上诉人（原审原告）黄某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。户籍所在地（略）。身份号码：x。
被上诉人（原审被告）怀化市天凯房地产开发有限公司，住所地：怀化市X路X号。组织机构代码：x-4。
法定代表人周某甲，董事长。
委托代理人李建国，湖南云天律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人周某乙，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份号码：x。
上诉人黄某某因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2008）怀鹤民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月19日受理后，依法组成合议庭，于2009年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人黄某某，被上诉人怀化市天凯房地产开发有限公司（以下简称“天凯公司”）委托代理人李建国、周某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2005年9月9日，黄某某与天凯公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：黄某某购买天凯公司开发的“杏林小区第X栋X单元FX号商品房一套，建筑面积142.80㎡，总价款x元，一次性付款x元，余下x元交房付清。天凯公司应于2006年3月31日前将验收合格的房屋交付给黄某某使用，逾期交付的，自最后交付期限的第二日起至实际交付日止，天凯公司按日向黄某某支付已交付房价款万分之十的违约金，遇雨雪天气影响不能正常施工天凯公司可据实予以延期；商品房交房后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；天凯公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由天凯公司提供的资料报产权登记机关备案，因天凯公司的责任，黄某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，天凯公司按已付房款的5%向买受人支付违约金。2005年6月9日，黄某某向天凯公司预交购房款x元，当月14日黄某某向天凯公司预交购房款5000元，同年9月8日黄某某又向天凯公司付购房款x元，三次合计共付房款x元。2007年3月10日天凯公司将住房交付给黄某某使用（合同约定房号为X栋X单元FX号，现房号已变更为X栋X单元X号）。所交付的房屋面积与约定面积有差异，黄某某与天凯公司均认可天凯公司应退还多收黄某某的购房款2970元。双方亦认可因雨雪天气造成工程延误30日，认可天凯公司逾期交房天数为314天。天凯公司未及时向产权登记机关提交相关资料，至庭审辩论前黄某某的房地产权属证书未被办理。
原判认为，本案系商品房预销合同纠纷，黄某某与天凯房公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。黄某某已按合同约定履行了房款交付义务，天凯公司逾期交房及逾期办证事实存在，应承担相应的违约责任。天凯公司应按合同约定，向黄某某支付迟延交房违约金。因双方均认可逾期交房天数为314天，故本案应按逾期交房314天计算迟延交房违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以及本案迟延交房并未对黄某某造成较大直接经济损失的情况，应以银行同期贷款利率为基数对合同约定的违约金适当调整为每日万分之三比较适宜。因天凯公司未在交付住房后90日内，按合同约定将相关资料报产权登记机关备案，致使买受人即黄某某在庭审答辩前仍未取得房地产权属证书，故天凯公司应按黄某某已交付房款的5％支付违约金。双方均认可按实际面积计算，因实际面积小于合同约定面积，故天凯公司多收取黄某某的购房款2970元应予退还，天凯公司亦同意退还，故黄某某此项诉讼请求应予以支持。黄某某要求天凯公司为其办理所购商品房的土地使用权证及房屋所有权证相关手续符合合同约定，是天凯公司应尽的合同义务，应予以支持。对于黄某某要求天凯公司赔偿因逾期办理房地产权属证增加的费用1000元，因无证据证实，应不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：1、怀化市天凯房地产开发有限公司给付黄某某逾期交房违约金8837.46元（按已付房款x元及每日万分之三计算，逾期天数314天）；2、怀化市天凯房地产开发有限公司给付黄某某逾期办理房地产权属证的违约金4690.80元（按已付房款x元的5%计算）；3、怀化市天凯房地产开发有限公司退还多收黄某某的购房款2970元；4、上述第一、二、三款项合计x.26元，抵扣黄某某欠天凯公司x元房款，余6498.26元限怀化市天凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内付清；5、怀化市天凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为黄某某办理好土地使用权证和房屋所有权证；6驳回黄某某其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由怀化市天凯房地产开发有限公司负担。
黄某某不服上述判决。上诉称，因合同约定交房时间为2006年3月31日前，而实际交房时间为2007年3月10日，故天凯公司实际逾期交房天数应为344天，且在此期间并无重大自然灾害发生，也无不可抗力的其他因素存在，故原审按逾期314天计算是错误的。另外，合同约定如逾期交房，天凯公司则按日向上诉人支付已付房款万分之十的违约金，故原审按万分之三计算违约金不符合合同的约定。据了解，办证费用为房款的2.6%，而天凯公司有意上调办证费用不符合规定。综上，请求依法改判原审判决，请求判决天凯公司承担一切相关费用。
天凯公司口头辩称，逾期交房天数是344天，那年大雨天气28天，下雪2天，被上诉人到气象局调取了当年的天气情况，故实际逾期交房天数应该是314天。办证费用为总房价的4%是因为其中包括契税、测量费、分房费等。
经审理查明，天凯公司开发的“杏林小区”有172户未办好相关权属登记。其中包含参加与该案同日开庭审理的被上诉人王树利、唐日红、袁丽苹三购买户。该三购买户均认可天凯公司逾期交房原因之一有30天雨雪天气存在。天凯公司在原审庭审中请求降低违约金比例为日万分之三。原审认定的事实与本院一致，予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，因黄某某在诉讼中未提交证据证实因天凯公司的逾期交房造成其具体损失多大，且天凯公司在诉讼中明确请求降低违约金比例，故原审根据天凯公司的请求以银行同期贷款利率为基数对合同约定的违约金适当调整为每日万分之三符合上述《解释》第十六条的规定，于法有据。黄某某认为天凯公司逾期交房期间没有发生雨雪天气，虽然天凯公司在诉讼中也未提交相关证据证实，但黄某某所购买的这批商品房的其他买主在相应诉讼中对该批商品房在承建中遇到雨雪天气的情形均予以认可，同时天凯公司在原审诉讼中提出承建期间有30天雨雪天气存在时黄某某并未明确提出反对意见。故综合黄某某购买的“杏林小区”的商品房整体逾期交房情况应客观确认天凯公司向黄某某逾期交付房屋期间遇到雨雪天气的事实存在。故黄某某请求确认天凯公司逾期交房的天数为344天的理由不成立。黄某某称天凯公司办证费用太高，请求调整。因为天凯公司尚未办理权属登记，且天凯公司是代办权属登记，相应的办证费用产生时应当有相关部门的收费依据可查，且黄某某在诉讼中未提交办理权属登记时相关部门的具体收费依据，故黄某某请求确认办理权属登记时的办证费用应调整为房款的2.6%的理由不充分。
综上所述，黄某某上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，采信证据合法，定性准确，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费600元，由怀化市天凯房地产开发有限公司承担；二审案件受理费600元，由黄某某承担。
本判决为终审判决。
审判长向淑莉
审判员刘士平
审判员金丽
二00九年四月十九日
书记员谌东霞
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