河南省泌阳县人民法院
民事判决书
(2003)泌民二初字第X号
原告苏某，男，现年36岁，汉族，军休，住（略）。
委托代理人王桂松，驻马店广义律师事务所律师。证号（略）。
被告刘某，男，现年58岁，汉族，干部，住（略）。
原告苏某与被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2003年2月19日受理后，依法组成合议庭，于2003年4月10日公开开庭进行了审理。原告苏某及其委托代理人王桂松、被告刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏某诉称，原被告经协商于2002年元月7日达成房屋买卖协议一份，约定被告刘某的房屋一套以柒万元的价格出售给原告，原告一次性给付买房款，被告于2002年3月20日前搬迁完毕，否则超出天，每天另加1000元。协议达成后，原告按照协议约定履行了自己的义务，但被告拒不履行搬迁义务，继续占住该房不予交付。故诉请人民法院依法判令被告立即交付房屋、承担违约责任、赔偿违约损失、承担本案的诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告向本庭提交如下证据：
1、2002年元月7日原被告签订的“房屋买卖协议”一份(原件)。
2、2002年元月8日被告收原告买房款（略）元“收条一份”(原件)。
3、2002年10月15日“法院过路款收据”二份(一份（略）元，一份5000元，均系原件)。
被告刘某辩称，依照双方一致达成的协议约定，原告应先将柒万元买房权一次性交清后，才有权要求被告搬迁、交付房屋，而原告至今仍欠我买房款（略）元。因此被告明显违约，原告不付清（略）元，协议约定的房屋交接时间就不成立。因此，原告诉我不履行协议约定没有事实依据和法律依据，请求人民法院驳回原告的起诉。
为支持其反驳，被告向本庭提供了原告2002年元月8日出具的（略）元“欠条”(复印件)。
本庭经对双方当事人提供的证据进行质证，认为原告提供的房屋买卖协议及（略）元收据被告没有异议，依法予以采纳。原告出示的二份“法院过路款收据”，被告认为与本案不是一个法律关系，既非被告委托，又未经其同意，对原告的代为履行行为不予认可，并认为构成违约，主张继续履行合同，向其履行下欠的（略）元购房款。但被告在举证期限届满前，未提供相关证据支持，在法定答辩期内未提供答辩意见，因此，反驳意见本庭不予采信，对原告向本庭提供的二份“法院过路款收据”的证据效力予以确认。
根据本院采纳的证据及双方当事人的陈述，查明，原告苏某与被告刘某经协商于2002年元月7日达成房屋买卖协议。约定：卖方刘某以柒万元的价格将自建的一套二层(共八间)楼房出售给买方苏某，卖方要求买方一次性付清柒万元房款，同时卖方将本人的房权证及土地使用证交付买方，其后需办证件由买方负责；房屋交接时间，根据春节即将来临和本地风俗习惯这一实际情况，卖方搬迁时间不得超过二00二年三月二十日，如超出一天，每天另加1000元；本协议自双方签字之日起生效，协议生效后双方均不得违约，如有一方违约者，由此造成的损失由违约方承担经济赔偿责任。协议签订后被告即声称房权证在金融部门抵押，让原告先付（略）元，被告将房权证从金融部门抽回后交付给原告，原告又向被告履行房款（略）元，被告给原告出具（略）元收条一张，下欠（略）元由原告向被告出具收条一张。原告持房权证办理过户手续时得知房屋被泌阳县人民法院扣押。经法院协调，原告于2002年10月15日将欠被告的房价款（略）元交给了法院，并代被告偿还刘某月5000元。法院解除对买卖房屋的扣押。后原告要求被告搬迁、交付房屋，被告以原告未向其履行下欠的（略）元购房款为由不予履行。原告遂诉请人民法院判令被告履行协议交付房屋、承担违约责任、赔偿因履行协议造成的损失5000元、承担本案的诉讼费用。审理中被告反诉请求继续履行协议，要求原告给付下欠的购房款（略）元，但在法定期间内未向本院提交反诉状、交纳反诉费用。
本院认为，原告苏某与被告刘某达成的房屋买卖协议是在双方协商一致的情况下签订的，签订后原告即被卖方告知该房屋在金融部门设定了抵押，让原告先付一部分购房款，原告先付（略）元，被告即携此款项将房权证从金融部门抽回交给原告。原告又支付了（略）元，被告向原告出具了（略）元的收条，下欠（略）元原告向被告出具欠条。原告在持房权证办理过户时才发现该房屋因被告欠刘某月债务，在执行程序中被人民法院扣押。法院协调，原告未向被告履行部分及被告应向刘某月履行的部分直接向法院代被告履行。原告鉴于已履行了绝大部分给付义务的情况下，为维护自己的权益代被告履行，其行为在被告未提出解除合同、中止履行合同或者诉请确认合同无效的情况下有法律上的根据，未侵害被告的合法权益，应认定为正当履行合同的行为。否则，法院不能解除扣押，原告因而无法实现合同目的。被告辩称原告代其向刘某月履行清偿义务没有法律依据，明显不能成立；辩称原告不向其履行下欠的（略）元购房款构成违约，缺乏事实根据和法律依据，相反，该（略）元欠款因合同义务原告已履行完毕而失去支付效力；辩称原告不一次性付清（略）元，协议约定的房屋交接时间就不成立，从协议签订后被告即提出先付（略）元，被告持此款抽回抵押的房权证交付原告，原告又给付（略）元，被告向原告出具（略）元收条，下欠（略）元原告向被告出具欠条等整个履行过程看，双方约定的购房款履行方式已实际发生了变更，且该变更系被告的积极要求而发生，被告以此抗辩协议约定的房屋交接时间不成立的理由与原告对此主张属履行展期的理由相比，原告主张的事由更符合客观实际，原告的主张应得到法律的支持。被告以以上事由拒不履行搬迁、交付业务的行为违反协议约定，构成违约，应向原告承担协议约定的违约责任。原告代被告向刘某月多给付的5000元，系被告欠刘某月的债务并为法律确认，而非原告与刘某月之间的民事法律行为所产生的债务，亦非原告履行原被告之间的买卖合同产生或应履行的义务，系原被告履行合同义务之外形成的债务，应由被告返还给原告。被告反诉请求原告继续履行合同、给付下欠购房款，因其放弃权利，本院不予处理。
综上所述，本案从原被告房屋买卖过程及协议履行情况可以看出，被告在签订协议时即隐瞒了其房屋抵押及被法院扣押的事实，但订立协议时双方均愿意以柒万元价格成交，因此该协议系双方真实的意思表示，符合双方真实的目的，并已切实履行行，双方均主张其有效，本院依法予以确认。被告应承担继续履行、不履行的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，尽管被告在本案审理过程中未行使请求权，但根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定的公平原则，综合衡量原告在履行协议中实际受到的损失，认定被告迟延履行违约金的数额应在协议总标的（略）元以内裁量予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条的规定，判决如下：
一、限被告刘某于判决生效后十日内将座落于（略）楼房一座八间搬迁完毕交付原告，搬迁费用自理。
二、限被告刘某于判决生效后十日内返还原告代偿款5000元，给付原告迟延履行违约金（略）元。
案件受理费2610元，其他诉讼费用600元，计3210元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。本判决生效后，当事人应自觉履行，一方不履行的，申请法院强制执行的期限，双方或一方是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月。
审判长汪义龙
审判员王录坡
审判员白书珍
二OO三年五月十四日
书记员王静
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