河南省上蔡县人民法院
民事判决书
(2003)上民初字第X号
原告刘某甲，女，生于1970年11月，汉族，初中文化，住（略）。
委托代理人李某新，驻马店豫上律师事务所律师。
原告申某，男，生于1969年9月，汉族，高中文化，上蔡县房产所职工，住（略）。系刘某甲之夫。
被告上蔡县X区管理委员会。
法定代表人董某，系上蔡县X区管理委员会主任。
委托代理人王云龙，驻马店豫上律师事务所律师。
被告常某，男，生于1968年3月，汉族，小学文化，农民，住（略）。
原告刘某甲、申某(以下简称二原告)因与被告上蔡县X区管理委员会(以下简称东郊区管委会)、常某租赁合同、房屋转让合同一案，二原告于2003年5月12日向本院提起诉讼。本院于2003年5月13日作出受理决定，同日向二原告送达受理案件通知书、举证通知书。2003年5月15日向被告东郊区管委会、常某送达应诉通知书、起诉书副本、举证通知书等。依法由审判员李某君、张某、李某恒3人组成合议庭，于2003年7月1日公开开庭审理了本案。二原告及委托代理人李某新，被告东郊区管委会的委托代理人王云龙、被告常某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，被告东郊区X村委)在建位于蔡都镇白云大道中段路东豫蔡宾馆楼时，收刘某喜集资款（略）元。约定（略）元使用一间门面房8年。后刘某喜转给葛元朝，葛元朝又转给张某敏。该间门面房原为北数第4间，现为北数第3间。1999年12月1日二原告租用张某敏所得的转让房，因当时班长海承建该楼房，东郊区管委会欠班长海工程款，故该楼房由班长海管理使用，租赁费二原告应交付给班长海。2001年9月，班长海将大楼交工给东郊区管委会。2002年9月2日经东郊区管委会负责人董某同意，张某敏门面房转给二原告。2002年12月底，刘某甲之兄刘某通知二原告买房，但没说房价多少，2003年2月才知道房价是（略）元。董某说除了（略）元集资款及利息外，二原告再付（略）余元购房款。2003年2月28日，董某以给二原告办理该房的房产证为由收取二原告现金5000元。在二原告不知情的情况下，东郊区管委会擅自将该房转让给常某。基于上述事实二原告认为，（略）元集资款使用8年，证明其与被告东郊区管委会之间系房屋租赁关某，租赁期限从2001年9月到2009年9月。2003年2月28日董某以办证为名收取原告办证费5000元后，双方之间又形成房屋转让关某。为此二原告要求确认被告东郊区管委会与被告常某之间的房屋买卖合同无效，确认二原告的优先购买权，并责令东郊区管委会与二原告履行该房屋的买卖合同。
原告刘某甲的代理人的代理意见主要是，(1)二原告享有优先购买权，且优先购买权并未丧失。(2)二原告诉请买房已部分履行应予支持。
被告东郊区管委会辩称，豫蔡宾馆楼门面房由集资户集资，每间（略）元，集资户使用8年，集资时说是租赁。除与李某华签订租房协议外，与其他集资户未签订书面协议。因欠班长海工程款，与李某华的协议未实际履行。刘某喜交款（略）元，用北数第4间门面房。刘某喜转给葛元朝，葛元朝转给张某敏，张某敏又转给二原告。二原告用时，将北数第4间调为北数第3间。葛元朝用了一段时间，他把房租交给班长海，与（略）元无关。2002年工程款结清该楼房交付东郊区管委会前，班长海对该楼行使管理使用权，并由班长海对外租赁，收取租赁费。2002年9月2日张某敏经董某同意转房给二原告后，与东郊区管委会不再有经济往来。早在2001年6月东郊区管委会就通知张某敏买房，张某敏不愿购买。刘某甲用房后通知刘某甲房价（略）元，除原集资款（略）元及利息外，刘某甲再付（略）元购房款。2003年2月28日刘某甲交5000元给董某作为办房产证款。3月5日东郊区管委会限刘某甲5日内交购房款，但刘某甲未交纳，故3月13日才把房屋卖给了常某。
其代理人的代理意见主要是，(1)依照法律规定，房产转让应签订书面合同，而二原告未提供双方签订的书面合同。二原告对东郊区管委会提出的购房价款及付款期限未作出承诺，双方亦未成立口头合同。故二原告诉请东郊区管委会履行房屋转让合同应予驳回。(2)二原告对房屋的使用权是通过张某敏的转让取得的，其与东郊区管委会之间不具有合法的、直接的租赁关某。二原告虽系房屋的实际使用者，但经东郊区管委会多次通知，其仅交纳办证费用5000元，在合理期限内未交纳购房款，表明二原告已放弃优先购买权。那么，东郊区管委会与常某之间的房屋买卖合同合法有效。(3)二原告的权利受让于张某敏，应追加张某敏为本案第三人参加诉讼。二原告主张某租赁期限自2001年9月到2009年9月，无事实依据。租赁期限应从刘某喜交款之日即1995年12月，算至2003年12月。
被告常某辩称，其购买东郊区管委会门面房10天前，东郊区管委会两次通知二原告购买。因二原告没买，其才于2003年3月13日买房。其与东郊区管委会之间的房屋买卖协议是合法有效的。
