交的房屋租金，让本企业急需租用的其他职工有房可住。
三、被答辩人以佛山市人民政府佛府办(1998)X号文件第二条为由，认为自己享有继续租用公有住房权利，没有法律依据。该文件的精神是为了保证下岗职工有房住，本案涉讼的事实和该条文精神完全相反。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
二审期间被上诉人佛山市X区石湾糖烟酒公司提供以下证据：
1、两个录音材料和录音材料笔录，证明被上诉人多次向周某追收租金；租金一直按季度交，数额不变，被上诉人清楚告知周某要交的租金数额，但周某一直欠交，最后只好用挂号信函通知，但由于周某长期不在涉讼房屋居住，信件无人签收被退回；周某恶意拖欠租金近两年。2、会议纪要一份，证明周某长期拖欠租金；关于涉讼公有房屋买卖的会议通知周某，周某没有参加。3、公有住房基本情况调查登记表，证明周某所租的公有集资房实际居住的是其弟弟等3人，周某擅自将房屋转租他人。
上诉人周某质证认为，证据1形成于一审案件受理前，根据证据规则，不能作为新证据。即使能够采信，也正好证明上诉人没有恶意拖欠租金，租金的拖欠事出有因。在第二次法庭调查时，上诉人认可关于水表费和租金问题，双方有过协商，证据1有记载。对证据2的真实性无异议，对于证据的关联性有异议，该证据不能证明被上诉人多次向周某催收租金，也不能证明已把开会日期通知周某。对证据3的真实性有异议，该证据没有治保会的盖章和有关工作人员的签名；对于关联性有异议，讼争房屋是谁居住的与本案无关；对于合法性也有异议，证人没有出庭作证。
经审查，本院除对原审判决认定的事实予以确认外，另查明：2004年年底，被上诉人通知上诉人装水表的费用由被上诉人负责，要求上诉人拿单据回去报销。
本院认为：佛山市人民政府佛府办[1998]X号文件第二条“下岗失业人员已经租住公有住房的，房屋产权单位应当允许他们继续租用，租金标准统一按市政府规定的房改政策执行。下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应按上述规定执行。”是针对企业下岗、失业人员执行房改政策所作的规定，带有福利的性质，与《广东省公有房产管理条例》第十一条“住宅分配的对象，主要是无房户、危某、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，各单位对住宅分配要实行民主分房，接受群众监督。”的立法目的是一致的，都是为了保障无房户、危某、拥挤户以及下岗、失业人员等的居住权。被上诉人已按市政府文件规定，解决了上诉人的公有房屋租住问题；上诉人作为下岗职工，也已享受了相应的福利待遇。上诉人作为承租人，负有按时交纳租金的义务，被上诉人要求上诉人支付拖欠的租金，于法有据，应予支持。
被上诉人主张解除与上诉人之间的租赁合同，具有事实和法律依据，原审判决处理结果正确，本院予以维持。首先，关于上诉人主张的其拖欠租金与被上诉人未尽报装水表义务有一定关系的问题。被上诉人作为出租人，同时又是讼争公房的产权人，负有保障出租房屋通电通水、保持租赁物符合约定用途的基本义务，水表安装费用应由其承担。被上诉人虽在纠纷发生时未及时支付水表安装费用，但其于2004年年底通知上诉人拿水表单据回去报销，已对水表安装费用作出了妥善的处理。上诉人在纠纷发生时虽然垫支了水表安装费用，但其应当通过协商、调解等方式与被上诉人处理此事，而不应当采取拒交租金的方法来进行对抗，且其拒交租金的数额远远大于其垫支的水表安装费用；在被上诉人于2004年年底通知上诉人拿水表单据回去报销，对水表安装费用作出了妥善的处理后，上诉人仍不交纳租金，拖欠房租超过六个月，依据《广东省公有房产管理条例》第二十五第(二)项“有意连续拖欠房租半年以上者，房管部门或产权单位除追收欠租外，有权将房屋收回”的规定，被上诉人有权解除合同，并要求收回出租的房屋。其次，上诉人已于2003年8月19日按揭购买禅城区丽日豪庭桂日丽居E座-702房而迁入该区居委会，并不在讼争公房内居住，已经不符合佛山市人民政府佛府办[1998]X号文件精神以及《广东省公有房产管理条例》规定的条件，而且解除双方的租赁合同关系也并不损害上诉人的居住权，上诉人的居住权仍然能够得到保障。上诉人要求驳回被上诉人解除房屋租赁合同关系的请求，依据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费298元，由上诉人周某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员余珂珂
代理审判员张雪洁
二00五年十二月十二日
书记员李静然
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