宁德市中级人民法院
民事判决书
(2004)宁民终字第X号
上诉人(原审被告)叶某，男，X年X月X日出生，汉族，福建省霞浦县X镇X街X路X号。
委托代理人蓝永标，福建远东大成律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)陈某某，男，X年X月X日生，汉族，福建省霞浦县X镇X街X巷X号。
委托代理人苏胜浦，福建禧龙律师事务所律师。
上诉人叶某因与被上诉人陈某某、陈某康房屋买卖合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院(2003)霞民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶某及其委托代理人蓝永标、被上诉人陈某某及其委托代理人苏胜浦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明，2002年7月25日，被告叶某将其所有的坐落于霞浦县X镇X街X巷X号房屋出卖给承租人原告陈某某、陈某康，房屋价款为（略）元，双方签订了内容相同但房价不同的两张房屋卖断契，一张房价款为（略）元，另一张为（略）元。被告随契附给原告霞国用(92)字第（略）号土地使用证一本、霞建许(91)X号建设许可证一本、霞浦县人民法院(90)霞法民调第X号调解书一份。合同签订后，原告付给被告房价款人民币（略）元，被告亦将房屋交付给原告占有使用。至2002年10月25日，被告申领到出卖房屋的所有权证，原告多次要求被告将房屋所有权证交付给其，并办理过户手续，被告要求原告再支付（略）元后方可交付房产证和办理过户手续。双方协商没有结果，原告遂于2003年11月19日向法院提起诉讼。
原审法院认为，原告的房屋产权证虽然在出卖时尚在申领中，但房屋产权明确。原、被告之间的房屋买卖系双方自愿，是双方的真实意思表示，且双方也各自交付了房屋和价款，双方之间的房屋买卖合同成立、有效。被告在申领得房屋所有权证后，原告要求被告交付房产证和协助办理房产过户手续的理由成立，被告有义务交付房产证和协助办理过户手续。被告要求原告支付（略）元补偿款，没有事实和法律依据。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第某十八条第某款、《中华人民共和国合同法》第某条、第某、《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十五条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第某十五条的规定，判决:1、原告陈某某、陈某康与被告叶某的房屋买卖合同有效；2、被告叶某应在判决生效之日起五日内将霞浦县X镇X街X巷X号房屋所有权证交付给原告陈某某、陈某康，并协助办理房屋产权过户登记。
宣判后，叶某不服，向本院提起上诉。
上诉人叶某上诉称:其房屋的《国有土地使用证》只是划拨地使用权证，且其与被上诉人签订房屋买卖合同时，亦未取得房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关禁止性规定，双方之间的房屋买卖合同无效。且其转让的房产系其与魏淑英(上诉人妻子)共同共有，其只是出卖房产的产权人之一，部分共有人出卖共有房产，该房产转让合同也是无效的；上诉人实收被上诉人房价款（略）元，原审认定上诉人收取被上诉人房价款（略）元证据不足，对此事实的认定不清；原审依职权追加原告，应当在举证期限届满前追加，并在庭审前告知被告方，但原审却在庭审时突然告知上诉人，诉讼程序违法；请求改判确认上诉人与被上诉人的房屋买卖合同无效，双方财产互返。
被上诉人陈某某辩称:上诉人将其房屋转让给被上诉人之前已领取了土地使用证，房产证也在办理之中。被上诉人起诉前，上诉人已领取了房产证。房产过户登记属于物权变动，不影响房地产转让合同的效力。依相关法律规定，土地使用权的转让程序是双方先签订转让合同，然后持转让合同和相关权属证书向有关部门提出申请，相关部门核准后收取有关税费，办理过户手续。上诉人转让的房产虽然是与其妻共有，但其在转让房产时，其妻也已在合同上签章，同意转让。上诉人以其房屋转让时没有房产证和没有办理土地出让合同和缴纳出让金及部分产权人出卖共有房产，主张合同无效的理由不能成立；上诉人收取被上诉人房价款（略）元的事实清楚，有两份卖契为据；陈某康是讼争房地产的受让人之一，具有本案的诉讼主体资格。原审适用简易程序进行审理，陈某康申请参加诉讼，原审追加其为原告参加诉讼，上诉人对陈某康的身份不持异议，也没有提出延长答辩时间请求，原审程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明:上诉人、被上诉人双方除对原审认定上诉人收取被上诉人房价款（略）元的事实有异议外，对其余事实无争议，本院对没有争议的事实予以确认。本案上诉的争议焦点是:上诉人出卖给被上诉人的房产的价款是多少原审的审理程序是否违法双方签订的房屋买卖合同是否有效
