原告赵某某，男，X年X月X日生。
委托代理人王某某，女，河南宇楼律师事务所律师。
被告郭某某，女，X年X月X日生。
被告单某某，男，X年X月X日生。
被告吴某某，女，X年X月X日生。系单某某妻子。
单某某、吴某某共同委托代理人梅某某，男，商城县司法局法律事务所法律工作者。
原告赵某某因与被告郭某某、单某某、吴某某物权保护纠纷一案，于2008年12月25日向本院提起诉讼，本院同日作出受理决定，并于2009年2月16日公开进行了审理。原告赵某某及其委托代理人王某某，被告郭某某、被告单某某及其委托代理人梅某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某诉称，我是商城县电信局（原商城县邮电局）退休干部，2001年单某面向内部干部职工在西城区集资建房，我按条件取得一楼X平方米住宅房一套，2002年房子建成交付，当年装修入住，而且于当年领取房产证。
被告郭某某原与我是夫妻关系，我们婚后生育有一个女儿，因感情不和于1987年12月14日经商城县人民法院处理离婚。我从我单某得到的一套集资住房，是在我们离婚长达15年之后才发生的。之后，被告郭某某借机将房产证拿走，将我的房屋卖给了被告单某某、吴某某夫妇，却对我说是将房屋租给单某某使用，每年由她收取租金（含水电费）用于支付我和郭某某婚生女儿赵某悦的抚育费，直至女儿结婚独立生活时止。前不久，我才偶然得知我的房屋被郭某某于2003年11月8日擅自卖给了单某某，对此我一不知情，二没有同意，三没有授权于郭某某，更没在房屋买卖合同上签字或盖章，也没有得到分文卖房款。我的房子被与我没有任何法律关系的人擅自处分了我却还蒙在鼓里。郭某某与我离婚已长达16年之后，与我没有任何法律关系，擅自处分我的财产，是无效民事行为，依照法律规定应予撤销，且该行为自开始时就没有法律效力。被告单某某夫妇未经我的同意也不可能取得我的房产。三被告的行为对我构成侵权。为此特诉至法院，请求确认三被告之间于2003年11月8日签订的《房屋出售协议》无效，责令被告单某某夫妇立即腾出我的房屋，将房屋交付于我。
被告郭某某辩称，2003年春我在单某某夫妇原来房屋西边盖房时认识了单某某夫妇。当时建房时我与原告已离婚，但应我的请求，他也偶尔来工地帮帮忙。我建房时钱不凑手，央求赵某某帮借一些，他都不肯，还说我活该，我很气恼。当时赵某某已在本单某取得一套集资房，我们曾说过要将该房出租，租金用于女儿的生活开支，赵某默许了，他的房产证也由女儿拿过来交给我保管。我在建房时时常到单某买买烟或烧烧开水，与赵某吴某某闲谈时说过赵某某有一套房子欲出租的事。2003年9至10月份，吴某某三次找我去她家，说自家房子已卖给别人，现急于另找房腾房，恳求我将赵某某的房子卖给她家。因为我当时建房也急需用钱，想到赵某某的房子将来也是女儿的，当初和赵某婚时他对自己和女儿亏欠太多，出于多种心理，便背着赵某某以17万多元的价款将赵某房子卖给单某，售房协议上卖方的名字都是我签的，赵某某不知道，他的名字也是我代签。卖房得款除用于偿还我建房借别人的款外，其余用于女儿的生活开支，赵某某没有得到售房款且相信是我将房子租给单某。现在赵某某起诉我，我无话可说。如单某腾房给赵某某，我可负责退房款给单某并可适当承担一些利息。
被告单某某、吴某某辩称，原告诉称其已和郭某某离婚一事我们并不知晓，当初郭某某建房时，赵某某也在工地忙前忙后，外人怎会想到他们已经离婚。我家买房时是和郭某某商谈的，房款却是以赵某某的名字存入银行，然后将存单某给郭某某的。房款按协商价x元一次性付清后，郭某某将赵某房产证交给了我家，虽然房产证没有过户，但我家搬进该房屋至今已五、六年，原告诉称不久前才知道此房已卖给我家，纯属不实之词。另外，为购买赵某房屋，我家已将原住房出售，现在原告要我腾房，我家无处可搬，对此造成的损失谁来负责。请求法院根据实际情况合理地解决。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点：1、被告郭某某与被告单某某、吴某某之间签订的房屋买卖合同是否有效。2、被告单某某、吴某某的购房行为是否属于善意取得，原告的诉求能否予以支持。
