上诉人（原审原告）陈某某
上诉人（原审原告）吴某某
被上诉人（原审被告）段某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
上诉人陈某某、吴某某因与被上诉人段某某买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2008）云民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，并于2009年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人陈某某、吴某某及其共同委托代理人李志强到庭参加诉讼。被上诉人段某某经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
经审理查明，1997年1O月17日，陈某某与段某某签订《房屋转让合同》一份，合同约定：陈某某现有两山口机场路南侧私人住房一套及另建厨房一间(附房证)，电话一部、水泵一台，全部转让，转让费计玖万元正，陈某某协助段某某办理过户，费用由段某某承担，陈某某不付任何费用。段某某在该合同上注明收到陈某某机场路南侧房证l本，陈某某在该合同上注明收到现金玖万元正。在本案诉争的房屋所有权证上附记一栏中载明：房产属个人，其土地个人只有使用权，所有权属集体，土地个人无权出售。双方履行交付义务后，该房屋一直由段某某管理使用至今。
另查明，陈某某与吴某某于1982年4月1O日登记结婚，2002年3月6日在徐州市云龙区X街道办理了离婚手续。双方在离婚协议书中约定：房屋是三室一厅，吴某某要一室带阳台的房间，陈某某要一间大卧室，儿子陈某阳要一室，其余家产由子女共同所有。儿子陈某阳由陈某某抚养，女儿陈某露(应为陈某露)由吴某某抚养，各自抚养长大。吴某某系潘塘办事处段某村村民，陈某某在上世纪六十年代即转为非农业户口，据陈某某与吴某某陈某，本案诉争的房屋并非其宅基地上的房屋，而是交给村委会8万余元统一盖的房屋，由于陈某某父亲死亡后遗留了100多万元的债务，陈某某将包括宅基地上的房屋等财产全部变卖。
2008年4月24日，陈某某与吴某某向原审法院提起诉讼，请求确认双方之间的房屋买卖合同无效，要求将位于徐州市云龙区潘塘办事处段某村X队机场路南侧X栋l号房产归还二原告所有，并判令段某芬返还该房产的房屋所有证，本案诉讼费用由段某芬承担。
一审期间，云龙区X街X村民委员会于2008年10月29日出具证明一份，该证明载明：陈某某原系我村村民，后因农转非转为非农业户口，其与我村村民吴某某原是夫妻，两人一直在我村居住生活，现仍在我村里搭建临时房居住。位于我村集体土地上的机场路南侧X栋l号房产系陈某某和吴某某在婚姻存续期间取得，应为两人共有财产，上述房产土地属集体，个人无土地证只有房产证。
一审期间，陈某某于2009年3月2日向原审法院提交财产保全申请书，以涉案房屋即将被拆迁，为防止生效判决难以执行为由，请求原审法院采取财产保全措施。原审法院于2009年3月13日裁定冻结位于本市云龙区潘塘办事处段某村X队机场路南侧X栋l号房产的拆迁补偿款或不对段某芬进行现房安置。
原审法院认为，根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒买炒卖土地的通知》中关于“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”的禁止性规定，且被告系城镇户口，并非本案诉争房屋所在地集体经济组织成员，亦不符合《江苏省土地管理条例》第三十五条关于“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件”的规定，在法律、行政法规未对此类问题作出明确规定前，参照国务院的决定和通知精神以及地方性法规的规定，故陈某某与段某某之间的农村房屋买卖合同应为无效合同。但本案中双方履行房屋买卖合同已逾lO年，且根据原告自述及房证附记以及原告不能提供本案诉争房屋的宅基地使用证等事实证明，本案诉争房屋亦非宅基地上房屋，该房屋所占用土地虽为集体经济组织土地，但原告不能证明其系该土地的合法使用权人，即使原告拥有该房屋所占用土地的合法使用权，但其在卖房行为中已经隐含了放弃该土地使用权的处分意思，这种弃权意思应是出卖方的真实意愿，法律法规并无农村土地使用权弃权的禁止、限制性规定，且随着房屋的交付，可视为此弃权意思已经实际履行，土地使用权失权，则地上房屋的作价让与也不得回转。即使被告在村委会与主管部门未予许可前不能取得该土地使用权，但也应由村委会与主管部门来理涉，与原告已断开权属利益关系。另两原告于2002年3月签订的离婚协议书中有房屋三室一厅，证明其将本案诉争房屋转让后仍有房屋居住。综上，考虑到合法性与合理性的兼顾，个体权益与社会交易稳定秩序的衡平，兼顾诚实信用原则以及诉争房屋已被拆迁的事实，原告要求返还诉争房屋的请求不应予以支持，且亦无事实上的可能。另根据《土地管理法实施条例》第26条规定：土地补偿费归农村X组织所有，地上附着物(含房屋)及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。无效房屋买卖中，房屋部分可视同折价转让于买受方，买受方虽不能取得合法的房屋所有权，但仍享有依附于无效合同权责关系的债权性财产权利。由于本案诉争的房屋并非宅基地上房屋，涉及土地相应部分的征地补偿利益无需再给予买卖双方，应归农村X组织所有，房屋相应部分的补偿及安置利益应归于被告，视为原告因房屋的转让，一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利益。据此判决如下：驳回原告陈某某、吴某某的诉讼请求。
