浙江省台州市X区人民法院
民事判决书
（2005）路民一初字第X号
原告台州通用机械厂，住所地台州市X区X街X号。
法定代表人鲍某，厂长。
委托代理人周官宝（特别授权代理），台州市X区法律服务所法律工作者。
被告台州市路桥大酒店，住所地台州市X区X街X号。
法定代表人朱某，总经理。
委托代理人黄婉萍（特别授权代理），浙江精通律师事务所律师。
委托代理人陈某（特别授权代理），浙江国圣律师事务所律师。
第三人台州市路桥阿蔡某锅老鸭店，住所地台州市X区X街X号二楼。
负责人蔡某。
原告台州通用机械厂与被告台州市路桥大酒店为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2005年1月18日受理后，依法由审判员张秀敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。同年3月7日，本院依法追加台州市路桥阿蔡某锅老鸭店为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2005年4月22日、7月6日再次公开开庭进行了审理。原告台州通用机械厂法定代表人鲍某及委托代理人周官宝、被告台州市路桥大酒店法定代表人朱某及委托代理人黄婉萍、陈某、第三人台州市路桥阿蔡某锅老鸭店负责人蔡某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州通用机械厂起诉认为，原、被告于1999年12月31日签订房屋租赁协议，双方约定将原告所有的座落在路桥区X街X号通用综合大厦底层二间半房屋及二层以上全部房屋出租给被告，租期自1999年12月31日起至2011年12月30日止，租金每年（略）元，由被告在每年的1月1日至1月7日内一次性付清。其中第七条约定，在租期内，被告因经营困难等原因需转让，须经原告同意，否则，转让无效。被告如上述原因提出提前终止本协议的要求，经原告同意。但被告必须赔偿给原告损失费即出屋之日起加算三个月房租费，在本协议提前终止出屋前一次性付清。第九条约定，租赁期满或因本协议以上原因提前终止协议，或因出现本协议约定事件，由原告单方提前终止协议，被告搬迁出屋时，均不得拆除固定装修部分和固定设施，也不得要求原告补偿装修费用。第十条第4项约定，在原告缴纳租房税金后，凭税单款额由被告在五日内支付，月结月清。被告承租原告房屋后，依约支付租金至2004年12月30日。2004年8月2日，被告未经原告许可，擅自将承租的二层全部房屋转租给第三人台州市路桥阿蔡某锅老鸭店（系独资企业）经营，该店于同年11月1日依法核准开业。原告数次口头及书面函告被告，被告未予理睬。因被告擅自转租的行为严重违反《中华人民共和国合同法》第224条规定及违反原、被告签订的房屋租赁协议第七条约定，据此，请求判令终止原、被告于1999年12月31日签订的房屋租赁合同，由被告及第三人同时返还原告承租的房屋；由被告按合同约定付清实际使用期间租金并赔偿原告三个月租金计人民币（略）元。
被告台州市路桥大酒店答辩认为，原告与第三人台州市路桥阿蔡某锅老鸭店之间并不存在租赁关系，原告与第三人负责人蔡某之间存在承包合同及劳动合同关系。2004年6月1日，蔡某受聘为被告单位员工，双方依法签订劳动合同，约定合同期限自2004年6月1日起至2005年5月31日止，月工资800元，并经路桥区人事劳动社会保障局鉴证。同月18日，被告为搞活经营，与蔡某签订二楼内部承包协议（含餐饮部设备设施清单），约定由蔡某承包被告二楼餐饮（不包含早餐），承包期限自2004年7月8日至2007年7月7日止，每年承包款10万元，由蔡某交纳经营风险保证金5万元。在承包经营期间，蔡某有权妥善使用被告提供的基本设施及各种用具，并负责维修和保养。该承包合同由路桥区X路X街道办事处作中证人。被告与第三人虽于2004年8月2日签订一份路桥区X街X号二层房屋租赁合同，但该份合同仅为第三人注册企业名称、打响“阿蔡某锅老鸭”品牌、扩大大酒店知名度而用，系虚假合同，且在第三人办理工商登记手续后，被告已去路桥区房地产管理处申请注销上述房屋租赁许可证。另被告已依约支付原告2005年全年租金。据此，原、被告间签订的房屋租赁合同合法有效，被告已按约严格履行义务，原、被告应依约继续履行合同，请求驳回原告对本被告的诉讼请求。
第三人台州市路桥阿蔡某锅老鸭店述称同被告答辩一致，亦请求驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明，原、被告对下列事实无异议，本院予以认定：