关于焦点1，原告认为，被告郭某某和自己早已离婚，根本无权处分自己的房产，被告单某某夫妇明知本案争议房屋产权证上仅有原告一人名字，也不向原告询问一声即在原告不在场情况下和郭某某发生交易，事后也从未得到过原告的认可，因此他们之间签订的房屋买卖合同无效。该房屋产权并未发生且不经原告同意也不可能发生转移，房屋应依法退还给原告。为支持自己的主张，原告向法庭提交以下证据材料：
1、商城县人民法院民事调解书：证明原告与被告郭某某于1987年12月14日离婚；
2、收款单某张。证明原告向本单某交建房集资款x元。
3、高XX证言。证明原告与郭某某离婚并一直分居，2004年原告对其陈述称自己的集资房被郭某某出租给单某，所收租金用于女儿赵某悦的生活费。
4、熊XX、陈XX、任XX证言。证明原告对外谈及房屋时，均称该房被前妻出租给车队姓单某居住，未提到房屋已出售之事。
5、黄XX证言。证明原告的房屋是其完成装修的。
6、陈XX证言。证明原告房屋的窗帘是其设计安装的。
被告郭某某就本焦点认为，当初卖房确是瞒着了原告，仅告诉他房子租给别人是为了收租金用于孩子的生活费用。现在原告主张合同无效，自己才知道当初卖房违法。对原告举交的证据没有异议。并认为单某某、吴某某买房时没有通知原告也有过错。为支持自己的抗辩意见，郭某某另向法庭提交以下证据材料：
7、刘XX证言。证明2003年租住在刘明琴房屋，和原告分居。
8、张XX、汪XX证言。证明单某某夫妇早于2003年9、10月期间已将原住房转售他人，因急于腾房给买房人，才恳请郭某某将赵某某的房屋转让给单某。
被告单某某、吴某某对原告和被告郭某某提交的证据的真实性没有异议，但对其证明的问题提出异议，认为原告和被告郭某某离婚不离婚外人并非一定要知晓，郭某某建房时赵某某忙前忙后，同进同出，自己仍相信他们是一家人。与郭某某商谈买房签订协议时赵某某没在场属实，但协议是单某某拟好后交给郭某某带回签的，所以赵某某的名字是否其本人所签，我方也无从知晓，但我方将房款以赵某某的名字存入银行后将存单某给郭某某，郭某赵某房产证交给了我，这些足以说明郭某某将原告房屋转让给我家，赵某某应该是知道的。2003年11月我搬入该争议的房屋时，赵某某还来帮忙，我当时也将买房的事告诉了赵某某。在这之后几年赵某某从未提出异议。因此我方认为房屋买卖合同合法有效，法院应保护正常合法的民事法律行为和市场交易安全。被告单某某、吴某某为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据材料：
9、赵某某为登记房屋产权人的房产证复印件1份。
10、《房屋出售协议》复印件1份。
11、赵某某、郭某某收购房款收据复印件1份。
上列证据证明自己买房时所签协议及交款后的收条上均有赵某某的名字，且房款和房产证是一手两清。
原告赵某某和被告郭某某对被告单某某举交证据的真实性不持异议。但赵某某认为协议和收条上的签名均不是本人，对整个过程自己根本不知晓。被告郭某某承认协议和收条上“赵某某”的名字均由其代签，房产证是女儿向赵某某要出来的，要证时对赵某“房屋出租，租金用于赵某悦的抚育费，房产证由我保管。”
关于焦点2，原告赵某某和被告单某某、吴某某持相反的观点。赵某某认为，单某某夫妇明知房屋所有权人是原告，和他人交易，主观上并非善意，且转让的房产尚未过户，单某某夫妇依法不构成善意取得，原告有权追回该房产。被告单某某认为，被告郭某某持原告的房产证转让房屋，并代表原告签名收款，我家完全有理由相信郭某某有权处分原告房屋。我家购房已一次性付清当时协商的房款，应当属于善意取得。现原告要求腾房，我无房可腾。
