原告桂林市伽羽广告有限公司。
法定代表人申海力，总经理。
委托代理人连某。
被告广西盛景房地产开发有限公司。
法定代表人麻某某，总经理。
被告麻某某。
两被告委托代理人卢笛、黄某。
原告桂林市伽羽广告有限公司诉被告广西盛景房地产开发有限公司、麻某某商品房委托销售代理合同纠纷一案，本院于2010年9月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张国平独任审理，于2010年10月14日公开开庭对本案进行审理。书记员韦素素担任记录。原告的委托代理人连某、两被告的委托代理人卢笛、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年3月24日，原、被告双方签订《委托销售代理合同书》，约定：被告开发的位于桂林市X路的盛景中心，可销售建筑面积为x平方米，该销售由原告全程策划和代理；原告承担该项目相关营销费用、销售人员的工资等；被告应为原告提供履约所需的工作条件和相关资料，保证销售的合法性，保证原告在本项目的独家销售代理权；销售代理佣金：酒店式公寓部分，以超出每平方米2600元部分的销售额被告与原告按6:4分成，写字楼部分，按本项目销售总额的3%收取，超出每平方米3500元部分的溢价被告与原告按6:4分成；被告每个月5日前向原告结算上月的佣金及溢价款的80%，等等。合同签订后，原告按合同履行了销售代理义务，但被告未履行给付佣金及溢价款等义务。2009年12月22日，原、被告双方达成《盛景中心项目营销代理合同终止协议书（补充）》，约定：鉴于原告已完成既定目标，及应被告调整新的投资策略和销售策略需要，现被告提出终止合同协议。被告同意于2009年12月30日前支付原告代理营销费100万元，2010年1月30日付给原告余款90万元，等等。合同达成后，双方原签订的《委托销售代理合同书》终止，但被告未按约定时间给付原告代理费。2010年1月13日，被告向原告出具《承诺书》，再次明确给付代理费时间：2010年1月15日前付30万元，1月21日前付30万元，1月31日前付90万元。但被告至今仍未履行给付销售代理费义务。故诉至法院，请求判令：1、被告广西盛景房地产开发有限公司给付原告房屋销售代理费150万元，并从2010年2月1日起计至本案生效判决规定的最后履行日止，以150万元按中国人民银行流动资金贷款利率的4倍向原告支付利息（约29万元）；2、被告麻某某对被告广西盛景房地产开发有限公司向原告承担的上述民事责任承担连某责任；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张在举证期限内提供以下证据：1、2009年3月24日《委托销售代理合同书》，证明原、被告2009年3月24日合同的权利义务及原告履行了为被告营销代理的义务以及代理费的计算方法；2、2009年12月22日《盛景中心项目营销代理合同终止协议书（补充）》，证明双方终止《委托销售代理合同书》及被告应2009年12月30日、2010年1月30日给付原告代理费为100万元、90万元人民币和二间房屋；3、2010年1月13日《承诺书》，证明被告承诺尚欠原告代理费数额及给付具体时间：2010年1月15日前给付30万元，1月21日前付30万元，1月31日前付90万元；4、2010年1月22日《承诺书》，证明被告承诺2010年1月31日给付原告代理费中的80万元，逾期代理费按银行利息4倍计息。
两被告辩称，一、本案案由不是企业借贷纠纷，而是商品房委托代理销售合同纠纷。从原告的民事起诉状及其提供的证据材料来看，原告是被告广西盛景房地产开发有限公司开发“盛景中心”楼房的房屋销售商，广西盛景房地产开发有限公司与原告之间是商品房委托代理销售关系。原告向法院起诉要求广西盛景房地产开发有限公司支付的是房屋销售代理费，而非借款，广西盛景房地产开发有限公司与原告不存在企业之间借贷关系。因此，本案真实案由是商品房委托代理销售合同纠纷。二、原告事实上仅代理销售了“盛景中心”5415.27平方米，实际收房款x元，被告与原告签订的合同是因重大误解而签订的。