广西壮族自治区临桂县人民法院
民事判决书
（2010）临民初字第X号
原告（反诉被告）：秦某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体户（略）。
委托代理人：秦某，桂云天（略）事务所（略）（特别授权）。
被告（反诉原告）：石某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体户（略）。
委托代理人：阳某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）-X号（特别授权）。
原告（反诉被告）秦某某诉被告（反诉原告）石某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月8日立案受理后，依法组成合议庭，同时，被告（反诉原告）石某某在本案诉讼中提出反诉，要求原告（反诉被告）秦某某给付拖欠的水电费1418.30元。经审查，符合反诉条件，故本院即将被告（反诉原告）石某某的反诉并入本案审理，并于2010年4月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）秦某某及其委托代理人秦某和被告（反诉原告，以下简称被告）石某某及其委托代理人阳某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告秦某某诉称：2006年12月15日，被告与原告签订门面租赁合同，被告将自用的金水路X号一楼门面租赁给原告使用，租期5年，租金每2个月交一次，到2011年12月14日结束。被告同时收取了原告门面转让费2600元，门面押金700元，2009年10月16日，原告按期交纳了11月、12月的租金以及水电费1520元。2009年11月18日，被告在未告知原告的情况下，切断了门面的供水，并拆除了门面后面的隔墙，造成原告租赁的门面无法封闭。次日，被告又将门面的供电切断，导致原告租赁的门面无法经营，原告经营的销售锁具业务被迫中断。为尽快恢复营业，原告不得不在金源装饰城接手了一个门面。为此，原告向原承租方支付了x元转让费。
由于被告违约导致原告被迫搬迁，原门面的拉闸门以及特别货架均无法使用，因此，制作拉闸门的支出874元及制作货架的支出4400元应由被告赔偿。
原告自2006年12月开始经营锁具业务，通过几年的努力，已达到每月利润约x元。由于被告的非法断电行为导致原告无法经营，原告被迫转到新的经营地点。因此导致经营利润直线下降至每月只有5000元左右，即被告的违约行为直接造成原告每月经营利润减少x元。
原告认为，被告在双方约定的租赁期限尚未届满的情况下，未事先通知，未与原告商量，强行拆除门面隔墙、停水、断电，其行为已构成违约，并严重地损害了原告的合法权益。为此，诉至法院，请求判令被告返还原告已交纳的租金700元；判令被告返还原告门面押金700元；判令被告返还原告门面转让费2600元；判令被告赔偿原告门面租赁损失x元；判令被告赔偿原告可得利益x元，案件受理费由被告负担。
被告石某某辩称及反诉称：一、被告与原告提前终止合同，是因为被告承租的位于临桂镇X路X号的房屋（包括原告的使用门面）被政府有关部门鉴定为危房，房屋产权人需要按照《房屋拆迁许可证》的规定于2009年10月17日拆除危房引起的，并非被告存在过错。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，房东房屋被政府有关部门鉴定为危房并需要限期拆除，对原、被告双方均属于不可抗力的意外事件，由此导致合同提前终止，虽然对原告有一定影响，但对被告又何偿不是这样，因房东的危房拆除，被告经营的旅馆业务也因此而停业。二、原告诉称的与事实不符。其一，被告在2009年7月份至房东的危房拆除前，被告获知房东的房屋被政府有关部门鉴定为危房并需要拆除后，曾多次在原告所租铺面告知了原告，房东的房屋已被政府相关部门鉴定为危房并需要拆除。2009年11月上旬，被告与原告商量解除合同和退还12月份房屋租金的事宜，因原告认为退款少而未能达成协议；其二，房东李桂兰在房屋拆除前曾与邻居黄某姐等多次到原告店铺里告知了原告及守店铺人员关于房屋需在2009年11月17日拆除的情况；其三，房东房屋拆除之前的停水、停电并非被告所为，而是供水、供电部门依据房东申请而实施的行为；其四，原告在临桂金源装饰城接手门面应当在2009年10月1日之前，而非之后，其五，与原、被告承租的房屋同时被政府鉴定为危房的邻近2座房屋的承租户也在2009年上半年开始陆续搬迁，且该2座房屋拆除的时间在前，房东李桂兰的房屋拆除时间在后。因此，原告2009年11月18日之前应当早已知道危房拆除事宜。