上诉人(原审原告)胡某某（又名胡某发）
被上诉人（原审被告）徐州市同力创展房地产有限公司
委托代理人丁宇辰，江苏泰信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会
委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。
上诉人胡某某因与被上诉人徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）、徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会（以下简称奎西居委会）房屋拆迁安置纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2008）泉民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡某某、被上诉人同力创展公司的委托代理人丁宇辰、被上诉人奎西居委会的委托代理人况世道到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2001年2月9日，奎西居委会（甲方）与同力创展公司（乙方）签订《奎西村X村改造协议》，协议内容为：“奎西村……拟定进行旧村改造，总用地面积165亩，总建筑面积x平方米，住房面积x平方米。决定和乙方合作对旧村进行改造，其改造资金由乙方承担，风险由乙方自负，经双方共同协商达成以下协议：一、甲方责任：1、协助乙方办理改造立项、规划定点、拆迁有关手续。2、协助乙方办理有关水、电、邮、煤气等线路改造的有关手续。3、整个改造工程应和乙方进行协商，达成一致意见后进行操作。……二、乙方责任:1、负责办理旧村改造的各种手续和一切费用。2、对拆迁村民的房屋赔偿，按市政府拆迁安置政策执行。3、整个改造工程应和甲方进行协商，达成一致意见后进行操作，施工图纸出台后，应先送甲方一份，征得甲方同意后方可施工。4、负责村民房屋拆迁和拆迁后的上房安置，应把18个月过渡费一次性拨到甲方账户，由甲方代发。如超过期限，按政策规定赔偿过渡费。……9、乙方争取多上的面积为乙方所有。10、从企业注册批准之日起，乙方第一期工程总造价的50%进入双方指定帐户，否则合同无效。……”
2002年6月19日，奎西居委会、同力创展公司（甲方）与胡某某（乙方）签订《拆迁产权交换协议书》，协议内容为：甲方需拆除乙方使用的座落在奎西村一队X号私有房屋，建筑面积88.1平方米，使用面积54.88平方米及附属物等，经双方协商达成本协议：一、甲方以奎山小区DX号楼X单元X室，建筑面积80平方米，同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。旧房交甲方拆除并回收旧料，原产权注销。二、1、甲方与乙方同等建筑面积80平方米，不结算差价。2、甲方比乙方所拆除超安建筑面积5平方米以内，按成本基价1100元/㎡计算，计元。3、甲方比乙方所拆除超安建筑面积5-10平方米以内按基价1600元/㎡计算，计元。4、甲方安置乙方超出建筑面积在10㎡以上的按基价1960元/㎡计算，计元。该套房屋层差加600元。5、此项合计600元。（注：该条款第2、3、4项中所有空格处均以“/”符号划去）三、1、甲方安置乙方建筑面积少于原拆除建筑面积，按每平方米1100元补偿，计8910元。2、乙方自愿不要房屋安置时，按原拆除合法建筑面积一次性补偿每平方米按1100元，计0元。3、此项合计8310元。四、二、三项相抵：甲方应付乙方8310元。……七、安置建筑面积在办理产权证时，按市产权处测绘的实际建筑面积为准结算。多退少补。……
2002年6月20日，奎西居委会、同力创展公司（甲方）与胡某某（乙方）签订《补充协议书》，协议内容为：“……1、甲乙双方签订的《拆迁产权交换协议书》中包括拆迁安置及产权交换二项内容。2、安置房屋的产权过户手续和国有土地使用权手续由甲方徐州市同力创展房地产有限公司办理并承担所需费用。奎西居（村）委会负责监督协助。……”
