上诉人（原审原告）：固镇县房地产管理处，住所地固镇县X镇X路X号。
法定代表人：宋某某，该处主任。
委托代理人：刘某，安徽南山松律师事务所律师。
委托代理人：段琼，安徽南山松律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：王某甲，女，X年X月X日出生，汉族，固镇县食品公司职工，住（略）。
委托代理人:徐晓光，固镇县X乡法律服务所法律工作者。
委托代理人:王某堃，江苏天豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：固镇县食品公司破产清算组。
负责人:王某乙，该清算组组长。
委托代理人:李某某，固镇县商务招商局副局长。
委托代理人:刘某，男，X年X月X日出生，汉族，固镇县交通局职工，住（略）。
上诉人固镇县房地产管理处（以下简称县房管处）、上诉人王某甲因与被上诉人固镇县食品公司破产清算组（以下简称食品公司清算组）房屋租赁合同纠纷一案，不服固镇县人民法院（2008）固民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人县房管处的委托代理人刘某、段琼，上诉人王某甲及其委托代理人徐晓光、王某堃，被上诉人食品公司清算组的委托代理人刘某、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：1984年9月8日，原中国房屋建设开发公司蚌埠分公司固镇县公司（以下简称县房屋开发公司）与安徽省固镇县食品公司（以下简称县食品公司）签订《固镇县房屋开发公司统建房屋协议书》，约定县食品公司于1984年9月将x元及相关资料交给县房屋开发公司，由县房屋开发公司在其大门东侧建砖混结构楼房94.41平方米，所建房屋所有权归固镇县房地产管理公司（以下简称县房产管理公司）；县房屋开发公司于1985年5月将房屋建成并交县食品公司使用，使用期限为80年；县食品公司所投入的建房款逐年逐月抵扣房租等。协议签订后，县食品公司先后于1985年8月27日、11月29日两次向县房屋开发公司支付建房款计x.68元。县房屋开发公司亦按约交付了房屋。
1985年12月7日，固镇县房地产管理委员会（以下简称县房管会，与县房屋开发公司是同一单位）又与县食品公司签订固房字第X号《固镇县房地产管理委员会租赁合同》，对上述协议内容进行了部分变更和补充。双方在该协议中约定：县食品公司预付建楼款x.84元，使用年限为60年，自1985年12月1日起计算；租赁物为建面92.8平方米的两层四间楼房，用途为营业用房，月租金为57.5元；县食品公司不得将该房屋私自转借转租他人，否则县房管会有权随时收回，等等。
在上述协议的基础上，县房产管理公司亦于1989年8月2日与县食品公司签订协议书，将一楼房租由每平方米1元调整为1.8元，二楼房由每平方米0.9元租调整为1.5元。1996年10月21日，县房产管理公司取得固字第x号房屋所有权证。
2004年初，县食品公司进行了改制。在改制中，该公司对公司的部分固定资产进行了变现处理。县房管处得知后，于2004年3月5日向县食品公司发出通知，要求该公司不得对其所承租的上述4间房屋进行处理。同年5月20日，县食品公司向县经计委书面请示，要求处置上述房屋使用权，所得费用全部用于安置职工。当月26日，县经计委经研究并请示分管县长后，同意了该公司的处理意见。2004年6月8日，县食品公司与职工王某甲签订《委托管理协议》，约定：县食品公司将位于固镇县X路X号两层四间门面房（即上述租赁县房管处的房屋）的经营使用权委托给王某甲管理使用；县食品公司与县房管处于1985年12月7日签署的协议中的权利义务全部由王某甲享受和承担；该房屋租金从2004年6月起，由王某甲于每年5月28日前一次性将全年租金支付县房管处；王某甲享有40年经营管理权；王某甲一次性支付县食品公司经营管理费x元。固镇县公证处对双方的《委托管理协议》进行了公证，并出具（2004）皖固证字第X号公证书。2004年7月27日，王某甲向县食品公司交纳委托经营管理费x元。
2005年5月，固镇县人民法院依法宣告县食品公司破产并成立破产清算组。同年7月10日，县房管处向该清算组递交了《关于依法要求收回食品公司承租我处四间房屋产权的申请意见》。9月2日，该清算组向王某甲发出解除《委托管理协议》通知，要求王某甲于收到通知的七日内将房屋交还食品公司清算组。通知发出后，王某甲未按该通知执行。在县食品公司破产期间，王某甲于2007年5月11日向县房管处交纳了2005年7月至2006年6月的租金计1470元。2007年7月13日，县房管处诉至人民法院，要求终止其与县食品公司之间的房屋租赁合同，确认食品公司与王某甲签订的委托管理协议无效，并收回四间房屋。
固镇县编制委员会于1982年1月10日以固编字（1982）X号文件撤销县房管会，成立县房产管理公司，确定县房管会的权利义务由县房产管理公司承继。1996年12月25日，该编委又以固编字（1996）X号文件将县房产管理公司更名为县房管处。
上述事实，有《固镇县房屋开发公司统建房屋协议书》、《固镇县房地产管理委员会租赁合同》、县食品公司支付建房集资款以及给补建房款的收据、县房产管理公司与县食品公司于1989年8月2日签订的协议书、县房管处于2004年3月5日发出的通知、县食品公司固食字（2004）X号文件、委托管理协议、（2004）皖固证字第X号公证书、王某甲交纳委托经营管理费的收据、（2005）固法破字第X号民事裁定书、固镇县人民法院于2005年5月12日、2006年10月31日指定清算组成员的决定、《关于依法要求收回食品公司承租我处四间房屋产权的申请意见》、食品公司清算组于2005年9月2日发出的通知、王某甲于2007年5月11日交纳租金的收据以及固编字（1982）X号、（1996）X号文件等证据在案予以证实，并经当庭质证，本院予以确认。
