原告某公司。
委托代理人王某，上海市某律师事务所律师。
被告某某公司。
委托代理人傅某，上海市某律师事务所律师。
原告某公司诉被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某，被告委托代理人傅某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称，2003年2月20日，原、被告签订一份《某号地块某层办公楼转让意向书》，约定被告向原告转让某号地块办公楼X至X层房屋产权，共计约4000平方米（每层约1000平方米），每平方米均价约为人民币13,000元，同时还就设施配套、装修标准、履行期限、违约责任及正式签订买卖合同的时间等作了约定。原告依约支付了人民币1,500,000元定金。至2008年10月，被告发函原告称工程即将完工，因政策调整及客观因素影响，其工程建设的进程发生了实质性的变化，提出不履行意向书，原告表示异议。原告于2009年5月6日诉至上海市第一中级人民法院，诉请被告继续履行意向书，上海市第一中级人民法院于2009年11月23日作出一审判决，认定意向书并不具备买卖合同的主要内容，系争房屋工程设计变更系实质性变更，且尚未取得房地产权证，判决驳回原告诉请。后原告向上海市高级人民法院提起再审申请，上海市高级人民法院裁定认为，某公司认为某某公司不履行意向书的约定依法应当承担法律和经济责任，可另行解决。为此，原告起诉要求被告承担违约责任及赔偿原告因之所产生的经济损失，要求被告双倍返还定金人民币3,000,000元，赔偿预期利益损失人民币22,000,000元，并从本案起诉之日起至判决生效之日止按逾期付款银行利息计息付息。
原告提供了证据：一、《某号地块某层办公楼转让意向书》，证明原、被告间的系争房屋转让关系；二、建设用地规划许可证及相关文件，证明系争房屋出于被告的原因并未按期竣工的事实；三、划款收据，证明原告依约支付1,500,000元定金的事实；四、原、被告间往来函件，证明被告于2008年10月提出解除合同等事宜；五、起诉状、判决书，证明原告于2009年5月起诉被告继续履行意向书的事实及该案判决情况；六、上诉状及裁定书等，证明原告上诉的事实及相关情况；七、再审申诉书及裁定书，证明原告申请再审及法院裁定认定原告可另行追究被告违约责任等的事实；八、评估报告，证明系争房屋现实际房价；九、报纸登载案例，证明与本案相似案例应适用法律及判决。
被告某某公司辩称，上海市第一中级人民法院的判决认定双方签订的意向书载明的面积价格都是不确定的条款，不是买卖合同，意向书不能履行，被告不存在主观过错，发生的变更系政策因素调整所导致，被告是国有企业，必须遵守相关法律规定，被告按法律规定进行转让，原告没有同意，原告提出的赔偿金额亦是没有依据的，被告一直同意返还原告支付的定金，如果原告同意和解，被告愿意按照银行同期存款利率支付原告利息，双方签订的意向书不能履行属情势变更，不能归责于被告，原告的赔偿要求无法律依据，不同意原告的诉讼请求。
被告对原告提供的：证据一至七，真实性没有异议；证据八不能证明原告要证明的内容，是单方委托，价格也是估计的，真实性和关联性均有异议；证据九，案例不能说明什么，且案例的情况也不相同。
被告提供了证据：一、《上海市国有土地使用权出让合同》，证明原告与上海市卢湾区房屋土地管理局于2002年9月27日签订《上海市国有土地使用权出让合同》取得某号地块40年的土地使用权，建筑容积率不大于x平方米/公顷，即容积率6.0；二、紧急通知，证明卢湾区城市规划管理局于2003年8月28日紧急通知容积率调整至4.0；三、《关于上海某某大厦扩建工程设计方案的批复》，证明卢湾区城市规划管理局于2006年5月12日核准该地块容积率为5.0；四、《建设工程规划许可证》，证明涉案房屋于2008年7月21日取得建设工程规划许可证；五、2002年9月27日签订《上海市X路某号（某某东块）地块委托动拆迁合同》，证明被告委托上海市卢湾区人民政府负责拆迁；六、公司章程，证明被告企业性质为国有，如果资产转让，必须履行国资转让报批备案手续。