近日来，被告在整理和原告来往的材料发现，原告发给被告广西盛景房地产开发有限公司的“盛景中心”销售统计表，从2009年3月份至2009年12月22日，原告仅代理广西盛景房地产开发有限公司销售“盛景中心”建筑面积5415.27平方米，实际收房款x元，与原告提供的《盛景中心项目营销代理合同终止协议书（补充）》中所称的原告“实际销售约x平方米，实际销售合同金额约3000万元”严重不符。原告根本就没有完成双方签订的《委托销售代理合同》的约定目标，已构成违约。由于《盛景中心项目营销代理合同终止协议书（补充）》是原告为欺骗盛景公司而拟订的，是欺诈行为，广西盛景房地产开发有限公司是在重大误解的前提下签订的，连某其后根据该协议签订的两份《承诺书》都属于可撤销合同，被告将提起反诉要求撤销。此外，广西盛景房地产开发有限公司已经支付给原告共计x元销售代理费，不但不存在拖欠代理费，原告还多领了广西盛景房地产开发有限公司的销售代理费。三、被告麻某某在本案没有合同义务，不应承担保证责任。原告诉称被告麻某某对本案房屋销售代理费的支付进行了保证，应承担连某责任。被告认为，这完全是原告故意曲解本案事实，根据原告提供的证据来看，没有一份证据证明麻某某以自然人身份对房屋销售代理费承担保证责任的。原告要求麻某某承担保证责任的请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。综上所述，请法院查明事实，公正判决。
两被告为其辩解提供了如下证据：1、2009年11月20日银行转账凭证，证明被告广西盛景房地产开发有限公司将10万元代理费转入原告账户；2、x网上银行转账凭证，证明2009年12月28日被告广西盛景房地产开发有限公司将20万元代理费转入原告账户；3、收条，证明2009年12月22日原告收到被告广西盛景房地产开发有限公司80万元代理费；4、银行转账凭证，证明2010年1月5日被告广西盛景房地产开发有限公司将10万元代理费转入原告账户；5、x号网上银行转账凭证，证明2010年1月15日被告广西盛景房地产开发有限公司将10万元代理费转入原告账户；6、x号网上银行转账凭证，证明2010年1月15日被告广西盛景房地产开发有限公司将10万元代理费转入原告账户；7、银行凭证，证明2010年2月份被告广西盛景房地产开发有限公司将20万元代理费转入原告账户；8、收条，证明2010年5月12日为方便与原告结算销售代理费，被告广西盛景房地产开发有限公司法定代表人麻某某将x的银行卡交给原告法定代表人申海力代管使用；9、2010年6月领（借）款单，证明2010年6月被告广西盛景房地产开发有限公司支付x元营销代理费给原告；10、现金交款单，证明2010年9月28日被告广西盛景房地产开发有限公司代原告支付巴士广告费2万元；11、盛景中心销售统计表、回款情况表，证明原告发给被告广西盛景房地产开发有限公司的情况表，仅代理销售“盛景中心”建筑面积5415.27平方米，实际收房款x元。
经过开庭质证，两被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议。原告对两被告的证据1-11的真实性，认为其未在举证期限内提供，且是复印件，当庭表示无法确认，庭后致函认可证据5、6，对证据7只确认收到所汇款的10万元，确认总共收到被告30万元，尚欠120万元，其余的款项认为不是原告所收，对被告的其余证据认为都是复印件，无法确认且与本案无关联，均不予认可。
综合质证意见，本院对双方无异议的原告的证据1、2、3、4和被告的证据5、6真实性予以确认，对被告证据7，因原告只认可打印的汇款10万元的单据，故以上证据作为定案依据。对被告证据7的两张无签章的领款单，以及证据9的领款单，证据10的2万元，因原告认为无原告人员签章，没有收到该款，故不确认，对被告其余的证据因与本案无关联，且原告有异议，亦不予确认，只作为参考证据。
