广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)：霍某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：陈汉原、徐某某，广东国龙律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：余某，男，X年X月X日出生，朝鲜族，住（略）。
委托代理人：汤燕南，广东源浩律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：佛山市X区磁力丝印设计部。住所地：佛山市X区X路X街X号。
法定代表人：余某。
委托代理人：汤燕南，广东源浩律师事务所律师。
上诉人霍某与上诉人余某、佛山市X区磁力丝印设计部(以下简称磁力设计部)因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市X区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明：1995年8月29日霍某领取了讼争房屋集体土地建设使用证。上诉人霍某与上诉人余某于2000年8月3日签订租赁合同，约定霍某将佛山市X村X巷X号出租给余某使用，租用期从2000年8月3日起至2003年8月2日，租金从2000年9月1日起计算，每月租金7000元，余某须每月12日前交租，霍某同意余某将每月租金直接交给原石湾区法院执行庭。合同第八条约定：霍某同意余某使用租赁场地外墙及顶层作广告招牌，凡因此带来的收益归余某所有，霍某须配合余某招租即向广告标牌租用人出示土地使用权证、产权证等证件。另还约定余某迟于约定的时间缴纳租金须向霍某支付每日千分之一的滞纳金。合同签订后，余某在上述地址成立了磁力设计部，并于2000年12月7日领取了企业法人营业执照，后磁力设计部想扩大规模成立公司，但由于讼争房屋一直未能提供产权证，因此该公司亦未能成立。但在此期间由上诉人磁力设计部使用讼争房屋的事实，双方均无异议。
磁力设计部在使用讼争房屋至2003年1月间，每月按合同约定支付租金，之后，由于讼争房屋没有产权证，磁力设计部迁移了经营住所，并于2003年8月5日领取了新的企业法人营业执照，企业名称仍为磁力设计部，住所则变更为佛山市X路X街X号。
讼争房屋至2003年2月20日止，电费为1487.23元，水费从2003年1月至同年6月为216.20元。
原审判决认为：佛山市X村X巷X号房屋，至今尚未领取房地产权证，亦没有办理有关报建手续，原告将上述房屋出租给被告作非农业建设用途使用，其行为违反了法律的禁止性规定，因此，原告与被告余某签订的租赁合同无效。造成合同无效的主要责任在原告，原告明知其无讼争房屋的房产证，也无相关的报建手续，但在合同中还明确表示能够出示该证，以致被告余某在签订合同后成立了被告磁力公司，致使被告磁力公司无法继续经营下去，其合同目的不能实现，原告对此所造成的损失应承担主要的法律责任。被告余某在签订合同时，没有尽到审慎及注意义务，即审查讼争房屋是否具备出租的最起码条件，因此被告余某对合同不能继续履行所造成的损失应承担次要责任。被告余某承租讼争房屋后，成立了被告磁力公司，并由被告磁力公司实际使用，因此该公司对外产生的法律责任应由被告余某、被告磁力公司共同承担。合同虽然无效，但被告在承租讼争房屋期间的使用费，应按过错承担相应的法律责任。被告余某、被告磁力公司认为其已于2003年1月退出讼争房屋，但由于无证据证实，法院不予确认。虽然从原告提供的电费、水费单据可以证实被告磁力公司不可能在讼争房屋经营至今，但由于无证据证明被告磁力公司已将讼争房屋退还给原告，因此双方应以2003年12月3日在法院开庭时办理房屋退房手续为准。被告余某、被告磁力公司在使用讼争房屋期间的水电费应由被告余某、被告磁力公司共同承担。由于合同无效，原告要求被告支持滞纳金没有法律依据，法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、终止原告霍某与被告余某之间的房屋租赁关系。二、被告余某、被告佛山市X区磁力丝印设计部于本判决发生法律效力之日起10日内一次性支付房屋使用费(从2003年2月至2003年12月3日止)（略）元(以原告房屋使用费损失的30%计算)给原告霍某。三、被告余某、被告佛山市石湾磁力丝印设计部于本判决发生法律效力之日起10日内一次性支付水电费合共1703.43元给原告霍某。本案受理费2210元，原告承担1284元，被告余某、被告磁力公司承担926元。诉讼保全费620元，由原告承担434元，被告余某、被告佛山市X区磁力丝印设计部承担186元。
原审判决宣告后，上诉人霍某、余某及佛山市石湾磁力丝印设计部均不服，向本院提出上诉。