原审法院认为：县房管处与县食品公司之间是房屋租赁关系，王某甲与县食品公司签订的《委托管理协议》是房屋转租合同，两份合同均合法有效。由于县食品公司已被依法宣告破产，其民事权利能力和民事行为能力即将消灭，县食品公司为此同意县房管处解除房屋租赁合同，不违反法律规定，应予确认。房屋租赁合同解除后，转租合同便丧失了继续履行的基础，故县食品公司与王某甲之间的房屋转租协议亦应解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于租赁合同和转租合同提前解除的事实，县食品公司和王某甲有权要求返还未使用的建房款及预交的租金，并有权要求经济补偿。县食品公司基于40年转租期限而收取王某甲x元，该款性质为预收的房屋租金，平均每年1625元。截至目前，《委托管理协议》仅履行4年，尚有x元房租未使用，县食品公司应当返还给王某甲。县食品公司的返还义务应由食品公司破产清算组承担。县食品公司共支付建房款x.64，依合同约定，该款按60年平均扣抵房租。该合同仅履行23年，尚有x.34元建房款未抵扣，县房管处应将该款返还给县食品公司。由于建房款系县食品公司的银行贷款，再加上物价上涨等因素，县房管处应酌情补偿县食品公司未抵扣的建房款利息等损失计6万元。县食品公司应返还的x元系县食品公司的直接损失，县房管处亦应补偿。综上，县房管处应支付给县食品公司x.34元。依《委托管理协议》中关于合同解除补偿费的约定，县房管处返还县食品公司的建房款及补偿款应由王某甲享有。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决：（一）解除县房管处与县食品公司之间的房屋租赁合同；解除县食品公司与王某甲之间的房屋转租合同，王某甲将所租用的四间房屋返还给县房管处；（二）县房管处支付王某甲建房款x.34元、补偿款x，合计x.34元；（三）县食品公司破产清算组返还王某甲房租x元。上述三项于判决生效之日起30日内履行完毕。
上诉人县房管处对原审判决不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、《委托管理协议》实质是房屋转租合同。该转租合同未经县房管处同意和追认，且约定的租期超过法定最长期间，加之该合同是以合法形式掩盖非法目的，故该合同应属无效；2、原审法院判令县房管处返还建房款x.34元、利息等损失6万元以及食品公司的直接损失x元，缺乏事实和法律依据；3、即使县房管处应支付建房款及利息等损失，也应直接给付食品公司清算组。王某甲作为一般债权人应与其他债权人共同参与分配。原审判决将上述款项直接给付王某甲，侵犯了其他债权人的合法权利；4、原审法院判决县房管处支付给王某甲的款项中已包含了x元损失，故再判决食品公司清算组返还王某甲x元，属重复计算。综上，原审判决在认定事实及适用法律上均有错误，请求二审法院依法撤销原判，改判支持其诉讼请求或发回重审。
上诉人王某甲亦对原审判决不服，其主要上诉理由是：（1）县食品公司与县房管处签订的合同属于联建合同。县食品公司与王某甲所付款项并非房屋租金，而是使用该房产的折旧费用，原审判决对本案定性错误；（2）原审判决既已认定联建合同和委托管理协议有效，就不应判决解除。该院判决解除两份合同，于法无据；（3）县房产处向县食品公司发出的两份通知均无王某甲签字，对王某甲不具有拘束力；（4）依据破产法的规定，应由清算组向王某甲行使取回权，县房管处无权直接起诉王某甲。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人食品公司破产清算组对原审判决未提异议。
本院认为：一方提供土地，另一方出资建造房屋，土地提供方取得房屋所有权，出资方取得一定期限的房屋使用权并以出资款折抵使用费的合同，依法属于房屋租赁合同。原审法院据此认定县食品公司与县房管会签订的合同为房屋租赁合同并无不当。王某甲关于合同性质属于联建合同的上诉理由，不符合我国有关法律规定，本院不予采纳。此外，县食品公司与王某甲在《委托管理协议》明确约定了由王某甲承继该公司在租赁合同中的权利义务，并由其直接向县房管处交纳租金等内容，该约定的性质应属于合同的概括转让。按照我国有关法律的规定，合同的概括转让经合同的另一方同意后即为有效。本案中，县食品公司的合同转让行为已经县经计委及分管县长的批准同意，且在县食品公司被宣告破产后，县房管处明知房屋的使用人是王某甲，却仍直接收取王某甲的租金，其行为应视为认可了王某甲的承租人地位，故应当认定王某甲与县食品公司之间的合同概括转让已发生法律效力。自此，王某甲即替代县食品公司成为租赁合同的主体，与县房管处之间形成房屋租赁关系。由于该租赁合同成立于合同法实施前，且当时的法律对租赁期限未作强制性规定，故合同中关于租赁期限的约定并不当然无效。县房管处以县食品公司擅自转租为由，要求解除其与县食品公司之间的租赁合同、确认县食品公司与王某甲签订的《委托管理协议》无效并返还房屋的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销固镇县人民法院（2008）固民一初字第X号民事判决；
二、驳回县房管处的诉讼请求。
一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，均由上诉人县房管处负担。
本判决为终审判决。
审判长鲁明阳
审判员王某
审判员方晶
二○○九年七月六日
书记员王某
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