上诉人（原审被告）洛阳铜加工集团有限责任公司。住所地：洛阳市涧西区X路X号。
法定代表人赵某某。
委托代理人李ｘｘ、赵ｘｘ，公司法律顾问。特别授权。
被上诉人（原审原告）孙ｘｘ，男，1955年12月出生。
委托代理人姚ｘｘ，男，1972年出生。特别授权。
原审被告洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司。住所地：洛阳市西工区X路水榭王城X号楼X－X号。
法定代表人孔某某。
委托代理人马ｘｘ，男，回族，X年X月X日出生。一般代理。
委托代理人阚世宏，河南九都律师事务所律师。特别授权。
上诉人洛阳铜加工集团有限责任公司（以下简称洛铜公司）因与原告孙ｘｘ、被告洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司（以下简称爱舍尔公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2008）涧民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人洛铜公司委托代理人李ｘｘ、赵ｘｘ，被上诉人孙ｘｘ及其委托代理人姚ｘｘ，原审被告爱舍尔公司委托代理人马ｘｘ、阚世宏等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年3月17日洛铜公司与爱舍尔公司签订《长春苑项目合作发展合同书》一份。约定：由洛铜公司与爱舍尔公司双方共同开发长春苑房地产项目。同时约定，购房者付清按揭贷款付款，并签订购房合同，爱舍尔公司在相关部门办理贷款手续交于洛铜公司，视为爱舍尔公司已完成销售工作。爱舍尔公司从购房者交付的首付款中按首付款的收入差价提成。洛铜公司负责为购房者办理银行按揭贷款、契约登记、产权过户等手续，并承担由此产生的相关费用。有义务向爱舍尔公司提供长春苑房地产项目的相关资料，不得隐瞒。若因工程质量或延误交房时间，不及时在购房合同书上盖章，为购房者办理银行按揭贷款、契约登记、产权过户等相关手续，造成购房者退房或使爱舍尔公司无法完成销售任务的，洛铜公司承担全部责任。造成爱舍尔公司经济损失的，洛铜公司负责赔偿。2006年11月9日爱舍尔公司按协议与孙ｘｘ签订了卖方为洛铜公司的《房地产买卖契约》一份。同日，孙ｘｘ向爱舍尔公司交付购房首付款x元。欲购洛铜公司开发并授权爱舍尔公司策划销售的洛阳市涧西区X路X号街坊长春苑商铺。
另查明，（2008）涧民三初字第X号民事判决书中确认：2006年底，爱舍尔公司将长春苑购房户杨ｘｘ、孙ｘｘ、刘ｘｘ的购房合同，杨ｘｘ的首付款及办理银行按揭所需手续交于洛铜公司，并要求洛铜公司从欠付爱舍尔公司应得的销售收入中扣除孙ｘｘ、刘ｘｘ的购房首付款12.5677万元，爱舍尔公司向洛铜公司交付销售房屋手续86套，销售房款1029.9423万元，按20％分配，洛铜公司应付爱舍尔公司205.x万元，洛铜公司尚欠爱舍尔公司销售收入款14.x万元。对此，洛铜公司对所欠款项并未提出上诉。期间孙ｘｘ欲购的洛阳市涧西区X路X号街坊长春苑商铺因被河南省洛阳市中级人民法院查封，不能办理房产相关手续，取得该商铺产权。
原审法院认为，洛铜公司与爱舍尔公司之间建立的长春苑项目合作发展合同合法有效，内容及形式均符合法律规定。该合同约定：洛阳市涧西区X路X号街坊长春苑商铺，由被告洛铜公司负责为购房者办理银行按揭贷款、产权过口等手续。如不及时在购房合同书上盖章，为购房者办理银行按揭贷款、契约登记、产权过户等相关手续，造成购房者退房或使爱舍尔公司无法完成销售任务的，洛铜公司承担全部责任。合同履行期间，孙ｘｘ为购得洛阳市涧西区X路X号街坊长春苑商铺的房产权，向爱舍尔公司预交购房首付款x元，爱舍尔公司按约定在完成房屋销售量，同时将原告预交的购房首付款交付洛铜公司，爱舍尔公司已经履行了合同义务，造成此次纠纷与被告爱舍尔公司没有法律上直接关系。