本院根据双方举证情况及质证意见，对案件事实确认如下：
原告赵某某与被告郭某某原是夫妻关系，1987年12月14日双方因感情破裂经本院调解离婚，婚生女儿赵某悦由郭某某抚养。其二人离婚后各自均未再婚，也未复婚，双方虽分居但因家庭事由并未完全断绝来往。2002年原告赵某某在本单某商城县电信局取得集资房一套，面积156平方米，当年赵某某装修入住并于当年领取房权证。登记产权所有人为赵某某一人。后郭某某与赵某某协商，欲将该房出租，租赁费用于赵某悦生活费，赵某某未反对，后郭某某通过赵某悦将房产证拿走。2003年春，郭某某在单某某、吴某某夫妇原住房西边建房，与之相识。2003年下半年，单某将自家房屋转让他人。在与郭某某交谈中，单某得知赵某某在原单某有一套集资房，即向郭某某提出购买。后郭某某独自作主以x元价款将赵某某所有的一套集资房转售给单某某、吴某某，房产证也已转给单某，但至今未办理产权过户登记。在整个转让过程中，赵某某没有出面，转让协议中“赵某某”的签名为郭某某代签，房款也由郭某某独自占有。该房转让后，郭某某对赵某某一直称是“出租”；单某某在购房过程中也未和赵某某当面谈过购房细节。后赵某某得知自己的房屋已被转让，即向本院提起诉讼，请求如诉称。审理过程中经本院调解，被告郭某某认可私自将赵某某房屋转让属侵权行为，表示单某如腾还房屋，由自己负责将房款退出并可适当负担利息；被告单某某、吴某某表示自家原有住房已转让，现在无房可腾，如赵某某坚持要房，应按现在市场价退还房款。调解未能达成一致意见。
本院认为，公民的合法财产受法律保护。原告赵某某与被告郭某某早已离婚，本案争议的房屋属赵某某个人财产，未经赵某某的同意和授权及其它法律事由，任何其他人皆无权处分该财产。因此，被告郭某某在未经赵某某授权许可情况下，故意隐瞒本案争议房屋属赵某某个人财产的事实，与被告单某某、吴某某之间签订售房协议的行为属无效民事行为，郭某某应对赵某某承担侵权的民事责任。关于被告单某某、吴某某提出自己当时购房时相信郭某某与赵某某是夫妻关系，郭某某有权代理赵某某转让房屋，自己已支付全部协议房款，且已取得房产证，因此自己购房属善意取得的辩解理由。本院认为，公民之间从事民商事行为应本着诚实信用原则，郭某某持赵某某房产证单某与单某某、吴某某交易房屋买卖，单、吴某人当时确有理由误信郭某某有权处分该房产。但应指出的是，作为房屋转让，在一个家庭来说应属一个重大事项，单某在购房签协议时，应当知道该房产登记所有权人为赵某某一人，有条件却始终未向赵某某告知，本身具有重大过失，其提出搬入争议房屋后曾向赵某某告知，并未向法庭举证证明。基于此，本院认为，单某某、吴某某提出善意取得的理由并不充分。原告赵某某主张三被告之间签订的房屋买卖协议无效，要求追回房屋，事实清楚，理由充分，本院予以支持。被告郭某某认可售房款被自己独自占有，被告单某某、吴某某可另行向郭某某主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告郭某某与被告单某某、吴某某于2003年11月8日签订的属于赵某某所有的房屋的《房屋出售协议》无效。
二、被告单某某、吴某某于判决生效之日起60日内腾出位于本县西城区原商城县电信局家属楼西单某一楼东房屋交付给原告赵某某。
案件受理费300元，由被告郭某某负担150元，被告单某某、吴某某负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长杨青松
审判员张红尉
审判员柳学生
二○○九年五月十二日
书记员刘玲
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