陈某某、吴某某不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、本案诉争的房屋为建在村集体土地上的农民住宅。本案上诉人吴某某系段某村村民，村民对其住宅占用的集体土地享有使用权，因此，上诉人对诉争房屋享有所有权，对诉争房屋占用的土地享有合法使用权。2、1997年上诉人与被上诉人签订《房屋转让合同》，真实意愿就是进行房屋转让，由上诉人将诉争房产违法转让给被上诉人，并不是将地上房屋作价让与被上诉人，更不是放弃土地使用权。3、国家禁止城市X村购买农民住宅，它涉及到国家和社会的根本利益，对这种行为应坚决制止，且不予保护。一审中，对诉争房屋拆迁的事实一审法院并未开庭查证，而在判决书中直接确认，明显违反法定程序。且诉争房屋如拆迁，一审法院应告知上诉人有变更诉请的权利。上诉人一审诉请是“确认诉争房屋买卖合同无效、诉争房产归上诉人所有和要求返还房屋所有权证”，而房屋拆迁不影响上诉人诉求的裁判。因此，上诉人的诉请不但应予支持，而且事实上能够支持。4、因上诉人和被上诉人之间买卖农民住宅的行为，违反国家法律和政策规定，故上诉人和被上诉人签订的农村房屋买卖合同为无效合同。上诉人负有的是返还现金的义务，这就是依附于无效合同权责关系的权利。因此，无效房屋买卖中，将房屋部分视同折价转让于买受方，毫无事实和法律依据。对集体土地房屋进行拆迁时，依据法律规定应对房屋所有人(也称被拆迁人)进行补偿和安置。因上诉人与被上诉人的买卖合同无效，上诉人并非诉争房屋的所有权人，一审法院认为诉争房屋一直由被上诉人行使所有权是无事实和法律依据的，无论被上诉人实际使用诉争房屋多久，其对诉讼房屋都不享有法律上的所有权。且被上诉人并非段某村村民，依现行法律其不有作为被安置对象。在违法转让农民住宅的合同被确认无效的情况下，将房屋的转让视为一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利益的说法，根本站不住脚。房屋相应部分的补偿及安置利益应归于被上诉人观点更是违反现行法律。5、上诉人现仍在村里搭建的临时房里居住，到现在仍居无定所。一审认定上诉人有三室一厅的房产不属实。综上所述，请二审法院依法查明事实，撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人段某某未到庭亦未提供书面答辩意见。
本院认为，首先，上诉人在二审期间提出原审法院对诉争房屋拆迁的事实并未开庭查证，认为原审法院违反程序。但在一审期间，上诉人陈某某申请原审法院对被上诉人的拆迁补偿款采取保全措施，其行为已说明陈某某对涉案房屋被拆迁是明知的，否则不会申请财产保全。原审法院对当事人认可的事实直接予以确认，并不违反法定程序。且是否变更诉讼请求不属于人民法院必须进行释明的情形。因此，上诉人关于原审法院审理程序违法的主张不能成立。其次，本案双方当事人之间签订的房屋买卖合同因违反了法律强制性规定，合同应为无效。第三，双方按照约定早已各自履行了义务，即使涉案房屋没有被拆迁，被上诉人在取得该房屋后一直管理使用，并对房屋进行了翻建、维护，时间已超过十年。双方当事人在签订买卖合同时对于诉争房屋所在土地使用权归集体的情况是明知的，因此，对于合同无效双方均有过错。两上诉人在房屋出卖十年后，再以上述问题主张合同无效并要求相互返还，其行为违反诚实信用原则。上诉人在一审期间提交的证据不能证明该房屋系建在上诉人陈某某或吴某某的宅基地上的住房，结合上诉人与被上诉人签订合同时诉争房屋所有权证上附记一栏中的内容，即“房产属个人，其土地个人只有使用权，所有权属集体，土地个人无权出售。”的内容，可以认定本案争议房屋非宅基地上房屋。即使上诉人拥有该房屋所占用土地的合法使用权，其出卖房屋的行为本身可以视为其对该使用权的一种放弃，而法律并不禁止这种放弃行为。上诉人的放弃行为使其不再享有涉案房屋占用土地的使用权，亦不能以合法使用权人的身份去要求被上诉人返还其房屋。因此，原审法院认定双方当事人之间的房屋买卖合同虽无效，但不支持上诉人要求被上诉人返还房屋的处理原则亦无不当。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人陈某某、吴某某负担。
本判决为终审判决。
审判长郭宏
审判员张锐
代理审判员尹杰
二00九年九月二十九日
书记员权冠亚
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