原告秦某甲，男，生于1949年5月12日，土家族，石柱县人，务农，住（略）。
原告秦某乙（系原告秦某甲之子），生于1972年11月7日，土家族，石柱县人，务农，住（略）。
二原告的特别授权代理人向大文，南宾法律服务中心法律工作者。
被告田某某，男，生于1974年10月17日，土家族，石柱县人，石柱县城市建设开发公司职工，住（略）—X号。
委托代理人何某某，男，重庆星兴律师事务所律师。
原告秦某甲、秦某乙与被告田某某房屋转让协议纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑伟独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦某甲及其与秦某乙的特别授权代理人向大文，被告田某某及其委托代理人何某某出庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称，原告与被告于2006年4月4日签订《房屋转让协议》，但该协议名为房屋转让或合作建房，实为建设用地使用权转让协议，该协议土地至今未获政府批准，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原告未取得建设用地使用权这一用益物权而转让系无处分权。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》的规定该协议所转让的建设用地使用权至今未登记领取权属证书，违反了禁止性法律规范。请求人民法院确认原、被告于2006年4月4日签订的《房屋转让协议》无效
被告辩称，1、双方签订的合同名为《房屋转让合同》，实则私人之间的合作开发房地产，而不是以开发房地产来获取利益；2、原、被告签订的合同属有效合同。理由是（一）该建筑用地是经县人民政府同意作为安置点，这土地已经交付给被安置的原告，二原告已实际取得土地使用权，至于办证程序是高中城统一待房屋修建完后两证合一才能办证。（二）原告主张双方签名册订的协议属土地转让的二级市场和房地产建设的二级市场，我们认为是一级市场，这房修好后，证明确权仍是办给二原告，现二原告根本不交付地基，根本无法作为二级市场；（三）本案不纯属于土地使用权转让交易和房地产交易，是被告与原告合伙建房；（四）关于土地划拨权是否允许交易的问题，今后办理过户手续也不是问题；（五）原、被告签订的合同未损害国家、集体和他人的合法权益的情形，在原告无力修建的情况下，由被告来修房屋，当产权固定给原告后由二原告再转让一部份所有权给被告，原告现让为土地价格上涨了，原告认为损害了自己的利益。3、从物权法上来讲，建设用地使用权为用益物权，它的效力要高于最高人民法院的司法解释，物权法规定物权变更登记不影响双方合同签订的效力。4、土地管理法、房地产管理法的规定属于行政管理规范，不属于效力性规范。5、即使按原告的说法，本合同无效，那么原告也应承担签订合同过错的责任，本案应由原告提供合法的用地手续等，如果合同最终被认定无效，原告应当承担相应的赔偿责任。6、原告拒绝履行合同的原因在于房地产价格的上涨，经不住利益的诱惑，属于主观恶意。7、由于房屋价格上涨产生巨额利润，建议采用调解的方式作出解决。
经审理查明，二原告系修建石柱高中城的被拆迁户，获得石柱中学校安置在政府划拨，由石柱中学校统一修建的位于新城区漆树湾的X号、X号地基各120平方米,2006年4月4日二原告与被告达成房屋转让协议，约定原告秦某乙将上述X号、原告秦某甲将上述X号地基转让给被告田某某修建，由被告在房屋修建完之后，还原告房屋三套及另补助原告方4万元等等。2006年4月4日二原告向被告收取了4万元现金。2008年6月30日二原告向本院提起诉讼，请求法院判令解除原、被告签订地名为房屋转让协议，实为合伙建房的协议；同时判令原告按合同约定返还被告给付的补助款x元、赔偿被告损失x元。2008年9月4日二原告撤回了该起诉。2008年9月26日，二原告再次向本院提起起诉，请求确认原告与被告于2006年4月4日签订的《房屋转让协议》无效。
另查明，原、被告诉争之土地属国有划拨土地，二原告尚未取得土地使用权证书，原、被告的转让行为亦未经有批准权的人民政府批准。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，下列房地产不得转让：（五）未依法登记领取权属证书的和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定有效。及第十一条的规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案原、被告所签订的转让协议，虽名为房屋转让协议，但并有房屋的存在，实为土地使用权转让，且在本案起诉前并未获得土地使用权证书和人民政府的批准，根据上述法律法规及司法解释的规定精神应当认定为合同无效。对被告辩称合同有效的理由，基于上述法律法规及司法解释的规定，本院碍难支持。被告辩称从物权法上来讲，建设用地使用权为用益物权，它的效力要高于最高人民法院的司法解释，物权法规定物权变更登记不影响双方合同签订的效力和土地管理法、房地产管理法的规定属于行政管理规范，不属于效力性规范的问题。《物权法》是一种一般规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》是一种特别规定根据《立法法》第八十三条同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；而最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》是针对国有土地使用权合同纠纷案件适用法律上存在的问题和法律冲突所作出的扩充性解释的规定，是全国各级法院办理同类案件的具体操作依据，因而被告的这一辩称理由不本不能予以支持。对于被告辩称即使按原告的说法，本合同无效，原告也应承担签订合同过错的责任，本案应由原告提供合法的用地手续等，如果合同最终被认定无效，原告应当承担相应的赔偿责任的问题，但被告在本案审理过程中未向本院提供其损失的证据和具体的诉讼请求，因而本院在本案中无法对此作出判定，其辩称本院碍难支持，但如果被告有证据证明原告的行为给其造成损失，可另行起诉索赔。被告已向原告支付的x元人民币，原告理应返还被告，但因被告在本案中未提返还诉讼请求，本院在本案中不能作无诉之判，因而应由被告另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条,最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条的规定，判决如下：
一、原、被告于二00六年四月四日签订的南宾镇新城区漆树湾X号、X号房屋转让协议无效。
二、驳回被告的其他诉讼请求。
本案案件受理费40元，由被告承担。受理费已由原告预交，被告负担之金额应迳付原告，本院预收的受理费40不作清退。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费40元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员郑伟
二O0九年五月六日
书记员刘洪
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
