原告：黄某乙
委托代理人：谢某
被告：昭平县水利电力局。
法定代表人：黎某某，局长。
委托代理人：邱某询，汇豪（略）事务所（略）。
被告：潘某某
被告：邱某
委托代理人：邱某，众望（略）事务所（略）。（二被告共同委托）。
原告黄某乙与被告昭平县水利电力局、被告潘某某、邱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月30日受理后，依法组成由审判员黄某杰担任审判长，审判员吴泽诚、代理审判员黄某海参加的合议庭，于2010年6月2日公开开庭审理了本案。书记员林家成担任记录。原告黄某乙及其委托代理人谢某、被告昭平县水利电力局特别授权委托代理人邱某询、被告潘某某、邱某特别授权委托代理人邱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某乙诉称：2007年4月1日，原告与被告昭平县水利电力局签订房屋租赁协议，由被告昭平县水利电力局将其座落在老水利电力局大楼一楼出租给原告经营使用，租赁期从2007年4月1日起至2012年3月31日止，年租金为6000元。合同签订后，双方都能按照租赁协议履行。2009年7月，被告潘某某、邱某便以是新的房屋所有人为由，要求提高租金，按月1800元缴纳，2010年2月，被告潘某某、邱某又提高租金，按月2500元缴纳，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令2007年4月1日原告与被告昭平县水利电力局签订租房协议有效且继续履行，并判令被告潘某某、邱某返还租金x元，诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、租房协议一份。该证据证明原告取得合法的租赁权。
2、个体工商户营业执照(复印件)一份。该证据证明原告在租赁期间合法经营废旧收购。
3、2007年3月29日现金收入凭单一份。该证据证明原告交纳租房押金6000元。
4、2008年4月13日贺州市服务娱乐业发票一份。该证据证明原告交纳年租金情况。
5、2009年7月至2010年3月收据八份。该证据证明被告潘某某、邱某多收取了原告租金x元。
6、询问韦小梅、潘某章笔录。该证据证实被告潘某某、邱某采取威胁的手段强逼原告交纳租金的事实。
被告昭平县水利电力局答辩称：被告昭平县水利电力局将抵押的房屋出租给原告租赁是事实，但房屋的所有权并没有转移仍有权出租，原告与被告潘某某、邱某的房屋租金纠纷与被告昭平县水利电力局无关。请求人民法院驳回原告要求被告昭平县水利电力局承担责任的诉讼请求。
被告昭平县水利电力局在举证期限内提供的证据有：
1、企业申请变更登记注册书（复印件）一份。该证据证明电线厂是被告昭平县水利电力局下属企业。
2、昭平县工商行政管理局行政处罚决定书一份。该证据证实该电线厂未年审被吊销执照的情况。
被告潘某某、邱某辩称：原告要求被告潘某某、邱某承担赔偿责任，其责任主体不明确，被告也并未有威胁原告，因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告潘某某、邱某在举证期限内提供的证据有：
1、昭房证昭平镇字第x号房产证一份(复印件)。该证据证实昭平镇X路X号土地房产属贺州地区电力电线厂所有并于1999年设定房产抵押他项权。
2、昭平县房地产抵押许可证(复印件)一份。该证据证实昭国用(99)-3-201土地使用权，昭房证昭平镇字第x号房产设定抵押。
3、昭房昭平县他字第x号(复印件)一份。该证据证实该房产属贺州地区电力电线厂并已设定房产抵押他项权。
4、(2003)昭民初字第X号民事判决书一份。该证据证实贺州地区电力电线厂以其用作借款抵押物的房产二栋的价值对借款本息承担连带清偿责任。
5、(2003)昭法执字第49-X号民事裁定书一份。该证据证实该房产由潘某某买受。
6、昭国用(2009)第X号国有土地使用证一份。该证据证实昭平镇X路X号土地使用权人为潘某某。
7、昭房证昭平镇字第x号房产证一份。该证据证实昭房证昭平镇字第x号房产属潘某某所有。
经过开庭质证，原告黄某乙对被告昭平县水利电力局提供的证据无异议，被告潘某某、邱某对被告昭平县水利电力局提供的证据无异议。原告黄某乙、被告昭平县水利电力局对被告潘某某、邱某提供的证据的真实性无异议，但认为抵押期限至2002年12月12日止，抵押权不等于所有权。被告昭平县水利电力局对原告提供的证据无异议，被告潘某某、邱某对原告提供韦小梅、潘某章的询问笔录有异议，认为原告并没有充分的证据证明其主张，对于被告收取原告的租金应以票据为准，对于原告的其他证据无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2007年4月1日，原告黄某乙与被告昭平县水利电力局经协商，签订房屋租赁协议，由被告昭平县水利电力局将座落在昭平镇X街X号(现西堤南路X号)老水利电力局大楼一楼租赁给原告经营废旧收购使用，租赁期从2007年4月1日起至2012年3月31日止，年租金为6000元。一直无争议。2009年7月，被告潘某某、邱某以该房屋是其所有为由，要求提高租金，按每月1800元交纳，2010年2月份起被告潘某某、邱某又再次提高租金，按月2500元交纳。由此引起纠纷。2010年3月30日，原告向本院提起诉讼，请求人民法院依法确认2007年4月1日原告与被告昭平县水利电力局签订的租房协议有效并继续履行，并同时判令被告潘某某、邱某返还原告多支付的租金x元。本案的诉讼费用由被告承担。