原告对被告的：证据一至四真实性无异议，但与本案无关，证据五动迁协议无日期，被告委托政府动迁是否符合法律规定，原告质疑被告以政府行为以权代法；证据六客观存在，被告是国有企业，但不能约束原告的其他权利，内部文件对外没有约束力。
经审理查明，2003年2月20日，原、被告签订了一份《某号场块某层办公楼转让意向书》，被告拟向原告转让某号地块办公楼（某层）的产权，整个楼盘由被告负责建造及相关配套，原告按合同价支付房款及应承担的其他费用，其中（三）办公楼信息：1、办公楼建筑面积（六—九层）每层约1000平方米，总计约4000平方米（以实测为准）……。（五）房价：办公楼房价：六—九层如一次性买断，均价为人民币13,000元/平方米（建筑面积）。（六）付款方式：本意向书签订后七天内原告向被告支付定金人民币1,500,000元，正式合同签定后转为首期房款，定金不付息；（七）违约责任：1、原告如违约，定金将作为赔偿，归被告所有；2、被告如违约，除全额退还原告定金外，还需赔偿原告人民币1,500,000元。（八）其他：1、预计交房日期约为2004年5月。……2、待办公楼完成基础工程并施工至主体结构三分之二后的一周内，双方签定正式合同。意向书签订后，原告按意向书约定于2003年2月21日支付给被告定金人民币1,500,000元，2008年10月10日起原、被告间互发信函，被告表明因政策及客观因素的影响，工程发生了实质性的变化，意向书内容事实上也不能履行，要求原告约期面谈后续处理事宜，原告则表明要根据意向书的约定签订正式购房合同。2009年5月，原告向上海市第一中级人民法院起诉要求被告继续履行《某地块某层办公楼转让意向书》。上海市第一中级人民法院于2009年11月23日以（2009）某中民二（民）初字第X号民事判决书认定：从原告某公司与被告某某公司于2003年2月20日签订的《某号地块某层办公楼转让意向书》的内容来看，双方明确的是某公司所购房屋的位置，对所购房屋面积约定为，每层约1,000平方米，总计约4,000平方米（以实测为准）；对所购房屋的价格约定为，如一次性买断，均价为13,000元/平方米（建筑面积），由于双方签订意向书时，某某公司尚未取得建设工程施工许可证，项目开发尚处于规划设计方案阶段；实际上，由于有关部门要求某某公司调整容积率，某某公司据此调整了设计方案，因此双方在签订意向书时谈不上某某公司可以核算出建造成本，从而确定转让价格，故上海市第一中级人民法院无法认定双方在意向书中约定的价格即为转让价格，即意向书中载明的面积、价格应为不确定条款。另外，涉及某公司主要合同义务的付款方式在意向书中也未明确，故付款方式也属于不确定条款。某公司认为意向书所载的房屋面积和价格为确定条款，双方在意向书中指向的房屋买卖存在现实的履行基础，因与客观事实不符，某公司也无其他证据加以证实，故上海市第一中级人民法院不予采信。
再从双方签订的意向书性质来看，该份意向书是双方当事人在签署正式的《房屋买卖合同》之前签订的，应属预约合同。双方签订意向书的目的是为了订立正式的买卖合同，亦即本约合同。在此期间，赋予双方一定时间进行诚信谈判的义务。因该份意向书属于一份独立的合同，系双方当事人的真实意思表示，故该份意向书具有合同的法律效力。某公司按约支付了定金150万元，且该定金实质上是为保证正式签订买卖合同而交付的定金，某某公司在收取定金后，应当按照该份意向书约定的“基础工程施工至主体结构三分之二”的签约条件成就后，与某公司签订正式的买卖合同。
根据某某公司之后对某某大厦东楼扩建工程建设的实际情况，因政策调整等因素，某某公司对某某大厦的东楼扩建工程建设存在实质性的变更，即实际建造办公楼为6－X层，比原约定交付的楼层少了X层，与此对应的建筑面积也少于4,000平方米，则建设成本等费用相应有了上涨，因此双方在意向书中约定的成交价格13,000元/平方米实际无法履行。据此，双方当事人应当按照诚实信用原则，对预约合同中不确定的面积、价格、付款方式等买卖合同主要条款重新协商确定，并贯彻到本约合同条款中，以达成最终的交易行为。
然而，从双方往来的信函内容可以看出，双方当事人对签订买卖合同的意思表示并未趋于同一，某某公司在信函中明确该份意向书事实上不能履行；在本案审理期间，某公司又提出了确定成交价格的方案，也未得到某某公司的认同，故双方实际已经无法商谈继续履行合同事宜。
