重庆市第四中级人民法院
民事判决书
（2010）渝四中法民终字第x号
上诉人（原审被告）：李某甲，男，汉族，X年X月X日生，务农，住（略）。
委托代理人：杨某某，男，苗族，X年X月X日生，（略），住（略）。
被上诉人（原审原告）：庞某乙，男，土家族，X年X月X日生，务农，住（略）。
委托代理人：张玉金，重庆纵深（略）事务所（略）。
被上诉人（原审被告）：庞某丙，男，土家族，X年X月X日生，务农，住（略）。
委托代理人：张永福，重庆市黔江区城厢法律服务所（略）。
上诉人李某甲与被上诉人庞某乙、庞某丙房屋买卖合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2010年8月25日作出（2010）黔法民初字第x号民事判决，李某甲不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2010年11月11日对上诉人李某甲及其委托代理人杨某某，被上诉人庞某乙及其委托代理人张玉金，庞某丙的委托代理人张永福进行了询问，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：庞某丙系庞某乙的堂侄孙。庞某丙才几岁的时候，其父亲就去世了，母亲也离家出走，庞某丙便与庞某乙一起生活。2003年，黔江区X镇人民政府规划异地搬迁，庞某乙与庞某丙共同居住的位于黔江区X镇X村背阴邰的老房子也在规划搬迁之列，小南海镇人民政府补助了x元异地搬迁费。庞某乙与庞某丙将位于黔江区X镇X村背阴邰的老房子拆除后，便在小南海镇X村走马坝修建新房，老房子拆的部分材料也用于新房建设，并于2006年建成后搬入居住。2008年初，庞某丙未经庞某乙同意，便将新修建的房屋以x元的价格卖给了李某甲。2009年7月22日，李某甲、庞某彩夫妇向重庆市黔江区国土房管局申请办理了房地产权证。庞某乙系五保老人，现居住在黔江区X镇敬老院。
原告庞某乙诉称：庞某丙系庞某乙的堂侄孙，因庞某丙的父亲在1988年去世，母亲也外出下落不明。庞某丙便与庞某乙相依为命，庞某乙将庞某丙抚养长大，庞某丙成年之后即外出务工。2003年，小南海镇人民政府规划异地搬迁，并给庞某乙家支付x元用于搬迁。庞某乙与庞某丙将庞某乙的老房子拆除，其材料全部用于新房建设，同时庞某乙也积极出钱出力。2006年新房建好后，庞某乙与庞某丙搬入新房居住。2008年初，庞某丙趁庞某乙不在家时，未经庞某乙同意，擅自将共有的新房以x元卖给李某甲。现在庞某乙已年老体衰，没有房屋居住，是合法的产权人，庞某丙与李某甲未经庞某乙同意，擅自买卖房屋的行为侵犯了庞某乙的合法权益，其买卖行为应当无效，请求确认庞某丙与李某甲的房屋买卖行为无效，庞某乙对共有的房屋享有居住权。
被告庞某丙辩称：庞某乙将庞某丙抚养长大的事实不实。庞某丙卖给李某甲的房屋是庞某丙的个人财产，庞某乙没有份额，因此庞某丙与李某甲的房屋买卖行为与庞某乙无关。新房是庞某丙一个人出钱出力修的，庞某乙既没有出钱也没有出力，修房的地盘也不是庞某乙的，政府给的x元搬迁费是给庞某丙的，庞某乙也没有份额。已经拆除的原位于背阴邰的老房子不是庞某乙与庞某丙共同所有，老房子拆除后只把瓦用于新房的建设，但是庞某丙给庞某乙补了钱的。
被告李某甲辩称：新房是庞某丙一个人出资出力修建的，按政府规定时间搬迁且新房完工后补助x元，李某甲所买房屋的产权人是庞某丙，而不是庞某乙。庞某丙自愿将其房屋卖给李某甲，且协商时有庞某乙一起参加，庞某乙没有提出异议，在场人有新建村支部书记张国宝、村民委主任王某齐、计生专干张龙祥、村民庞某戊、李某丁等人证实，故李某甲与庞某丙签订的房屋买卖协议有效。2009年7月22日，李某甲在黔江区国土资源和房屋管理局登记办理了房地产权证。庞某乙不是适格的诉讼主体，因为双方买卖的房屋是新建的房屋，而不是庞某乙与庞某丙共同所有的老房子，请求人民法院驳回庞某乙的诉讼请求。