洛铜公司没有按合同约定为原告办理按揭贷款、契约登记、产权过户等相关手续，造成原告无法取得该商铺产权，洛铜公司应当承担民事责任。据此，原告要求被告洛铜公司向其返还购房款x元及利息，解除双方商品房买卖关系的请求，事实清楚。其要求被告爱舍尔公司承担返还购房款及利息的请求，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定。判决：一、解除原告孙ｘｘ与被告洛阳铜加工集团有限责任公司建立的商品房买卖关系；二、被告洛阳铜加工集团有限责任公司于判决生效后十日内一次性向原告孙ｘｘ返还购房款x元；三、被告洛阳铜加工厂有限责任公司于判决生效后十日内一次性向原告孙ｘｘ支付利息（利息从2006年11月6日起至被告返还购房款之日止，按中国人民银行同期借款利息计算）。逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条执行；四驳回孙ｘｘ的其他诉讼请求。案件受理费500元，由孙ｘｘ负担250元，洛铜公司负担250元。
上诉人洛铜公司诉称，一、本案上诉人与被上诉人孙ｘｘ商品房买卖关系不成立，无需解除合同关系。1、本案所涉房产是“长春苑”商铺的内铺，在售房开始之前，办理银行贷款的银行告知上诉人和爱舍尔公司，内铺不可以办按揭。在上诉人“长春苑”所售出房产中，现在己经办理按揭的均是外铺即临街门面房。上诉人之所以不同意与孙ｘｘ签订售房合同，是因为上诉人看到孙ｘｘ与爱舍尔公司约定并填写的《房地产买卖契约》购买的是内铺，且要办理按揭，因此上诉人没有同意，也就没有在合同上签字、盖章。2、孙ｘｘ和爱舍尔公司均知道上诉人对爱舍尔公司在本案销售房产的售房权是受限的，知道签订房产买卖合同须上诉人签字盖章方能生效。但孙ｘｘ和爱舍尔公司在上诉人没有同意签订售房合同并且没有在合同上签字、盖章的情况下，私自进行房款交接，从而发生纠纷。上诉人在本案中是无辜的，不应承担任何责任。1）、爱舍尔公司知道自己的代理权是受到限制的。上诉人与爱舍尔公司在《“长春苑”项目合作发展合同书》中第二条第（四）款中明确约定：“甲方（上诉人）授权乙方（爱舍尔公司）在本合同期限内，与购房者签订购房合同及商品房销售卡，甲方负责审阅盖章”。也就是说，对经爱舍尔公司代理的售房行为，仅限于商谈合同，填写合同内容，合同成立须经上诉人在合同上审阅盖章。这是对爱舍尔公司的代理权限制和具体规定。爱舍尔公司代理上诉人出售商铺，却不顾客观实际，未经上诉人授权，更未征得上诉人同意，将不能办按揭的内铺以办按揭贷款的方式出售给孙ｘｘ。上诉人审阅后拒绝在孙ｘｘ签字的《房地产买卖契约》上签字盖章，是对爱舍尔公司擅自行为的拒绝追认。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2）孙ｘｘ应当知道爱舍尔的售房权是受到限制的，且应当知道购买上诉人的“长春苑”房产须经上诉人在合同上签字盖章。首先，孙ｘｘ提供的“证据二”是《长春苑项目合作发展合同书》，孙ｘｘ基于此认定上诉人与爱舍尔公司存在委托代理关系，说明孙ｘｘ对《长春苑项目合作发展合同书》中关于对爱舍尔公司的代理权限制和具体规定已经予以认可。孙ｘｘ在一审提交的证据五，仅有孙ｘｘ签字盖章的《房地产买卖契约》中第九条约定：“本契约经双方签字盖章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”。因此，本案《房地产买卖契约》生效的必备要件是双方签字盖章并经房地产买卖主管机关审查批准。而该合同并没有上诉人的签字盖章。《房地产买卖契约》空白文本买自洛阳市房地产权交易处并被指定洛阳市房地产买卖唯一使用文本，由河南省建设厅监制、在契约的封2上注明契约格式解释权归中华人民共和国建设部。很显然，本案引发合同纠纷的合同是尚未成立更没有生效的合同。而这一切孙ｘｘ也是应当知道的。因此，本案合同未成立，上诉人没有任何合同义务和责任。