2002年12月6日，奎西居委会、同力创展公司（甲方）与案外人胡某东（胡某儒）（乙方）签订《拆迁产权交换协议书》，协议内容为：甲方……需拆除乙方使用的座落在奎西巷X号私有房屋，建筑面积316平方米，使用面积232.25平方米及附属物等，经双方协商达成本协议。一、甲方以奎山小区FX号楼X室（建筑面积73平方米）、AX号楼X单元X室（建筑面积81平方米）、DX号楼X单元X室（建筑面积101平方米）、FX号楼X室（建筑面积73平方米）同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。旧房交甲方拆除并回收旧料，原产权注销。二、1、甲方与乙方同等建筑面积316平方米，不结算差价。2、甲方比乙方所拆除超安建筑面积10平方米以内，按成本基价1100元/㎡计算，计7700元。……。4、甲方安置乙方超出建筑面积在10㎡以上的按基价1960元/㎡计算，计元（划去）。该套房屋层差加600元。5、此项合计8300元。……四、二、三项相抵：乙方应付甲方8300元。……七、安置建筑面积在办理产权证时，按市产权处测绘的实际建筑面积为准结算。多退少补。……
安置胡某某、胡某东的DX号楼原设计为三个单元，三个单元的房屋面积、户型及住户数均不相同。协议签订后，因同力创展公司经批准变更设计规划，实际建成的DX号楼只有两个单元。该楼的东单元（同力创展公司改称为AX号楼X单元）安置了原DX号楼X单元的拆迁户，西单元（同力创展公司改称为AX号楼X单元）安置了原DX号楼X单元的拆迁户。原DX号楼X单元的拆迁户除胡某某外均另行安置在别的楼上。同力创展公司安排其他房源安置胡某某，但胡某某以AX号楼即为DX号楼为由，坚持要求同力创展公司公司交付现AX号楼东单元X室，同力创展公司则以AX号楼东单元X室实为原DX号楼X单元X室，是安置给胡某东的为由拒绝交付。2006年7月，胡某某更换了AX号楼东单元X室的防盗门，占有该室居住。2007年2月，AX号楼上房。
2007年1月22日，胡某某诉至原审法院，请求判令同力创展公司履行拆迁产权交换协议，交付奎山小区DX号楼X单元X室，并在诉讼过程中申请追加奎西居委会作为被告。原审法院经审理作出(2007)泉民一初字第X号民事判决，判令同力创展公司、奎西居委会按照同区域、同类型、不低于拆迁产权交换协议约定的面积交付胡某某房屋一套。胡某某不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理认为原判决认定事实不清，将本案发回原审法院重审。
在(2007)泉民一初字第X号案件庭审过程中，胡某某提供照片以证明DX号楼原来标注的是X单元和X单元，后来同力创展公司将标注变更为X单元和X单元。同力创展公司质证意见为：照片是胡某某单方制作，对真实性有异议，同力创展公司没有标注X单元，现在的DX号楼X、X单元是同力创展公司标注的。胡某某还提交同力创展公司2007年2月5日张贴的上房公告，证明DX号楼已全面竣工并通过验收，已具备交付条件。奎西居委会对该上房公告无异议，同力创展公司对上房公告真实性无异议，但认为与本案无关。胡某某还提交2007年7月9日同力创展公司下达的上房通知书，该通知书内容是通知A11（原D3）号楼X单元X室居民办理上房，以证明胡某某起诉的DX号楼X单元X室是存在的。同力创展公司质证意见为：真实性无异议，但无法证明胡某某的观点，是AX号楼X单元，而不是DX号楼X单元，为了方便拆迁户上房，注明是原DX号楼。
同力创展公司提供奎西拆迁X号楼分配表，证明DX号楼原来的格局是X单元一梯四户，X单元一梯三户，X单元一梯二户，变更后留下的是一梯三户和一梯二户的2、X单元，证明调整的并不是针对胡某某本人，而是整个单元。胡某某对该分配表真实性无异议，但认为不影响同力创展公司的交付义务，无论怎么变更，不影响胡某某的诉讼请求。同力创展公司提供DX号楼X单元的所有拆迁户的拆迁协议16份，证明胡某某主张的DX号楼X单元X室应属于拆迁户胡某东的，该证据与奎西拆迁X号楼分配表可以互相印证。胡某某对拆迁协议真实性无异议，但认为与本案无关联性。同力创展公司提供原来的定点规划图和变更后的定点规划图各1份，证明DX号楼X单元的调整是经规划局批准的，程序是合法的，把DX号楼变更后剩下的两个单元命名为AX号楼（规划图上是AX号楼，实际上为方便上房，现在仍标注为DX号楼），DX号楼X单元没有了，X单元的住户调整到AX号楼及其他楼。胡某某对规划定点图真实性无异议，认为规划的变更与本案无关联性。同力创展公司主张现在的奎山小区DX号楼最东边的单元（现标注为X单元）建筑面积101平方米，是安置给胡某东的，胡某东拆迁协议上的建筑面积就是101平方米，安置给胡某某的房屋建筑面积为80平方米。胡某某主张拆迁时的户型为一梯几户拆迁户并不知道，规划图未公示过，拆迁时拆迁户不知道一梯有几户。
