原告戴某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人尹吉兮，湖南创意律师事务所律师。
被告湖南鑫卫科技有限公司，住所地长沙市芙蓉区X路X号凤凰大厦X号。
法定代表人夏某，该公司董事长。
被告长沙市开福区X街道办事处，住所地长沙市开福区X路X号。
法定代表人李某某，该处主任。
委托代理人马某，该处办事员。
被告长沙市安邦物业管理有限公司，住所地长沙市开福区X路X号富雅花园X栋X号。
法定代表人赵某某，该公司总经理。
委托代理人陈寅生，长沙市三湘法律服务所法律工作者。
被告长沙市长城汽车电器厂，住所地长沙市开福区X路高架桥。
法定代表人晏某某，该厂厂长。
原告戴某诉被告湖南鑫卫科技有限公司（以下简称鑫卫公司）、被告长沙市开福区X街道办事处（以下简称伍家岭街道办事处）、被告长沙市安邦物业管理有限公司（以下简称安邦公司）、被告长沙市长城汽车电器厂（以下简称长城电器厂）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李某科担任审判长，人民陪审员殷宪民与人民陪审员严丽君参加的合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员张凡出庭担任庭审记录，原告戴某及其委托代理人尹吉兮律师，被告伍家岭街道办事处的委托代理人马某、被告安邦公司的委托代理人陈寅生到庭参加了诉讼，被告鑫卫公司和长城电器厂经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。
原告诉称，原告与被告鑫卫公司分别在2004年12月6日和12月8日签订了两份商品房内部认购协议书，约定购买被告开发建设的长城电器厂安置商住楼X房和706房，并在2004年12月6日和7日分两次交清了705房的购房定金x元，于2004年12月8日交清了706房的购房定金x元，原告完全履行了约定的义务，按照协议的约定，在甲方项目取得预售许可证七日内，乙方持有效证件与甲方签订正式的商品房购销合同。签订商品房购销合同后，原合同即自动失效。协议书第四条第一项约定，在协议签订到甲方取得预售许可证后的7日内为协议的有效期，如出卖人在协议有效期内违约将买受人所定房屋出售给第三人，则出卖人应双倍偿还买受人所交定金。协议签订后原告一直等待签订正式的商品房购买合同，但一直未得到甲方的通知，从2005年起工地一直处于停工状态，连甲方的人都找不到。后来的建设方不再是鑫卫公司了，新建设方对原告置之不理，原告后来了解到长城电器厂是被告伍家岭街道办事处下属企业，长城电器厂安置商住楼是被告伍家岭街道办事处主持下进行的一个项目，因项目存在一些问题，在伍家岭街道办事处主持下与2006年4月26日三被告签订了项目转让协议书，2006年伍家岭街道办事处又与安邦公司签订协议，两份协议书都明确原购房户所签售房合同如引起纠纷由甲、乙、丙三方负责解决。本案项目转让后未通知原告，也未经过原告的同意，被告安邦公司不顾房屋已销售给原告的事实，在未取得商品房预售许可证的情况下在2006年下半年将原告已定的705、706房分别已订购协议的方式销售给他人，并在2007年先后入住。在事情发生以后，原告多次找到被告要求退还所交的定金，并赔偿损失，被告置之不理，为维护原告的合法权益，故起诉要求判令，1、解除原告所签的705房、706房商品房内部认购协议书；2、由被告鑫卫公司返还原告所交定金x元；3、由被告鑫卫公司赔偿原告x元；4、被告鑫卫公司赔偿原告工商查档费140元；5、四被告承担连带清偿责任。
被告伍家岭街道办事处辩称，办事处在原告所称的经济活动中没有享受任何权利，也不应承担任何义务，原告所受损失是由于原告在购买商品房过程中未对开发商的预售资格做任何审查，所受损失应由自己承担责任，本案诉争土地属于长城电器厂，该厂具有独立法人资格，办事处是政府派出机构，我方将按三方协议所赋予的责任督促现任的开发商返还购房户的款项。