双方对东郊区管委会建豫蔡宾馆楼时，就一楼门面房收集资款，每间（略）元，交款人使用8年；现诉争的房屋最初由刘某喜交款（略）元，刘某喜转给葛元朝，葛元朝转给张某敏，张某敏又转给二原告，且均经董某同意；东郊区管委会因欠班长海工程款，在大楼交工前，该楼由班长海管理使用，对外出租，收取租赁费，租赁费与交款人交纳的（略）元无关；东郊区管委会让刘某通知二原告买房，房价（略）元，除（略）元外另交一部分房款；2003年2月28日董某收二原告现金5000元，作为讼争房屋的办房产证款；二被告之间签订房屋买卖协议等事实无争议。根据原告和被告的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点为：(1)二原告是否享有优先购买权，东郊区管委会与常某之间的房屋买卖协议是否有效；(2)二原告与东郊区管委会之间是否存在房屋转让合同，二原告要求履行转让合同的诉请应否支持。
围绕第1个争议焦点，双方当事人提供了如下主要证据。
二原告提供的证据有：
1、1995年12月11日董某的收条，内容是“今收到张某敏租房款3万元(原刘某喜转租房)。”
2、2001年10月11日董某的证明，内容是“张某敏所交村委门面房款，应为从北面第3间。村委啥时退款，张某敏啥时搬走(9月份楼已交工，任何人无权收房租)。”
3、2002年9月2日张某敏的收条，内容为，收到申某集资转让款（略）元，原集资款（略）元。该房屋一切事务与张某敏无关。
对上列证据，二被告不持异议，已当庭认定有效。
被告东郊区管委会提供的证据有：
4、（略）号产权复制件(原件已抵押贷款)，证实东郊区管委会对讼争房屋所属的楼房拥有所有权。对方当事人无异议，已当庭认定有效。
5、2001年6月12日东郊区管委会会议记录复印件，证明要将门面房以每间（略）元价格卖出，可浮动5000元，并通知集资户。
6、证人霍某、常某水的书面证言，证明二人根据村委会议，于会后通知了所有集资户、租房户买房。
7、证人李某、常某顺的书面证言，证明2001年6月份常某水、霍某通知二人及其他集资户、租房户买门面房。
对4一X号证据原告提出异议。理由是，会议记录复印件及书面证言违反证据规定关某书证应提交原件、证人应当庭作证的规定。且这几份证据证明的内容不真实，2001年9月楼房交工，2001年6月卖房不符合实际。
围绕第2个争议焦点，二原告除提供了董某2003年2月28日的收条(暂收刘某甲现金5000元)外，又提供如下证据：
8、证人刘某(刘某甲之兄)的证言，证明董某让其通知二原告买房。2002年12月过了春节，其给董某说已通知，董某让准备钱。过了正月十五，董某钱是否准备好，其说已准备5000元。另证实，房价是（略）元，除原来的（略）元外，原告应准备（略）元。
9、2002年7月30日董某的收条，证明收刘某甲另一间房的房租2000元。
对8一X号证据，被告常某不持异议。被告东郊区管委会的代理人认为，刘某证明房价（略）元，除（略）元外再交（略）元不属实。7月30日的收条，证明的是另一间房子的房租，与本案事实无关。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：1995年10月，东郊区X村委)建豫蔡宾馆楼时，就一楼门面房召集集资。约定每间（略）元，交款人使用8年，期满后集资款不退还。刘某喜交款（略）元，取得一间门面房(北数第4间)的承租权。后以（略）元转给葛元朝，葛元朝又转给张某敏。2001年9月豫蔡宾馆楼交付给东郊区管委会。豫蔡宾馆楼交付前由班长海管理使用，对外出租，收取租赁费。2002年9月2日经董某同意张某敏将承租权转给二原告。租赁期限从2001年9月到2009年9月。二原告使用期间东郊区管委会将第4间调成北数第3间。2003年2月28日董某收二原告5000元的办房产证费用。同年3月13日东郊区管委会与常某就第3间门面房达成协议，房价是（略）元。
关某二原告是否享有优先购买权这一焦点，东郊区管委会认为，2001年9月已通知二原告买房，在合理期限内二原告未交纳房款，已不再享有优先购买权。最高人民法院《关某民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规定》)第二条规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。据此，东郊区管委会对其主张某二原告在合理期限内未交购房款的事实负有举证责任。其提供的会议记录复印件及4份书面证言，首先，不具有合法性。会议记录系书证，书证应为原件，但其提供的是复印件，又无证据证明其存在提供原件确有困难或者复印件已不存在的情形。常某水等4人的证明系证人证言，依据《证据规定》第五十五条，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证人只有具有《证据规定》第五十六条第一款规定的五种特殊情况之一的，经人民法院许可才能提交书面证言。况东郊区管委会在举证期限届满十日前，未向人民法院申某证人出庭作证。因此，这几份证据因形式不合法或者来源不合法，从而不具有证据的合法性的特性。其次，会议记录及4份证言，证明2001年6月12日东郊区管委会决定以每间（略）元或（略）元价格卖房，并通知了各集资户和租房户。因证明的房价与现在的房价（略）元不一致，故这几份证据证明的内容与本案事实无关，不具有证据的关某的特性。再者，2001年6月张某敏仍是房屋的承租人，董某陈述当时通知张某敏买房，张某敏不愿买，二原告用房后才通知二原告。而这几份证据证明在当时已通知二原告，显然不符合实际，缺乏真实性。东郊区管委会提交的这几份证据，因不具有证据的合法性、关某、真实性，故不能作为认定其所主张某事实的依据。