综合全案证据，本院确认本案以下法律事实：2009年3月24日，原、被告双方签订《委托销售代理合同书》，约定：被告开发的位于桂林市X路的盛景中心，可销售建筑面积为x平方米，该销售由原告全程策划和代理；原告承担该项目相关营销费用、销售人员的工资等；被告应为原告提供履约所需的工作条件和相关资料，保证销售的合法性，保证原告在本项目的独家销售代理权；销售代理佣金：酒店式公寓部分，以超出每平方米2600元部分的销售额被告与原告按6:4分成，写字楼部分，按本项目销售总额的3%收取，超出每平方米3500元部分的溢价被告与原告按6:4分成；被告每个月5日前向原告结算上月的佣金及溢价款的80%，等等。合同签订后，原告按合同履行了销售代理义务，但被告未履行给付佣金及溢价款等义务。2009年12月22日，原、被告双方达成《盛景中心项目营销代理合同终止协议书（补充）》，约定：鉴于原告已完成既定目标，及应被告调整新的投资策略和销售策略需要，现被告提出终止合同协议。被告同意于2009年12月30日前支付原告代理营销费100万元，2010年1月30日付给原告余款90万元，等等。合同达成后，双方原签订的《委托销售代理合同书》终止，但被告未按约定时间给付原告代理费。2010年1月13日，被告麻某某两次向原告出具《承诺书》，再次明确给付代理费时间：2010年1月15日前付30万元，1月21日前付30万元，1月31日前付90万元。并承诺，如逾期未付，则按银行利息的4倍支付罚金。但被告仍未按承诺履行给付销售代理费义务。向法院提起诉讼后，经原告核实，被告除给付了30万元外，余款120万元至今未付。原告追索未果，遂诉至本院，请求判令：1、被告广西盛景房地产开发有限公司给付原告房屋销售代理费150万元，并从2010年2月1日起计至本案生效判决规定的最后履行日止，以150万元按中国人民银行流动资金贷款利率的4倍向原告支付利息（约29万元）；2、被告麻某某对被告广西盛景房地产开发有限公司向原告承担的上述民事责任承担连某责任；3、由被告承担本案诉讼费用。
本院认为，原告与被告签订的《委托销售代理合同书》及《盛景中心项目营销代理合同终止协议书（补充）》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，合同当事人双方应按合同约定全面履行各自义务。根据终止合同约定及被告法定代表人出具的两份承诺书，被告应将拖欠的营销代理费及时给付原告，两被告既未按合同约定的时间，也未按承诺的时间给付原告营销代理费，构成了合同违约，依法应承担相应的责任。拖欠的代理费，经原告核实为150万元，减去原告认可已给付的30万元，尚欠120万元，被告的法定代表人书面承诺如逾期付款按银行利息的4倍支付罚金，该承诺是其真实意思表示，具有违约金的性质。由于是被告的书面承诺和明确约定，可以参照民间借贷的规定及支付违约金的意思表示，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍来计算违约损失。对于原告要求被告麻某某共同承担本案责任的主张，本院认为，被告麻某某出具的承诺，一份加盖了公章，另一份虽未加盖公章，但也标明是被告公司的承诺，作为法定代表人，其履行的是公司职务行为，并无证据证明被告麻某某以自然人身份明示承担本案保证责任，故在本案的民事责任依法应由作为企业法人的被告公司承担。原告要求被告麻某某承担本案责任的主张，缺乏事实证据及法律依据，本院不予支持。被告辩解原告未完成销售任务，不应支付销售代理费的主张，明显与双方签订的终止合同协议及被告法定代表人的书面承诺相悖，与事实不符，且缺乏证据支持，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，判决如下：
一、被告广西盛景房地产开发有限公司给付原告桂林市伽羽广告有限公司房屋营销代理费x元及利息（利息计算：从2010年2月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍分段计算）。
二、驳回原告桂林市伽羽广告有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费x元，因适用简易程序减半收取x元，财产保全费5000元，合计x元（原告已预交），由被告广西盛景房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费x元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员张国平
二○一○年十一月四日
书记员韦素素
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