被告安邦公司辩称，被告鑫卫公司在与长城电器厂签订整合楼项目转让协议后在未经授权和取得预售许可证的情况下处置房屋、收受定金的行为是违法的行为，原告诉称的商品房内部认购协议书对安邦公司没有约束力，安邦公司不应承担相关责任，该案中房屋销售单位鑫卫房地产开发有限公司经公安机关查实是不存在的单位，原告应作为刑事案件处理，而不能作为普通的民事案件解决。请求驳回原告对于被告安邦公司的诉讼请求。
被告鑫卫公司和长城电器厂未到庭参加诉讼，也未提供答辩状。
经审理查明，被告伍家岭街道办事处下属集体企业长沙市长城汽车电器厂在2003年向有关部门申请在长沙市开福区伍家岭陡岭附近建设综合楼项目，后长沙市长城汽车电器厂将该项目转让给湖南省恒发房地产开发有限公司，湖南省恒发房地产开发有限公司以来又退出该项目，2004年8月3日长沙市长城汽车电器厂与被告鑫卫公司签订“综合楼项目转让协议书”，长沙市长城汽车电器厂将综合楼项目转让给了被告鑫卫公司，在被告鑫卫公司接手该项目期间，“鑫卫科技长城电器厂投资项目部”（甲方）与原告（乙方）分别于2004年12月6日和12月8日签订了两份“商品房内部认购协议书”，2004年12月6日的协议约定乙方认购鑫卫公寓（即长沙市长城汽车电器厂综合楼项目）一座七层705房，建筑面积为87.49平方米，房屋总价款为x元，协议签订日乙方应支付购房定金x元，2004年12月9日前付清余下定金x元，在项目取得预售许可证后7日内乙方与甲方签订正式商品房购销合同。在双方权利义务中约定，协议签订至甲方项目取得预售许可证后7日内为协议有效期，如出卖人在协议有效期内违约将买受人所订房屋出售给第三者，则出卖人应双倍偿还买受人所付定金。2004年12月8日的协议约定乙方认购鑫卫公寓（即长沙市长城汽车电器厂综合楼项目）一座七层706房，建筑面积为76.82平方米，房屋总价款为x元，协议签订日乙方应支付购房定金x元，2004年12月15日前付清余下定金x元，其它协议内容与2004年12月6日的协议内容相同。原告在签订协议后已将705房的定金x元和706房的定金x元付清。此后“鑫卫科技长城电器厂投资项目部”未与原告签订正式购房合同。2005年12月14日鑫卫公司（甲方）与赵某基（乙方、系安邦公司法定代表人）签订项目转让协议书一份，约定甲方将综合楼项目整体转让给乙方，乙方买断后项目的债权债务全部由乙方承接，甲方对外签订的房屋认购协议由乙方负责处理，甲方所收104.2万元认购款由乙方全部负责，原对外所签的合同一并由乙方承担合同的相关处理的法律责任，合同还对双方其他权利义务进行了约定。由于在合同履行过程中双方发生争议，双方又在2006年3月22日签订补充协议一份。2006年4月26日被告伍家岭街道办事处（甲方）、鑫卫公司（乙方）、安邦公司（丙方）签订协议书一份，协议内容主要有甲方对乙、丙两方所签订的项目转让协议内容予以认可，终止2004年8月3日甲、乙双方所签订的综合楼项目转让协议，双方不再履行协议所规定的权利义务，乙方在承建该项目时所收售房款104万元由丙方负责退还给购房户，所签售房合同如发生纠纷，由甲、乙、丙负责解决等。
另查明，本案诉及的鑫卫公寓土地使用权系长沙市长城汽车电器厂所有，该项目未办理商品房建设用地出让手续和审批手续，也未办理工程建设规划许可证、建筑工程施工许可证及预售许可证，被告鑫卫公司也无房地产开发资格。
以上事实，有当事人陈述、庭审笔录、长沙市开福区人民政府开政办纪[2003]X号会议纪要、2004年8月2日关于终止“长沙市长城汽车电器厂综合楼项目转让”协议书、2004年8月3日关于长沙市长城汽车电器厂综合楼项目转让前期事务意向协议书、2004年8月3日关于长沙市长城汽车电器厂综合楼项目转让协议书、2005年12月14日长沙市长城汽车电器厂综合楼项目转让协议、2006年3月22日补充协议书、2006年4月26日协议书、商品房内部认购协议书、收款收据等证据在卷佐证。