上诉人霍某向本院上诉称：一、租赁合同有效。1、上诉人没有违反法律禁止性规定。根据广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转某、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》规定精神，该租赁合同有效。2、上诉人与被上诉人余某签订的合同，并非完全由被上诉人独立决定，而是基于人民法院的命令后协商出租的。人民法院明确通知上诉人，该房屋只能租给被上诉人余某，不得租给其他人或作其他用途，如果合同无效，责任在于人民法院，而不在于上诉人。二、磁力公司并非合同当事人。一审判决以磁力公司无法经营下去为其中一个理由，驳回上诉人的部分请求，明显与事实不符。磁力公司并非合同当事人，其是否经营下去与上诉人无关，要求上诉人就其是否经营得下去承担责任，实在荒唐。三、被上诉人磁力设计部的经营未受到任何影响。从双方当事人向法庭提供的资料反映，工商机关或其他部门，从未因为讼争房屋而查处被上诉人磁力设计部，或不予登记。相反，被上诉人磁力设计部根据讼争合同而获得工商机关准许注册。一审判决认定，磁力公司或被上诉人磁力设计部因讼争房屋而经营不下去，是没有任何事实依据。四、计算有错。一审判决既认定被上诉人余某、磁力设计部在2003年1月没有退房，又不将2003年1月房屋使用费计入，实在矛盾。终上，一审判决与事实、法律不符，请二审法院撤销一审判决，重新作出公正判决，完全支持上诉人的诉讼请求。
上诉人余某和磁力设计部上诉称：一、本案事实。在2000年8月3日之前，被上诉人霍某与上诉人余某曾就澜石镇X村X巷X号房屋签订过一份租赁协议。协议约定上诉人余某向被上诉人霍某交纳1万元人民币的电力增容费按金及1.678万元人民币的租赁按金。并且上诉人余某已全部交纳了以上两种按金。后来，被上诉人霍某与上诉人余某于2000年8月3日就该房屋签订了《租赁合同》。上诉人余某此前交纳的按金仍作为按金。因此，《租赁合同》中未就按金问题再做约定。《租赁合同》约定：该房屋作为经营用途，并且被上诉人霍某应该持有该房的房产证。然而，上诉人余某多次要求被上诉人霍某提供产权证，而被上诉人霍某总是称其在办理之中。并且上诉人余某多次要求被上诉人霍某提供该房屋消防验收、竣工验收等证明，也无法提供，并也称在办理之中。由于被上诉人霍某不提供产权证等证明，致使上诉人余某无法利用该房屋做广告牌。此外，工商行政管理等部门要求上诉人余某提供该房屋的产权证及消防验收、竣工等证明，由于被上诉人霍某不能提供这些证明，致使上诉人余某在经营上处于实质上违反法律、法规的状态。2002年，上诉人余某多次与被上诉人霍某提出：若被上诉人霍某再不提供产权证、消防验收、竣工等证明，上诉人余某将不得不搬出该房屋。被上诉人霍某对上诉人称其在办理过程中，并称若2002年12月底还不能提供，上诉人余某再搬出去。但到了2002年12月底，被上诉人霍某仍然无法提供。上诉人余某为了避免实质处于违反经营的状态继续下去，于2003年不得不搬离该房屋。上诉人余某搬出该房屋后，被上诉人便收回该房屋。二、一审的部分程序上的错误。在一审中，本上诉人曾经依法向一审法院提出三份内容不同的请求法院调查取证申请书(三份申请书分别为：《请求法院调查取证申请书(一)》、《请求法院调查取证申请书(二)》、《请求法院调查取证申请书(三)》。一审法院作出对本上诉人的三份申请不予准许。本上诉人依法提出复议。一审法院经过复议仍然决定对本上诉人的申请不予准许。上诉人认为本上诉人一审提出的申请是符合法律及最高人民法院有关规定的，因此，恳请二审法院批准申请人的三份申请，并进行相应调查取证。因此，上诉人余某、磁力设计部请求二审法院：1、撤销(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决；2、驳回被上诉人霍某的一审全部诉讼请求；3、判令被上诉人霍某承担本案一审、二审的全部诉讼费用。另外，请求二审法院进行调查取证。
本院认为：原审判决中所谓“被告磁力公司”实际应为“被告磁力设计部”，对此笔误，应予纠正。关于上诉人余某和磁力设计部上诉认为一审法院不准许其三份调查取证申请程序错误的问题，经查，三份调查取证申请目的在于证明涉案房屋是否领取房产证和有否提出将于2003年2月1日起不再租用该房屋等，由于涉案房屋未办房产证是不争的事实，无须调查；另有否提出将于2003年2月1日起不再租用该房屋并不能证明上诉人余某和磁力设计部已于2003年1月退出租赁房屋，原审法院对三份调查取证申请决定不予准许并无不妥。上诉人余某和磁力设计部上诉认为在2000年8月3日之前，余某曾向霍某交纳1万元的电力增容费按金及1。678万元的租赁按金一节，由于余某未就此提起诉请也未提供相关证据，本院不予审查，余某认为需要可另行诉请。涉案房屋，至今尚未领取房地产权证，亦没有办理有关报建手续，原审判决认为租赁合同无效是正确的。造成合同无效的主要责任在霍某，应承担主要的法律责任；余某在签订合同时，没有尽到审慎及注意义务，存在一定的过错，应承担次要责任。一审时上诉人余某和磁和设计部以证据12《执行笔录》证明2003年1月的租金已支付，虽然上诉人霍某质证时对其证明力提出异议，但无提供证据反驳，因此认定2003年1月的租金已支付是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2210元，由上诉人霍某，上诉人余某和磁力设计部各承担1105元。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
审判员陈秀武
二00四年九月二十七日
书记员林程
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