关某二原告与东郊区管委会之间是否存在房屋转让合同的问题。二原告既然要求东郊区管委会履行合同，那么其首先应举证证明与东郊区管委会之间已订立转让合同且合同已生效的事实存在。《证据规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张某同关某成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。据此，二原告对其与东郊区管委会之间订立房屋转让合同，且合同已生效的事实负举证责任。为此，其提供了2003年2月28日、7月30日董某的收条及证人刘某乙证言。2003年2月28日的收条，证明董某所收的5000元系办证费用；2003年7月30日的收条，证明董某收取的2000元系另一间房的租金。两份书证不能证明二原告与东郊区管委会之间订立了房屋转让合同，因此与二原告应举证证明的双方订立转让合同的事实不具有关某。刘某证明董某让其通知二原告买房，房价（略）元，除原来的（略）元外再交（略）元，该证言虽与董某的陈述一致，但与二原告所述的再交（略）余元不相吻合，且无证据证明双方约定了履行期限。刘某乙证言不能证明双方就房屋转让合同的主要条款达成了一致意见。故这几份证据不能作为认定双方存在房屋转让合同的依据。
通过对争议事实所涉及的证据的分析，除上述无争议的事实外，另确认如下事实：2002年12月底，被告东郊区管委会通知二原告买房，双方虽有买卖房屋的合意，但就合同的主要条款(如二原告再交房款多少、履行期限等)未达成一致意见。
本院认为，1、张某敏经被告东郊区管委会同意，将其承租权转让给二原告，说明了两个方面的事实。一是张某敏与东郊区管委会之间的租赁关某已不存在；二是二原告取代张某敏与东郊区管委会之间就第3间门面房形成新的租赁关某。二原告作为承租人，在租赁期限内就同等条件下享有对租赁房屋的优先购买权。被告东郊区管委会作为出租人如出卖出租房屋，必须提前3个月将其出卖房屋的意图和条件告知二原告。在3个月内，只要二原告未作出放弃购买房屋的意思表示，东郊区管委会就不得将出租房屋卖给他人。2002年12月底东郊区管委会通知二原告买房，2003年3月13日把出租房屋卖给常某，3个月期限未满。且2003年2月28日二原告仍在交办房产证费用，已明确其有购房的意思。故二被告达成的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。二原告要求确认东郊区管委会与常某之间的房屋买卖合同无效，并要求确认其享有优先购买权有理，本院予以支持。东郊区管委会关某二原告与其之间不存在合法的、直接的租赁关某，二原告已丧失优先购买权的辩驳无理，本院不予采纳。2、根据《城市私有房屋管理条例》的规定，房产转让合同应当采用书面形式。但二原告未提供据以履行的书面合同。再者，法律虽承认该类合同采用口头形式在特定条件下也可成立，但二原告未提供满足这一特定条件的证据。因为，其提交的已交纳5000元的证据，证明的是办房产证费用，而不是购房款，不能证明其已履行了合同的主要义务。故，即使双方订有口头合同，因无证据证明“一方已履行主要义务，对方接受”这一事实存在，口头合同也不能成立。因此，二原告关某责令东郊区管委会与其履行房屋转让合同的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。3、被告东郊区管委会认为，张某敏应作为本案第三人参加诉讼。根据二原告提供的证据及董某的陈述，张某敏转让承租权时已征得董某同意。转让后张某敏与东郊区管委会之间已不存在租赁关某。那么，张某敏与本案的审理结果就不具有法律上的利害关某。故，对东郊区管委会提出的追加张某敏为第三人的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第八十八条、第二百三十条、最高人民法院关某贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第一百一十八条、最高人民法院《关某民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下：
一、被告东郊区管委会与常某之间的房屋买卖协议无效。原告刘某甲、申某对其承租的豫蔡宾馆一楼北数第3间门面房，在同等条件下享有优先购买权。
二、驳回二原告的其他诉讼请求。
案件受理费1310元，其他费用400元，计1710元，二原告负担1210元，东郊区管委会负担475元，常某负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长李某君
审判员张某
审判员李某恒
二OO三年七月十六日
书记员梁慧勇
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