本院认为，一、本案原、被告之间的争议应确定为以下三个争议焦点，1、原告与“鑫卫科技长城电器厂投资项目部”所签的“商品房内部认购协议书”的性质及效力；2、本案的责任主体，即由谁对原告承担出卖人的责任；3、责任的性质及大小。二、对于第一个争议焦点本院认为，原告在认购协议中认购鑫卫公寓X号房，向出卖人支付购房定金，并约定在项目取得预售许可证后的7日内签订正式的商品房购销合同，该认购协议系预约合同性质，而非正式的商品房购销合同或预售合同，故出卖方是否取得预售许可证不影响该协议书的效力。出卖方向原告所收取的定金属担保法规定的定金性质，其未超过合同标的额20％的部分x.80元（x×20％＝x.80元）适用担保法有关定金规则。三、原告所购鑫卫公寓房屋系由长沙市长城汽车电器厂所建设的综合楼项目转化而来，长城汽车电器厂在2004年8月3日与被告鑫卫公司签订“综合楼项目转让协议书”，协议中明确约定“甲方项目转让给乙方”，从此时起一直到2005年12月被告鑫卫公司将该项目转让出去时，在此期间该综合楼项目系由被告鑫卫公司负责操作，原告正是在此期间与“鑫卫科技长城电器厂投资项目部”签订定购协议交纳定金，而且在2005年12月14日鑫卫公司与赵某基所签订的项目转让协议书中第三条中有“甲方（指被告鑫卫公司）所收的104.2万元认购款，由乙方全部负责”的表述，在2006年4月26日三被告签订的协议书中也有“乙方（指被告鑫卫公司）在承建该项目时所收售房款104万元由丙方负责退还给购房户”的表述，据此应认定“鑫卫科技长城电器厂投资项目部”系被告鑫卫公司所设，与原告签订认购协议书而应承担出卖人的责任的是被告鑫卫公司。长沙市长城汽车电器厂在没有办理有关行政审批手续的情况下将项目转让给被告鑫卫公司，长沙市长城汽车电器厂应承担相应的行政责任，并对被告鑫卫公司承担一定的民事责任，但长沙市长城汽车电器厂不是认购协议书的当事人，根据合同相对性的原则长沙市长城汽车电器厂不对原告承担合同责任，被告鑫卫公司主张鑫卫公寓项目系该公司与案外人长沙市长城汽车电器厂合作开发的主张因缺乏足够的事实依据，本院对此不予认定，对被告鑫卫公司要求追加长沙市长城汽车电器厂作为共同被告承担责任的请求不予支持。另外被告伍家岭办事处、安邦公司与被告鑫卫公司在2006年4月26日签订“协议书”，承诺售房合同引起纠纷由三方负责解决，此份协议是三被告对于鑫卫公司将项目转让后的善后事宜处理的约定，对原告而言，此协议属内部协议，仅在三被告中产生效力，原告不是协议当事人，协议对原告不具有法律效力，原告不得基于此协议而要求被告伍家岭街道办事处、安邦公司承担因认购协议书而产生的法律责任。四、对于第三个争议焦点，本案被告鑫卫公司与原告签订定购书并收受原告的定金，鑫卫公司未取得房地产开发企业资格，鑫卫公寓也未按国家有关法律办理相关报建及出售手续，且原告所订房屋已出售给他人，故被告鑫卫公司不可能与原告签订商品房销售合同，即使签订商品房销售合同也是无效合同，因被告鑫卫公司的原因导致不能签订正式的商品房买卖合同，鑫卫公司应将所收定金中不超过购房款20%的部分即x.80元双倍返还给原告，超过购房款20%的以上部分的定金违反担保法对于定金的限制，当属无效，此部分不适用定金法则，被告鑫卫公司应返还给原告。五、本案当事人间签订的认购协议书系预约合同性质，预约合同当事人的根本义务乃签订主合同，在当事人拒绝履行签订主合同之义务时对所交的立约定金适用定金法则，适用定金法则即意味着合同当事人拒绝履行签订主合同之义务，同时由于预约合同的性质，该义务不能强制履行，故法院判决适用定金法则即意味着已确定预约合同已不履行的事实，而原告第一项要求解除定购协议的请求的本意是要求终止双方的履行、预约合同不履行，该项请求与原告要求双倍返还定金之请求实质重复，对此请求本院不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告湖南鑫卫科技有限公司在本判决生效之日起五日内退还原告郑立文所交定金x元，并另返还给原告郑立文定金x.80元;
二、驳回原告郑立文对被告长沙市开福区X街道办事处、被告长沙市安邦物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费4462元，由原告郑立文负担781元，被告湖南鑫卫科技有限公司负担3681元；财产保全费1268元，由被告湖南鑫卫科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长张平
审判员李某科
人民陪审员陈毓奇
二00七年三月二十六日
代理书记员彭小波
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