二、一审判决曲解上诉人与爱舍尔公司之间的《长春苑项目合作发展合同书》，认定事实错误。1、根据合同约定，上诉人应“负责为购房者办理银行按揭贷款，产权过户等手续”。但上诉人是有义务为购房合同已经成立、且符合按揭条件的购房者办理按揭手续。孙ｘｘ与上诉人的购房合同不成立，且不具备按揭贷款条件，上诉人根本没有义务为其办理按揭贷款手续。2、孙ｘｘ不能取得本案房产产权，不是因为长春苑地产项目被查封，而是合同关系未成立。孙ｘｘ未取得本案房产产权，与房产是否被查封没有任何关系。首先，长春苑地产项目被查封，不是因该项目而起，该纠纷是中铝洛阳铜业有限公司与上诉人之间的《资产转让协议》引起，而且长春苑项目物权除已售出的外，仍登记在上诉人名下，不属于依约应转让中铝洛阳铜业的资产。因此，该纠纷与长春苑项目无关。其次，洛阳市中级法院根据申请人中铝洛阳铜业有限公司的申请，查封了长春苑房产项目。在查封的同时，为实现债权，在征得有关方面同意后，中铝洛阳铜业有限公司对所售长春苑房产办理过户手续提供了必要协助。2006年10月30日，长春苑房产项目被查封，2006年11月6日孙ｘｘ向爱舍尔公司交款。但本案爱舍尔公司在2005年4月至2006年4月销售房屋33户，该批房产证于2006年4月24日办完发出；2006年5月至2006年lO月销售房屋19户，房产证于2007年1月26日办完发出；2007年2月至2007年6月17日销售房屋22户，房产证于2007年6月24日办完发出。由此证明，有关销售长春苑项目房屋事项上没有法律障碍。孙ｘｘ未取得该商铺产权，根本原因是上诉人不同意与其建立合同关系，之所以不同意，是因为内铺不能以按揭的形式购买。三、本案一直持有孙ｘｘ购房款的是爱舍尔公司，上诉人不应承担还款义务，一审不应以尚未生效的另一案件判决所确认的事实作为本案认定事实依据。本案一审依据洛阳市涧西区人民法院（2008）涧民三初字第lX号判决书，且在该案二审尚未终结的情况下，确认爱舍尔公司已将孙ｘｘ交爱舍尔的房款交付上诉人，既不符合事实，又有失司法的严肃性。孙ｘｘ将房款交爱舍尔公司，爱舍尔公司向其开具收据。因为上诉人不同意以按揭的形式将内铺向刘ｘｘ、孙ｘｘ、杨ｘｘ售房。因此，并没有收取这三个人的购房款。在（2008）涧民三初字第X号案中，上诉人始终坚持长春苑售出房产为83户，不含刘ｘｘ、孙ｘｘ、杨ｘｘ。对此爱舍尔公司也一直未提出异议。本案一审不应不顾本案审理时上诉人在本案以及在（2008）涧民三初字第lO号案中的主张和答辩，将（2008）涧民三初字第X号案所争议的未经生效判决确认的所谓事实和过程安插在本案中，更何况该案二审尚未审理终结，不能以未生效的判决作为定案依据。综上，本案所涉合同是未成立的合同，上诉人在本案中不存在任何过错，也未收取被上诉人孙ｘｘ的任何款项，不应承担任何责任。希望二审依法审理，纠正本案一审错误，驳回被上诉人孙ｘｘ对上诉人的诉求，以维护上诉人的合法权益
被上诉人孙ｘｘ辩称，一、答辩人与洛铜公司之间存在商品房买卖合同关系，上诉人关于与答辩人商品房买卖合同关系不成立的理由不能成立。1、洛铜公司与爱舍尔公司存在委托代理关系。本案所涉及的“长春苑”房地产项目是由洛铜公司开发，授权爱舍尔公司全权负责该项目销售，授权代理期限从2005年3月27日至2006年6月17日，后又延长至2007年6月17日。爱舍尔公司以洛铜公司名义策划销售涉案商铺，洛铜公司负责为购房者办理按揭贷款、契约登记、产权过户等相关手续。2、答辩人在洛铜公司授权爱舍尔公司代理销售的授权期限内向爱舍尔公司缴纳了涉案商铺的首付款，爱舍尔公司出具了收款收据，并在爱舍尔公司的主持下，签署了以洛铜公司为卖方的《房地产买卖契约》，向爱舍尔公司提交了办理按揭贷款所需的身份资料。由于洛铜公司与爱舍尔公司存在委托代理关系，根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人承担民事责任。答辩人向爱舍尔公司交付房款，应当视为向洛铜公司履行缴款的合同义务。