三、根据原、被告所签合同的约定，被告认为违约的一方是原告。2006年12月15日双方签订的《门面租赁合同》第4、5条约定，原告应当及时向被告交纳房屋租金及水电费。自2009年2月15日至2009年11月18日，原告共用电453度，按每度1.1元计算，原告应向被告交纳电费498.3元，而原告至今未交；原告只交给被告水费130元，欠交920元，依照合同第4条结算，扣除原告的信用押金700元后，原告尚欠被告718.3元。四、原告的六项诉讼请求，被告认为缺乏事实和法律依据。1、关于要求返还租金700元的问题，被告认为就2009年12月份房屋租金的计算而言，根据合同的第1条规定属于按月计算，计算时间应当从2009年11月15日开始至2009年12月14日止，而原告实际上在11月15日之后仍在继续使用门面，交纳12月份房租应当属于情理之中。2、关于返还门面押金700元的问题。被告认为，双方签订的合同第4条规定，该款并非“门面押金”，而是合同约定原告向被告及时交纳门面租金和水电费的信用押金，按照合同约定，该款项应当在双方结清房屋租金和水电费后，进行多退少补。3、关于要求返还门面转让费2600元的问题，被告认为该费用与合同无关，且该费用是被告代原门面的使用人秦某玲收取的费用，被告已于2006年12月10日将该款转交给了秦某玲，原告在使用门面三年后要求退还门面转让费，实在是无道理可言。4、关于要求赔偿门面租赁损失x元、赔偿原告可得利益x元的问题，被告认为原告的该请求无法律依据。综上所述，被告认为，之所以导致提前终止合同，是因为房东的房屋被政府鉴定为危房并需拆除所造成，属于法律规定的不可抗力因素所致，被告没有过错，被告与原告未在合同中约定任何违约责任条款，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。同时，为维护被告的合法权益提起反诉，请求判令被反诉人支付反诉人水电费1418.30元。
原告秦某某针对反诉辩称：被告的反诉缺乏事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2005年10月1日，被告石某某与案外人李桂兰签订《房屋租赁合同》一份，李桂兰将座落在临桂县X路X号，房屋所有权人登记为李如歌（李桂兰之女儿）的房屋出租给被告经营旅社，租赁期限为六年，即从2006年元月1日起至2011年12月31日止。2006年12月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《门面租赁合同》一份，被告将被告租赁的临桂县X路X号的房屋的门面转租给原告使用。该合同内容如下：1、租赁时间及月租金：第一阶段，从2006年12月15日起至2008年12月14日止，共二年，每月租金650元；第二阶段，从2008年12月15日起至2011年12月14日止，共三年，每月租金700元；2、乙方交租金二个月一次，每次1300元，第二阶段，租金每次1400元（700元×2个月）；3、乙方必须先交租金后使用门面，租金的交纳时间必须在每月的X号前交清给甲方；4、为保证租金安全入帐，水电费及时交纳，甲方收取乙方信用押金700元，合同期满后，乙方不拖欠租金、水电费，甲方如数退还；5、电费以电表实用度数×商用电价（1.074元/度），水费以每月每人5-10元收取；6、乙方经营的各种税费，由乙方交纳；7、……。该合同签订前即2006年12月9日，被告石某某写下收据交与原告，收到原告门面转让金2600元；同时被告收到原告交来门面押金700元。该合同签订后，被告按照合同的约定将门面交给了原告使用。2006年12月，原告对承租的门面进行装修，支付卷闸门款874元，装修费（吊顶）1105元、制作招牌费906元，制作货架费2400元。2009年6月20日，桂林市房屋安全鉴定管理处根据房屋所有权人李如歌的申请，对临桂县X路X号的房屋进行勘查，并作出市房鉴字（2009）第X号鉴定报告书，该鉴定结论为：按照x-99《危险房屋鉴定标准》，经综合评定，住户李如歌申请鉴定的房屋危险性等级为C级，即局部危险房屋，房屋主要危险点是部份砖墙和砼构件。其处理意见：由于房屋建造质量较差，部分设计不合理，根据其损坏现状，房屋维修不易。在经济条件允许，在符合城市改造及整体规划要求下，可拆除重建，按有关政策到建设规划等管理部门办理报建审批手续。2009年9月17日，临桂县房屋拆迁管理办公室对金水路X号的房屋所有权人李如歌的私房拆除重建申请予以拟准，并作出临拆许字（2009）第X号房屋拆迁许可证，其拆迁期限为2009年10月17日。本案诉讼中查明，原告于2009年10月9日，在临桂县金源装饰城另行租赁门面销售锁具，支付门面转让费x元。2009年11月19日，原告从被告租赁给原告的门面搬出来，支付货物搬运费420元。另查明，2009年10月16日，被告收到原告交来的门面租金（10月15日-12月14日）1400元；水费（8月-12月）120元。
