广西壮族自治区临桂县人民法院
民事判决书
（2010）临民初字第X号
原告：桂林向明理德物业经营服务有限公司。住所地：桂林市象山区X路X号。
法定代表人：郑某某，该公司董事长。
委托代理人：王某某，该公司运营部经理（一般代理）。
委托代理人：莫某某，该公司行政经理（一般代理）。
被告：罗某某，男，X年X月X日出生，汉族，退休干部，住（略）-X号。
被告：蒋某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原告桂林向明理德物业经营服务有限公司（以下简称向明理德物业服务公司）诉被告罗某某、蒋某某物业服务合同纠纷一案，本院于2009年12月7日立案受理，依法组成合议庭，于2010年3月16日公开开庭进行了审理。原告向明理德物业服务公司的委托代理人王某某和莫某某、被告罗某某、蒋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向明理德物业服务公司诉称：2006年8月1日原告桂林向明理德物业经营服务有限公司与被告所在的桂林市临桂县正达花园开发商：临桂县振达房地产开发有限责任公司签订了《正达花园前期物业管理服务合同》，为小区全体业主提供物业服务，因物业服务得到绝大部分业主的认可，2007年8月1日正达花园业主委员会成立后，又与小区业主委员会续签了物业服务合同，约定住宅部分的物业服务收费标准为（按建筑面积）0.3/月m2；合同签订后，原告按合同履行了物业管理服务。于2007年12月因市场物价涨幅太大，因此原告向临桂县物价局申请调整收费标准，经物价部门批准后，住宅部分收费标准调整为（按建筑面积）0.4/月m2（含生活垃圾清运费），为此与小区业主委员会和业主多次协商未果，只能按原收费标准收取，因此小区项目只能勉强维持。被告的房屋属于住宅（建筑面积：79.41m2），被告物业服务费从2006年8月1日开始至2009年11月30日共40个月，应交的物业服务费为809.98元，被告一直未予支付。尽管原告多次催收，但被告还是拒绝交纳。根据物业管理合同约定，不按期交纳的业服务费的，应承担每日3‰的违约金。为维护原告的合法权益，特诉请法院判令被告向原告支付物业服务费809.98元及违约金158.21元，本案诉讼费由被告承担。
被告罗某某、蒋某某辩称：前期开发商卖房给我们时，合同约定阳台是封闭的，主水管安装到厨房，外墙是有玻璃的，但未按合同约定办，经与开发房协商后，答应我们免交一年物业费，未按约定做事就对开发商有意见，所以我们不愿交物业费，我们是与桂深物业公司签过合同未与原告签过合同，原告是开发商请来的，因此我们没必要向原告交物业费。业主委员会单边操作，未与业主商量让原告参与进来管理小区，且原告管理小区不善，没有尽到职责，没有资格收物业费。物业费由0.23元/m2上涨到0.3元/m2，且还不包括原与桂深物管公司签合同时约定的包含垃圾费，费用上涨也未与我们商量。房屋被撬、财产被盗都发生在我们身上，证明原告管理不善，我们是没有交物业费，但也是因物管公司没尽职责而不得己做的，什么时候原告尽义务了，我们才交费。
经审理查明：2006年7月21日临桂县振达房地产开发有限公司为委托方(简称甲方)与桂林市向明理德物业管理有限公司为受托方(简称乙方)签订了一份《前期物业管理服务合同》，该合同共八章三十二条，载明了委托管理事项，期限（约定：从本合同签订生效至成立业主委员会、业主委员会选聘物业管理企业并与之签订《物业管理委托合同》生效时止），双方权利和义务，物业管理服务质量，服务费用（其中约定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.30元向业主或物业使用人收取；商辅按建筑面积每月每平方米0.50元收，该服务费不包括垃圾处理费。空置房屋免收6个月的物业管理服务费、六个月后仍空置的，按以上标准的半价收取物业管理服务费，每次收取时间为当季首月的28日前）……。合同签订后，原告于2006年7月21日正式进驻正达花园实施物业管理，为业主用户提供物业管理服务，并开始计收物业管理费。2006年12月23日正达花园成立正达花园业主委员会，2007年7月31日临桂正达花园业主委员会为委托方（简称甲方）与桂林市向明理德物业管理有限公司临桂分公司为受托方（简称乙方），签订了一份《物业管理委托合同》，该合同共八章三十八条，载明了委托管理事项，期限（约定为一年，自2007年8月1日至2008年8月1日止），双方权利和义务，服务质量，服务费用（其中约定：本物业管理服务费，多层住宅房屋、别墅住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元向业主或使用人收取，商铺按建筑面积每月每平方米0.90元收取，在每月的首五日内收取该月物业管理费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交管理费的3‰交纳滞纳金；乙方自合同生效之日起，在次月3日前逐月向甲方支付业主委员会办公经费100元）……。合同签订后，原告向明理德物业服务公司按照其与临桂正达花园业主委员会签订的物业管理委托合同实施物业管理，为业主、用户提供物业管理，并计收物业服务费。2008年4月28日经桂林市工商行政管理局批准，桂林市向明理德物业管理有限公司变更为桂林向明理德物业经营服务有限公司。