3、在答辩人购买涉案商铺时，其代理人爱舍尔公司不但没有告知答辩人不能办理按揭，而且明确表示可以办理按揭，并接受了答辩人办理按揭所需材料，将办理按揭材料交给了上诉人。另外至今爱舍尔公司也一直认为与洛铜公司签订的《长春苑项目合作发展合同书》的约定，答辩人的情况可以办理按揭，没有办理是上诉人的原因。4、上诉人关于答辩人和爱舍尔公司均知道上诉人对爱舍尔公司在本案销售的房产的授权是有限制的的陈述与事实不符。洛铜公司的《授权书》载明洛铜公司授权爱舍尔公司全权策划、销售，爱舍尔公司在向答辩人出售涉案商铺时，没有声明授权受限。至于其与爱舍尔公司《长春苑项目合作发展合同书》，爱舍尔公司在向答辩人出售涉案商铺时没有出示，是答辩人在双方发生纠纷后才知道的，答辩人在购买商铺时并不知晓。因此，答辩人与上诉人之间存在商品房买卖合同关系。二、上诉人认为一审判决对《长春苑项目合作发展合同书》曲解，认定事实错误的理由不能成立。《长春苑项目合作发展合同书》第二条第三款第一项约定“购房者付清按揭贷款首付款，并签订购房合同，乙方收集购房者在银行办理按揭贷款手续齐备后并交于甲方，视为乙方完成销售工作。正常情况下，甲方应在50日内办理完银行按揭手续。”第三条第六款约定“若因甲方不及时在购房合同上盖章；不及时为购房者办理银行按揭贷款、契约登记等有关手续，由甲方承担全部责任。”该合同书并无本案涉及的“长春苑”商铺不能办理按揭贷款的除外约定，因此上诉人关于答辩人不具备按揭贷款条件的理由不符合事实，一审判决认定的事实是有据可证的。三、上诉人关于答辩人购房款一直系爱舍尔公司持有，其不承担还款义务的理由不能成立。即使爱舍尔公司没有向洛铜公司转交答辩人的购房款，或者没有冲抵爱舍尔公司的销售代理费，但由于爱舍尔公司是洛铜公司的销售代理人，答辩人已经向爱舍尔公司缴纳购房款是没有争议的事实，洛铜公司应当依法对爱舍尔公司的代理行为承担责任。四、被告洛铜公司没有履行交房义务，造成答辩人无法取得商铺产权，无法实现商品房买卖合同的目的，应当返还购房款，支付利息。房地产买卖合同出卖人的主要义务就是转移房地产的所有权于买受人。在答辩人履行房款付款义务后，洛铜公司应当履行交房义务。但由于洛铜公司名下的所有房产于2006年10月20日被洛阳市中级人民法院查封，不得过户、买卖，以及洛铜公司与爱舍尔之间的过错，洛铜公司一直没有履行交房义务，导致答辩人至今未能得到商铺，商品房买卖合同的根本目的不能实现。根据有关法律法规及司法解释的规定，该商品房买卖合同关系理应解除，洛铜公司应退还答辩人交纳的商铺款并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付利息。五、上诉人称其在本案中没有任何过错，不承担任何责任的上诉理由完全颠倒了黑白。1、答辩人缴纳购房款时洛铜公司与爱舍尔委托隐瞒洛铜全部房产被查封的事实，这不是过错吗2、由于上诉人与爱舍尔公司合作发生纠纷，二者互相推诿，全然不顾答辩人的权益，你选任代理人没有过错吗3、上诉人代理人已经收到答辩人的购房款，上诉人不履行交房义务，这不是过错吗综上所述，答辩人认为上诉人的上诉理由不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。
原审被告爱舍尔公司述称，一、上诉人的上诉理由不符合事实。1、上诉人诉称，“上诉人与孙ｘｘ商品房买卖关系不成立，因上诉人没有在买卖合同上签字盖章。”根据我公司与上诉人签定的《长春苑项目合作发展合同书》的约定，由上诉人委托我公司售房。在我公司售房时，上诉人的工作人员在场监管。2006年11月9日，我公司以上诉人的名义与孙ｘｘ、刘ｘｘ签定了《房地产买卖契约》。上诉人的工作人员对此没有表示任何异议。2006年底，我公司将孙ｘｘ、刘ｘｘ的商品房买卖契约、业主身份证复印件、按揭手续、购房收据等一并交上诉人。上诉人在《长春苑X号街坊需办房产证业主移交清单》上签字认可。