原告俞某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人周某，上海市A（略）事务所（略）。
被告周某，女，汉族，X年X月X日出生，户（略）。
被告蔡某，男，汉族，X年X月X日出生，户（略）。
两被告共同委托代理人张某，上海市B（略）事务所（略）。
原告俞某诉被告周某、蔡某民间借贷纠纷一案，本院于2007年11月8日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张红军独任审判，于2007年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周某，两被告委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告向其借款未归还，故请求法院判令两被告清偿借款人民币292,500元、偿付违约金20,000元、（略）费5,286元、自2007年10月1日起至清偿日止的逾期还款利息（以本金的20%年息计算）；两被告若不能偿付上述款项，原告依法对登记在被告周某名下的上海市松江区某房产行使抵押权，依法进行拍卖受偿。
两被告对本案事实无异议。
经审理查明：2006年7月12日，被告周某与原告签订房屋抵押借贷合同一份。合同约定，被告周某向原告借款242,000元；借款日期自2006年7月12日至2007年2月12日；被告周某将本市松江区某抵押担保；若被告周某未按合同约定偿还借款，其财产归原告所有，并且配合原告办理房屋过户手续；等等。同月12日，双方至房地产交易中心办理了抵押登记手续，受理日期为2006年7月17日，核准日期为2006年7月20日，债权数额为242,000元。
2006年7月16日，被告蔡某向原告借款60,500元，被告蔡某承诺还款日期为2007年2月12日。
2007年7月12日，原告与两被告签订还款协议一份。协议确认两被告截止至2007年6月30日共向原告借款292,500元；两被告承诺于2007年9月30日前还清；若届时不能清偿，则自2007年10月1日起以年息20%计付利息；两被告以本市松江区某抵押担保；若两被告不能按约履行还款义务，除承担相应的利息外，还须承担违约金20,000元及其诉讼费、（略）费等相关费用。
另查明，上海市房地产登记册中记载，本市松江区某产权人为被告周某；上述房地产他项权利人另有招商银行股份有限公司上海松江支行，债权数额为668,000元，设定日期为2004年5月31日，受理日期为2006年3月16日，核准日期为2006年4月3日。
再查明，为本案诉讼，原告聘请周某为其委托代理，支付了（略）费5,286元。
上述事实，房屋抵押借贷合同、借条、还款协议、上海市房地产登记册、聘请（略）合同、（略）费发票、双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原告与被告周某所订房屋抵押借贷合同中约定，“若被告周某未按合同约定偿还借款，其财产归原告所有，并且配合原告办理房屋过户手续”，该条款违反了法律的规定，应为无效。但该条款无效，不影响其他部分效力，抵押借贷合同其他部分仍有效。原告与两被告签的还款协议虽约定对借款292,500元的债务以房产为抵押担保，但对债务中的50,500元未办理抵押登记手续，故该部分抵押不生效。现本市松江区某房屋向两个债权人抵押，应按抵押物登记的先后顺序清偿，因案外人招商银行股份有限公司上海松江支行抵押登记在先，故由其优先受偿，而后才由本案原告受偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第五十三条第二款、第五十四条第（一）款的规定，判决如下：
一、被告周某、蔡某应于本判决生效之日起十日内归还原告俞某借款292,500元。
二、被告周某、蔡某若在上述履行期内未归还原告俞某借款242,000元，则折价或拍卖、变卖被告周某名下位于上海市松江区某房产，所得价款由招商银行股份有限公司上海松江支行优先受偿（数额不超过668,000元），余款由原告俞某受偿（数额不超过242,000元），超过部分归被告周某所有，不足部分由被告周某、蔡某继续清偿。
三、被告周某、蔡某应于本判决生效之日起十日内偿付原告俞某违约金20,000元。
四、被告周某、蔡某应于本判决生效之日起十日内偿付原告俞某（略）费损失5,286元。
五、被告周某、蔡某应于本判决生效之日起十日内支付原告俞某利息（以292,500元为本金、自2007年10月1日起至清偿日止，按20%年息计付）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6,165元，减半收取3,082.50元，由被告周某、蔡某共同负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员张红军
书记员陈旭
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