一审法院认为，根据双方争议的焦点问题，评判如下：一、关于庞某乙是否属于新修建房屋的共有人的问题。位于背阴邰的老房子是庞某乙与庞某丙共有，异地搬迁时政府补助的x元费用应是给整个家庭，而不是给庞某丙个人。因为从老房子拆下的部分材料用于新房的建设，且新建村村长王某齐证实新建房屋的土地是庞某乙与庞某丙的家庭承包地。庞某丙称政府补助的x元是给庞某丙一个人的，且该房屋的产权人是庞某丙一个人，无证据证明，不予采信，故庞某乙与庞某丙应是新建房屋的共同权利人。二、关于庞某丙的卖房行为是否经过庞某乙同意的问题。因庞某乙未在庞某丙与李某甲的房屋买卖协议上签字，而且证人陈某某证实，庞某丙在卖房时庞某乙不知情；新建村村长王某齐在李某甲与庞某丙签订房屋买卖协议时，作为在场人也证实庞某丙卖房时未经庞某乙同意。而李某甲、庞某丙均无证据证明其房屋买卖行为得到了庞某乙的同意，故应当认定庞某丙卖房时未经庞某乙的同意。三、关于李某甲是否善意取得争议房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，善意取得的构成要件之一就是要求受让人在受让财产时是善意的。李某甲作为受让人，与庞某乙、庞某丙系亲戚关系且是同一个村X村民，在受让该房屋时明知道受让房屋系庞某乙与庞某丙共同所有，而未经庞某乙的同意就单独和庞某丙签订房屋买卖协议受让了该房屋，不能认定李某甲受让该房屋时是善意的，依法不能适用善意取得制度。综上，庞某乙与庞某丙系争议房屋的共有人，庞某丙在未经庞某乙同意的情况下，擅自以个人名义将共有房屋转让给李某甲的行为无效。同时，李某甲在受让该房屋时主观上并非善意，依法不能适用善意取得制度的规定而取得受让财产所有权。庞某乙请求确认李某甲与庞某丙的房屋买卖行为无效，应予支持。庞某乙系房屋的共同权利人，对争议房屋当然享有居住权，庞某乙提出对共有的房屋享有居住权的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条第一款之规定判决：一、被告庞某丙与被告李某甲的房屋买卖行为无效；二、原告庞某乙对其与被告庞某丙共有的位于小南海镇X村走马坝的房屋有居住权。案件受理费80元，减半收取40元，由被告庞某丙负担。
李某甲不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回庞某乙的诉讼请求。主要的事实和理由：李某甲与庞某丙于2008年农历正月初五在李某甲家签订房屋买卖协议时，庞某乙在场参加，只是没有在协议上签字而已，有当时的在场人张国宝、李某丁、庞某戊、王某己、王某庚、王某辛等人可以证明。在协议写好后，支部书记张国宝还反复征求庞某乙的意见，庞某乙答复没有意见并不会反悔后，李某甲才与庞某丙签订了房屋买卖协议，故原判认定没有经得庞某乙的同意是错误的。庞某乙在一审中提供的证人陈某某、罗贵友不是签订房屋买卖协议的在场人，所作证词不真实，不应采信。王某己向庞某乙证明的是2007年底李某甲与庞某丙协商买卖房屋时庞某乙不清楚，并没有证明2008年初双方签订房屋买卖协议时庞某乙不清楚，故原判采信证据错误。李某甲已经付清了房屋价款，并办理了房屋所有权证书，故应当认定李某甲善意取得了争议房屋的所有权。
被上诉人庞某乙答辩称：李某甲与庞某丙签订的房屋买卖协议没有庞某乙的书面签字同意，原判认定李某甲与庞某丙的房屋买卖行为无效正确，故原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人庞某丙答辩称：庞某丙与李某甲签订房屋买卖协议时，庞某乙在场参加，只是没有在该协议上签字而已，故双方签订的协议应当有效，庞某乙对争议房屋不再享有居住权。