但由于上诉人麦卖给刘ｘｘ、孙ｘｘ的房屋在2006年10月已被洛阳市中级人民法院予以查封，上诉人无法办理银行按揭手续和房产证。上诉人长期对我公司和购房户隐瞒这一事实，既不通知我公司停止售房，又不在孙ｘｘ、刘ｘｘ的房产买卖契约上盖章。我们认为在售房时上诉人没有提出异议，并且在收到刘ｘｘ、孙ｘｘ的商品房买卖契约、业主身份证、按揭手续、购房收据等全部售房手续后，长期没有提出异议，应认定将该房屋已出售给孙ｘｘ、刘ｘｘ。按照我公司与上诉人所签定的《长春苑项目合作发展合同书》第三条第六款的规定“若甲方（上诉人）不及时在购房合同上盖章，不及时给购房者办理银行按揭贷款、产权过户等手续，甲方（上诉人）承担全部责任。”所以上诉人的上诉理由不符合事实。2、上诉人另诉称，“爱舍尔公司代理上诉人出售商铺时，未经上诉人授权，未征得上诉人同意，将不能办理按揭的内铺以办按揭贷款的方式出售给孙ｘｘ、刘ｘｘ”这更不符合事实。在我公司与上诉人签定的《发展合同书》中第二条第一款规定，“甲方（上诉人）为购房者办理银行按揭贷款、契约登记、产权过户等有关手续。”这充分证明上诉人委托我公司出售的房屋均能够办理银行按揭贷款。双方签定的合同和我国法律均未规定内铺不能办理银行贷款。并且在我公司代表上诉人与刘ｘｘ、孙ｘｘ签定购房合同时，上诉人的工作人员在场，没有表示异议，上诉人也从未通知我公司不能办理银行贷款。更重要的是2006年底我公司将刘ｘｘ、孙ｘｘ的银行按揭贷款手续移交给了上诉人，上面写明是银行按揭，上诉人也从未表示任何异议。所以上诉人的上诉理由不符合事实。3、上诉人称，“持有孙ｘｘ、刘ｘｘ购房款的是爱舍尔公司”这是不符合事实，按照我公司与洛铜公司签订的《长春苑项目合作发展合同书》第二条第（三）款第2条第（1）款规定，“由甲乙双方共同负责收取销售房款，并根据甲乙双方当日实际收取销售房款为基数，当日进行结算分配”。但是被告洛铜公司违反合同约定，至今欠我公司x.40元销售收入款。这一点已被涧西区人民法院（2008）涧民三初字第X号民事判决书所认定。对这一项判决，洛铜公司没有提出上诉。是对孙ｘｘ、刘ｘｘ的房款已由上诉人持有这一事实的认可。由于洛铜公司长期拖欠我公司售房款，我公司在交付孙ｘｘ、刘ｘｘ购房手续时，已告知洛铜公司从所欠我公司的销售收入款中扣除。洛铜公司已将孙ｘｘ、刘ｘｘ的首付款从所欠我公司的销售收入款中扣除后，尚欠我公司销售收入款x.40元。所以孙ｘｘ、刘ｘｘ的首付款在洛铜公司。洛铜公司应当偿还孙ｘｘ、刘ｘｘ的购房款。二、上诉人的上诉请求不能成立。上诉人请求“撤销一审一、二、三判决”。我们认为根据本案的事实，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明的事实与原审查明的基本相同。
本院认为，2005年3月17日洛铜公司与爱舍尔公司签订的《长春苑项目合作发展合同书》及附件长春苑商用房销售底价，当事人双方对其内容、效力均未提出异议。该合同及附件无内铺限制按揭内容。爱舍尔公司收取孙ｘｘ、刘ｘｘ购房款，并与购房人签订《房地产买卖契约》，符合与洛铜公司合同约定，并无过错。该契约虽未经双方签章并经房地产买卖主管机关审查生效，但购买人已付首付款，是双方当事人的真实意思表示，并不违背法律禁止性规定，契约成立。洛铜公司与爱舍尔公司间系委托代理关系。《房地产买卖契约》主体为洛铜公司，爱舍尔公司的对外行为，应由洛铜公司承担相应责任。上诉人洛铜公司的上诉理由不足，证据不充分，本院不予支持。原审认定及判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1574元，由上诉人洛阳铜加工集团有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长乔书贵
审判员吴健莉
审判员黄义顺
二ＯＯ九年八月五日
书记员许巧红
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