案件审理过程中，同力创展公司提供其他房屋供胡某某挑选，胡某某不同意接受。经原审法院释明，胡某某仍坚持按照拆迁协议约定的房号主张权利，不选择其他的方式主张权利。经调解无效。胡某东也明确表示不放弃对该房主张权利。
原审法院经审理认为，胡某某与同力创展公司、奎西居委会签订的拆迁产权交换协议书，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定享有权利、承担义务。胡某某已按照合同约定将其房屋交与同力创展公司拆除，同力创展公司应该按照拆迁协议的约定履行交付胡某某奎山小区DX号楼X单元X室房屋一套的义务。但根据本案查明的事实，胡某某诉求即双方协议中约定的奎山小区DX号楼X单元X室房屋所属的X单元由于规划变更实际没有进行建设。由于同力创展公司改变了定点规划图，致使双方的拆迁产权交换协议无法履行，同力创展公司应承担违约责任。鉴于双方协议约定的标的物已不复存在，该协议已无法履行，且胡某某经法院法律释明后，仍坚持其主张，故对胡某某的诉讼请求，依法不予支持。胡某某可另行向同力创展公司主张违约责任，以保护其合法权益。遂判决：驳回胡某某的诉讼请求。案件受理费7610元，其他诉讼费2730元，财产保全费1770元，合计x元，由徐州市同力创展房地产有限公司负担，徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会承担连带责任。
上诉人胡某某不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、AX号楼是原来的DX号楼，故AX号楼的X单元就是DX号楼的X单元，原审判决认定DX号楼X单元X室不存在没有事实依据。2、被上诉人称AX号楼东单元X室的房屋面积是101㎡，是为了说明该房屋与原DX号楼X单元X室的面积一致，但事实上该房屋面积是108.9㎡，与原DX号楼X单元X室的面积并不一致。被上诉人称上诉人的安置房屋面积是80㎡与事实不符，协议中约定的安置面积是可以选择的，争议房屋的面积也可与上诉人的安置面积对应。3、规划变更调整的也可能是X单元，原审判决认定是X单元变更了没有事实依据。4、既然DX号楼X单元住户都已对应安置到AX号楼，则上诉人也应安置到AX号楼X单元X室，不能因为该房屋是门面房就将上诉人安置到别处。
被上诉人同力创展公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。上诉人的主张仅限于事实表面说理，并无证据证明，被上诉人已经全面举证，强调以下事实：1、设计中存在1、2、X单元，设计户型为X单元一梯四户，X单元二梯三户，X单元一梯二户，经规划部门调整，原X单元不存在，只保留2、X单元，2、X单元拆迁户都是一一对应安置，2、现该楼早已竣工交付，拆迁户早已上房居住，上诉人占有的房屋是胡某东的房屋，户型是一梯三户的单元，其邻居为胡某明，X室为唐高传，楼上X室为张天保，与拆迁安置协议相一致，原X单元拆迁户已调整安置，并非一一对应安置，二楼以上安置到AX楼，一楼其余三户分别安置到山水丽庭三、四号楼，上诉人房屋居住性质为公寓式住宅，其主张要求安置经营性质住房，其主张无法律依据，因此可以明确原设计DX号楼不存在，上诉人请求不能履行。被上诉人并非对上诉人不予安置，上诉人曾拿出四套住房给上诉人挑选，现在仍保留一套为其安置使用，因此一审所确定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人奎西居委会答辩称，1、同意开发公司的答辩意见。2、该项目以居委会名义立项，是旧村改造项目，居委会与开发公司约定安置义务由开发公司承担，居委会不承担安置义务，只负责协助处理矛盾纠纷，尽管双方的合同不对胡某某产生约束力，但本案实际由开发公司履行，请二审法院查明事实后依法判决。