本院二审查明：庞某乙在二审中承认，2008年农历正月初一日李某甲与庞某丙协商买卖房屋时，庞某乙不知道，但在2008年农历正月初五日双方签订房屋买卖协议时，庞某乙在场参加的，只是没有在该协议上签字。李某甲在二审中提供了证人张龙祥、张国宝、庞某戊、李某丁、王某己的证词证明，李某甲与庞某丙签订房屋买卖协议时，庞某乙在场参加并同意的，该房屋当时只是一个框架，没有装修，李某
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，对于原判认定双方争议的房屋在转让给李某甲以前属于庞某乙与庞某丙的共同财产，庞某乙与庞某丙均未提起上诉，视为对原判该认定的认可，应予维持。对于双方争议的焦点问题，现分别评判如下：
一、关于李某甲与庞某丙签订房屋买卖协议时是否得到庞某乙同意的问题。因为在李某甲与庞某丙签订房屋买卖协议之前，庞某乙和庞某丙已经提前将其放置在该房屋内的财产搬到黔江城内，说明庞某乙在李某甲与庞某丙签订房屋买卖协议前知道其房屋可能要转让给他人。而且庞某乙在二审中承认，在2008年农历正月初五日李某甲与庞某丙签订房屋买卖协议时，庞某乙始终在场参加的，只是没有在该协议上签字，故应当认定庞某乙对李某甲与庞某丙签订房屋买卖协议的行为知道并且没有反对。并且李某甲在二审中提供了签订房屋买卖协议时的在场人张龙祥、张国宝、庞某戊、李某丁、王某己的证词证明，李某甲与庞某丙签订房屋买卖协议时，庞某乙在场参加并同意的。同时在李某甲家搬入争议房屋内居住后，对该房屋进行了大量投入并重新装修，庞某乙应当知道。因此应当认定庞某乙对李某甲与庞某丙签订房屋买卖协议转让争议房屋的行为是知道并经其同意的。由于庞某乙在一审提供的证人陈某某、罗贵友不是签订合同时的在场人，其所证明的事实与庞某乙本人自认的事实相矛盾，故原判采信此二人的证词认定没有经得庞某乙的同意，属于采信证据错误，应予纠正。
二、关于庞某乙的一审诉讼请求是否应当支持的问题。虽然庞某乙没有在李某甲与庞某丙签订的协议上签字，不是合同的一方当事人，但李某甲与庞某丙在签订房屋买卖协议前征得了权利人庞某乙的同意，并且双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思的表示，应当认定庞某丙有权代表庞某乙与李某甲签订房屋买卖协议，该房屋买卖协议依法成立。因李某甲已经支付了房屋买卖协议约定的全部价款，并办理了房地产权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，应当认定李某甲与庞某丙签订的房屋买卖协议依法生效。因该协议并不违反法律法规的强制性规定，没有损害第三人的合法权益，故应当认定李某甲依法取得了争议房屋的所有权。因李某甲依据其与庞某丙签订的房屋买卖协议取得了争议房屋的所有权，庞某乙要求确认李某甲与庞某丙签订的房屋买卖行为无效和对争议房屋享有居住权的请求，没有法律依据，为了维护交易安全，根据诚实信用原则，庞某乙的一审请求依法不能成立，应予驳回。
综上，由于二审中出现新证据，导致原判认定事实和裁判结果错误，应当纠正。李某甲的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项和《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销重庆市黔江区人民法院（2010）黔法民初字第x号民事判决；
二、驳回庞某乙的诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，合计120元，由庞某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长张登明
审判员黄某
代理审判员谭中宜
二○一○年十二月十四日
书记员孙文凤
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