另查明，广西贺州地区电力电线厂原是南宁电线电缆厂与昭平县水电局联办企业。1997年12月31日联办合同期满后，南宁电线电缆厂提出中止联办合同，经协商，由昭平县水电局独立经营，1998年3月17日，经广西贺州地区工商行政管理局批准，同意变更为广西贺州地区电力电线厂，为昭平县水电局主管的企业。1999年12月17日，2000年12月12日，贺州地区电力电线厂以购买生产材料缺乏流动资金为由向中国工商银行昭平县支行提出贷款申请，经协商后，分别签订了两份流动资金借款合同，合同编号分别为：1999年昭平(借)字第X号、2000年昭平(借)字第X号，并约定借款金额共计158万元，到期归还本息。同时还约定以该厂自有的房地产二栋(房屋所有权证号为：昭房权证字第x号和昭房权证字第x号)及土地1155平方米(土地使用证号为：昭国用(1999)字第3-X号)作为借款抵押物，并办理了抵押登记手续。贷款期限届满后，贺州地区电力电线厂只归还贷款本金x元。截至2003年3月31日止，尚欠贷款本金x元，利息x元。2003年6月20日，本院作出(2003)昭民初字第X号民事判决书，判决广西贺州地区电力电线厂给付中国工商银行昭平县支行借款本金x元及其利息，并以其用作借款抵押物的房产二栋(房产所有权证号为：昭房权证字第x号，昭房权证字第x号)及宅基地1155平方米(土地使用证号为：昭国用(1999)字第3-X号)的价值对借款本息承担连带清偿责任。2009年4月15日，本院作出(2003)昭法执字第49-X号民事裁定书，裁定将被执行人广西贺州地区电力电线厂所有的位于昭平县X镇X路X号有1150平方米的国有土地［昭国用(1999)字第3-X号］使用权及1079平方米的房产［昭房产证昭平镇字第x号］归买受人潘某某所有。
本院认为，原告黄某乙与被告昭平县水利电力局2007年4月1日所签订的租房协议是否有效是本案的争议焦点。原广西贺州地区电力电线厂独立经营后，因购买生产材料缺乏流动资金，先后两次向中国工商银行昭平县支行贷款x元，并以其自有的房地产二栋(房屋所有权证号为：昭房权证字第x号和昭房权证字第x号)及土地1155平方米(土地使用证号为：昭国用(1999)字第3-X号)作抵押，并办理了抵押登记手续。因原广西贺州地区电力电线厂未参加年检，2002年9月11日被昭平县工商行政管理局吊销企业营业执照。2003年6月20日，原广西贺州地区电力电线厂因借款合同纠纷一案诉至本院，经本院作出判决，判令广西贺州地区电力电线厂归还中国工商银行昭平县支行贷款本金x元及利息，并以其用作借款抵押物的房产二栋及宅基地1155平方米的价值对借款本息承担连带清偿责任。在这个判决中，虽然该借款的抵押物即房产二栋和宅基地1155平方米对借款本息承担连带清偿责任。但该房产的所有权及土地的使用权并没有在实际上转移，电力电线厂被吊销企业营业执照后，被告昭平县水利电力局接管了原广西贺州地区电力电线厂的所有资产，包括在借款时设定抵押的资产，但在抵押权未实现之前，被告昭平县水利电力局作为资产的管理人，仍有权利对该抵押的资产进行处分，但在与原告签订房屋租赁协议时，就应当书面告知原告该财产已抵押，可是被告昭平县水利电力局并没有将该房屋已设定借款抵押的事实书面告知原告，因此，被告昭平县水利电力局是有过错的，应承担相应的的民事责任。2009年4月15日本院作出(2003)昭法执字第49-X号民事裁定书，裁定将被执行人广西贺州地区电力电线厂所有的位于昭平县X镇X路X号1150平方米的国有土地［昭国用(1999)字第3-X号］使用权及1079平方米的房产［昭房产证昭平镇字第x号］归买受人潘某某所有，并办理了房产所有权及土地使用权变更登记。因此虽然原告与被告昭平县水利电力局在2007年4月1日签订的房屋租赁协议有效，但在被告潘某某取得该房屋所有权及土地使用权后，该房屋租赁协议对被告潘某某不具有约束力。原告诉称向被告潘某某多支付租金并非其本意，是受被告潘某某、邱某胁迫所致，但原告就其主张未向法庭提交充分的证据予以证明，因此对原告的这一主张本院不予采纳。原告向被告潘某某、邱某支付租金的行为，虽未签订有书面协议，但也应认定为是原告与被告潘某某、邱某形成的新的租赁合同关系。现原告提起民事诉讼，要求被告潘某某、邱某返还多支付的租金，理据欠充分，本院不予支持。对于原告在租赁期间所造成的损失，理应由过错方承担赔偿责任。
综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》具体应用法律若干问题的解释第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定，判决如下：
驳回原告黄某乙的诉讼请求。
案件受理费577元，由原告黄某乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费577元，上诉于贺州市中级人民法院。
审判长黄某杰
审判员吴泽诚
代理审判员黄某海
二○一○年八月三日
书记员林家成
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