另查明:原审认定，上诉人与被上诉人于2002年7月25日签订了除价款不同外其他内容相同的两份房屋卖断契，两份的房屋价款分别为（略）元和（略）元。原告依合同支付了（略）元的房价款。上诉人认为，其虽然与被上诉人签订了两份房屋卖契，但当时约定的房屋价款实为（略）元，其只收取被上诉人（略）元的房价款。原审将两份契约的价款相加，而认定其收取（略）元房价款是错误的。被上诉人认为，当时约定的房价款为（略）元，为少缴纳房产转让税费，而订立两份房屋卖断契，原审对此事实的认定是正确的。本院认为，经过庭审，不管双方约定的房价款是（略）元还是（略）元，双方对一方已全部交付房价款、另一方已全部收取房价款的事实均无异议，本院予以确认。鉴于此，不管双方约定的房价款是（略）元还是（略）元，均不影响双方房屋买卖合同的效力。本案对双方约定房价数额的多少可不作认定。
还查明:被上诉人陈某康在二审期间，于2004年3月10日因病死亡，其法定继承人有妻子王莲娇、长子陈某某、长女陈某亚、次女陈某新、三女陈某春。2004年4月8日，王莲娇、陈某亚、陈某新、陈某春到福建省霞浦县公证处公证声明自愿放弃对陈某康的财产继承权。
本院认为:上诉人将其房屋出卖给被上诉人、上诉人收取被上诉人全部房价款的事实清楚，对此事实本院予以确认。讼争房产的受让人为被上诉人陈某康、陈某某二人，陈某康应为本案的必要共同诉讼人，原审法院应当通知其参加诉讼，陈某康也可以申请参加诉讼。原审法院在适用简易程序开庭审理本案时，被上诉人陈某康申请参加诉讼，原审法院予以准许，上诉人亦未对此提出异议，原审程序合法。上诉人主张追加当事人应在举证期限届满前追回当事人，没有法律依据。霞浦县X镇X街X巷X号房屋产权虽属上诉人与其妻魏淑英共有，但上诉人在出卖该房产时，魏淑英与上诉人共同生活，对上诉人出卖该房产没有提出异议，且魏淑英也已在房屋卖断契上签章，应视为魏淑英同意上诉人出卖该房产，上诉人对此提出的上诉理由不能成立。上诉人、被上诉人双方签订了房屋买卖合同后，上诉人交付了该房产的《国有土地使用证》、与该房产有关的民事调解书等，被上诉人亦支付了房价款和占有、使用了该房产，该合同系双方自愿订立，意思表示真实，该房屋买卖合同成立。虽然上诉人、被上诉人双方订立房屋买卖合同时，上诉人尚未领到房屋所有权证，但上诉人在订立合同前已向有关部门申领房产证，并在被上诉人起诉要求上诉人办理房屋过户手续前，上诉人已依法领取了出卖房屋的产权证。上诉人以其与被上诉人签订房屋买卖合同时未取得房产证主张房屋买卖合同无效的理由不能成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时，应当按照国务院规定，报有权批准的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《城市房地产转让管理规定》第某一条、第某二条规定，以划拨方式取得土地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，经人民政府批准转让的，只要将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其它处理，可以不办理土地使用权出让手续。同时该《城市房地产转让管理规定》第某条规定土地使用权转让的程序是:土地使用权转让当事人先签订书面转让合同，转让合同签订后，当事人持转让合同、房地产权属证书等文件向土地管理部门提出申请，土地管理部门核实批准后，转让当事人按规定缴纳土地收益，由土地管理部门核发过户单。即双方签订房地产转让合同后，才发生报批和缴纳土地收益问题。上诉人的房产土地使用权是以划拨方式取得，根据上述法律法规的规定，上诉人、被上诉人必须先签订房地产转让合同后，才能向有批准权的人民政府提出转让申请。即使政府有关部门不予批准，也只是双方之间订立的合同不能履行，并不必然导致合同无效。上诉人在转让房地产合同签订后，没有向人民政府有关部门提出申请，即以其与被上诉人签订房产转让合同前没有办理土地出让手续和缴纳出让金，而主张双方之间的房地产转让合同无效的理由不能成立。鉴于双方订立合同的意思表示和被上诉人已经交付了房屋价款、居住使用该房产及上诉人收取了房价款的实际情况，本着维护交易安全的目的，按照诚实信用、公平原则，上诉人应当全面、及时和正确地履行其转让房地产的相关合同义务，原审判决上诉人继续履行合同义务是正确的。上诉人在原审中并未提出反诉，现上诉要求确认双方的房屋买卖合同无效、双方财产互返的上诉请求没有法律依据。上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律恰当，所作判决并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉人叶某的上诉，维持原判。
二审案件受理费4610元，由上诉人叶某负担。
本判决为终审判决。
审判长沈鸣鸣
代理审判员余梓安
代理审判员游翔
二OO四年五月十八日
书记员谢嘉林
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