原告台州通用机械厂（系改制的股份合作企业）与被告台州市路桥大酒店于1999年12月31日签订房屋租赁协议，双方约定将原告所有的座落在台州市X区X街X号通用综合大厦底层二间半房屋及二层以上全部房屋出租给被告（其中底层临街约120—（略）、二至五层各约（略），二层被告经营餐饮），租期自1999年12月31日起至2011年12月30日止，租金每年（略）元，由被告在每年的1月1日至1月7日内一次性付清。其中第七条约定，在租期内，被告因经营困难等原因需转让，须经原告同意，否则，转让无效。被告如上述原因提出提前终止本协议的要求，经原告同意。但被告必须赔偿给原告损失费即出屋之日起加算三个月房租费，在本协议提前终止出屋前一次性付清。第九条约定，租赁期满或因本协议以上原因提前终止协议，或因出现本协议约定事件，由原告单方提前终止协议，被告搬迁出屋时，均不得拆除固定装修部分和固定设施，也不得要求原告补偿装修费用。第十条第4项约定，在原告缴纳租房税金后，凭税单款额由被告在五日内支付，月结月清。被告承租原告房屋后，依约支付租金至2004年12月30日。2004年8月2日，被告与第三人台州市路桥阿蔡某锅老鸭店（系独资企业）签订房屋租赁合同，约定将被告承租的路桥区X街X号二层全部房屋出租给第三人作经营使用，建筑面积（略），租期自2004年8月2日至2005年8月1日止，月租金3000元，按月结算。被告并于同日办理出租给第三人的房屋租赁许可证。同年11月1日，第三人台州市路桥阿蔡某锅老鸭店经当地工商行政管理部门核准成立，并作为独立纳税主体对外经营。路桥大酒店的早餐始终由被告在二楼经营。2004年11月15日，原告以原、被告间的房屋租赁协议系原告原法定代表人张崇春在股东不知情的情况下签订为由，致函被告要求提高房屋租金至每年50万元（不包括配套房等），否则，将用必要措施予以收回。2005年1月7日，被告将2005年租金共计人民币（略）元（含税收）以现金解款单形式解款至原告帐户，原告未出具租金收据。同年1月18日，原告诉至本院。审理中，第三人台州市路桥阿蔡某锅老鸭店于2005年6月27日向台州市X区税务分局申请停业，并自同月29日起连续数天在台州商报、台州晚报、台州日报等当地媒体刊登声明，称“因租赁协议产生内部矛盾，路桥大酒店（二楼）阿蔡某锅老鸭暂停营业”。并于2005年7月4日在台州日报上刊登更正声明，改为“因承包协议产生内部矛盾”。2005年6月30日，被告与第三人签订终止合同协议书（含餐饮部设备设施移交清单），约定于2005年6月30日终止双方于2004年6月18日签订的《路桥大酒店二楼内部承包协议》，并将第三人的广告牌予以拆除。被告另表示愿将从第三人处收取的承包款10万元支付给原告。
本案原、被告及第三人争议的事实为：被告及第三人之间存在内部承包关系还是房屋租赁关系，根据双方的举证、质证情况，本院认定相关案件事实如下：
原告主张被告与第三人系转租关系，并提供如下证据予以佐证：
1、第三人台州市路桥阿蔡某锅老鸭店（独资企业）工商登记情况，以证明第三人的经营场所登记为本案原告的出租房屋。
2、被告与第三人2004年8月2日签订的房屋租赁合同及被告的房屋租赁许可证各一份（其中房屋租赁合同中约定租赁物为路桥区X街X号二层房屋，建筑面积（略），月租金3000元），以证明被告将房屋转租给第三人的事实及已办理房屋出租登记。
3、现场照片三张，以证明第三人在其承租的房屋门面为“阿蔡某鸭”做宣传广告。
4、第三人税务登记清理信息采集表一份，以证明第三人作为独立的经营和纳税主体，其登记的经营场所亦为本案原告的出租房屋。
5、第三人刊登在台州日报等报刊上的酒店声明及阿蔡某锅老鸭声明各1份，以证明被告及第三人间存在租赁关系，及第三人对2005年7月4日的酒店声明并未作更改。
被告及第三人对原告提供的证据真实性无异议，对其待证事实有异议，认为被告与第三人间系内部承包关系，租赁合同系虚假合同。被告提供如下证据予以佐证：
1、被告与第三人负责人蔡某于2004年6月1日签订的劳动合同1份，以证明蔡某与被告间存在劳动合同关系，并经台州市X区人事劳动社会保障局鉴证。
2、被告自2004年7月至2005年1月发放给蔡某的工资单7份，以证明蔡某系被告单位职工。
3、蔡某与被告于2004年6月18日签订的内部承包协议1份（含餐饮部设备设施清单，约定承包期限自2004年7月8日至2007年7月7日止，年承包款10万元），以证明被告与第三人存在内部承包关系，并由台州市X区X路X街道办事处作中证人。
4、被告方税收通用缴款书13份，以证明大酒店早餐仍由被告经营，并依法缴纳饮食营业税。
5、路桥区房地产管理处职工陈某军出具的证明一份，以证明被告已申请办理房屋租赁许可证注销手续。
第三人提供如下证据予以佐证：蔡某于2004年6月18日、12月20日分别交纳给被告的承包费10万元、风险保证金5万元的收据各1份，以证明第三人已履行内部承包协议义务。