上述事实，有原告和被告的陈述，《门面租赁合同》，门面转让金收据，押金收据，桂林市房屋安全鉴定报告书，房屋拆迁许可证临拆许字（2009）第X号等证据材料证实。
本院认为：原、被告签订的《门面租赁合同》，是原、被告在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，是原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律和法规的强制性规定，同时，被告将自己租赁的房屋转租部分给原告使用，第三人亦未提出异议，因此该合同属有效合同，受到法律的保护。原告按照合同的约定履行了义务，被告亦应当按照合同的约定期限将原告租赁的门面交与原告使用。被告将自己租赁的房屋转租一部分给原告使用，并在合同约定的租赁期限，租赁物被拆除，导致合同不能履行，构成违约，依照法律的规定，被告应当承担民事责任、赔偿原告由此而造成的损失以及合同履行后可获得的利益。原告要求被告返还门面押金700元，本院认为，其要求合理，且符合法律的规定，予以支持。原告要求被告返还已交纳的租金700元，经本院核实，原告于2009年11月19日从被告租赁给原告的门面搬出，即原告预交给被告11月15日至12月14日止一个月的租金700元后，仍使用了5天门面。因此，应当扣除5天的门面租金116.70元（700元÷30×5），余下的预交租金583.30元，由被告返还给原告。而原告对此要求返还过高的租金部分，本院则不予支持。原告要求被告返还门面转让费2600元及装修原门面的吊顶费1105元。经本院核实，依照原、被告签订的合同约定，原告应当使用租赁的门面5年，由于被告的过错，造成合同未能完全履行，即原告尚余2年的时间未能使用门面，故应当扣除3年的门面转让费1560元（2600÷5×3）和3年的装修（吊顶）的损失663元（1105÷5×3）后，余下的门面转让费、装修（吊顶）损失1482元，由被告返还和赔偿给原告，对于原告该请求过高的部分损失，本院不予支持；至于原告要求被告赔偿制作招牌的损失906元、购卷闸门损失874元及制作货架的损失2400元，因原告未能提供招牌、货架、卷闸门造成损失的具体证据证实其主张，原告要求被告赔偿其损失，则缺乏事实和法律依据，对此请求本院不予支持；原告要求被告赔偿另行租赁门面支付的门面转让费x元和货物搬运费420元的损失，本院认为，该损失的造成与被告的过错行为无法律上的因果关系，故不予支持；原告要求被告赔偿原告可得利益x元，因原告未能提供相应的证据予以证实，本院亦不予支持。被告辩称，被告与原告提前终止合同，是因为房东的房屋被鉴定为危房并需拆除，属不可抗力所致，被告不应当承担民事责任，本院认为，桂林市房屋安全鉴定报告书市房鉴字（2009）第X号，对临桂镇X路X号的房屋，作出的鉴定结论是：房屋危险性等级为C级，即局部危险房屋。其处理意见：根据其损坏现状，房屋维修不易，在经济条件允许，在符合城市改造及整体规划要求下，可拆除重建，按有关政策到建设规划管理部门办理报建审批手续。该鉴定报告及处理意见并未要求立即拆除房屋，排除危险。故被告辩称的是不可抗力因素导致原、被告的门面租赁合同提前终止及被告不承担责任的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于被告反诉，要求原告支付拖欠的水电费1418.30元的反诉请求，因被告未能提供相应的证据证实，本院依据被告提供的证据亦无法确认原告尚欠被告水电费的事实。故被告的反诉请求亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告石某某返还原告秦某某交纳的门面押金700元及门面租金583.30元，赔偿原告秦某某的门面转让费和装修（吊顶）的损失1482元，合计2765.30元。
二、驳回原告秦某某的其他诉讼请求。
三、驳回被告石某某的反诉请求。
案件受理费790元（原告已预交至本院），反诉案件受理费50元（被告已预交至本院），合计840元，由原告秦某某负担700元，被告石某某负担140元。
上述应付款，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费790元、反诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长粟开坤
审判员唐良保
审判员谭秋芽
二0一0年六月二十三日
书记员粟春平
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