综上所述，该份意向书并不具备商品房销售管理办法规定的房屋买卖合同应当明确的主要内容，该份意向书仅为预约合同。鉴于某某大厦东楼扩建工程发生的设计变更系实质性变更，且为政策因素调整的原因导致，该房屋目前尚未取得房地产权证，存在法律与事实上的履行障碍，即双方在意向书中约定的价格已经不能在买卖合同中直接认定，故在双方磋商不能达成买卖合同的情形下，某公司要求继续履行该份意向书，上海市第一中级人民法院难予支持。就某某公司已收取某公司的150万元，双方可另行协商解决。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第十三条的规定，判决驳回原告某公司的诉讼请求。
原告不服上海市第一中级人民法院的判决提出上诉，后因未按规定预交上诉费，上海市高级人民法院以（2010）沪高民一（民）终字第X号民事裁定书裁定按自动撤回上诉处理。2010年3月22日，原告向上海市高级人民法院提出再审申请，上海市高级人民法院于2010年6月21日以（2010）沪高民一（民）申字第X号民事裁定书认定：2003年2月20日，申请再审人某公司（以下简称某公司）与某某公司（以下简称某某公司）就某某办公楼转让签订的《意向书》，属预约合同性质。《意向书》签订后，某公司按照约定支付了定金150万元。2008年10月，某某公司向某物业发函，表示由于政策调整及客观因素的影响，某某大厦东楼扩建工程的建设和进程发生了实质性的变化，原意向内容事实上不能履行，即某某公司已经不愿意按照《意向书》的约定与某公司签订正式《房屋买卖合同》。现某公司要求法院判令某某公司继续履行《意向书》，但该《意向书》事实上难以强制履行。原审法院判决驳回某公司的诉讼请求，并无不当。至于某公司认为被申请人不履行《意向书》的约定依法应当承担法律和经济责任，可另行解决。申请再审人的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（六）项，第二款规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定驳回某公司的再审申请。
另上海市某律师事务所委托上海房地产估价师事务所有限公司对系争房屋进行评估，估价时间：2010年7月9日，估价结果为：在满足全部限制条件下，估价对象上海市X路某号某层在土地设定为出让性质，办公用途条件房地产市场平均单价为30,605元/平方米。
本院认为，上海市第一中级人民法院已生效的（2009）某中民二（民）初字第X号民事判决书已经确认原、被告双方签订的意向书属预约合同，意向书中载明的面积、价格、付款方式均为不确定条款。意向书中约定的成交价格亦实际无法履行，该意向书并不具备商品房销售管理办法规定的《房屋买卖合同》应当明确的主要内容。双方应重新磋商确定。由于系争房屋发生的设计变更系实质性变更，且为政策因素调整的原因导致，在双方磋商不能达成买卖合同的情况下，意向书不能实际履行不能归责于双方当事人。因此，原告起诉要求双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求，难以支持，被告已收取的定金应予返还。鉴于该定金在被告帐户中长期存放，产生的孳息亦应归原告所有。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，判决如下：
一、某某公司应在本判决生效后十日内返还某公司人民币1,500,000元，并自2003年2月21日起按银行同期存款利率计息付息至付清之日止；
二、驳回某公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币166,800元，由某公司负担人民币148,500元，某某公司负担人民币18,300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长严奇
审判员王巍琦
代理审判员徐莉华
书记员夏蕾
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