2008年8月1日合同到期，2008年9月17日临桂正达花园业主委员会与桂林向明理德物业经营服务有限公司签订了《关于正达花园物业委托合同续签的补充协议》，该协议载明：“1、经甲乙双方协商，根据正达花园业主委员会的实际情况，双方同意在原委托合同条款不变的情况下，原合同期限顺延至2009年3月31日止；2、本补充协议一式两份，双方签字盖章有效”。同时查明，被告罗某某、蒋某某于2003年10月14日购买了临桂县振达房地产开发有限责任公司开发的正达花园X栋X单元X层X号房一套，建筑面积为79.41平方米。被告罗某某、蒋某某自2006年8月到至今未向原告向明理德物业服务公司交纳过物业服务费，原告曾于2009年1月17日向被告发生过物业服务费用催缴通知单，催收2006年8月1日至2008年12月31日物业服务费690.20元，要求其被告在2009年1月24日前交清上述款项，如逾期未能如数交纳，将自2009年1月24日起按每日3‰计收滞纳金。但被告罗某某、蒋某某至今未交纳物业服务费给原告。原告于2009年12月7日诉至本院，要求二被告向原告支付2006年8月1日至2009年11月30日共40个月（按被告住宅建筑面积79.41平方米）应交物业服务费809.98元及违约金158.21元。
上述事实，有原告提供的营业执照、资质证、收费标准批复，前期物业管理服务合同、物业管理委托合同，商品房买卖合同，证明，催缴单、选举业委会经过说明，备案申请书；被告提供有物业管理服务协议，商品房买卖合同，照片（13张）；庭审笔录原、被告的陈述所证实。
本院认为：原告桂林向明理德物业经营服务有限公司的前身企业名称为桂林市向明理德物业管理有限公司，其与临桂县振达房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理服务合同及原告与临桂正达花园业主委员会签订的物业管理委托合同和补充协议是合法有效的,应受法律的保护。原告按照上述合同的约定，进驻正达花园实施物业管理，为业主、用户提供了服务，故原告按照物业管理委托合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、用户收取相应的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。被告罗某某、蒋某某作为正达花园的业主，虽未与原告桂林向明理德物业经营服务有限公司及开发商临桂县振达房地产开发有限责任公司签订物业管理合同，但其享受了原告为正达花园提供的物业管理服务，被告罗某某、蒋某某作为受益人，而未按时向原告交纳物业服务费的行为是错误的，应承担支付尚欠物业服务费的民事责任。具体应交纳的物业服务费数额，根据原告与开发商及临桂正达花园业主委员会签订的合同的期限为依据，因此，被告罗某某、蒋某某应交的物业服务费应从2006年8月1日起至2009年3月31日止，按前期物业管理合同和物业管理委托合同及补充协议，同时按被告的住宅建筑面积79.41m2交纳物业服务费，因此，被告应交纳给原告的物业服务费为761.60元（此款从2006年8月1日起至2009年3月31日止按被告住宅建筑面积79.41m2×0.3元/月×32个月计人民币761.60元）。至于原告主张给付的物业服务费逾期交纳物业服务费相应的违约金158.21元，因原、被告之间无合同约定，故其主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。对被告主张开发商交付给被告的房屋未达到合同约定的条件，有瑕疵，开发商答应免收一年的物业费以及原告接手临桂正达花园实施物业管理过程中有诸多地方管理不到位，影响了业主用户的正常居住环境及安全，侵犯了业主的利益，且被告未与原告签订过合同，因原告对小区的管理未尽职责，原告什么时候尽义务了，被告才交费的抗辩理由。因小区物业管理，是按国家有关规定设置的，原告依照其与开发商及临桂正达花园业主委员会签订的合同，对临桂正达花园实施物业管理，同时为业主用户提供了服务，其行为符合法律规定和正达花园广大业主用户的意愿。至于原告在实施提供物业管理服务过程中有管理不善之处，服务有瑕疵，被告作为业主，亦可提出善意意见通过临桂正达花园业主委员会与原告沟通协调，原告作为服务单位，更应听取业主用户的心声，对其工作不足之处，及时设法改正，完善管理措施，尊重业主委员会的意见，改善服务与被服务的关系，为广大业主用户提供优质的服务。本案中二被告以其与开发商存在的矛盾未解决和原告管理不到位，未尽职责以及其未与原告签过合同才不交物业服务费的行为是不妥的，综上，两被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告罗某某、蒋某某向原告桂林向明理德物业经营服务有限公司支付物业服务费761.60元（从2006年8月1日起至2009年3月31日止）。
二、驳回原告桂林向明理德物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由原告桂林向明理德物业经营服务有限公司负担25元，由被告罗某某、蒋某某负担25元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长李洲水
审判员杨华
审判员唐良保
二0一0年三月二十二日
书记员李彬
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