原告杨某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人沈帆顺，湖南律德律师事务所律师。
被告龙某，男，X年X月X日出生，土家族，住（略）。
委托代理人阳立，湖南联合创业律师事务所律师。
原告杨某诉被告龙某相邻损害防免关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某及委托代理人沈帆顺，被告委托代理人阳立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某诉称，原告系某花园X栋X座X号房屋业主；被告系某花园X栋X座X号房屋业主。2006年4月，原告在办理房屋入住手续过程中发现原告主卧室漏水，漏水原因是由于被告在原告屋顶上搭建了花园、葡萄架，破坏了屋顶防水层。同年6月，被告又擅自在原告屋顶上搭建了房屋，防水层进一步被破坏，漏水问题更加严重。双方在某花园物业公司的主持下进行了多次协商，但问题始终没有得到解决。为此，请求法院判令：1、拆除被告搭建在原告屋顶上的房屋；2、被告修缮好原告屋顶的防水层，并负责更换原告主卧室损坏的地板、修复损坏的墙面；3、被告赔偿原告损失500元，并承担违约金9000元。
被告龙某辩称：1、原告没有证据证明其房屋漏水与被告的行为存在因果关系。原告交房时对房屋漏水的真实原因没有委托专业鉴定机构进行鉴定，原告属于凭猜测认定由被告引起。被告本着邻里互助的原则积极对自己的房屋进行了必要的处理，并不能因此认定原告房屋漏水就与被告存在因果关系；2、原告与钟文平签订的协议无效。2008年7月7日，被告及其家人去了香港，对钟文平与原告签订协议的过程和内容均不清楚。被告在原告起诉后才知道钟文平与原告签订了协议，事后也没有追认。钟文平在没有被告授权的情况下，不具有签订协议资格。原告并不是不认识被告，原告因漏水一事曾多次上门找过被告，钟文平的行为不构成表见代理；3、因协议无效，原告要求按协议赔偿损失、支付违约金没有依据；4、被告搭建的房屋是否属违章建筑应由行政管理部门进行确认和拆除，原告要求拆除被告搭建的房屋没有法律依据。综上所述，原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系长沙市雨花区某花园X栋X座X号房屋业主；被告系长沙市雨花区某花园X栋X座X号房屋业主。被告的露台下为原告的主卧室。2004年，被告入住后，对其房屋露台进行了改造，在露台上搭建了葡萄架，种植了蔬菜、花卉。2006年4月，原告在办理房屋入住手续过程中，发现其房屋主卧室渗水，原告要求物业公司进行整改。经物业公司与被告协商，确认原告主卧室渗水属被告在其露台搭建葡萄架、种植蔬菜所致。随后，被告拆除了露台的葡萄架，也未再种植蔬菜，但原告房屋仍出现渗水现象。同年6月，被告为解决露台渗水问题，在露台上搭建了房屋。2008年上半年，下雨天原告主卧室又出现渗水现象。原告要求被告彻底解决房屋渗水问题。2008年7月7日，在物业公司主持下，原告与被告看房人钟文平及施工方代表吴亚钦就解决房屋渗水问题签订了一份协议，协议约定：1、被告及施工方保证于2008年7月31日前彻底解决好漏水问题，并更换好地板、修补好原告家的墙面及顶面，如延时则按300元/天进行赔偿；2、被告及施工方保证此次完工后不再漏水至原告家，否则按实际损失的3倍进行赔偿。协议签订后，被告雇请的施工方对露台排水管道进行了更换（由暗管更换为明管），但下雨天原告主卧室仍出现渗水现象。原告又多次向物业公司反映，要求被告进行彻底整改，被告不予同意。为此，双方产生纠纷。原告于2008年8月28日向本院起诉，请求法院支持其上述诉讼请求。
另查明，钟文平系被告亲戚，钟文平在与原告签订协议前曾多次代表被告与原告协商解决房屋渗水问题。
上述事实，有原告的房屋产权证、原告的业主验收房屋交接表、原告与钟文平签订的协议、原告提交的房屋渗水损失的照片、双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告系上、下邻居关系，应本着方便生活、团结互助的精神，正确处理房屋渗水问题。被告因改变其露台使用功能，破坏了露台防水层，致使楼下原告主卧室出现渗水现象。经原告和物业公司要求，被告虽拆除了搭建的葡萄架，也未再种植蔬菜和花卉，但并未根本解决露台防水问题。在原告主卧室再次出现渗水的情况下，经物业公司主持调解，原告与被告看房人钟文平就房屋渗水问题签订协议，该协议内容系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，应认定合法有效，被告应当按协议约定解决好原告主卧室渗水造成的相关问题。被告辩称钟文平无权代表被告与原告签订协议，双方签订的协议应为无效。钟文平作为被告的看房人，钟文平曾多次代表被告与原告协商解决房屋渗水问题，在被告不在家的情况下，原告有理由相信钟文平能代表被告处理有关房屋渗水问题，钟文平与原告签订相关处理协议，应认定构成表见代理。被告关于钟文平的行为不构成表见代理的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。协议签订后，被告仅对其露台部分防水设施进行了改造，未按协议约定彻底解决原告主卧室渗水问题、也未更换损坏的地板、修复损坏的墙面和墙顶，给原告的居住和生活造成了影响。原告要求被告按协议约定履行修复义务，并承担违约责任，本院予以支持。但约定的违约金过高，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，第一百三十四条第一款（一）项、（五）项、（七）项、（八）项，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告龙某于本判决书生效后10日内修复好其露台防水层、更换原告杨某主卧室损坏的地板、修复原告杨某主卧室损坏的墙面、墙顶；
二、被告龙某应支付原告杨某逾期修复违约金（自2008年8月1日至实际修复之日止，按每日50元计算，以9000元为限额）；
三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
本案受理费50元，由被告龙某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长王长红
人民陪审员杨宏
人民陪审员吴松球
二○○九年一月十一日
书记员王洪
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