本案争议焦点为：1、现在的AX号楼东单元X室是否是胡某某与同力创展公司签订的拆迁协议中的DX号楼X单元X室。2、争议产生的原因。3、解决纠纷的合法途径。
本院认为，关于第一个争议焦点，即现在的AX号楼东单元X室是否是胡某某与同力创展公司签订的拆迁协议中的DX号楼X单元X室的问题。从现AX号楼东单元X室房屋的户型、面积、实际安置状况等方面来看，该房屋并不是双方约定安置的DX号楼X单元X室房屋。
首先，从房屋的户型来看，同力创展公司主张原DX号楼X单元是一梯四户、X单元是一梯三户、X单元是一梯二户，且提供了DX号楼的拆迁分配表予以证明，胡某某质证时对该分配表的真实性表示无异议，因此该分配表能够证明DX号楼的原设计方案。现在的AX号楼户型安排是东单元一梯三户、西单元一梯两户，因此从户型上看，AX号楼的东、西单元分别是与原设计的DX号楼的X单元、X单元性对应的。
其次，从房屋的面积来看，同力创展公司认为争议的房屋面积超过了约定安置胡某某的面积，胡某某则认为根据协议约定，安置面积没有上限。但是从双方签订的协议来看，双方约定胡某某被拆除的私有房屋建筑面积为88.1平方米，同力创展公司以奎山小区DX号楼X单元X室，建筑面积80平方米，同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。在“甲方比乙方所拆除超安建筑面积5平方米以内”、“甲方比乙方所拆除超安建筑面积5-10平方米以内”及“甲方安置乙方超出建筑面积在10㎡以上”项下，双方未作约定，相反在“甲方安置乙方建筑面积少于原拆除建筑面积”项下，双方约定“按每平方米1100元补偿，计8910元。”并明确与乙方应付600元层差相抵后甲方应付乙方8310元。说明双方并没有选择超过拆除面积进行安置，胡某某主张根据协议约定可以超过所拆除面积没有事实依据。因此，从面积上看，AX号楼东单元X室与协议约定安置给胡某某的DX号楼X单元也不符。
再次，从房屋的实际安置状况来看，AX号楼东单元实际安置
的住户与原DX号楼X单元安置的住户一致，与原DX号楼X单元安置的住户并不一致，因此，整体的安置情况也可以反映出，争议的房屋并非原来设计的安置给胡某某的房屋。
关于第二个争议焦点，即争议产生的原因的问题。从查明的事实看，纠纷产生的主要原因是开发商改变了原规划，整体取消了原DX号楼X单元，在标注楼号时把D3变更为A11。不论是原来的X单元、还是现在的东单元，都是整幢楼的边缘单元，如果不做户型、面积、整体安置变更情况等方面的分析，容易使人产生误解和争议。
关于第三个争议焦点，即解决纠纷的合法途径问题。由于同力创展公司未经被拆迁人同意或协商一致变更安置方案，即单方更改设计规划，以致同力创展公司没有、也不可能按照与胡某某拆迁协议的约定交付DX号楼X单元X室，属违约行为，应承担相应责任。但从胡某某目前占有的AX号楼东单元X室的安置情况看，是胡某东的拆迁安置房。按照最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，胡某东对该房享有优先权。经征求胡某东本人意见，胡某东本人不放弃该优先权。故胡某某要求以AX号楼东单元X室作为自己的拆迁安置房的主张，损害了案外人的合法权益，故该请求不应支持。胡某某应选择合法的途径、方式主张自己的权利（如赔偿损失，或另行安置、补差价并赔偿损失等）。在经原审法院多次释明，胡某某不同意变更诉讼请求的情况下，原审法院驳回其诉讼请求并无不当，且在诉讼费用的负担上，已经照顾和考虑了胡某某的利益。
综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7610元，由胡某某和徐州市同力创展房地产有限公司各负担3805元。
本判决为终审判决。
审判长胡某平
审判员刘春华
代理审判员单雪晴
二00九年八月三十一日
书记员周曙
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