原告对被告提供的证据1—3及第三人提供的证据有异议，认为是虚假的，且不符合常理；原告对被告提供的证据4，认为与本案无关；原告对被告提供的证据5有异议，认为房屋租赁许可证注销程序不符合规定。
综合双方的质证意见，本院对待证事实综合认定如下：被告与第三人负责人蔡某签订的劳动合同、内部承包协议已经当地相关政府部门鉴证、作中证，原告虽有异议，但未提供相关反驳证据，不能否认被告与第三人存有上述行为；但被告与第三人之间另签有一份房屋租赁合同、已办理房屋租赁许可证、第三人以自己名义、以原告出租的房屋为经营场所办理工商登记、税务登记，并自立招牌，被告及第三人上述行为应认定为对其不利的事实，即被告于2004年下半年未经原告同意将其承租的座落在路桥区X街X号房屋二层转租给第三人经营中、晚两餐餐饮。
综上，本院认为，原、被告于1999年12月31日签订的房屋租赁协议，系双方在平等、自愿基础上订立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有法律约束力。被告于2004年下半年未经原告同意将其承租的房屋二楼转租给第三人事实清楚，那么被告擅自部分转租的行为是否会导致本案原、被告的整体租赁合同应予解除是本案的争议焦点。我国《合同法》第二百二十四条第二款虽然规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，该条款并未明确承租人部分转租后出租人享有的是对整个租赁合同的解除权还是仅限于转租部分的解除权。从立法本意来看，法律赋予出租人在承租人擅自转租场合享有解除权，主要是基于擅自转租（尤其是动产转租）之后将会对出租人行使租赁物返回请求权增加风险和难度，而不动产的权属由于采用登记制度，即使发生转租，对所有权人在行使租赁物返回请求权过程中并无不利影响，因此，对不动产转租后出租人享有的解除权应当从严把握。在不动产部分转租对租赁物的使用并无不利影响时，出租人即使享有的解除权也应当仅限于转租部分而不是整个租赁合同。故对原告主张解除整个租赁合同的请求不予支持。在本案，由于被告擅自转租部分仅是二楼房屋（早餐又是被告自己经营），而二楼建筑面积在整个租赁物中只占较小比例，二楼租金占整个租赁物租金的比例则更少（因为一楼店面租金更高）。审理中，被告与第三人亦已解除租赁合同，第三人已退出在二楼租赁物上的经营。同时考虑到原、被告合同履行期只过半，被告为履行合同投入较多资金，解除转租部分对原告而言并无多大实益，对被告而言则损失更大，因此本案解除转租部分也不符合合同履行的经济原则。当然，被告擅自转租获利部分应当归原告享有，在诉讼中被告自愿将从第三人处收取的10万元支付给原告，合理合法，本院予以准许。此外，原告主张的加算三个月租金的约定，与本案情形不符。综上，对原告诉称要求终止原、被告间签订的房屋租赁合同，由被告赔偿原告三个月租金，并由被告及第三人同时返还原告承租的房屋的诉讼请求，本院不予支持。至于原告在本案审理过程中陈某到的原、被告间租赁合同约定的租金不变且偏低问题，不属本案的审理范围，双方可通过协商或其他途径予以解决。鉴于被告已将2005年租金全额解款至原告帐户，故原告诉称要求被告按合同约定付清使用期间的租金，亦无实际审理之必要。被告及第三人辩称、述称被告与第三人存在内部承包关系，而非转租关系，与事实不符，本院不予采信，其辩称、述称的其他合理部分，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告台州市路桥大酒店于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州通用机械厂人民币10万元。
二、驳回原告台州通用机械厂要求终止与被告台州市路桥大酒店于1999年12月31日签订的房屋租赁合同，由被告及第三人台州市路桥阿蔡某锅老鸭店同时返还原告承租的房屋，并由被告支付实际使用期间租金、赔偿原告三个月租金计人民币（略）元的诉讼请求。
案件受理费3590元，其他诉讼费300元，合计人民币3890元，由原告台州通用机械厂负担2890元，被告台州市路桥大酒店负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时向浙江省台州市中级人民法院预交上诉案件受理费3590元（收款单位：浙江省省级预算外资金财政专户结算分户，开户银行：台州市X区支行，帐号：（略），执收单位代码（略））。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长沈海虹
审判员林伯友
审判员张秀敏
二○○五年七月十一日
代书记员林峰
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